MINUTE 2025/

ORDONNANCE DU : 16 Octobre 2025

DOSSIER N° : RG 23/01074 – N° Portalis DB2N-W-B7H-HWYC

AFFAIRE : [T] [Y], [R] [Y], [X] [B] épouse [Y] C/ [W] [J], [L] [D]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU MANS

1ère Chambre Civile

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

Nous, Marie-Michèle BELLET, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire du MANS, juge de la mise en état, dans l’instance pendante,

ENTRE :

DEMANDEURS au principal

Madame [T], [X], [I] [Y]

née le 23 Janvier 1976 à [Localité 8] (72)

demeurant [Adresse 5]

Monsieur [R], [O], [S], [V] [Y]

né le 05 Juillet 1951 à [Localité 9] (72)

demeurant [Adresse 6]

Madame [X], [E], [C] [B] épouse [Y]

née le 17 Novembre 1955 à [Localité 7] (72)

demeurant [Adresse 6]

représentés par Maître Pierre LANDRY, membre de la SCP PIERRE LANDRY AVOCATS, avocat au Barreau du MANS

DEFENDERESSES au principal

Madame [W] [J]

demeurant [Adresse 2]

Madame [L] [D]

demeurant [Adresse 1]

représentées par Maître Bruno LAMBALLE, avocat au Barreau du MANS

Avons rendu le 16 Octobre 2025 l’ordonnance ci-après, assistée de Patricia BERNICOT, greffière, présente aux débats le 4 Septembre 2025, et à qui la minute de l’ordonnance a été remise.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par actes du 20 avril 2023, Madame [T] [Y], Monsieur [R] [Y] et Madame [X] [B] épouse [Y] assignent Madame [W] [J] et Madame [L] [D] aux fins de les voir condamner à :

— Madame [J], supprimer l’ensemble des ouvrages et les équipements mobiliers qu’elle aurait installés en bordure de sa maison, cadastrée section AD numéro [Cadastre 3] (telle que la dalle faisant office de trottoir, les bancs, abris de jardin, parabole, marquise) sous astreinte, et, remise en état des lieux, sous astreinte, et, lui interdire d’autoriser à faire stationner sur ladite cour commune tous véhicules de tiers,

— Madame [D], supprimer la courette aménagée sur le devant de son immeuble et le caniveau le long de son mur pignon, et, remise en état des lieux, sous astreinte,

— défendre aux deux défenderesses d’installer tout nouvel aménagement sur la cour commune, sous astreinte.

RG 23/01074 – N° Portalis DB2N-W-B7H-HWYC

Par conclusions (2), Madame [W] [J] demande de voir :

— déclarer irrecevable comme prescrite, les demandes présentées à son encontre tendant à la suppression des ouvrages et équipements installés “par elle” en bordure de sa maison, sur la cour commune et à rétablir la cour dans son état antérieur,

— condamner solidairement les consorts [Y] aux dépens et au paiement d’une indemnité de 3 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile/

Madame [J] excipe du fait qu’en application de l’article 2272 du code civil, elle bénéficierait d’une prescription acquisitive trentenaire justifiant d’une possession continue, paisible publique et non équivoque en tant que propriétaire (article 2261 du code civil). Elle expose que la terrasse/trottoir accolée à son immeuble privatif aurait été créé depuis plusieurs décennies et qu’il y aurait toujours eu des objets entreposés. Elle précise avoir d’ailleurs retiré les quelques dalles amovibles qui avaient été ajoutées de manière récente.

Par conclusions (2), Madame [L] [D] demande de voir :

— déclarer irrecevable comme prescrite, les demandes présentées à son encontre tendant à la suppression de la courette aménagée devant son immeuble et le caniveau le long du mur du pignon et rétablir la cour dans son état antérieur,

— condamner solidairement les consorts [Y] aux dépens et au paiement d’une indemnité de 3 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile/

Madame [D] soutient qu’en application de l’article 2272 du code civil, elle bénéficierait d’une prescription acquisitive trentenaire justifiant d’une possession continue, paisible publique et non équivoque en tant que propriétaire (article 2261 du code civil). Elle expose qu’elle ne serait pas à l’origine ni du caniveau litigieux, ni de la courette. Elle ajoute que dans le bien acheté en 2007, l’annonce immobilière fait état d’un jardinet et elle produit une attestation de Monsieur [G] ancien propriétaire expliquant qu’il a réalisé les travaux de la courette en 1977. Elle joint également une autre attestation attestant de l’existence des biens litigieux depuis plus de trente ans.

Elle termine en faisant état du fait qu’elle ne se prévaut pas d’une prescription de son titre de propriété mais d’une prescription à l’encontre des droits des copropriétaires.

Par conclusions (4), Madame [T] [Y], Monsieur [R] [Y] et Madame [X] [B] épouse [Y] sollicitent :

— un rejet de la prescription trentenaire acquisitive invoquée par les défenderesses,

— débouter les défenderesses de leurs conclusions,

— condamner les défenderesses aux dépens de l’incident.

Les demandeurs à l’action rappellent que le différend porte sur une cour commune en indivision et non sur une copropriété et que chaque titulaire du droit sur la cour commune peut en user, conformément à sa destination dans une mesure compatible avec les autres indivisaires.

Ils estiment que concernant les aménagements dont il est réclamé la suppression, ceux-ci seraient incompatibles avec le droit des autres titulaires de droits sur la cour commune.

Ils fonf valoir que la fin de non recevoir tirée de la prescription trentenaire serait impropre dans la mesure où en application de l’article 2270 du code civil (ancien 2240 du code civil), on ne peut pas prescrire contre son titre, et, qu’ayant déjà un droit sur la cour litigieuse, Madame [J] et Madame [D] ne sauraient aller à l’encontre de ce droit.

A titre subsidiaire, les consorts [Y] considèrent que l’antériorité trentenaire ne serait pas établie, en ce que les pièces adverses ne situeraient avec précision les travaux ou aménagements litigieux, et, les actes d’acquisition des deux défenderesses de 2005 et 2007 ne feraient d’ailleurs aucune allusion aux aménagements litigieux.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la prescription

L’article 2270 du code civil (ancien article 2240 du code civil) dispose qu’on ne peut prescrire contre son titre,

Selon l’article 2272 du code civil, le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans, sachant que l’article 2262 du code civil prévoit que pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible publique, non équivoque et à titre de propriétaire.

RG 23/01074 – N° Portalis DB2N-W-B7H-HWYC

Dans cette affaire, il n’est contesté pas de l’existence d’une cour commune cadastrée AD n°[Cadastre 3], laquelle est l’objet du litige.

* – Concernant Madame [D], et, la prescription trentenaire invoquée sur une courette clôturée au devant de son immeuble et sur le caniveau le long du mur du pignon et sur la demande de rétablir la cour dans son état antérieur

Madame [D] verse à l’appui de son argumentation une attestation de Monsieur [G] [A], ancien propriétaire datée du 9 septembre 2020 et signée dans laquelle il précise que “la terrasse de la maison de Madame [D] (parcelle A [Cadastre 4]) située sur la cour ommune a été réalisée par mes soins en 1977.”Cette attestation n’est pas contradictoire avec une autre attestation dans laquelle il regroupe la courette, le caniveau ainsi que le trottoir de Madame [J] comme “ayant plus de cinquante ans”. Outre le fait que cette attestation forme un tout sur les constats, le fait qu’il précise ensuite qu’il a réalisé la terrasse en 1977 ne présuppose pas à trois ans près que ladite cour litigieuse n’était déjà pas utilisée en tant que partie privative auparavant, la construction se contentant de matérialiser une situation existante.

De plus, Madame [H] [K] mentionne dans son attestation que “la courette et le caniveau de chez Madame [D] [L] ont été construit de plus de 30 ans et j’en suis témoin car je suis née ici.”

En ce qui concerne la courette, Madame [H] verse à l’appui de ses dires une photo sur laquelle elle est prise en photo avec sa famille en 1989 et où l’on voit en arrière plan le “grillage de Madame [D]”. De même, la photo datée de 1988-1989 montrant deux enfants permet de distinguer en arrière plan un petit muret et un grillage.

Il apparaît donc que la courette litigieuse est existante depuis plus de trente ans.

Quant aux photos de l’agence immobilière en 2007, il convient de relever que le muret avec le grillage s’y trouve toujours et qu’ainsi que le font remarquer les consorts [Y], elle montre également qu’il existe une haie d’arbustes. A cet égard, il sera retenu que si ladite haie soit plus dense désormais, cette situation relève de la logique dans la mesure où lesdits arbustes ont poussé durant ces années. Cette argumentation ne saurait donc prospérer.

Il en est de même rdes travaux de modernisation effectués par Madame [D] sur les installations existantes, notamment la pose d’ une “clôture verte grillagée avec des panneaux pleins sur les côtés”, d’autant que d’ailleurs les consorts [Y] n’établissent pas en quoi ces évolutions leur cause un préjudice alors que la courette existe depuis plus de trente ans.

Il en est enfin également de même de l’installation du portillon fermé à clé dans un espace dont bénéficie Madame [D] grâce à une prescription acquisitive, d’autant que les consorts [Y] ne démontrent à nouveau pas quel préjudice ils subiraient alors que cette courette est à l’usage privé des propriétaires de la maison depuis plus de trente ans. A ce propos, il est produit par les consorts [Y] la photo rapprochée d’un portillon dont l’état démontre qu’il est ancien.

Il sera donc retenu qu’est justifié de l’existence d’une prescription acquisitive de cette partie de cour commune au titre de laquelle les conditions de l’article 2262 du code civil sont réunies.

En ce qui concerne le caniveau, Madame [H] précise également qu’elle l’a toujours connu, ce qui signifie donc que son existence date de plus de trente ans. Du reste, aucune pièce ne vient établir qu’il aurait été créé par Madame [D] qui a acquis l’immeuble en 2007.

Quant à l’acte notarié d’acquisition de l’immeuble en 2007, ce dernier se contente de faire état de la cour commune telle qu’elle figure au cadastre sans se prononcer sur une possible prescription acquisitive qui n’avait semblet-t-il jamais été revendiquée avant cette action, ce qui signifie que la situation ne posait pas question.

Dès lors, étant donné qu’il ne s’agit pas d’une prescription contre son titre mais à l’égard des autres “propriétaires” de la cour commune, il sera admis que les demandes présentées à l’encontre de Madame [D] bénéficient de la prescription acquisitive et seront donc rejetées.

RG 23/01074 – N° Portalis DB2N-W-B7H-HWYC

* – Concernant Madame [J], et, la prescription trentenaire invoquée sur une suppression de l’ensemble des ouvrages et les équipements mobiliers installés en bordure de sa maison, (telle que la dalle faisant office de trottoir, les banc, abris de jardin, parabole, marquise) et sur la demande de rétablir la cour dans son état antérieur, il convient de relever que l’attestation de Madame [H] explique que née ici, elle assure que le trottoir de chez Madame [J] [W] a été construit depuis plus de trente ans”. Elle joint d’ailleurs des photos à partir de 1975-1976 sur laquelle figure en fond “le trottoir” litigieux.

Cette attestation est corroborée par l’ancien propriétaire de la maison de Madame [D], Monsieur [G] qui précise que “le trottoir de Madame [J] était déjà présent” (en 1977) et ajoute “qu’il l’a toujours connu.”

A propos dudit trottoir, il sera d’ailleurs noté que les consorts [Y] ne justifient pas en quoi ils constituent une gêne, sachant qu’en tout état de cause, il paraît compliqué de se garer au pied de la maison de Madame [J], ce qui l’empêcherait de rentrer chez elle. En tout état de cause, il sera pris en considération le fait que les dalles installées par Madame [J] ont été enlevées.

En ce qui concerne le petit mobilier qui se trouve sur ledit trottoir, notamment le banc et l’abri de jardin, les photos démontrent qu’ils sont facilement déplaçables en cas d’urgence, et, ils n’entravent pas la possibilité d’utiliser le chemin attenant.

Quant à l’acte notarié d’acquisition de l’immeuble en 2005, ce dernier se contente de faire état de la cour commune telle qu’elle figure au cadastre sans se prononcer sur une possible prescription acquisitive qui n’avait semblet-t-il jamais été revendiquée avant cette action, ce qui signifie que la situation ne posait pas question.

Dès lors, étant donné qu’il ne s’agit pas d’une prescription contre son titre mais à l’égard des autres “propriétaires” de la cour commune, il sera admis que les demandes ci-dessus présentées à l’encontre de Madame [J] bénéficient de la prescription acquisitive et seront donc rejetées.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les dépens seront réservés et suivront le sort de ceux du fond, et, en équité, toute demande de paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La juge de la mise en état, statuant publiquement par mise à disposition au greffe par ordonnance contradictoire, susceptible de recours dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile,

REJETONS les demandes bénéficiant de la prescription présentées à l’encontre de Madame [D] portant sur la suppression de la courette aménagée sur le devant de son immeuble et le caniveau le long de son mur pignon, et, donc de la demande de remise en état des lieux, sous astreinte,

REJETONS les demandes bénéficiant de la prescription présentées à l’encontre de Madame [J] portant sur la suppression de l’ensemble des ouvrages et les équipements mobiliers installés en bordure de sa maison, (telle que la dalle faisant office de trottoir, les banc, abris de jardin, parabole, marquise) et donc de la demande de rétablir la cour dans son état antérieur, sous astreinte ;

RAPPELONS que l’expert judiciaire propose que soit “envisagée une entente amiable sur les stationnements de la cour commune et qu’il conviendrait d’établir un réglement de copropriété ou de mitoyenneté (division en volume)” ;

DEBOUTONS les parties de toute demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RESERVONS les dépens ;

RG 23/01074 – N° Portalis DB2N-W-B7H-HWYC

RENVOYONS l’affaire à la mise en état du 8 janvier 2026-9H pour conclusions de Maître LAMBALLE sur la demande concernant Madame [J] portant sur une interdiction d’autoriser à faire stationner sur ladite cour commune tous véhicules de tiers, sous astreinte, et, celle concernant les deux défenderesses, visant à leur défendre de procéder à tout nouvel aménagement sur la cour commune.

La Greffière La Juge de la mise en état