TRIBUNAL JUDICIAIRE

DU MANS

Première Chambre

Jugement du 30 Janvier 2025

N° RG 23/00454 – N° Portalis DB2N-W-B7H-HVMB

DEMANDEURS

Monsieur [X] [W]

né le 27 août 1968 à [Localité 10] (92)

demeurant [Adresse 3]

Monsieur [S] [W]

né le 19 janvier 1972 à [Localité 10] (92)

demeurant [Adresse 1]

Madame [T] [W]

née le 16 septembre 1974 à [Localité 10] (92)

demeurant [Adresse 5]

Monsieur [O] [W]

né le 16 septembre 1974 à [Localité 10] (92)

demeurant [Adresse 6]

représentés par Maître Christine DE PONTFARCY, membre de la SCP HAUTEMAINE AVOCATS, avocate au Barreau du MANS

DEFENDEURS

Monsieur [V] [R]

né le 18 août 1981 à [Localité 9] (49)

demeurant [Adresse 4]

Monsieur [P] [D] épouse [R]

le 18 juillet 1980 à [Localité 8] (72)

demeurant [Adresse 4]

représentés par Maître David SIMON, membre de la SCP LALANNE – GODARD – BOUTARD – SIMON – GIBAUD, avocat au Barreau du MANS

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

PRÉSIDENT : Marie-Michèle BELLET, Vice-présidente Vice-Présidente

ASSESSEURS : Emilie JOUSSELIN, Vice-Présidente

Amélie HERPIN, Juge

Emilie JOUSSELIN, juge rapporteur, a tenu seule l’audience conformément à l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et a rendu compte au Tribunal dans son délibéré

GREFFIER : Patricia BERNICOT

DEBATS

A l’audience publique du : 05 Novembre 2024

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 30 Janvier 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

copie exécutoire à Maître Christine DE PONTFARCY- 10, Maître David SIMON – 8 le

N° RG 23/00454 – N° Portalis DB2N-W-B7H-HVMB

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DELIBERE

Madame BELLET, Vice-présidente

Madame JOUSSELIN, Vice-Présidente

M^me HERPIN, Juge

Jugement du 30 Janvier 2025

— prononcé publiquement par Madame BELLET, par sa mise à disposition au greffe

— en premier ressort

— contradictoire

— signé par le Président et Madame BERNICOT, greffière, à qui la minute du jugement a été remise.

***

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [X] [W], Monsieur [S] [W], Madame [T] [W] et Monsieur [O] [W] (ci-après consorts [W]) sont propriétaires en indivision d’un bien immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 7]

Par acte authentique du 28 juin 2022, les consorts [W] ont consenti une promesse unilatérale de vente à Monsieur [V] [R] et Madame [P] [D] épouse [R] portant sur ce bien immobilier, moyennant un prix net vendeur de 667.000 €.

Suivant courrier du 29 septembre 2022, Monsieur et Madame [R] ont indiqué qu’en raison des désordres importants affectant le bien immobilier en raison de fissurations, ils renonçaient à lever l’option et estimaient que ce vice de consentement rendait nulle la promesse de vente.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 13 octobre 2022, les consorts [W], par l’intermédiaire de leur conseil, ont fait valoir qu’en l’absence de levée d’option, Monsieur et Madame [R] étaient tenus de l’indemnité d’immobilisation faute de démonstrer une impropriété à destination de l’ouvrage et les ont mis en demeure de la leur régler.

Par acte du 14 février 2023, les consorts [W] ont fait assigner Monsieur et Madame [R] devant le Tribunal judiciaire du Mans.

Suivant conclusions n°3, signifiées par voie électronique en date du 25 octobre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé du litige, les consorts [W] sollicitent de :

— condamner in solidum Monsieur et Madame [R] à leur payer une somme de 66.700 € à titre d’indemnité d’immobilisation ainsi que la somme de 3.435,95 € correspondant à la moitié des frais d’acte notarié, soit une somme totale de 70.135,95 €, outre intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2022 et capitalisation des intérêts,

— autoriser pour cette condamnation la déconsignation de la somme séquestrée sur le compte du notaire en charge de la vente à hauteur de 25.000 € au profit des consorts [W],

— constater le désistement des consorts [W] de leur demande de condamnation à l’encontre de Monsieur et Madame [R], sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la signification du jugement, à effectuer l’intégralité des travaux prévus à la promesse de vente,

— constater le désistement des consorts [W] de leur demande de condamnation à l’encontre de Monsieur et Madame [R], sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement, à récupérer les meubles acquis auprès d’eux,

— constater le désistement des consorts [W] de leur demande de condamnation à l’encontre de Monsieur et Madame [R], sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement, à récupérer les meubles entreposés chez les consorts [W],

— condamner in solidum Monsieur et Madame [R] à payer aux consorts [W] une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts,

N° RG 23/00454 – N° Portalis DB2N-W-B7H-HVMB

— condamner in solidum Monsieur et Madame [R] à payer aux consorts [W] une somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner in solidum Monsieur et Madame [R] aux entiers dépens, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile,

— dire qu’à défaut de règlement spontané des condamnations ordonnées, dans l’hypothèse où l’exécution forcée devrait être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, le montant des sommes retenues par l’huissier, conformément à l’article L. 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution, devront être supportés par le débiteur en supplément de l’application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les consorts [W] font valoir qu’en raison du souhait de Monsieur et Madame [R] de ne pas lever l’option à la suite de la signature de la promesse unilatérale de vente, ils ont retrouvé la pleine disposition du bien immobilier. Ils avancent qu’en vertu des termes de cette promesse, Monsieur et Madame [R] sont tenus du règlement de l’indemnité d’immobilisation. Ils considèrent que la clause permettant de se soustraire au règlement de cette indemnité en cas de destruction totale ou partielle ou de dégradations du bien empêchant sa jouissance ne peut trouver son application alors que les fissurations affectant le bien immobilier ne portent pas atteinte à sa destination. Ils estiment que ni le rapport annexé à la promesse de vente, ni le rapport réalisé par les époux [R] de manière unilatérale ne permettent de retenir un caractère certain de gravité des fissurations constatées. Ils affirment que les époux [R] disposaient des mêmes informations que les acquéreurs du bien immobilier, qui ne font état d’aucun désordre, et qu’il ne peut être retiré de la baisse du prix de vente un argument sur l’existence de dégradations affectant l’utilisation du bien. Les consorts [W] font également valoir qu’il n’est possible de retenir une caducité de la promesse de vente en raison d’une rétractation des bénéficiaires de celle-ci. Ils considèrent qu’un délai supplémentaire de rétractation n’est ouvert que dans l’hypothèse où l’acte définitif de vente comporte des modifications substantielles de la promesse de vente, et qu’en l’espèce, il n’y a eu ni de nouvelle promesse de vente modifiée ni de signature d’un acte de vente. Ils indiquent qu’en refusant expressément de lever l’option, les époux [R] ont empêché toute proposition de modification de la part des promettants, estimant que la notification du nouveau rapport d’expertise ne peut faire courir un nouveau délai de rétractation. Ils ajoutent que l’existence de la fissure était bien connue des époux [R] lors de la signature de la promesse de vente. Ils avancent que la baisse du prix de vente effectif du bien immobilier est due à des paramètres étrangers à cette situation (évolution du marché notamment).

Les consorts [W] indiquent désormais se désister de leurs demandes, formées sous astreinte, tendant à voir réaliser les travaux prévus à la promesse de vente, à voir récupérer les meubles acquis et les biens entreposés, le bien ayant été débarrassé des meubles par Monsieur et Madame [R] puis vendu à des tiers.

Enfin, ils se fondent sur l’article 1231-1 du Code civil pour faire valoir un préjudice moral et un préjudice issu de la résistance abusive de Monsieur et Madame [R], ayant considérablement compliqué et allongé les démarches de mise en vente du bien immobilier.

Aux termes de conclusions n°3, signifiées par voie électronique en date du 1er octobre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé du litige, Monsieur et Madame [R] demandent de :

— constater la caducité de la promesse unilatérale de vente,

— débouter les consorts [W] de leurs entières demandes, fins et conclusions,

— ordonner la restitution de la somme séquestrée sur le compte du notaire en charge de la vente à hauteur de 25.000 € au profit de Monsieur et Madame [R],

— condamner les consorts [W] à payer à Madame et Monsieur [R] la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— juger qu’eu égard au montant sollicité en l’absence de préjudice réel des requérants, l’exécution provisoire de droit est incompatible avec la nature de l’affaire et en conséquence l’écarter,

— condamner les consorts [W] aux entiers dépens de l’instance, dont distraction.

Monsieur et Madame [R] avancent que les trois rapports successifs réalisés le 23 juin 2022, le 28 septembre 22 et le 20 janvier 2023 permettent de retenir que les désordres se sont aggravés jusqu’à affecter la partie habitation de l’immeuble. Ils relèvent que le rapport qu’ils ont fait réaliser a permis de détecter un phénomène de tassement différentiel, qui n’a aucunement été investigué dans le rapport postérieur de Saretec. Ils notent en outre que les conclusions du rapport du 28 septembre 2022 sont corroborées par les conclusions du rapport FONDASOL de mai 2022. Aussi, les époux [R] considèrent que l’ensemble des analyses techniques permettent de retenir que les dommages constatés sont structurels et susceptibles d’une évolution défavorable rapide en fonction des variations hydriques du sol. A ce titre, ils affirment qu’ils affectent la jouissance du bien dans des conditions normales et soutiennent, en vertu de la clause prévue à la promesse de vente, qu’ils peuvent s’en prévaloir pour être exonérés du paiement de l’indemnité d’immobilisation. Ils notent que les consorts [W] ne peuvent raisonnablement contester la gravité des fissurations relevée alors que le prix de vente consenti aux nouveaux acquéreurs prend en compte précisément une baisse correspondant au coût de reprise (injonctions de résine en sous-oeuvre).

A titre subsidiaire, Monsieur et Madame [R] soutiennent qu’en raison des modifications substantielles des conditions de la vente, caractérisées par les nouveaux éléments relatifs aux désordres affectant le bien, une nouvelle promesse de vente rectifiée aurait dû être régularisée, leur permettant alors de bénéficier d’un nouveau délai de rétractation, dans les conditions de l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation Ils indiquent que la découverte de l’étendue des désordres à la partie habitable, en plus du garage, et de sa gravité au regard des solutions de reprise, est un élément déterminant des conditions de la vente, en ce qu’il est de nature à affecter le prix. Faute de notification de ce nouveau délai, ils estiment qu’il n’a pas expiré et qu’ils ont ainsi pu valablement se rétracter de la promesse. A défaut, si le nouveau rapport d’expertise a bien fait courir un nouveau délai de rétractation, ils avancent que le refus de lever l’option vaut rétractation. Considérant ainsi la promesse de vente caduque, ils affirment qu’aucune indemnité d’occupation ne peut donc être sollicitée.

La clôture des débats est intervenue le 5 novembre 2024, par ordonnance du 3 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre préliminaire, il sera constaté que les consorts [W], dans leurs dernières conclusions, seules examinées par le Tribunal, ne soutiennent plus les demandes formées sous astreinte à l’encontre de Monsieur et Madame [R], tendant à voir réaliser les travaux prévus à la promesse de vente, à voir récupérer les meubles acquis et les biens entreposés.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation

Selon l’article 1124 du Code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis.

Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul.

Il ressort des termes de la promesse unilatérale de vente du 28 juin 2022 qu’une indemnité forfaitaire d’immobilisation a été prévue dans les termes suivants :

« En contrepartie de la promesse faite par le promettant au bénéficiaire, ce dernier s’engage à verser la somme de 66.700 € à titre d’indemnité d’immobilisation.

Cette somme sera versée :

— A concurrence de 25.000 €, au plus tard le 13 juillet 2022, ce versement sera nécessairement effectué par virement bancaire à la comptabilité du notaire soussigné,

— Quant au solde d’un montant de 41.700 €, le bénéficiaire s’engage à le payer au promettant au plus tard dans les huit jours de la date fixée pour la régularisation de l’acte authentique de vente, dans l’éventualité où le bénéficiaire ne donnerait plus suite à l’acquisition, une fois toutes les conditions suspensives réalisées (…)

Si la vente n’était pas réalisée, la totalité de l’indemnité d’immobilisation resterait acquise au promettant à titre de prix forfaitaire de l’indisponibilité entre ses mains du bien formant l’objet de la présente promesse (…)

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Toutefois, l’indemnité d’immobilisation ne sera pas acquise au promettant et la somme qui aura été versée sera restituée au bénéficiaire s’il se prévaut de l’un des cas suivants :

a) si le bien se révélait faire l’objet : (…)

— d’une destruction totale ou partielle ou de dégradations telles qu’elles ne permettraient pas sa jouissance dans des conditions normales, (…)

Dans ces cas, le remboursement au bénéficiaire de l’indemnité d’immobilisation emportera de plein droit caducité de la promesse de vente » (pages 23 et 24).

Il est établi que Monsieur et Madame [R], bénéficiaires de la promesse de vente, ont fait valoir qu’ils ne lèveraient pas l’option par courrier du 29 septembre 2022. De ce fait, la vente ne s’est pas réalisée, entraînant l’exigibilité de l’indemnité d’occupation.

Il convient toutefois d’apprécier si les conditions relatives à la clause permettant d’écarter l’exigibilité de l’indemnité d’immobilisation sont réunies, puis le cas échéant si la caducité de la promesse de vente peut être retenue du fait de l’exercice régulier d’un nouveau droit de rétractation.

Sur l’application de clause relative à l’atteinte à la jouissance du bien immobilier

Il ressort des dispositions précédentes que l’indemnité d’immobilisation n’est pas due par les bénéficiaires de la promesse de vente dans l’hypothèse où il apparaîtrait que le bien fait l’objet d’une destruction totale ou partielle ou de dégradations telles qu’elles ne permettraient pas sa jouissance dans des conditions normales.

Trois rapports successifs ont été réalisés pour apprécier la nature des désordres affectant le bien immobilier.

Il ressort de la promesse de vente qu’il a été décrit, dans la désignation du bien immobilier, que le garage séparé de la maison était affecté de fissures apparentes ayant fait l’objet d’une déclaration de sinistre aux Assurances du Crédit Mutuel (ACM). Il est ainsi annexé à l’acte un courrier des ACM daté du 23 novembre 2021. Il est ajouté : « Un rapport d’expertise a été établi le 23 juin 2022 et demeure ci-annexé, ainsi qu’un courrier des ACM du 27 juin 2022. L’expert a constaté que les désordres provenaient de la présence d’importantes racines dans le sous-sol » (page 4).

Il est ensuite précisé, relativement à la déclaration de sinistre, qu’il a été remis au bénéficiaire le jour de la signature de la promesse de vente une copie du rapport d’expertise établi par Saretec daté du 23 juin 2022, « contenant plusieurs photographies révélant les fissures au niveau du garage ». Il est enfin ajouté que « le prix de vente convenu entre les parties prend en considération cette situation et les conclusions du rapport d’expertise » (page 10).

Aux termes du courrier des ACM en date du 23 novembre 2021, faisant suite à la déclaration de sinistre, il est fait état des premières préconisations de l’expert, estimant nécessaire de faire réaliser :

— un abattage à titre conservatoire des arbres à proximité immédiate de l’habitation ou une mise en place d’une barrière anti-racines, en raison de la possibilité pour la végétation, par succion et poussée racinaire, d’engendrer ou d’aggraver des dommages sur l’habitation,

— une vérification des réseaux d’eau, considérant qu’une fuite pourrait déséquilibrer le sol d’assise de l’habitation et expliquer l’apparition ou l’aggravation de dommages,

— une étude de sol pour déterminer la nature exacte du sol et le dimensionnement des fondations.

Le rapport de Saretec du 23 juin 2022 fait état d’une détection des désordres en septembre 2021. Il est constaté sur place par l’expert sur le bâtiment séparé du garage, une fissure horizontale sous le plancher formant toiture du garage sur toute la périphérie de ce bâtiment, ainsi qu’une fissure oblique à 45° d’épaisseur maximale supérieure à 5 mm, traversante. Sur la partie habitation, il est relevé une microfissure sur le linteau de la porte fenêtre. Concernant les désordres affectant le garage, ils sont attribués de façon certaine à un mouvement de fondations. L’expert considère que ce mouvement peut avoir plusieurs origines possibles : une perte de portance du sol liée à une modification de l’équilibre hydrique de celui-ci suite à une sécheresse ou une inondation, ou un phénomène de poussée racinaire. Concernant la partie habitation, il envisage une déformation structurelle du bâtiment.

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Il est conclu que « les désordres constatés sont ponctuels et n’affectent que le garage de l’habitation. Les quelques désordres constatés sur l’habitation étant tout à fait secondaires et sans gravité. En revanche, ceux affectant le garage sont notoirement graves puisqu’ils compromettent la tenue à moyen terme de la structure même de cette partie du bâtiment. Ces désordres reflètent un mouvement structurel prenant naissance au niveau des fondations du bâtiment. Les investigations et analyses réalisées par le cabinet Fondasol permettent d’affirmer que la structure même du bâtiment semble tenir compte d’une relative faiblesse des sols d’assise dans le secteur d’implantation dudit bâtiment. En effet, la fondation est relativement profondément ancrée et fortement dimensionnée compte tenu de la faible charge que représente la partie garage. Les sols ne présentent pas de sensibilité au phénomène de retrait-gonflement. Il n’est donc pas possible d’expliquer les désordres par un tel phénomène et donc la dessiccation-réhydratation des sols. En revanche, la présence de racines de très fortes dimensions dans la fouille tend à établir un lien entre la présence d’un arbre conséquent à proximité immédiate du bâtiment et les désordres constatés. Il apparaît en effet vraisemblable que ces racines ont généré par la captation des eaux de surface, un déséquilibre hydrique. Lors d’une forte reprise d’humidité un défaut ponctuel de portance des sols d’assise du bâtiment aggravé par le déséquilibre hydrique a dû se produire. Ce défaut de portance aura provoqué la rupture de la superstructure qui matérialise les désordres actuels. En l’état, la suppression de l’arbre de fortes dimensions situé à proximité du bâtiment apparaît permettre de retrouver une stabilité suffisante du sol pour porter le bâtiment. Idéalement, il conviendrait de supprimer l’arbre puis de mettre le bâtiment en observation pendant un an (un été/un hiver minimum). En cas de nouveau mouvement, une solution de confortement devra être envisagée (de type injection de résine). A défaut, les réparations décrites au paragraphe suivant pourront être réalisées ». Ces réparations consistent en un matage harpage des fissures, rebouchage au mortier et après un an d’observation, la réfection des revêtements, pouvant être estimés à 10.000 € environ.

La lecture du rapport de Fondasol, réalisé le 18 mai 2022 dans le cadre du précédent rapport, permet de retenir que la plasticité des sols prélevés est faible et leur sensibilité au retrait/gonflement reste limitée. Il est toutefois retenu que le sol est très sensible à l’eau et la portance peut chuter rapidement en période défavorable. Il est conclu que les sols rencontrés au-delà de 1,7 mètres de profondeur étaient plus argileux en forage et potentiellement plus sensibles. Concernant les fondations du garage, il est relevé qu’elle descend vers 1,05 mètres de profondeur, soit au niveau de l’interface entre les sables fins et les sables très argileux, que de nombreuses racines de taille parfois importante sont observées et qu’aucune venue n’a été constatée lors de la réalisation du sondage. Ces éléments ne viennent aucunement contredire les conclusions du rapport Saretec précédemment reprises.

Le rapport du 28 septembre 2022, réalisé à la demande de Monsieur et Madame [R], a constaté que les désordres observés sur le garage n’ont pas évolué depuis le précédent rapport. Le témoin de plâtre positionné à l’intérieur du garage ne démontrait pas d’évolution des fissures. Toutefois, sur ces fissurations, l’expert a estimé qu’il s’agit d’un désordre rendant l’ouvrage impropre à destination. Concernant les fissures relevées sur les façades de la maison, il a été à cette date relevé une fissuration en escalier côté nord et horizontal côté est à l’angle nord est de la maison, en plus de la fissuration de la façade côté cellier déjà relevée dans le rapport Saretec. Sur cette porte fenêtre, il a été ajouté une fissuration également côté gauche et plus haut une fissuration horizontale qui suit le linteau, mais également une fissuration au premier étage dans l’angle droit qui suit le coffre du volet roulant et se poursuit horizontalement jusqu’à l’angle de la façade. L’expert a enfin considéré, sur les façades côté ouest, une fissure au niveau du coffre du volet roulant de la menuiserie du bureau et une microfissure verticale sur l’allège de la menuiserie de l’espace feu-tv. Il a également estimé que ces désordres rendaient l’ouvrage impropre à sa destination en raison de l’apparition et de l’accroissement des fissurations en quelques mois, « potentiellement liés à un phénomène de tassement différentiel du sol d’assise des fondations ». Il a noté que cette évolution pouvait être liée à la particulière sécheresse de l’été 2022 et à l’architecture de la maison, qui entraîne des charges irrégulièrement réparties aux fondations. Il a conclu que « le risque d’évolution des désordres, voire une atteinte grave à la solidité du bâtiment ne peuvent (…) pas être écartés ». Une mise en observation et des investigations complémentaires concernant la partie habitation ont été préconisées pour suivre l’évolution des désordres et en déterminer l’origine.

Le rapport complémentaire de Saretec en date du 20 janvier 2023, a relevé que lors de la visite sur place du 18 janvier 2023, les désordres affectant le garage n’avaient pas évolué, le témoin placé en juillet 2022 sur la principale fissure ne témoignant d’aucun mouvement. Ces fissures étaient attribuées de manière certaine par l’expert aux mouvements de terrain liés à la présence d’un arbre de très forte dimension à très faible distance du bâtiment, ses racines ayant généré par la captation des eaux de surface un déséquilibre hydrique et lors d’une forte reprise d’humidité, un défaut ponctuel de portance avait engendré l’affaissement de la fondation et la rupture de la superstructure.

Concernant la partie habitation, il a été fait état de :

— l’évolution de la fissure au niveau de la porte fenêtre du cellier avec retour dans l’angle nord-est, avec une majoration de la largeur de la fissure (entre 3 et 5 mm), une extension au côté gauche du coffre de volet roulant en linteau de cette porte, outre une microfissure désormais visible sur le retour d’angle nord-est à droite de cette porte. Il est ajouté qu’à l’intérieur, le doublage présente une légère ouverture (2 mm) au droit de l’angle du châssis dormant de la porte fenêtre de l’arrière-cuisine.

— l’apparition d’une fissure dans l’angle gauche de la porte fenêtre du couloir d’accès vers les chambres à l’est,

— l’apparition de microfissures sur le coffre du volet roulant du coin feu-tv côté gauche et droit,

— l’apparition d’une microfissure d’allège près de la fenêtre au niveau de la zone feu-tv,

— l’abaissement du châssis ouvrant de la porte fenêtre du cellier d’environ 2 cm sur la largeur de la porte

L’expert a attribué les deux premières fissures à un tassement ponctuel de l’assise de la partie de bâtiment située au droit du cellier, qui repose sur des remblais. Au regard de l’existence de niveau d’assise distincts, il a considéré que les deux parties du bâtiment auraient dû être séparées par des joints de fractionnement et non liaisonnés comme actuellement. Néanmoins, il a relevé que ceci entraîne des désordres peu nombreux et de faible ampleur.

Pour les microfissures du coffre du volet roulant du coin feu-tv, il a avancé que le tunnel formant coffre de volet roulant intégré dans les maçonneries génère très fréquemment des microfissures, en raison des constitutions des matériaux et des contraintes hygrothermiques, mais ne représentait d’un désordre strictement esthétique.

Au titre de la microfissure d’allège, il a noté un défaut structurel, en raison du différentiel de charge repris par la partie pleine du mur par rapport à la partie située sous la fenêtre, qui ne supporte quasi aucune charge. Il l’a qualifié de désordre minime et sans gravité.

Enfin, concernant l’affaissement du châssis ouvrant, il a considéré qu’il est dû à la forme de la porte qui comporte deux vitrages rectangulaires, empêchant la triangulation du vantail qui s’opposerait à la déformation. Ainsi, il a avancé qu’en raison du maintien du châssis, le poids des doubles vitrages entraîne naturellement par gravité le montant de tapée vers le bas. Il a proposé une réparation par le remplacement du vitrage bas par un panneau plein.

La prise en compte de l’ensemble de ces éléments techniques permet d’écarter l’existence d’une destruction totale ou partielle du bien immobilier.

Concernant l’existence de dégradations telles qu’elles ne permettraient pas la jouissance du bien immobilier dans des conditions normales, il doit être considéré à la lecture de l’acte notarié qu’elles doivent être révélées postérieurement à la conclusion de la promesse de vente. Il doit être au surplus noté que la rédaction de cette clause ne correspond pas à la définition du désordre de nature décennale, mais bien à une atteinte à l’utilisation habituelle du bien immobilier en raison de dégradations d’une certaine ampleur. Or, au titre de la gravité des désordres affectant le garage, les désordres étaient connus des bénéficiaires lors de la signature de la promesse de vente. En effet, il a été rappelé les termes du rapport de Saretec du 23 juin 2022, annexé à la promesse de vente, établissant sans équivoque la nature et la gravité des fissures affectant le garage. Concernant les désordres ensuite révélés sur la partie habitation, il ne ressort ni du rapport du 18 septembre 2022, ni du rapport complémentaire de Saretec du 20 janvier 2023 des dégradations d’importance suffisante empêchant la jouissance du bien immobilier. A ce titre, l’atteinte à la solidité n’est évoquée dans le rapport du 18 septembre 2022 qu’à titre de “risque” non encore avéré. Les difficultés de fonctionnement de la porte du cellier ne peuvent en elles seules constituer une dégradation affectant la jouissance du bien immobilier dans des conditions normales. Seul l’accès entre la cuisine et le cellier est affecté et la nature des réparations permet d’apprécier le caractère isolé de ce désordre.

A la lecture de l’acte de vente du 30 mars 2023, le bien immobilier a été vendu pour un net vendeur de 630.000 €, soit 37.000 € de moins que le prix consenti aux termes de la promesse de vente du 28 juin 2022. L’acte de vente présente aux acquéreurs les mêmes informations relatives aux fissurations que celles annexées à la promesse de vente, outre les éléments postérieurs à celle-ci, à savoir le rapport complémentaire Saretec du 20 janvier 2023 et un courrier des ACM du 27 janvier 2023. Si l’extrait reproduit de ce courrier fait mention à une éventuelle reprise en sous-oeuvre au niveau des fondations, elle correspond aux dommages affectant le garage. Concernant l’habitation, aucun élément de gravité n’est plus avancé, sauf à indiquer que l’assureur a sollicité des précisions sur les dommages extérieurs et intérieurs apparus sur l’habitation. Il ne peut par conséquent nullement être déduit de ces éléments et de la baisse de prix, intervenue neuf mois après, une quelconque atteinte à la jouissance du bien immobilier du fait des fissurations repérées sur la partie habitation.

Ainsi, l’ensemble de ces constats permet de considérer que les éléments permettant aux bénéficiaires d’être exonérés du règlement de l’indemnité d’immobilisation, au regard des termes de la promesse de vente, ne sont pas suffisamment caractérisés.

Sur la caducité de la promesse de vente

Selon l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation, pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.

A ce titre, la promesse de vente a prévu cette faculté de rétractation du bénéficiaire, le notaire ayant été mandaté pour effectuer la notification par lettre recommandée électronique avec accusé de réception (page 29).

Il est constant que lorsque les éléments sur lesquels les parties ont donné leur accord sont modifiés de manière substantielle entre l’avant-contrat et l’acte de vente, il est nécessaire que soit octroyé à l’acquéreur non professionnel un nouveau délai de rétractation et un nouveau délai de réflexion dans les conditions de l’article susvisé.

En l’espèce, la promesse de vente a été régularisée entre les consorts [W] et les époux [R] le 28 juin 2022. Sa durée de validité a été fixée jusqu’au 30 septembre 2022, la signature de l’acte de vente définitif ayant été prévue le 8 septembre 2022.

Ainsi qu’il a déjà été précisé ci-avant, la promesse de vente contient les éléments d’information relatifs au rapport Saretec du 23 juin 2022 et le courrier des ACM du 27 juin 2022.

Monsieur et Madame [R] ont refusé de réitérer l’acte de vente le 29 septembre 2022, considérant que le rapport sollicité par leurs soins et remis le 28 septembre 2022 apportait des éléments d’information nouveaux sur l’état du bien vendu. Ils communiquent ce rapport le 29 septembre 2022 au notaire chargé de la vente et indiquent d’ores et déjà leur intention de ne pas régulariser la vente.

Il apparaît ainsi que la transmission des éléments nouveaux au notaire en charge de la vente a eu lieu le 29 septembre 2022, veille de la date d’expiration de la validité de la promesse unilatérale de vente.

Il a été rappelé ci-avant que ce rapport n’apporte pas d’éléments complémentaires concernant la nature, l’ampleur ou la gravité des désordres affectant le garage. Il met toutefois en lumière l’apparition de fissures et microfissures sur la partie habitation du bien immobilier. L’expert mandaté par les époux [R] a pu à cette date considérer que ces désordres étaient de nature à rendre l’ouvrage impropre à sa destination. S’il n’est fait état que d’un « risque d’évolution des désordres, voire une atteinte grave à la solidité du bâtiment », ces éléments d’information apparaissent suffisamment déterminant du consentement des bénéficiaires de la promesse de vente dans la détermination de la substance du bien immobilier pour caractériser une modification substantielle des éléments de la vente.

Si ces éléments ont été par la suite appréciés différemment par Saretec quant à l’origine et à la gravité des fissures affectant le partie habitation, ils ne peuvent être pris en considération dans l’appréciation des éléments à disposition des parties pour déterminer si les conditions d’ouverture d’un nouveau délai de réflexion étaient réunies.

Aussi, à la date du 29 septembre 2022, au regard des nouvelles informations transmises par les bénéficiaires de la promesse de vente, celle-ci étant toujours valide, un nouveau délai de réflexion aurait dû être notifié.

Par conséquent, la rétractation de Monsieur et Madame [R] en date du 29 septembre 2022 se place dans ce délai de réflexion et doit être considérée comme pleinement valable. Elle emporte la caducité de la promesse de vente du 28 juin 2022.

L’indemnité d’immobilisation se trouve donc dépourvue de tout fondement et les consorts [W] seront déboutés de leur demande en paiement à ce titre.

Sur la demande de restitution

L’acte notarié prévoyait dans l’hypothèse de l’exercice du droit de rétractation que « le dépositaire des fonds versés par le bénéficiaire devra les lui restituer » (page 29).

Il était prévu que les bénéficiaires versent la somme de 25.000 € au plus tard le 13 juillet 2022 au notaire chargé de la vente (page 23). Le paiement n’est pas contesté par les consorts [W], retenant que cette somme est toujours consignée.

Si le principe de la restitution de la somme de 25.000 € en raison de la caducité de la promesse de vente est acquis, il n’appartient pas au Tribunal d’ordonner sa restitution aux époux [R] au notaire, celui-ci n’ayant pas été attrait à l’instance. Cette demande sera donc rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il ressort des développements précédents qu’il ne peut être retenu une résistance abusive de Monsieur et Madame [R] au règlement de l’indemnité d’immobilisation, cette demande ayant été rejetée.

Les consorts [W] ne démontrent pas plus une faute de Monsieur et Madame [R] à l’origine d’un préjudice moral.

Sur les demandes annexes

Les consorts [W], parties succombantes, seront condamnés aux dépens, qui seront recouvrés directement en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Au regard de la solution du litige, de la situation des parties et de l’équité, ils seront également condamnés à payer à une somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les consorts [W] seront déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, applicable aux procédures introduites depuis le 1er janvier 2020, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. Aucun élément de l’espèce ne justifie d’y déroger.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, suivant mise à disposition de la décision par le greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande en paiement formée par Monsieur [X] [W], Monsieur [S] [W], Madame [T] [W] et Monsieur [O] [W] à l’encontre de Monsieur [V] [R] et Madame [P] [D] épouse [R] au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

REJETTE la demande de restitution formée par Monsieur [V] [R] et Madame [P] [D] épouse [R] ;

REJETTE la demande en paiement formée par Monsieur [X] [W], Monsieur [S] [W], Madame [T] [W] et Monsieur [O] [W] à l’encontre de Monsieur [V] [R] et Madame [P] [D] épouse [R] au titre de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE les parties de leurs plus amples demandes ;

CONDAMNE Monsieur [X] [W], Monsieur [S] [W], Madame [T] [W] et Monsieur [O] [W] aux entiers dépens, qui seront recouvrés directement conformément à l’article 699 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [X] [W], Monsieur [S] [W], Madame [T] [W] et Monsieur [O] [W] à payer à Monsieur [V] [R] et Madame [P] [D] épouse [R] la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE Monsieur [X] [W], Monsieur [S] [W], Madame [T] [W] et Monsieur [O] [W] de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,