MINUTE 2025/

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DU MANS

Première Chambre

Jugement du 18 Décembre 2025

N° RG 25/01283 – N° Portalis DB2N-W-B7J-IPGF

DEMANDERESSE

Madame [G] [M] veuve [S]

née le 24 juillet 1960 à [Localité 8] (PORTUGAL)

demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Philippe SORET, membre de la SCP SORET-BRUNEAU, avocat au Barreau du MANS

DEFENDEURS

Monsieur [R] [C]

né le 02 Décembre 1955 à [Localité 10] (62)

demeurant [Adresse 12]

représenté par Maître Boris MARIE, membre de la SCP MARIE & SOULARD, avocat au Barreau du MANS

Madame [U] [T] épouse [C]

née le 30 Juillet 1958 à [Localité 11] (88)

demeurant [Adresse 12]

représentée par Maître Boris MARIE, membre de la SCP MARIE & SOULARD, avocat au Barreau du MANS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Chantal FONTAINE, Vice-Présidente

Statuant comme Juge Unique en application de l’article L.212-2 du code de l’organisation judiciaire.

Les avocats constitués ont été régulièrement avisés de l’attribution du juge unique en application de l’article 765 du code de procédure civile, sans que la demande de renvoi ait été formulée dans les conditions prévues par l’article 766 du même code.

GREFFIER : Patricia BERNICOT

DÉBATS A l’audience publique du 09 octobre 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 18 décembre 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

Jugement du 18 Décembre 2025

— prononcé publiquement par Chantal FONTAINE, par sa mise à disposition au greffe

— en premier ressort

— contradictoire

— signé par le président et Patricia BERNICOT, greffier, à qui la minute du jugement été remise.

copie exécutoire à Maître Boris MARIE de la SCP MARIE & SOULARD – 20, Maître Philippe SORET de la SCP SORET-BRUNEAU – 45 le

N° RG 25/01283 – N° Portalis DB2N-W-B7J-IPGF

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [G] [M] veuve [S] est propriétaire depuis 1994 d’une maison secondaire située “[Adresse 13] cadastrée Section A N° [Cadastre 2]-[Cadastre 3] (devenues [Cadastre 7]) et [Cadastre 4].

Monsieur et Madame [C] sont propriétaires d’une maison contigue à la propriété de Madame [S] cadastrée Section A N° [Cadastre 6]-[Cadastre 1].

Madame [S] et les époux [C] sont en conflit de voisinage depuis 1996, pour des motifs divers tels le réseau d’assainissement installé par les époux [C] dont les canalisations se déversaient sur la propriété de Mme [S], et les dépassements de branche d’arbres sur la propriété de Madame [S].

Madame [S] se plaignant en outre de l’installation d’un velux donnant sur sa propriété et susceptible de créer une servitude de vue a assigné ses voisins devant le Tribunal de Proximité de LA FLECHE.

Par jugement en date du 26 janvier 2021, le Tribunal de Proximité de LA FLECHE s’est déclaré incompétent pour statuer sur la demande relative aux servitudes de vue, et a notamment condamné, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les époux [C] à élaguer deux arbres surplombant le fond de Madame [S] à leurs frais, dans les deux mois suivant la signification de ce jugement, et à défaut autorisé Madame [S] à faire procéder à l’élagage aux frais des époux [C] et condamné ces derniers aux entiers dépens, en ce compris les constats d’huissier des 26 octobre 2016 et 1er juin 2018.

Monsieur et Madame [C] ont interjeté appel de ce jugement et la procédure est toujours pendante devant la Cour d’appel d'[Localité 9].

Par assignation en date du 16 avril 2025, à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé du litige, Madame [S] a fait citer les époux [C] à comparaître devant la présente juridiction aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— enjoindre aux époux [C] de faire obstruer à leur frais l’ouverture non conforme et créant une servitude de vue sur son fonds, et ce sous astreinte de 30 € par jour de retard une fois passé le délai de 2 mois suivant la signification du jugement à intervenir,

— condamner les époux [C], solidairement, à lui payer une somme de 5 000 € en réparation de son préjudice moral,

— condamner les époux [C], solidairement, à lui payer une somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce inclus le constat d’huissier du 20 octobre 2016.

Au soutien de ses prétentions, Madame [S] fait valoir que le velux situé en partie gauche de la toiture des époux [C], non prévu au permis de construire initial, ne respecte pas les distances légales minimales, soit, s’agissant d’une vue droite, 1,90 m entre le mur ou toit et la propriété du voisin concerné. Elle prétend par ailleurs, que les experts en bâtiments intervenus dans le cadre de ce litige ont de manière erronée affirmé que le velux litigieux situé à plus de 2 mètres de hauteur ne pourrait pas créer une servitude de vue, puisqu’une vue sur sa propriété n’est possible qu’en utilisant une échelle ou un escabeau. Pour justifier sa demande de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral, elle invoque un acharnement de ses voisins qui n’ont eu de cesse de l’importuner depuis des années.

Aux termes de leurs conclusions signifiées par voie électronique le 29 août 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des motifs, les époux [C] demandent au tribunal de :

— déclarer mal-fondée Madame [S] en ses demandes,

— en conséquence, la débouter,

— la condamner à leur payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Au soutien de leurs prétentions ils exposent que leur velux est une fenêtre à toit à rotation dont le bas se situe à une hauteur de 2,30 m du plancher et que la seule vue à travers la fenêtre est le ciel, la cime d’un arbre et un câble électrique comme l’a constaté un Commissaire de Justice le 9 juillet 2025. Ils ajoutent que ces constatations sont concordantes avec celles de l’Expert qu’avait mandaté Madame [S] qui concluait que cette fenêtre de toit ne permettait pas de voir le fonds voisin situé à 6 mètres en contrebas. Ils estiment que cette fenêtre installée en guise de puit de lumière ne génère absolument aucune vue chez Mme [S].

Les débats ont été clôturés par ordonnance du Juge de la mise en état du 11 septembre 2025, l’affaire renvoyée à l’audience de plaidoirie du 9 octobre 2025 et mise en délibéré au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I/ Sur la demande principale

L’article 637 du code civil définit la servitude comme “une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire”.

Aux termes de l’article 678 du code civil “ On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions”.

L’article 680 du même code précise que “La distance dont il est parlé (…), se compte depuis le parement extérieur du mur où l’ouverture se fait, et, s’il y a balcons ou autres semblables saillies, depuis leur ligne extérieure jusqu’à la ligne de séparation des deux propriétés”.

Une servitude suppose deux fonds appartenant à des propriétaires différents, à savoir le « fonds dominant » et le « fonds servant », c’est-à-dire, respectivement, celui qui profite de la servitude et celui qui la doit.

Une servitude de vue est une servitude continue et apparente qui existe du fait même de la présence de l’ouverture donnant sur le fonds d’autrui, les ouvertures visées étant des ouvertures ordinaires permettant le passage de l’air et de la lumière à la différence des jours qui sont des ouvertures à verre dormant.

Les dispositions de l’article 678 du code civil fixent les distances à observer depuis la ligne séparative des propriétés, pour l’ouverture des vues en distinguant entre les vues droites et les vues obliques. Il y a vue droite lorsque l’ouverture permet facilement de regarder chez le voisin. Dans cette hypothèse la vue droite doit être établie à 1,90 m de distance de la limite séparative des propriétés.

Les ouvertures régulièrement pratiquées ne constituent pas des servitudes grevant le fonds voisin.

Lorsqu’une vue a été pratiquée irrégulièrement, ne respectant pas les distances légales, le voisin peut en demander la modification ou la suppression.

Si l’ouverture ne permet pas une vue sur le voisin, les dispositions de l’article 678 du code civil ne sont pas applicables.

La détermination du caractère des vues et ouvertures pratiquées sur le fonds d’autrui est une question de fait qu’il appartient aux juges du fond de trancher souverainement, sans tenir compte de considérations personnelles et des animosités existant entre les propriétaires des fonds voisins et contigus.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que les époux [C] ont procédé à la pose d’un velux sur la couverture d’une petite dépendance contigüe à leur résidence principale. Cette ouverture n’était pas conforme au permis de construire initial déposé le 15 mai 1996, lequel prévoyait la création de quatre fenêtres de toit sur le versant nord est de la couverture en ardoises de leur maison située en limite de propriété avec celle de Madame [S], travaux pour lesquels la mairie avait donné un avis favorable le 5 septembre 1996.

Les époux [C] ont régularisé la situation, sur un plan administratif, l’installation du velux ayant été autorisée suite à la déclaration de travaux du 13 juillet 2019.

Cette pose du velux litigieux a donné lieu à de vifs échanges entre les parties, à l’intervention de plusieurs Huissiers de Justice (devenus commissaires de Justice) à l’initiative de l’une ou l’autre des parties et à une expertise amiable laquelle a eu lieu le 12 mai 2017, en présence des experts tant de Madame [S] (M. [J] pour MACIF) que des époux [C] ( M. [E] pour GROUPAMA).

Les différents constats des Commissaires de Justice établissent qu’aucune vue directe ou indirecte n’est possible sur le fonds de Madame [S], la vue étant limitée au ciel, aux arbres et à un câble électrique.

Il ressort des rapports d’expertise établis par chacun des experts que les fenêtres et notamment le velux litigieux, se trouvent à 6 mètres du sol naturel. Les Experts concluent l’un et l’autre que s’il est exact que la réalisation du velux ne correspondait à ce qui avait été prévu à l’origine, la fenêtre, de petite dimension, ne crée pas de préjudice pour Madame [S], dans la mesure où elle est située à 2,28 m de la base du plancher de la pièce concernée qui en outre est mansardée, de sorte qu’il n’y a pas de vue directe ou indirecte sur la propriété de Madame [S], Monsieur [E] ayant précisé que le châssis est cependant ouvrable et accessible au moyen d’une échelle.

Or, si le châssis est ouvrable et accessible au moyen d’une échelle, force est de constater que cette accessibilité et la vue qui en découle ne caractérise pas une vue directe ou indirecte dans des conditions normales d’utilisation.

Dès lors, aucune vue n’étant possible sur le fonds de Madame [S], les dispositions de l’article 678 du code civil ne sont pas applicables et Madame [S] sera déboutée de ses demandes.

II/ Sur les demandes accessoires

1°) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [S], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens, en ce inclus le constat du commissaire de Justice du 9 juillet 2025.

2°) Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [S], condamnée aux dépens, devra payer aux époux [C], au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 3 000 €.

3°) Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

En conséquence, la présente décision est de plein droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE Madame [G] [M] veuve [S] de sa demande de voir enjoindre aux époux [C], sous astreinte, de faire obstruer à leur frais l’ouverture sur toiture;

DÉBOUTE en tant que de besoin Madame [G] [M] veuve [S] de ses plus amples demandes ;

CONDAMNE Madame [G] [M] Veuve [S] à payer à Monsieur [R] [C] et Madame [U] [T] épouse [C], une somme de 3 000 € (TROIS MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

N° RG 25/01283 – N° Portalis DB2N-W-B7J-IPGF

CONDAMNE Madame [G] [M] veuve [S] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE