Du 27 juin 2025

5AA

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 24/01723 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZKOF

[U] [S]

C/

[D] [K]

— copie exécutoire délivrée à

M^e LANOT

M^e THIAM

Le 27/06/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

JUGEMENT EN DATE DU 27 juin 2025

JUGE : M^me Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Madame Nora YOUSFI,

DEMANDERESSE :

Madame [U] [S]

née le 13 Mai 1984 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Jean-Baptiste LANOT, avocat au barreau de BORDEAUX substitué par M^e Julie HAMIGUES

DEFENDEUR :

Monsieur [D] [K]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par M^e Khadim THIAM, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉBATS :

Audience publique en date du 27 Mars 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

Le délibéré initialement prévu au 27 mai 2025 a été prorogé au 27 juin 2025

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Contradictoire, en premier ressort

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Par acte sous seing privé en date du 15/06/2019, Madame [U] [S] a donné à bail à usage d’habitation à Monsieur [K] [D] un bien meublé situé [Adresse 4] à [Localité 5] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 610 euros.

Par acte de commissaire de justice du 23/06/2023, Madame [U] [S] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 3.050 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier d’une assurance locative, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

A la suite de la délivrance du commandement, Monsieur [K] [D] a fourni une attestation d’assurance locative couvrant la période du 10/07/2023 au 08/07/2024.

Faisant valoir le non règlement de la dette locative, par acte de commissaire de justice du 05 avril 2024, Madame [U] [S] a assigné Monsieur [D] [K] devant le juge des contentieux de la protection auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 11/06/2024 aux fins de voir :

— Constater judiciairement l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement de loyer et charges et la résiliation du contrat de location meublée :

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [K] et celle de tout occupant de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— Condamner Monsieur [D] [K] au paiement de la somme de 7.930 euros correspondant au montant des loyers et charges impayés arrêté au mois de mars 2024 inclus ;

— Condamner Monsieur [D] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation fixée au montant actuel des loyers à savoir 610 euros et des charges dûment justifiées et ce jusqu’à son départ effectif des lieux ainsi que celui de tout occupant de son chef, conformément à l’article 1760 du code civil ;

— Condamner Monsieur [D] [K] au paiement d’une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens d’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer les loyers du 23/06/2023, de la présente assignation et de sa notification au représentant de l’Etat ;

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par jugement du 11 juin 2024, constatant l’absence du demandeur à l’audience, l’acte introductif d’instance a été déclaré caduc.

Puis les parties ont été convoquées par les soins du greffe à l’audience du 29 octobre 2024, suite à la demande de réinscription de l’affaire sollicitée par Madame [S] [U].

A l’audience du 29 octobre 2024, le dossier a fait l’objet de 03 renvois à la demande des parties pour échanges de conclusions et de pièces entre elles, avant d’être fixé pour plaider à l’audience du 27 mars 2025.

Dans ses dernières écritures déposées par son avocat à l’audience de plaidoiries, Madame [U] [S], régulièrement représentée, sollicite de la juridiction saisie le bénéfice de son assignation, et y ajoutant de voir débouter Monsieur [K] de l’intégralité de ses demandes, et de le voir condamner au paiement de la somme de 10.980 euros correspondant aux loyers et charges impayés à la date de la résolution du bail soit le 23 août 2023, et au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résolution du bail fixée au montant actuel du loyer soit 610 euros et des charges dûment justifiées et ce jusqu’à son départ effectif des lieux ainsi que celui de tout occupant de son chef.

Dans ses dernières écritures déposées à l’audience, Monsieur [D] [K], représenté par son avocat, sollicite de la juridiction saisie de :

Débouter Madame [S] de ses demandes, fins et prétentions à l’égard de Monsieur [K] ; Dire et juger n’y avoir lieu à procéder à la résiliation du bail ; Dire et juger n’y avoir lieu à procéder à l’expulsion de Monsieur [K] ; Accorder un délai de 36 mois à Monsieur [K] pour s’acquitter de sa dette locative.

***

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le juge, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées et soutenues à l’audience ainsi qu’aux prétentions orales telles qu’elles sont rappelées ci-dessus.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 27 mai 2025, prorogée au 26 juin 2025, par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Les parties ayant toutes comparu ou été régulièrement représentées et la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement contradictoire rendu en premier ressort en application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 05/04/2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 11/06/2024.

La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 23/06/2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail :

Aux termes de l’article 1741 du code civil, le contrat de louage peut être résilié en raison du défaut du bailleur ou du preneur de remplir leurs engagements.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit – également – l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement et pour défaut d’assurance contre les risques locatifs dans une clause intitulée « clause résolutoire » selon laquelle :

« Il est expressément convenu que la présente location sera résiliée de plein droit sans aucune formalité judiciaire :

A défaut de paiement au terme convenu du loyer ou des charges, et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; A défaut de souscription d’une assurance contre les risques locatifs et un mois après un commandement demeuré infructueux. »

Le bail, d’une durée d’un an, s’est renouvelé pour la dernière fois en date du 15 juin 2023, soit avant l’entrée en vigueur de la loi nouvelle susvisée, de sorte que le délai de six semaines était applicable lors de la délivrance du commandement de payer. Cependant, le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit en vertu de la clause susvisée, et selon les dispositions anciennes de l’article 24 susvisé, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Madame [U] [S] a fait signifier à Monsieur [D] [K] un commandement d’avoir à payer la somme de 3.050 euros au titre des loyers échus et un commandement d’avoir à justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs, suivant exploit du 23/06/2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 7g de la même loi.

Néanmoins, Madame [S] [U] n’a pas maintenu sa demande s’agissant du constat de la clause résolutoire pour défaut d’assurance, Monsieur [D] [K] ayant produit une attestation d’assurance.

Cependant, il est établi que Monsieur [D] [K] n’a pas, dans le délai légal de deux mois réglé les causes dudit commandement et régler le montant des impayés de loyer, de sorte que ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 24 août 2023, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, la bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 24 août 2023,

Sur l’expulsion :

Monsieur [D] [K] ne disposant plus de titre d’occupation depuis le 24 août 2023, Madame [U] [S] est fondée à demander son expulsion et celle de tout occupant de son chef.

Monsieur [D] [K] fait valoir qu’il est fondé à se prévaloir de la jurisprudence de la Cour Européenne des Droits de l’Hommes au titre de la protection de son domicile découlant de l’article 8. Il précise que la perte de son logement est une atteinte des plus graves au droit au respect de son domicile, que son expulsion ne peut être considérée comme nécessaire que si elle répond à un besoin social impérieux, qu’il convient de procéder à l’examen de l’évaluation comparative des conséquences préjudiciables qui résulteraient pour lui de son expulsion et pour le bailleur de son maintien dans les lieux, alors qu’il s’est retrouvé dans un telle situation suite à la perte de son emploi qui est une situation imprévisible dont il n’a pu se prémunir.

L’article 544 du code civil prévoit que le droit de propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. Dès lors, l’occupation d’un immeuble aux fins d’habitation sans droit ni titre constitue une atteinte au droit de propriété qui autorise le propriétaire à demander au juge des contentieux de la protection l’expulsion des occupants.

Par ailleurs, l’article 8 de la Convention Européenne de Sauvegarde des Droits de l’Homme et des libertés fondamentales (CESDH) prévoit que :

“1. Toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance.

2. Il ne peut y avoir ingérence d’une autorité publique dans l’exercice de ce droit que pour autant que cette ingérence est prévue par la loi et qu’elle constitue une mesure qui, dans une société démocratique, est nécessaire à la sécurité nationale, à la sûreté publique, au bien-être économique du pays, à la défense de l’ordre et à la prévention des infractions pénales, à la protection de la santé ou de la morale, ou à la protection des droits et libertés d’autrui”.

En outre, l’article 1er, al. 1, du protocole additionnel n°1de la CESDH indique :

“Toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international”.

Il est constant que l’application des droits et principes fondamentaux reconnus par la Convention incombe à tout juge, quel que soit le degré de juridiction, dès lors que la partie intéressée se prévaut d’un droit ou d’une liberté entrant dans le champ d’application de la Convention.

En l’espèce, le défendeur fait valoir la perte de son emploi ne lui ayant pas permis de régler son loyer, dont l’expulsion occasionnerait un trouble grave dans son droit à la protection de son domicile.

Les faits allégués entrent dans le champ d’application de l’article 8 susvisé dès lors que le défendeur a été assigné en vue de voir ordonner son expulsion du logement qu’il occupe, et qu’il se prévaut d’une atteinte au droit au respect de son domicile.

Une fois l’applicabilité du droit invoqué établie, le juge doit déterminer si le texte ou la mesure dont se plaint la partie au litige est de nature à affecter un droit ou une liberté qu’elle tient de la Convention. Une mesure d’expulsion étant de nature à affecter le droit au respect du domicile, elle constitue une ingérence au droit posé par l’article 8 de la convention, prévue par la loi et qui poursuit un but légitime, en ce qu’elle tend à protéger la propriété d’autrui.

Dès lors, il appartient au juge de vérifier, dans le cas d’espèce qui lui est soumis, conformément au contrôle de proportionnalité, que la mise en œuvre de la mesure en cause n’a pas pour la personne concernée, des conséquences excessives et ne lui impose pas des charges démesurées avec le résultat recherché.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que le bail a été conclu entre les parties le 15 juin 2021. Dès le mois d’août 2022, Monsieur [D] [K] a été défaillant dans le règlement de ses loyers, il a ainsi réglé uniquement trois mois de loyer au titre de l’année 2023 et aucun versement n’a été effectué pour l’année 2024. Suite à la délivrance du commandement de payer le 23 juin 2023, la dette n’a cessé de croitre, pour atteindre au jour de l’assignation la somme de 7.930 euros. Si Monsieur [K] fait valoir la perte de son emploi, il ne produit aucune pièce justificative sur sa situation financière, ni déclaration de surendettement permettant de corroborer sa situation.

En outre, la jurisprudence qu’il invoque n’est aucunement comparable au cas d’espèce puisqu’elle concerne un bailleur personne morale de droit public alors que sa bailleresse est une personne physique, laquelle se trouve nécessairement dans une situation économique fragilisée du fait de la carence de son locataire.

Par consequent, nonobstant l’ingérence dans le droit au respect du domicile du défendeur qu’entraine le prononcé de la mesure d’expulsion, cette dernière n’apparait pas disproportionnée face à la gravité de l’atteinte portée au droit du propriétaire, en présence d’une occupation sans droit ni titre sui perdure depuis le 24 août 2023, suite à l’acquisition de la clause résolutoire, du délai déjà écoulé durant lequel Monsieur [K] ne justifie d’aucune démarche réalisée pour se reloger, ni même une reprise du paiement de son loyer courant.

Il s’ensuit que l’occupation d’un immeuble aux fins d’habitation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite permettant au propriétaire d’obtenir l’expulsion de l’occupant.

Il convient donc de faire droit à la demande d’expulsion de Monsieur [K] [D] ainsi que de tous occupants de son chef, sollicitée par Madame [U] [S].

Cette dernière sera en conséquence ordonnée, faute de départ volontaire, à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent et attribuent compétence au juge de l’exécution.

Sur les demandes en paiement :

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le contrat de bail fixe le loyer à la somme de 610 euros, et le décompte produit par Madame [U] [S] laisse apparaitre une dette de loyer de 15.250 euros échéance de mars 2025 incluse.

Monsieur [D] [K] ne rapporte pas la preuve de s’être acquitté des sommes réclamées, dont il reconnait être redevable.

Monsieur [D] [K] sera donc condamné à verser à Madame [U] [S] la somme de 10.980 au titre des impayés de loyer dus à la date de la résiliation du bail le 24 août 2023, échéance du mois d’août 2023 incluse.

En outre, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail, soit la somme de 610 euros (montant arrêté au jour de l’audience) révisable selon les dispositions contractuelles, à compter du mois de septembre 2023, jusqu’à son départ effectif des lieux ainsi que celui de tout occupant de son chef.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire :

Monsieur [K] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire ainsi que des délais de paiement, qu’il convient d’analyser comme une demande de délais suspensifs de la clause résolutoire avec maintien dans les lieux, puisqu’il évoque dans son dispositif une demande de délais sur 36 mois.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023, prévoit :

« Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa ».

En l’espèce, d’une part, Monsieur [D] [K] n’a pas repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience, d’autre part, il ne produit aucun élément permettant de justifier de sa situation financière et de sa capacité à régler le montant de la dette locative.

Dès lors, les conditions posées par l’article 24 V susvisé ne sont pas réunies pour permettre d’octroyer des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

Cette demande sera par conséquent rejetée.

S’agissant de la demande de délais fondée sur l’article 1343-5 du code civil, lequel prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues, en l’espèce, en raison du montant de la dette locative, et de l’absence de ressource évoquée par Monsieur [K], même en accordant les délais les plus larges possibles (635 euros sur 24 mois), Monsieur [D] [K] n’est pas objectivement en situation de régler sa dette locative, de sorte que sa demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [D] [K].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [D] [K] à payer à Madame [U] [S] la somme de 500 euros.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Néanmoins, en vertu de l’article 514-1 alinéa 1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, même d’office, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire et par décision spécialement motivée.

En application des dispositions susvisées, la présente décision est de droit exécutoire par provision, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la réunion à la date du 24 août 2023 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 15 juin 2021 conclu entre Madame [U] [S] et Monsieur Monsieur [D] [K] relatif à un logement situé [Adresse 4] ;

CONDAMNE Monsieur [D] [K] à quitter les lieux loués situés [Adresse 4] ;

AUTORISE, à défaut pour Monsieur [D] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (610 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNE Monsieur [D] [K] à payer à Madame [U] [S] la somme de 10.980 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges locatives à la date de la résolution du bail le 24 août 2023 (échéance du mois d’août 2023 incluse) ;

CONDAMNE Monsieur [D] [K] à payer à Madame [U] [S] à compter du 1er septembre 2023 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

REJETTE les demandes de délais de paiement formées par Monsieur [D] [K] ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [D] [K] aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNE Monsieur [D] [K] à payer à Madame [U] [S] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la décision ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection