N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

PREMIERE CHAMBRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RENDU LE 02 MARS 2026

N° RG 25/02530 – N° Portalis DBYF-W-B7J-JRZD

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] », sis [Adresse 2], [Localité 1], représenté par son Syndic en exercice, la société CITYA CHARLES GILLES, dont le siège social est [Adresse 3],

représentée par Maître Michel ARNOULT de la SCP REFERENS, avocats au barreau de TOURS, avocats postulant, M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEURS

Monsieur [E] [V], demeurant [Adresse 4]

Non représenté

Madame [L] [R], demeurant [Adresse 4]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me C. VALLET, Par ordonnance de délégation de Madame la Première Président, siégeant comme Juge Unique en application des articles 812 et suivants du Code de procédure civile,

Assistée de C. FLAMAND, Greffier lors des débats et de V. AUGIS, Greffier lors du prononcé du jugement.

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Janvier 2026 avec indication que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 02 Mars 2026.

EXPOSÉ DU LITIGE :

M. [E] [V] et Mme [L] [R] sont propriétaires des lots n°83, n°94 et n°173 de la « [Adresse 1] » située [Adresse 5] à [Localité 2] (37).

La société CITYA CHARLES GILLES assume les fonctions de syndic de cette copropriété.

Aux termes d’un courrier recommandé avec accusé de réception, daté du 20 octobre 2023, délivré le 25 octobre 2023, le conseil du syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée le [E] de la « [Adresse 1] » (Ci-après « SDC [Adresse 1] »), représenté par son syndic CITYA CHARLES GILLES, a mis en demeure M. [E] [V] et Mme [L] [R] de régler les charges de copropriété non réglées.

C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice délivré le 05 juin 2025, le syndicat des copropriétés de l’immeuble « [Adresse 1] », représenté par le Syndic la société CITYA CHARLES GILLES, a fait assigner M. [E] [V] et Mme [L] [R] devant le Tribunal judiciaire de TOURS aux fins de :

RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » – [Adresse 6], représenté par son Syndic en exercice, la société CITYA CHARLES GILLES, en son action ;L’EN DECLARER bien fondée,

En conséquence :

CONDAMNER solidairement Monsieur [E] [V] et Madame [L] [R], à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 7], représenté par son Syndic en exercice, la société CITYA CHARLES GILLES, la somme totale de 8.672,34 euros, correspondant à :7.817,14 euros à titre principal, charges arrêtées au 5 juin 2025 majorées des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 octobre 2023 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code Civil ;855,20 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ;CONDAMNER solidairement Monsieur [E] [V] et Madame [L] [R], à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » – [Adresse 6], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA CHARLES GILLES, la somme totale de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;CONDAMNER solidairement Monsieur [E] [V] et Madame [L] [R], à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » – [Adresse 6], représente par son Syndic en exercice, la société CITYA CHARLES GILLES, la somme totale de 2.202 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;DIRE que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;CONDAMNER solidairement Monsieur [E] [V] et Madame [L] [R], aux entiers dépens et ce, compris le coût de l’assignation.

Au soutien de ses demandes, le SDC [Localité 3] [Adresse 8] fait valoir que les défendeurs ne se sont pas acquittés du paiement de leurs charges de copropriété, malgré des courriers de relance et de mise en demeure. Il considère que les sommes sont dues, les comptes de la copropriété ayant été approuvés et les budgets votés. Il explique que les défendeurs sont donc redevables de la somme due et solidairement en application du règlement de copropriété. Il indique que les frais exposés doivent également être dus. Il soutient que le non-paiement de ces charges a engendré des préjudices pour les autres copropriétaires, notamment sur la trésorerie de l’immeuble, sa bonne gestion et son entretien.

En vertu des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions pour le détail de l’argumentation.

La procédure de mise en état a été clôturée par ordonnance du Juge de la mise en état du 27 novembre 2025.

M. [E] [V] et Mme [L] [R], parties défenderesses régulièrement assignées à étude, n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 janvier 2026 et mise en délibéré au 02 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la Loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.

Par ailleurs, l’article 14-1 de la même loi dispose que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Il est constant qu’il incombe au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de copropriété d’établir que celles-ci sont dues et de produire à cet effet le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant, les documents comptables et le décompte de répartition des charges litigieuses.

Enfin, selon l’alinéa 2 de l’article 1342-10 du code civil, « À défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. À égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale, dont il résulte que les défendeurs sont propriétaires des lots n°83, n°94 et n°173 dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété ;

— les contrats de syndic 2022 et 2024 ;

— des différents procès-verbaux d’assemblée générale des 25 mars 2022, 03 mars 2023, 30 janvier 2024,19 mai 2025 et 27 février 2025 dans lesquels les comptes et les budgets prévisionnels de la copropriété ont été approuvés ;

— des appels de fonds et de travaux ;

— le relevé de compte pour la période du 01/07/2023 au 01/04/2025 ;

— les attestations de non recours.

Les défendeurs n’ont pas comparu pour contester la somme réclamée ou pour apporter la preuve de versements qui n’auraient pas été pris en considération.

En conséquence, au vu des pièces produites aux débats, il y a lieu de condamner solidairement M. [E] [V] et Mme [L] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du « [Adresse 1] » située [Adresse 2] à [Localité 2] (37) la somme de 7 817,14 euros au titre des charges appelées et arrêtées au 05 juin 2025.

Sur les intérêts

Il résulte des dispositions de l’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 que sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35, c’est-à-dire notamment les provisions et cotisations de travaux, portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Ainsi, chaque appel de fonds compris dans la somme de 7 817,14 euros portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure intervenue le 20 octobre 2023 et délivré le 25 octobre 2023.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil est de droit lorsqu’elle est demandée. Elle court à compter de la demande qui en est faite. Les intérêts échus des capitaux porteront intérêts dès lors qu’ils seront dus au moins pour une année entière.

En l’espèce, elle a été demandée par le Syndicat des Copropriétaires dès l’acte introductif d’instance du 05 juin 2025.

La capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil est dès lors ordonnée.

Sur les frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires

Selon l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965, « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. (…) Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

Il convient de rappeler que les frais de procédure ne font pas partie des charges dues par le copropriétaire défaillant et ne peuvent être recouvrés qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En cela, il apparaîtrait opportun de les faire figurer sur un décompte distinct du décompte de charges.

En l’espèce, la demanderesse verse les pièces suivantes :

un relevé de compte arrêté au 05 juin 2025 ;un extrait du règlement intérieur de la copropriété rappelant la solidarité en cas d’impayés des charges de copropriété ; une facture n°202310050070 du syndic CITYA CHARLES GILLE en date du 05 octobre 2023 d’un montant de 480 euros TTC.

Le décompte de charges précité fait apparaître la somme de 45,60 euros au titre de « la mise en demeure 18/09/2023 », et les sommes de 480 euros, de 200 euros, et de 129,60 euros au titre « contentieux 2200-0081-20231004 ».

La demanderesse sollicite ces frais engendrés par le syndic dans le suivi du dossier. Or, ses frais ne sont pas justifiés et il n’est pas démontré d’éléments caractérisant des diligences exceptionnelles.

Dès lors, il convient de retenir le montant de la mise en demeure en date du 18/09/2023 et de la facture n°202310050070 pour un montant de 480 euros, soit la somme de 525,60 euros.

Ainsi, il y a lieu de condamner solidairement M. [E] [V] et Mme [L] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du « [Adresse 1] » située [Adresse 2] à [Localité 2] (37) la somme de 525,60 euros au titre des frais exposés.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes des dispositions de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, le défaut de paiement par M. [E] [V] et Mme [L] [R] des charges de copropriété dont il est débiteur cause nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires consistant dans les difficultés de gestion et de trésorerie que sa carence lui cause inévitablement.

En application de l’article 1240 du code civil, ils seront donc condamnés solidairement à lui payer la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [E] [V] et Mme [L] [R] qui succombent à l’instance, seront condamnés solidairement aux entiers dépens, dont le coût de l’assignation.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, M. [E] [V] et Mme [L] [R], condamnés aux dépens, devront verser à la demanderesse une somme qu’il est équitable de fixer à 2 202 euros.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

CONDAMNE solidairement M. [E] [V] et Mme [L] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du « [Adresse 1] » située [Adresse 2] à [Localité 2] (37) la somme de 7 817,14 euros (sept mille huit cent dix-sept euros et quatorze centimes) au titre des charges de copropriété arrêtées au 05 juin 2025 ;

DIT que chacune des créances comprises dans la somme de 7 817,14 euros portera intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure délivrée le 25 octobre 2023 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dès lors qu’ils seront dus au moins pour une année entière ;

CONDAMNE solidairement M. [E] [V] et Mme [L] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du « [Adresse 1] » située [Adresse 2] à [Localité 2] (37) la somme de 525,60 euros (cinq cent vingt-cinq euros et soixante centimes) au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires ;

CONDAMNE solidairement M. [E] [V] et Mme [L] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du « [Adresse 1] » située [Adresse 2] à [Localité 2] (37) la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE solidairement M. [E] [V] et Mme [L] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du « [Adresse 1] » située [Adresse 2] à [Localité 2] (37) la somme de 2 202 euros (deux mille deux cent deux euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE solidairement M. [E] [V] et Mme [L] [R] aux entiers dépens, et ce compris le coût de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait, jugé et rendu par mise à disposition au Greffe les jours, mois et ans que dessus.

LE GREFFIER,

V. AUGIS

LA PRÉSIDENTE,

C. VALLET