Minute n°26/

ORDONNANCE DU : 24 avril 2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00088 – N° Portalis DB2N-W-B7K-IZIQ

AFFAIRE : [A] [U]

c/ S.A.R.L. SOCIÉTÉ JEAN BAPTISTE CLEMENT IMMOBILIER BSI [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU MANS

Chambre 9 CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 avril 2026

DEMANDEUR

Monsieur [A] [U], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Alexandra REPASKA de la SELARL CABINET AR, avocats au barreau du MANS

DEFENDERESSE

S.A.R.L. SOCIÉTÉ JEAN BAPTISTE CLEMENT IMMOBILIER BSI [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Marie-Pierre ROLLAND

GREFFIER : Judith MABIRE

DÉBATS

À l’audience publique du 13 mars 2026,

À l’issue de celle-ci le Président a fait savoir aux parties que l’ordonnance serait rendue le 24 avril 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

Monsieur [A] [U] est propriétaire d’un appartement situé au [Adresse 3].

Depuis plus de 10 ans, il a confié la gestion locative de cet appartement à la société JEAN BAPTISTE CLEMENT IMMOBILIER BSI [Localité 1] (BSI).

Le rôle de cette société consistait dans l’encaissement des loyers, le paiement des charges de copropriété auprès du syndic et la reddition des comptes. La société BSI réalisait également des comptes-rendus de gérance régulièrement.

L’exécution du mandat de gestion n’a présenté aucune difficulté particulière jusqu’en juin 2024. Or, à compter de cette date, la société BSI a cessé de reverser au syndic de copropriété GTF les sommes correspondantes aux charges de copropriété, alors même que ces charges continuaient à être imputées dans les comptes-rendus de gestion et que les fonds nécessaires étaient prélevés sur les flux financiers du bien. Cette situation a eu pour conséquence, la création d’arriérés de charges entre juin 2024 et décembre 2024 alors que monsieur [U] n’en était pas informé.

Le syndic GTF a, dans un premier temps, contacté et relancé directement la société BSI par plusieurs courriers recommandés, dont une mise en demeure et une sommation de payer, restés sans effet.

Ce n’est qu’à la suite de la réception d’une assignation devant le tribunal en janvier 2025 que monsieur [U] a découvert l’existence de ces impayés et ce n’est qu’en mars 2025 que la société BSI a procédé au règlement des charges en retard après avoir fourni plusieurs explications différentes pour justifier son retard.

Par la suite, le représentant de la société BSI a indiqué à monsieur [U] qu’il ne souhaitait plus travailler avec le syndic GTF, en raison de difficultés rencontrées. Monsieur [U] s’y est opposé, rappelant qu’il avait confié à la société BSI une gestion complète, incluant nécessairement le règlement des charges de copropriété. Cependant, de manière unilatérale, la société BSI a pris, à compter de juin 2025, la décision de cesser de régler le syndic GTF.

Cette décision s’est traduite par la création d’un nouvel arriéré de charges d’environ six mois dont monsieur [U] n’a eu connaissance qu’au mois de décembre 2025. Il a réglé la difficulté en réalisant lui-même un virement.

Parallèlement, au cours de l’année 2025, la société BSI a procédé au versement des loyers encaissés de manière très irrégulière, alors même que les locataires ont toujours versé leurs loyers dans les délais contractuels en début de mois. Ainsi les loyers de janvier, février et mars 2025 n’ont été reversés qu’en avril 2025 et de même pour le dernier quadrimestre. De plus, ces versements ne sont intervenus qu’après plusieurs relances de la part de monsieur [U]. Enfin, les comptes-rendus de gestion ont pu noter des sommes remises à monsieur [U] alors que ce dernier ne les a jamais reçues. La société BSI ne l’a pas contesté, procédant ultérieurement au règlement après avoir été mise en demeure de justifier des virements annoncés.

Face à ces manquements répétés et persistants, monsieur [U] a procédé à la résiliation du mandat de gestion pour faute grave, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 18 décembre 2025.

Dans ce même courrier, monsieur [U] a mis en demeure la société BSI de restituer l’intégralité des fonds détenus pour son compte et de transmettre l’ensemble du dossier de gestion.

Cependant la société BSI ne s’est pas acquittée des demandes de monsieur [U] alors même qu’elle a informé les locataires qu’elle n’assurait plus la gestion du bien de ce dernier.

Aussi, par acte du 18 février 2026, monsieur [U] a saisi le tribunal judiciaire du Mans pour voir :

ordonner, sous astreinte, à la société BSI la communication de l’ensemble des documents et pièces relatifs à la gestion de son bien ainsi que la restitution des fonds détenus pour son compte,

condamner la société BSI à lui verser la somme provisionnelle de 2 500 euros à titre de provision sur les dommages et intérêts pour le préjudice subi,

condamner la société BSI à lui verser la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens,

Le dossier a été évoqué à l’audience du 13 mars 2026. Monsieur [U], représenté par son conseil a maintenu ses demandes. La société BSI n’était ni présente ni représentée. La décision sera donc réputée contradictoire.

SUR CE :

Sur la demande de restitution des fonds et des documents

L’article 834 du code de procédure civile dispose que : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

L’article 835 du même code précise que « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.»

Enfin les dispositions de l’article 1993 du code civil prévoient que « Tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu’il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu’il aurait reçu n’eût point été dû au mandant. »

Il convient en outre de rajouter que le mandat terminé, le mandataire ne peut plus rien conserver en application de l’article 1991 al. 1 du code précisé.

Ainsi, en l’espèce, le mandat de gestion liant monsieur [U] et la société BSI a été régulièrement résilié avec effet immédiat par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 18 décembre 2025. Cette lettre a été notifiée à la société BSI. Il lui a alors été formellement demandé, dans un délai de huit jours, de restituer l’intégralité des fonds détenus pour le compte de monsieur [U], de procéder à une reddition complète et exacte des comptes, et de transmettre l’ensemble du dossier de gestion, comprenant notamment les baux, états des lieux, quittances, correspondances, diagnostics et coordonnées des tiers intervenants. Or la société BSI ne s’est pas exécutée. Elle est dépourvue de titre pour conserver les fonds encaissés pour monsieur [U] ainsi que les documents correspondant à la gestion de son bien et cette situation caractérise un trouble manifestement illicite, au sens de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, qu’il appartient au juge des référés de faire cesser en ordonnant les mesures de remise en état nécessaires, à savoir la restitution des fonds et la communication complète du dossier de gestion et des fonds retenus.

Ainsi, la société BSI sera condamnée à communiquer à monsieur [U] l’intégralité du dossier de gestion dans les huit jours qui suivront la notification de la présente décision et passé ce délai, sous astreinte de 150,00 euros par jour de retard pendant une durée de 90 jours francs, et notamment :

les baux et états des lieux,les quittances de loyersles comptes-rendus de gestion et la reddition complète des comptesles justificatifs de paiement des charges de copropriété et des frais imputésles correspondances échangées avec le locataire, le syndic et tout tiers,les diagnostics obligatoires,les contrats annexes,ainsi que toute information utile à la continuité de la gestion.Elle sera également condamnée dans les mêmes conditions à restituer à monsieur [U] l’intégralité des fonds détenus pour son compte au titre du mandat de gestion.

Sur la demande de provision

L’article 1231-1 du code civil précise que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

Monsieur [U] fait valoir que les manquements de la société lui ont causé un préjudice tenant aux troubles dans ses conditions d’existence.

Il est certain qu’en s’abstenant de régler les charges de copropriété pourtant imputées sur les comptes de gestion, la société BSI a placé monsieur [U] dans une situation de difficulté anormale, l’exposant à des relances, puis à une procédure judiciaire engagée par le syndic de copropriété, ainsi qu’il résulte des pièces produites.

Cette situation a généré chez ce dernier une vive inquiétude, un stress important et des tracas judiciaires significatifs alors qu’il n’en était pas responsable.

Ce préjudice moral et ces troubles dans les conditions d’existence trouvent directement leur cause dans les manquements graves de la société BSI dans l’exécution de son mandat.

En conséquence, la société BSI sera condamnée à verser à monsieur [U] la somme provisionnelle de 1500 euros sur les dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des référés, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, et décision réputée contradictoire :

ORDONNE à la société JEAN-BAPTISTE CLÉMENT IMMOBILIER BSI [Localité 1], prise en la personne de ses représentants légaux, de communiquer à monsieur [U] l’intégralité du dossier de gestion de son bien immobilier, et notamment :

les baux et états des lieux,les quittances de loyersles comptes-rendus de gestion et la reddition complète des comptesles justificatifs de paiement des charges de copropriété et des frais imputésles correspondances échangées avec le locataire, le syndic et tout tiers,les diagnostics obligatoires,les contrats annexes,ainsi que toute information utile à la continuité de la gestion.

sous astreinte de 150 euros par jour de retard à défaut de communication passé un délai de huit jours après la signification de la présente décision et ce, pendant un délai de 90 jours francs ;

ORDONNE sous astreinte, à la société JEAN-BAPTISTE CLÉMENT IMMOBILIER BSI [Localité 1], prise en la personne de ses représentants légaux, de restituer à monsieur [U] l’intégralité des fonds détenus pour son compte au titre du mandat de gestion, le tout sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé un délai de huit jours après la signification de la présente décision et ce, pendant un délai de 90 jours francs ;

CONDAMNE la société JEAN-BAPTISTE CLÉMENT IMMOBILIER BSI [Localité 1] prise en la personne de ses représentants légaux, à verser à monsieur [A] [U] la somme de MILLE CINQ CENTS EUROS (1500,00) euros à titre de provision sur les dommages et intérêts ;

CONDAMNE la société JEAN-BAPTISTE CLÉMENT IMMOBILIER BSI [Localité 1] prise en la personne de ses représentants légaux, à régler à monsieur [A] [U] la somme de MILLE EUROS (1 000,00 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE la société JEAN-BAPTISTE CLÉMENT IMMOBILIER BSI [Localité 1] prise en la personne de ses représentants légaux aux entiers dépens.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Judith MABIRE Marie-Pierre ROLLAND