Minute n°25/

ORDONNANCE DU : 23 janvier 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00326 – N° Portalis DB2N-W-B7J-IRGI

AFFAIRE : Société [I] ALLAOUI ET ASSOCIES

c/ [W] [J]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU MANS

Chambre 9 CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 janvier 2026

DEMANDERESSE

Société [I] ALLAOUI ET ASSOCIES, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Luc LALANNE de la SCP LALANNE – GODARD – BOUTARD – SIMON – GIBAUD, avocats au barreau du MANS

DEFENDEUR

Monsieur [W] [J], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Ana-filipa DA ROCHA LUIS de la SELAS ALTEIS AVOCAT, avocats au barreau du MANS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Loïc WAROUX

GREFFIER : Judith MABIRE

DÉBATS

À l’audience publique du 05 décembre 2025,

À l’issue de celle-ci le Président a fait savoir aux parties que l’ordonnance serait rendue le 23 janvier 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

FAITS, PROCÉDURE, ET MOYENS DES PARTIES

Le 24 avril 2022, un mandat d’agent commercial immobilier a été conclu entre l’agence ORPI LEMAITRE-MOREL (la SAS SOMAFE) et monsieur [W] [J]. Plusieurs clauses ont été stipulées au contrat et notamment :

— À l’article 6.5 intitulé “Moyens mis à disposition de l’agent commercial par le mandat” : “Pour permettre à l’agent commercial d’accomplir sa mission dans de bonnes conditions, le mandant : remettra à l’agent l’attestation préfectorale ; concède à l’agent commercial le droit d’utiliser la marque ORPI, les logos, (…) ; donnera accès à l’agent commercial à toute documentation commerciale, juridique et technique relative aux biens immobiliers et services ORPI (plaquettes de présentation, prospectus, tarifs, etc) nécessaires à l’exécution du présent mandat. En contrepartie de cette mise à disposition de moyens, l’agent commercial devra s’acquitter d’une somme forfaitaire mensuelle de 100 €. Cette somme pourra, au cours du contrat, être réévaluée” ;

— À l’article 8.1 intitulé “Non-concurrence pendant la période d’exécution du contrat” : “Conformément aux articles L.134-3 et L.134-4 du code de commerce, l’agent commercial est tenu d’un devoir de loyauté et d’une obligation de non-concurrence envers le mandant. En conséquence, l’agent commercial s’interdit pendant la durée du présent contrat : L’agent commercial s’interdit par ailleurs toute prise de participation dans une entreprise exerçant une activité concurrente” ;

— À l’article 8.2 intitulé “Non-concurrence post-contractuelle” : “À la cession du présent contrat, pour quelque cause que ce soit, l’agent commercial s’interdit de prêter son concours, directement ou indirectement, de quelque manière que ce soit, à des services identiques ou analogues aux prestations d’ORPI, réalisées dans le cadre des présentes et faisant l’objet du présent contrat. Conformément aux dispositions de l’article L.134-14 du code du commerce, cette interdiction sera limitée : à une durée d’une année à compter de la date de la rupture effective du présent contrat ; au secteur géographique défini à l’annexe 1 des présentes”.

L’annexe 1 figurant à la suite du contrat de mandat, intitulée “Secteur d’activité de l’agent commercial” précise que le secteur pourra être revu dans le cas d’ouverture d’agence par la société SOMAFE. Le secteur d’activité comprend : [Localité 20], [Localité 28], [Localité 13], [Localité 10], [Localité 25], [Localité 18], [Localité 9], [Localité 24], [Localité 19], [Localité 15] (zone ouest, zone pavillonnaire [Localité 16], zone pavillonnaire [Adresse 23] [Adresse 22], [Adresse 29]).

Le 1er juin 2023, un nouveau mandat d’agent commercial immobilier a été conclu entre l’agence ORPI LEMAITRE-MOREL (la SAS SOMAFE) et monsieur [W] [J]. Plusieurs clauses ont été stipulées au contrat et notamment :

— À l’article 6.5 intitulé “Moyens mis à disposition de l’agent commercial par le mandat” : “Pour permettre à l’agent commercial d’accomplir sa mission dans de bonnes conditions, le mandant : remettra à l’agent l’attestation préfectorale ; concède à l’agent commercial le droit d’utiliser la marque ORPI, les logos, (…) ; donnera accès à l’agent commercial à toute documentation commerciale, juridique et technique relative aux biens immobiliers et services ORPI (plaquettes de présentation, prospectus, tarifs, etc) nécessaires à l’exécution du présent mandat. En contrepartie de cette mise à disposition de moyens, l’agent commercial devra s’acquitter d’une somme forfaitaire mensuelle de 100 €. Cette somme pourra, au cours du contrat, être réévaluée” ;

— À l’article 8.1 intitulé “Non-concurrence pendant la période d’exécution du contrat” : “Conformément aux articles L.134-3 et L.134-4 du code de commerce, l’agent commercial est tenu d’un devoir de loyauté et d’une obligation de non-concurrence envers le mandant. En conséquence, l’agent commercial s’interdit pendant la durée du présent contrat : L’agent commercial s’interdit par ailleurs toute prise de participation dans une entreprise exerçant une activité concurrente” ;

— À l’article 8.2 intitulé “Non-concurrence post-contractuelle” : “À la cession du présent contrat, pour quelque cause que ce soit, l’agent commercial s’interdit de prêter son concours, directement ou indirectement, de quelque manière que ce soit, à des services identiques ou analogues aux prestations d’ORPI, réalisées dans le cadre des présentes et faisant l’objet du présent contrat. Conformément aux dispositions de l’article L.134-14 du code du commerce, cette interdiction sera limitée : à une durée d’une année à compter de la date de la rupture effective du présent contrat ; sur 30 km du secteur géographique de l’agence [Adresse 4] à [Localité 15] ”.

Par acte du 10 janvier 2025, la SAS SOMAFE a cédé à la SAS [I] ALLAOUI ET ASSOCIES le fonds de commerce de l’agence immobilière située [Adresse 2] à [Localité 15], connue sous le nom commercial ORPI LEMAITRE MOREL.

Par courrier remis à monsieur [I] le 20 mars 2025, monsieur [W] [J] a démissionné pour mettre fin à son contrat d’agent commercial indépendant au sein de l’agence ORPI.

Le 25 mars 2025, un commissaire de justice a été requis par la SAS [I] ALLAOUI ET ASSOCIES pour assister à l’entretien prévu entre monsieur [I] et monsieur [W] [J], à la suite du courrier de démission de ce dernier.

Dans son procès-verbal de constat du 25 mars 2025, le commissaire de justice a certifié que :

— Monsieur [I] a accédé à la demande de démission, sans préavis et a remis à monsieur [W] [J] le courrier correspondant signé ;

— Monsieur [I] lui a rappelé les termes de l’article 6.5 du mandat d’agent commercial selon lequel “En contrepartie de cette mise à disposition de moyens, l’agent commercial devra s’acquitter d’une somme forfaitaire mensuelle de 100 €” ;

— Concernant monsieur [J], la somme due au titre de cette contrepartie s’élève à la somme de 3.700 €. Monsieur [I] lui a indiqué qu’il se réservait le droit de lui réclamer à l’avenir cette somme due à l’agence ORPI ;

— Il a rappelé les termes de la clause de non-concurrence post-contractuelle qu’il devra respecter durant l’année qui suit la rupture effective du mandat d’agent commercial immobilier, sur les secteurs de l’annexe 1 à savoir : [Localité 20], [Localité 28], [Localité 13], [Localité 10], [Localité 26], [Localité 18], [Localité 9], [Localité 24], [Localité 19] et [Localité 15] (zone ouest).

Le 14 avril 2025, la SAS [I] ALLAOUI ET ASSOCIES a adressé à monsieur [W] [J] une facture d’un montant TTC de 4.320 € pour la “régularisation de la mise à disposition ORPI”.

Par acte du 18 avril 2025, le commissaire de justice mandaté par la SAS [I] ALLAOUI ET ASSOCIES a sommé monsieur [W] [J] de respecter immédiatement et sans délai la clause post-contractuelle de non-concurrence dans le secteur visé par l’annexe 1 dont la copie a été jointe. L’acte mentionne que cette sommation fait suite à la constatation par le commissaire de justice de l’apparition de monsieur [W] [J] en qualité d’agent mandataire sur les sites internet BSK IMMOBILIER et Facebook avec pour ville d’activité [Localité 20] et [Localité 15].

De plus, le commissaire de justice a également remis une facture du 14 avril 2025 d’un montant TTC de 4.320 € pour les moyens mis à disposition durant le contrat, lui indiquant que cette facture sera acquittée par compensation avec les commissions qui parviendront à monsieur [W] [J].

Par constat du 22 mai 2025, le commissaire de justice mandaté par la SAS [I] ALLAOUI ET ASSOCIES a relevé que :

— En se connectant à la page d’accueil BSK IMMOBILIER, monsieur [W] [J] apparaît en qualité de conseiller en Sarthe, avec la mention “[Localité 7]” ;

— Dans l’onglet description, il apparaît les informations suivantes : agent mandataire IMMOBILIER BSK, spécialiste de la région (…), ville d’activité [Localité 7] ;

— En cliquant ensuite sur le réseau social Facebook de monsieur [W] [J], le commissaire de justice est redirigé, sans avoir à se connecter au site, sur la page Facebook [W] [J] BSK IMMOBILIER ;

— Deux publications ont été rédigées sur la page Facebook, le 20 mai 2025, à savoir “Je recherche des biens à vendre en Sarthe et dans l’Orne. Contactez-moi, l’estimation est gratuite ! [W] [J] – BSK IMMOBILIER” ;

— En cliquant dans l’onglet Equipe de monsieur [W] [J], il apparaît les noms de [O] [J] [Localité 6] et [B] [R] [Localité 5].

Par acte du 19 juin 2025, la SAS [I] ALLAOUI ET ASSOCIES a fait citer monsieur [W] [J] devant le juge des référés auquel elle demande de :

— Lui ordonner, sous astreinte de 1.000 € par infraction constatée, d’avoir à cesser toute activité d’agent immobilier sur le secteur géographique couvert par sa clause de non-concurrence ;

— Le condamner au paiement de la somme de 7.000 € à titre de provision pour non-respect de la clause de non-concurrence post-contractuelle ;

— Le condamner au paiement de la somme de 4.320 € au titre de l’article 6.5 du contrat d’agent commercial concernant les moyens mis à disposition au cours du mandat ;

— Le condamner au paiement de la somme 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, notamment les frais d’huissier.

À l’audience du 05 décembre 2025, la SAS [I] ALLAOUI ET ASSOCIES demande au juge des référés de :

— Lui ordonner, sous astreinte de 1.000 € par infraction constatée, d’avoir à cesser toute activité d’agent immobilier sur le secteur géographique couvert par sa clause de non-concurrence, à savoir un cercle de 30 km autour de [Localité 15] ;

— Le condamner au paiement de la somme de 7.000 € à titre de provision pour non-respect de la clause de non-concurrence post-contractuelle ;

— Le condamner au paiement de la somme de 4.320 € au titre de l’article 6.5 du contrat d’agent commercial concernant les moyens mis à disposition au cours du mandat ;

— Le condamner au paiement de la somme 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, notamment les frais d’huissier.

La SAS [I] ALLAOUI ET ASSOCIES soutient notamment que :

— Sur la compétence du juge des référés :

— La compétence du juge des référés en l’espèce ne peut être sérieusement contestée dès lors que l’ordonnance de référé est, par définition, une décision provisoire rendue à la demande d’une partie dans les cas où la loi confère au juge le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires et alors même qu’en l’espèce, elle ne se heurte à aucune contestation sérieuse pour mettre fin à un trouble manifestement illicite ;

— Sur la licéité de la clause de non-concurrence :

— L’article 8.2 du contrat signé entre les parties le 24 avril 2022 intitulé “Non-concurrence post-contractuelle” prévoit une clause stipulant que “À la cession du présent contrat, pour quelque cause que ce soit, l’agent commercial s’interdit de prêter son concours, directement ou indirectement, de quelque manière que ce soit, à des services identiques ou analogues aux prestations d’ORPI, réalisées dans le cadre des présentes et faisant l’objet du présent contrat. Conformément aux dispositions de l’article L.134-14 du code du commerce, cette interdiction sera limitée : à une durée d’une année à compter de la date de la rupture effective du présent contrat ; au secteur géographique défini à l’annexe 1 des présentes” ;

— Les clauses sont totalement licites et ont été signées par monsieur [W] [J] ;

— Une indemnité liée à la rupture est due à monsieur [W] [J], au visa de l’article L.134-13 du code de commerce, dès lors que la cessation du contrat résulte de l’initiative de l’agent. Contrairement à une clause de non-concurrence intégrée à un contrat de travail, la jurisprudence considère de façon constante que s’agissant d’un contrat d’agent commercial, aucune contrepartie financière n’est susceptible de lui profiter, ce qui n’est d’ailleurs pas soutenu par monsieur [W] [J] ;

— L’annexe 1 du contrat de travail détermine le secteur d’activité qui était celui confié à l’agent commercial et était composé des communes sarthoises suivantes : [Localité 20], [Localité 28], [Localité 12], [Localité 10], [Localité 25], [Localité 18], [Localité 9], [Localité 24], [Localité 19], [Localité 15] (zone ouest, zone pavillonnaire [Localité 16], zone pavillonnaire [Adresse 23] [Adresse 22], [Adresse 29]). Il doit cependant être précisé qu’un nouveau contrat a été régularisé le 1er juin 2023 et qu’une clause de non-concurrence y est stipulée, à l’article 8. Cette clause est rédigée en des termes différents du mandat du 24 avril 2022, puisqu’elle interdit toute concurrence dans un rayon de 30 km autour de l’agence située [Adresse 2] à [Localité 15] ;

— Par courrier du 20 mars 2025 remis en main propre, monsieur [W] [J] a notifié à l’agence ORPI sa décision de mettre fin à son contrat d’agent commercial indépendant, incluant un préavis prenant fin le 22 mai 2025 mais il a été dispensé de l’exécution de son préavis ;

— Le 25 mars 2025, monsieur [I], directeur général de la SAS [I] ALLAOUI ET ASSOCIES, maître [U], commissaire de justice, et monsieur [W] [J] se sont réunis au cours d’un entretien. Monsieur [I] a alors : indiqué que les parties étaient d’accord pour la suppression du préavis anticipé ; rappelé la teneur de l’article 6.5 du mandat d’agent commercial concernant la contrepartie des moyens mis à disposition ; rappelé la teneur de l’article 8 du contrat d’agent commercial relatif à la clause de non-concurrence post-contractuelle, précisant qu’en cas de non-respect, il s’exposerait à des poursuites judiciaires ;

— À compter du terme du préavis, soit le 25 mars 2025, monsieur [W] [J] était soumis à une obligation de non-concurrence post-contractuelle durant une année. Or, maître [U] a constaté à deux reprises en avril 2025 que monsieur [W] [J] apparaissait en qualité d’agent mandataire sur le site internet BSK IMMOBILIER et sur Facebook avec pour ville d’activité [Localité 20] en Sarthe, ville située à 4 km de l’agence de [Localité 14] ;

— Par acte de commissaire de justice du18 avril 2025, il a été fait sommation à monsieur [W] [J] d’avoir, immédiatement et sans délai, à respecter la clause post-contractuelle de non-concurrence dans le secteur visé à l’annexe 1. Pour autant, il ressort du constat de maître [U] du 22 mai 2025 que monsieur [W] [J] apparaît toujours comme inscrit sur le site internet de BSK IMMOBILIER avec pour ville d’activité [Localité 20] (72) et pour secteur d’activité [Localité 17]. Monsieur [W] [J] ne respecte donc pas la clause de concurrence à laquelle il est pourtant soumis ;

— Compte tenu de la nature des activités de la société [I] qui intervient dans un milieu extrêmement concurrentiel, il est d’usage que l’agent immobilier intègre une clause de non-concurrence dans un contrat d’agent commercial dès lors que ledit agent a accès à tous les renseignements commerciaux, financiers et au regard de la formation qu’il reçoit. Il a également connaissance de l’intégralité des mandats confiés à l’agent immobilier ainsi que des pourparlers en cours entre vendeurs et potentiels acquéreurs. La clause de non-concurrence apparaît dès lors totalement licite. Elle n’est de surcroît pas disproportionnée sur un plan géographique pour interdire l’activité dans un rayon limité à 30 km autour de l’agence et alors même que monsieur [W] [J] a développé son activité à partir de la commune de [Localité 20], ainsi que cela ressort du procès-verbal de constat de maître [U] du 22 mai 2025 ;

— Sur la portée de l’article 6.5 du contrat :

— En se référant à l’article 6.5 du contrat, le juge des référés constatera qu’en contrepartie de la mise à disposition de moyens (locaux, plaquette de présentation et prospectus), l’agent commercial devait s’acquitter d’une somme forfaitaire mensuelle de 100 €. Cet engagement n’a pas été respecté par monsieur [W] [J], entre mars 2022 et mars 2025 soit 36 mois. Il est donc redevable d’une somme de 4.320 € (36 mois x 100 € + TVA).

Monsieur [W] [J] demande au juge des référés de :

— Se déclarer incompétent, en l’absence d’urgence et au regard des contestations sérieuses quant à l’invalidité de la clause de non-concurrence ;

— Débouter la SAS [I] ALLAOUI ET ASSOCIES de toutes ses demandes, dénuées de tout fondement dans le dispositif ;

— Condamner la SAS [I] ALLAOUI ET ASSOCIES au paiement de la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, monsieur [W] [J] fait valoir les moyens et arguments suivants :

— Sur l’existence d’une contestation sérieuse :

— L’article L.134-14 du code de commerce dispose que “Le contrat peut contenir une clause de non-concurrence après la cessation du contrat. Cette clause doit être établie par écrit et concerner le secteur géographique et, le cas échéant, le groupe de personnes confiés à l’agent commercial ainsi que le type de biens ou de service pour lesquels il exerce la représentation du terme du contrat. La clause de non-concurrence n’est valable que pour une période maximale de deux ans après la cessation d’un contrat”. Dans un arrêt du 15 mars 2011 (n°10-13.824), la chambre commerciale de la Cour de cassation a considéré que, lorsqu’elle a pour effet d’entraver la liberté de celui qui doit la respecter, la clause de non-concurrence n’est licite que si elle respecte les conditions cumulatives suivantes : être indispensable à la protection des intérêts légitimes de l’entreprise ; être limitée dans le temps et dans l’espace ; tenir compte des spécificités de l’emploi du salarié ; et comporter l’obligation de prévoir une contrepartie financière. Elle a également retenu que n’était pas valable la clause qui interdisait au débiteur toute activité professionnelle dans son domaine de compétences, c’est-à-dire celui qui est conforme à sa formation et à son expérience professionnelle. Elle a encadré la limitation de la clause de non-concurrence dans l’espace, en considérant qu’une telle limite était démesurée lorsque son étendue sur un rayon de 50 km autour de chaque agence du mandant venait restreindre de manière excessive la liberté d’exercice professionnel de l’agent (arrêt du 17 janvier 2012, n°10-27.701) ;

— La clause de non-concurrence n’est valable qu’à condition d’être circonscrite quant à l’activité sur laquelle elle porte et limitée dans le temps et dans l’espace et d’être proportionnée au regard de l’objet du contrat ou des intérêts légitimes à protéger ;

— En l’espèce, il est soi-disant reproché à monsieur [W] [J] de ne pas avoir respecté la clause de non-concurrence prévue par le contrat. Au regard de l’article 8 dudit contrat et de son annexe 1, il est prévu que “À la cessation du présent contrat pour quelque cause que ce soit, l’agent commercial s’interdit de prêter son concours, directement ou indirectement, de quelque manière que ce soit, à des services identiques ou analogues aux prestations d’ORPI, réalisées dans le cadre des présentes et faisant l’objet du présent contrat sur un rayon de 50 km de l’agence. Conformément aux dispositions de l’article L. 134- 14 du code de commerce, cette interdiction sera limitée : à une durée d’une année à compter de la date de rupture effective du présent contrat ;

et au secteur géographique défini à l’annexe 1 des présentes”, à savoir [Localité 20], [Localité 28], [Localité 13], [Localité 10], [Localité 27], [Localité 18], [Localité 8], [Localité 24], [Localité 19], [Localité 15] (zone ouest, zone pavillonnaire [Localité 16], zone pavillonnaire [Adresse 23] [Adresse 22], [Adresse 29]) ;

— À compter du 1er juin 2023, date de régularisation du contrat, la clause de non-concurrence est revue dans l’espace à un secteur interdit dans un rayon de 30 km autour de l’agence de [Localité 15] ;

— Monsieur [W] [J] n’est pas responsable du contenu des pages et réseaux sociaux appartenant au réseau BSK IMMOBILIER, qui se contentent seulement de faire référence du siège social, et domicile fiscal, à [Localité 20], de l’entreprise individuelle [W] [J]. Ce siège social était déjà celui du défendeur quand il travaillait pour ORPI. La demanderesse ne rapporte en réalité aucune violation du défendeur à l’intérieur du

secteur géographique interdit par la clause. De surcroît, il convient de mettre en évidence l’invalidité de ladite clause et, par là même, son illégitimité à être appliquée ;

— La clause de non-concurrence contrevient aux exigences posées par la loi et la jurisprudence pour être valablement retenue, puisqu’elle n’est pas nécessaire à la protection des intérêts légitimes de la SAS [I] ALLAOUI ET ASSOCIÉS et qu’elle est disproportionnée ;

— Sur l’absence de nécessité de la clause à la protection des intérêts légitimes de la SAS :

— La clause soulevée par la SAS [I] ALLAOUI ET ASSOCIÉS porte atteinte à la liberté d’exercice professionnel du défendeur et n’apparaît pas indispensable à la protection des intérêts légitimes de l’agence ORPI LEMAITRE-MOREL dont l’agence de [Localité 15] a compté 8 agents immobiliers dans le secteur dont objet. Il convient de rappeler qu’il est interdit à monsieur [W] [J] de participer “à des services identiques ou analogues aux prestations d’ORPI”. Par la généralité des services qu’elle vise, cette clause s’avère excessive et empêche, monsieur [W] [J] de pouvoir exercer son activité d’agent commercial immobilier, en lui interdisant d’exercer la totalité de son activité professionnelle. Plus qu’entraver sa liberté d’entreprendre, elle y porte une atteinte excessive. Dans le secteur visé, de nombreux agents commerciaux ont l’occasion d’exercer et se partagent le marché immobilier ;

— De plus, toute clause de non-concurrence s’interprète strictement et in concreto au regard du principe à valeur constitutionnelle de la liberté d’entreprendre ;

— Sur la disproportion évidente de la clause :

— La présente clause prévoit une interdiction pour monsieur [W] [J] d’exercer dans un rayon de 30 km de l’agence ORPI LEMAITRE-MOREL, pendant une durée d’une année à compter du 25 mars 2025, dans les communes susvisées. Monsieur [W] [J] ne pourrait donc travailler dans aucune entreprise qui proposerait des services dans le domaine de l’immobilier, qu’importe sa qualité, dans un rayon de près de 30 km de l’agence de [Localité 15]. Pendant une année entière, monsieur [W] [J] devrait se limiter excessivement ; il ne pourrait même plus exercer son activité professionnelle dans un secteur où il réside à seulement 8 km. La clause est parfaitement disproportionnée, les limites géographiques et temporelles prévues n’étant pas raisonnables et empêchant littéralement monsieur [W] [J] de travailler ;

— Au surplus, le critère d’urgence n’est pas rempli pour justifier d’une procédure de référé ;

— La procédure initiée par la SAS [I] ALLAOUI ET ASSOCIÉS semble n’avoir que pour seul et unique but d’entraver monsieur [W] [J] dans la continuité de son activité ;

— Enfin, aucune infraction n’a expressément été relevée au regard des pièces versées aux débats par la partie adverse. La commune de [Localité 20] constitue le domicile fiscal et personnel de l’entreprise individuelle [W] [J] ;

— Sur la demande de provision de 4.320 € :

— La demande de provision de 4.320 € est particulièrement révélatrice de l’effort employé en vue de mettre monsieur [W] [J] en difficulté, ou réduire en opportunité le montant des commissions qui lui restent dues.

MOTIFS

Sur la demande de cessation par monsieur [W] [J] de toute activité d’agent immobilier sur le secteur géographique couvert par la clause de non-concurrence :

La demande est fondée sur les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile selon lequel le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite peut se définir comme une perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit, à laquelle le juge des référés peut mettre un terme par des mesures conservatoires ou de remise en état. Il n’est pas nécessaire que les circonstances constituent un trouble d’une gravité exceptionnelle.

L’évidence de l’illicéité autorise le juge des référés à prendre des mesures anticipant celles que les juges du fond pourraient prendre.

Conformément à l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article L. 134-14 du code de commerce dispose que “Le contrat [d’agent commercial] peut contenir une clause de non-concurrence après la cessation du contrat. Cette clause doit être établie par écrit et concerner le secteur géographique et, le cas échéant, le groupe de personnes confiés à l’agent commercial ainsi que le type de biens ou de services pour lesquels il exerce la représentation aux termes du contrat. La clause de non-concurrence n’est valable que pour une période maximale de deux ans après la cessation d’un contrat”.

En application de cette disposition et du principe de la liberté d’entreprendre, une clause de non-concurrence n’est valable qu’à condition d’être circonscrite quant à l’activité sur laquelle elle porte et limitée dans le temps et dans l’espace. Elle se doit également d’être proportionnée au regard de l’objet du contrat (arrêt de la chambre commerciale de la Cour de cassation du 30 mars 2022, n° 19-25.794) ou des intérêts légitimes à protéger (arrêt de la chambre commerciale de la Cour de cassation du 23 juin 2021, n° 19-24.488).

La jurisprudence est venue préciser les contours de la validité d’une clause de non-concurrence dans les contrats conclus avec un agent commercial, la validité de cette clause de non-concurrence s’appréciant différemment de celle stipulée dans les contrats entre un employeur et son salarié.

Dans un arrêt du 04 décembre 2007 (n°06-15.137), la chambre commerciale de la Cour de cassation a relevé que “le législateur n’a pas entendu que l’obligation de non-concurrence soit indemnisée lorsque la clause qui la stipule est conforme aux dispositions de l’article L. 134-14 du code de commerce”. Dans un arrêt du 10 février 2015 (n°13-25.667), elle a rappelé que “la validité d’une clause de non-concurrence insérée dans un contrat d’agence commerciale n’est pas subordonnée à l’existence d’une contrepartie financière au profit de l’agent”, si cette clause est limitée dans le temps et dans l’espace.

Par un arrêt du 03 juillet 2025 (n°24-1360), la chambre commerciale de la cour d’appel de [Localité 11] a pu retenir qu’une clause de non-concurrence stipulée dans un mandat d’agent commercial immobilier, était proportionnée et valable, en l’absence d’indemnité spécifique, la clause interdisant à l’ancien agent commercial d’exercer des activités de transactions immobilières, pendant une durée de dix-huit mois, dans un rayon de 30 kilomètres autour de l’implantation de l’agence.

Il convient de souligner, que contrairement à ce que soutient monsieur [W] [J], aucune urgence n’est requise pour faire cesser un trouble manifestement illicite sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile.

Par ailleurs, l’arrêt invoqué par monsieur [W] [J] est sans rapport avec les faits de l’espèce dans la mesure où, dans l’arrêt du 15 mars 2011 n°10-13.824, la clause de non-concurrence avait été stipulée entre un salarié et son employeur, et non dans le cadre d’un contrat d’agent commercial où l’article L.134-14 du code de commerce s’applique.

De plus, si dans l’arrêt du 17 janvier 2012 n°10-27.701 également invoqué, la chambre commerciale de la Cour de cassation a retenu qu’une clause de non-concurrence était disproportionnée lorsque son étendue était comprise dans un rayon de 50 kilomètres autour de chaque agence du mandant et restreignait donc de manière excessive la liberté d’exercice professionnel de l’agent, les faits de l’espèce sont différents, la clause de non-concurrence étant rédigée dans des termes différents.

Il ne peut également être soutenu que monsieur [W] [J] ne serait pas responsable du contenu des pages et réseaux sociaux appartenant au réseau BSK IMMOBILIER, monsieur [W] [J] ayant lui-même publié sur son propre compte Facebook des annonces pour proposer l’estimation de biens immobiliers en Sarthe, comme l’a constaté le commissaire de justice dans son procès-verbal du 22 mai 2025 ; ni que la mention de la commune de [Localité 20] correspondrait uniquement à son domicile fiscal et personnel, la page internet du site BSK IMMOBILIER mentionnant expressément la “ville d’activité [Localité 7]”, comme l’a aussi constaté le commissaire de justice.

La clause soulevée par la SAS [I] ALLAOUI ET ASSOCIÉS ne porte pas atteinte à la liberté d’exercice professionnel de monsieur [W] [J], celle-ci étant largement limitée dans le temps et dans l’espace, à savoir à 30 kilomètres autour de l’agence immobilière située [Adresse 4] à [Localité 15] et à une durée d’un an.

En effet, la clause stipulée dans le mandat d’agent commercial immobilier du 1er juin 2023, n’empêche nullement l’exercice professionnel par monsieur [W] [J] de sa profession d’agent immobilier dans de nombreuses villes en Sarthe et dans des départements limitrophes. Contrairement à ce qu’il soutient, cette clause n’empêche pas monsieur [W] [J] d’exercer sa profession d’agent immobilier, y compris en Sarthe, département où il vit.

Cette clause est également proportionnée au regard des intérêts à protéger de l’agence immobilière ORPI, le secteur de l’immobilier étant un secteur particulièrement concurrentiel. Dans ces circonstances, la connaissance par monsieur [W] [J] des mandats en cours et des ventes à venir dans le secteur géographique de l’agence immobilière justifie de protéger les intérêts économiques de l’agence immobilière par la stipulation d’une clause de non-concurrence.

Enfin, lors de l’entretien de fin de contrat du 25 mars 2025, la SAS [I] ALLAOUI ET ASSOCIES a rappelé à monsieur [W] [J] les termes de la clause de non-concurrence post-contractuelle et le fait qu’il devrait la respecter durant l’année qui suit la rupture effective du mandat d’agent commercial immobilier. Cette clause n’a pas été contestée par monsieur [W] [J], selon le procès-verbal de constat dressé par un commissaire de justice présent lors de cet entretien.

Dès lors, la clause de non-concurrence post-contractuelle stipulée dans le mandat d’agent immobilier à l’article 8.2 du 1er juin 2023 est valable, car limitée dans le temps et dans l’espace, conformément à l’article L. 134-14 du code de commerce, sans qu’une contrepartie financière ne soit nécessaire.

Cette clause intitulée “Non-concurrence post-contractuelle” stipule que “À la cession du présent contrat, pour quelque cause que ce soit, l’agent commercial s’interdit de prêter son concours, directement ou indirectement, de quelque manière que ce soit, à des services identiques ou analogues aux prestations d’ORPI, réalisées dans le cadre des présentes et faisant l’objet du présent contrat. Conformément aux dispositions de l’article L.134-14 du code du commerce, cette interdiction sera limitée : à une durée d’une année à compter de la date de la rupture effective du présent contrat ; sur 30 km du secteur géographique de l’agence [Adresse 4] à [Localité 15] ”.

En l’espèce, par acte du 18 avril 2025, le commissaire de justice mandaté par la SAS [I] ALLAOUI ET ASSOCIES a sommé monsieur [W] [J] de respecter immédiatement et sans délai la clause post-contractuelle de non-concurrence dans le secteur visé par l’annexe 1 dont la copie a été jointe. L’acte mentionne que cette sommation fait suite à la constatation par le commissaire de justice de l’apparition de monsieur [W] [J] en qualité d’agent mandataire sur les sites internet BSK IMMOBILIER et Facebook avec pour ville d’activité [Localité 20] et [Localité 15].

En outre, par constat du 22 mai 2025, le commissaire de justice mandaté par la SAS [I] ALLAOUI ET ASSOCIES a relevé que :

— En se connectant à la page d’accueil BSK IMMOBILIER, monsieur [W] [J] apparaît en qualité de conseiller en Sarthe, avec la mention “[Localité 7]” ;

— Dans l’onglet description, il apparaît les informations suivantes : agent mandataire IMMOBILIER BSK, spécialiste de la région (…), ville d’activité [Localité 7] ;

— En cliquant ensuite sur le réseau social Facebook de monsieur [W] [J], le commissaire de justice est redirigé, sans avoir à se connecter au site, la page Facebook [W] [J] BSK IMMOBILIER ;

— Deux publications ont été effectués sur la page Facebook, le 20 mai 2025, à savoir “Je recherche des biens à vendre en Sarthe et dans l’Orne. Contactez-moi, l’estimation est gratuite ! [W] [J] – BSK IMMOBILIER” ;

— En cliquant dans l’onglet Equipe de monsieur [W] [J], il apparaît les noms de [O] [J] [Localité 6] et [B] [R] [Localité 5]

En conséquence, il a déjà été constaté le non-respect par monsieur [W] [J] de la clause de non-concurrence, contrairement à ce que celui-ci soutient dans ces conclusions, la ville de [Localité 21] étant comprise dans le cercle stipulé au contrat de 30 kilomètres autour de l’agence située à [Localité 15].

Ainsi, il apparaît nécessaire d’enjoindre à monsieur [W] [J] d’avoir à cesser toute activité d’agent immobilier sur le secteur géographique couvert par la clause de non-concurrence post-contractuelle stipulée à l’article 8.2 du mandat signé le 1er juin 2023, à savoir un cercle de 30 kilomètres autour de l’agence immobilière située [Adresse 4] à [Localité 15], et ce jusqu’au 25 mars 2026.

En cas d’irrespect par monsieur [W] [J] de cette injonction, celle-ci sera assortie d’une astreinte de 1.000 € par infraction constatée par commissaire de justice.

Sur la demande de provision à titre de dommages-intérêts pour non-respect de la clause de non-concurrence post-contractuelle :

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile énonce que “Le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier”.

Il résulte de ce texte que l’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

Il convient de souligner que monsieur [W] [J] ne répond pas à cette demande.

La validité de la clause de non-concurrence post-contractuelle stipulée dans le mandat d’agent commercial immobilier à l’article 8.2 du 1er juin 2023 a déjà été démontrée.

L’article 1231-1 du code civil dispose que “Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure”.

En l’espèce, le commissaire de justice a constaté à plusieurs reprises le non-respect de cette clause.

En effet, par acte du 18 avril 2025, le commissaire de justice mandaté par la SAS [I] ALLAOUI ET ASSOCIES a sommé monsieur [W] [J] de respecter immédiatement et sans délai la clause post-contractuelle de non-concurrence dans le secteur visé par l’annexe 1 dont la copie a été jointe. L’acte précise que cette sommation fait suite à la constatation par le commissaire de justice de l’apparition de monsieur [W] [J] en qualité d’agent mandataire sur les sites internet BSK IMMOBILIER et Facebook avec pour ville d’activité [Localité 20] et [Localité 15].

De plus, par constat du 22 mai 2025, le commissaire de justice mandaté par la SAS [I] ALLAOUI ET ASSOCIES a relevé que :

— En se connectant à la page d’accueil BSK IMMOBILIER, monsieur [W] [J] apparaît en qualité de conseiller en Sarthe, avec la mention “[Localité 7]” ;

— Dans l’onglet description, il apparaît les informations suivantes : agent mandataire IMMOBILIER BSK, spécialiste de la région (…), ville d’activité [Localité 7] ;

— En cliquant ensuite sur le réseau social Facebook de monsieur [W] [J], le commissaire de justice est redirigé, sans avoir à se connecter au site, la page Facebook [W] [J] BSK IMMOBILIER ;

— Deux publications ont été effectués sur la page Facebook, le 20 mai 2025, à savoir “Je recherche des biens à vendre en Sarthe et dans l’Orne. Contactez-moi, l’estimation est gratuite ! [W] [J] – BSK IMMOBILIER” ;

— En cliquant dans l’onglet Equipe de monsieur [W] [J], il apparaît les noms de [O] [J] [Localité 6] et [B] [R] [Localité 5].

Dès lors, les constats effectués par le commissaire de justice démontrent le non-respect par monsieur [W] [J] de la clause de non-concurrence qu’il était pourtant tenue de respecter, comme cela lui avait été rappelé lors de son entretien du 25 mars 2025.

En conséquence, au regard de la violation évidente de la clause de non-concurrence stipulée dans le contrat d’agent commercial indépendant du 1er juin 2023, il convient de condamner monsieur [W] [J] à payer à la SAS [I] ALLAOUI ET ASSOCIES une provision de 3.000 € à valoir sur les dommages-intérêts pour non-respect de la clause de non-concurrence post-contractuelle.

Sur la demande de provision au titre des moyens mis à disposition au cours du mandat conformément à l’article 6.5 du contrat :

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile énonce que “Le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier”.

Il résulte de ce texte que l’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

Il convient de souligner que monsieur [W] [J] précise uniquement que cette demande “est particulièrement révélatrice de l’effort employé en vue de mettre monsieur [W] [J] en difficulté, ou réduire en opportunité le montant des commissions qui lui restent dues”.

Conformément à l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, la clause stipulée à l’article 6.5 du contrat du 1er juin 2023 de mandat d’agent commercial immobilier précise que “Pour permettre à l’agent commercial d’accomplir sa mission dans de bonnes conditions, le mandant : remettra à l’agent l’attestation préfectorale ; concède à l’agent commercial le droit d’utiliser la marque ORPI, les logos, (…) ; donnera accès à l’agent commercial à toute documentation commerciale, juridique et technique relative aux biens immobiliers et services ORPI (plaquettes de présentation, prospectus, tarifs, etc) nécessaires à l’exécution du présent mandat. En contrepartie de cette mise à disposition de moyens, l’agent commercial devra s’acquitter d’une somme forfaitaire mensuelle de 100 €. Cette somme pourra, au cours du contrat, être réévaluée”.

À la suite de la remise par monsieur [W] [J] de son courrier de démission le 20 mars 2025, un entretien s’est déroulé, en présence d’un commissaire de justice. La fin du contrat d’agent commercial immobilier a été fixée au 25 mars 2025. Il a également été rappelé à monsieur [W] [J] : les termes de l’article 6.5 du mandat d’agent commercial selon lequel “En contrepartie de cette mise à disposition de moyens, l’agent commercial devra s’acquitter d’une somme forfaitaire mensuelle de 100 €” ; que la somme due au titre de cette contrepartie s’élève à la somme de 3.700 € ; et que monsieur [I] se réservait le droit de lui réclamer à l’avenir cette somme due à l’agence ORPI.

Le 14 avril 2025, la SAS [I] ALLAOUI ET ASSOCIES a adressé à monsieur [W] [J] une facture d’un montant TTC de 4.320 € pour la “régularisation de la mise à disposition ORPI”.

Par acte du 18 avril 2025, le commissaire de justice mandaté par la SAS [I] ALLAOUI ET ASSOCIES a remis à monsieur [W] [J] une facture du 14 avril 2025 d’un montant TTC de 4.320 € pour les moyens mis à disposition durant le contrat, le commissaire de justice ayant indiqué que cette facture serait acquittée par compensation avec les commissions qui parviendront à monsieur [W] [J].

Monsieur [W] [J] ne conteste pas devoir la somme sollicitée par la SAS [I] ALLAOUI ET ASSOCIES au titre des moyens mis à disposition.

Aucune contestation sérieuse n’est émise quant à l’obligation par monsieur [W] [J] au paiement mensuel de la somme de 100 € pour les moyens mis à disposition par l’agence immobilière ORPI lors de son contrat d’agent commercial immobilier, soit du 24 avril 2022 au 25 mars 2025, et non de mars 2022 à mars 2025 comme le soutient la SAS [I] ALLAOUI ET ASSOCIES.

La somme due s’élève donc à la somme HT de 3.500 € (35 mois et non 36 mois x 100 €), soit la somme TTC de 4.200 €.

En conséquence, monsieur [W] [J] sera condamné à payer à la SAS [I] ALLAOUI ET ASSOCIES une provision de 4.200 € à valoir sur la contrepartie financière pour les moyens mis à disposition à l’article 6.5 du contrat d’agent commercial immobilier.

Sur les autres demandes :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [W] [J] succombe à la présente instance et supportera les dépens de la procédure.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [W] [J] étant tenu aux dépens, il sera condamné à payer à la SAS [I] ALLAOUI ET ASSOCIES, la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

De plus, dans la mesure où monsieur [W] [J] succombe, sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, et en premier ressort ;

ENJOINT à monsieur [W] [J] d’avoir à cesser toute activité d’agent immobilier sur le secteur géographique couvert par la clause de non-concurrence post-contractuelle stipulée à l’article 8.2 du mandat d’agent commercial immobilier signé le 1er juin 2023, à savoir un cercle de 30 kilomètres autour de l’agence immobilière située [Adresse 4] à [Localité 15], et ce jusqu’au 25 mars 2026 ;

JUGE que cette injonction sera assortie, en cas d’irrespect par monsieur [W] [J], d’une astreinte de MILLE EUROS (1.000 €) par infraction constatée par commissaire de justice ;

CONDAMNE monsieur [W] [J] à payer à la SAS [I] ALLAOUI ET ASSOCIES les sommes suivantes :

— une provision de TROIS MILLE EUROS (3.000 €) à valoir sur les dommages-intérêts pour non-respect de la clause de non-concurrence post-contractuelle,

— une provision de QUATRE MILLE DEUX CENTS EUROS (4.200 €) à valoir sur la contrepartie financière pour les moyens mis à disposition à l’article 6.5 du contrat d’agent commercial immobilier,

— DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS (2.500 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande formulée par monsieur [W] [J] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE monsieur [W] [J] aux dépens.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Judith MABIRE Loïc WAROUX