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MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 29 Août 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00284 – N° Portalis DB3I-W-B7I-CZRN

AFFAIRE : Syndic. de copro. [Adresse 11] C/ S.E.L.A.R.L. [B] [L] MJO, Société SCCV [H], S.A.R.L. VOISIN CONSTRUCTIONS, S.A.S. DRA ATLANTIQUE, E.U.R.L. NOURRY COUVERTURES, S.A.R.L. [P] [Y], S.C.O.P. S.A.R.L. PPRV PEINTURE PAPIERS RAVALEMENT VITRERIE, S.A.S. VERDE TERRA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

ORDONNANCE DE REFERE DU 29 AOÛT 2025

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. [Adresse 11] prise en la personne de son syndic, la société HEMON-CAMUS SAS située [Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 14]

représentée par M^e Guillaume CIZERON, avocat au barreau de NANTES, avocat plaidant et M^e Cécile LARCHER, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE, avocat postulant

DEFENDERESSES

S.E.L.A.R.L. [B] [L] MJO Mandataire de la SCCV [H], dont le siège social est sis [Adresse 5]

non comparant

Société SCCV [H], dont le siège social est sis [Adresse 8]

non comparant

S.A.R.L. VOISIN CONSTRUCTIONS, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Pascal TESSIER, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON substitué par M^e Barbara CHATAIGNER, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

S.A.S. DRA ATLANTIQUE, dont le siège social est sis [Adresse 12]

non comparante

E.U.R.L. NOURRY COUVERTURES, dont le siège social est sis [Adresse 10]

représentée par M^e Jérôme DORA, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

S.A.R.L. [P] [Y], dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante

S.C.O.P. S.A.R.L. PPRV PEINTURE PAPIERS RAVALEMENT VITRERIE, dont le siège social est sis [Adresse 7]

non comparante

S.A.S. VERDE TERRA, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Grégoire TERTRAIS, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON substitué par M^e Barbara CHATAIGNER, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

PRESIDENT : Franck NGUEMA ONDO, Président

GREFFIER : Dorothée MALDINEZ, Greffier présente lors des débats et du prononcé de l’ordonnance

Débats tenus à l’audience publique du 30 Juin 2025

Date de mise à disposition au greffe indiquée par le Président : 29 Août 2025

Ordonnance mise à disposition au greffe le 29 Août 2025

grosse délivrée

le 29 08 2025

à M^es Larcher Tessier Tertrais Dora

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EXPOSE DU LITIGE

La S.C.C.V. [H] a entrepris la construction d’un ensemble immobilier dénommé Résidence [9] composé de 69 logements sur une parcelle sis [Adresse 13].

Dans le cadre de cette vente en état futur d’achèvement, différents lots ont été confiés à de multiples entreprises, notamment :

S.A.S. VOISIN CONSTRUCTIONS pour le lot gros œuvre ;E.U.R.L. NOURRY COUVERTURES pour le lot couverture ;S.A.S. DRA ATLANTIQUE pour le lot enduit ;S.A.R.L. [P] [Y] pour le lot revêtements sols souples et stratifiés ;S.C.O.P. PPRV pour le lot peinture ;S.A. VERDE TERRA pour le lot espace verts.

A l’occasion de la livraison du 23 octobre 2023, de nombreux désordres ont fait l’objet de réserves mentionnées dans le procès-verbal de livraison des parties communes.

D’autres désordres ont été signalés par le syndic S.A.S. HEMON-CAMUS dans l’année qui a suivi la livraison.

C’est dans ces conditions que, par actes de commissaires de justice en dates de 21 et 22 octobre 2024, le [Adresse 16], représenté par son syndic en exercice la S.A.S. HEMON-CAMUS, a assigné devant le juge des référés du Tribunal judiciaire des Sables d’Olonne la S.C.C.V. [H], la S.A.S. VOISIN CONSTRUCTIONS, la S.A.S. DRA ATLANTIQUE, l’E.U.R.L. NOURRY COUVERTURES, la S.A.R.L. [P] [Y], la S.C.O.P. PPRV PEINTURE PAPIERS RAVALEMENT VITRERIE et la S.A. VERDE TERRA afin de voir ordonner une expertise judiciaire.

La S.C.C.V. [H] étant placée en procédure de redressement judiciaire, le [Adresse 16] a procédé à la déclaration de sa créance le 10 avril 2025 et a assigné en intervention forcée, devant le juge des référés du Tribunal judiciaire des Sables d’Olonne, par acte de commissaire de justice en date du 06 mai 2025, la S.E.L.A.R.L. [B] [L], mandataire judiciaire de la S.C.C.V. [H] (dossier n° RG 25/00116).

La jonction des deux dossiers a été prononcée à l’audience du 02 juin 2025 et l’affaire jointe a été appelée à l’audience du 30 juin 2025.

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence LUMINEA par son syndic en exercice la S.A.S. HEMON-CAMUS a comparu et maintenu sa demande d’expertise.

Il a fait valoir que les nombreux désordres, relevés lors de la réception de l’ouvrage et surtout après la réception, ainsi que le refus du promoteur de les prendre en charge, justifiaient l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire afin de les examiner, d’identifier les responsabilités techniques encourues et de préconiser des solutions de reprise.

Concernant la demande de mise hors de cause formulée par la S.A. VERDE TERRA, il a soutenu que sa mise en cause a été sollicitée pour des désordres survenus postérieurement à la réception de son lot et a sollicité de la débouter de ses demandes.

Il a demandé la condamnation de la S.A. VERDE TERRA au paiement de la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La S.A. VERDE TERRA a comparu et sollicité sa mise hors de cause en soutenant que ses travaux concernant les espaces verts auraient été réceptionnés sans réserve le 17 juin 2024 et que dans la liste des désordres du 11 octobre 2024, invoquée par le demandeur pour justifier son action, il existerait seulement deux prétendus désordres liés à « la pelouse » et à de « l’herbe qui pousse sous la dalle ». Or, elle a soutenu que ces désordres ne pouvaient ressortir d’opération de louages d’ouvrage ou de la garantie de parfait achèvement. Elle a sollicité la condamnation du demandeur au paiement de la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La S.A.R.L. VOISIN CONSTRUCTIONS a comparu et formulé toutes protestations et réserves d’usage concernant la demande d’expertise judiciaire à son encontre.

Elle a de plus fait valoir que le contrat de travaux la liant à la S.C.C.V. [H] avait généré un coût total à la charge du promoteur de 2.388.000 € et que sur ce montant, il lui resterait dû la somme de 124.671,32 € TTC. Elle a soutenu que cette somme serait abusivement retenue par la S.C.C.V. [H] dans les conditions que ses ouvrages sont terminés, que le bâtiment a été livré et qu’elle aurait déjà fait consigner la somme de 113.400€ à titre de caution, conformément au CCAG.

La S.A.R.L. VOISIN CONSTRUCTIONS a en conséquence sollicité de fixer au passif de la S.C.C.V. [H] la somme de 124.671,32 € TTC et de la condamner au paiement de la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

La S.A.R.L. NOURRY COUVERTURES a comparu et formulé toutes protestations et réserves d’usage concernant la demande d’expertise à son encontre.

Les autres défenderesses n’ont pas comparu.

Le dossier a été mis en délibéré au 29 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du Code de procédure civile prévoit que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès l’épreuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé ».

En l’espèce, au regard des réserves à la livraison de la résidence et surtout de la multitude des désordres apparus postérieurement à la livraison, le bien immobilier semble souffrir de malfaçons ou non-conformités. En outre, l’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile ne nécessite que l’existence d’un motif légitime, c’est-à-dire celui d’un possible litige, et l’absence de procès actuel. Au regard des éléments apportés par le demandeur, ce motif est justifié et il sera donc fait droit, sans plus de débats, à la demande d’expertise selon la mission précisée au présent dispositif.

Sur la demande de mise hors de cause de la S.A. VERDE TERRA

A ce stade de la procédure, une demande de mise hors de cause justifiée seulement par l’absence des réserves lors de la livraison ne peut pas prospérer, dans les conditions que le demandeur évoque clairement des désordres apparus postérieurement à la livraison, même mineurs, à l’encontre de la S.A. VERDE TERRA.

Au surplus, la S.A. VERDE TERRA est intervenue le 17 décembre 2024, après la réception de l’assignation, sur les espaces verts – reprise des tuteurages et remplacement des grimpantes – sans pour autant que les désordres invoqués à son encontre soient traités.

Dans ces conditions, la demande de mise hors de cause sera rejetée.

Sur la demande de fixer au passif de la S.C.C.V. [H] des sommes provisionnelles

Concernant la demande de fixation au passif de la S.C.C.V. [H] de la somme provisionnelle de 124.671,32 € TTC au titre des travaux exécutés, formulée par la S.C. VOISIN CONSTRUCTIONS, l’instance en référé tend à la condamnation du débiteur au paiement d’une provision, en application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile. En conséquence, elle n’est pas une instance en cours interrompue par l’ouverture de la procédure collective du débiteur, de sorte que la demande en paiement d’une provision est irrecevable, à l’ouverture de la procédure collective, en vertu de la règle de l’interdiction des poursuites édictées par l’article L. 622-21 du code de commerce. La créance revendiquée par la S.C. VOISIN CONSTRUCTIONS doit donc être soumise à la procédure de vérification des créances et à la décision du juge-commissaire.

En conséquence, la demande de fixation de créance, hors du pouvoir d’intervention du juge des référés, sera rejetée.

Sur les autres demandes

Concernant les demandes de condamnation au paiement des divers sommes à titre de l’article 700, elles seront toutes rejetées à ce stade de la procédure, aucune partie n’étant considérée comme perdante dans le cadre d’une demande d’expertise.

Les dépens seront laissés à la charge provisoire du demandeur à l’expertise judiciaire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au Greffe, réputée contradictoire, exécutoire par provision, et en premier ressort,

REJETONS la demande de mise hors de cause formulée par la S.A. VERDE TERRA ;

Tous droits et moyens des parties étant réservés ;

Vu l’article 145 du Code de Procédure Civile, ORDONNONS une expertise,

Désignons en qualité d’expert :

[U] [F], [Adresse 1]

inscrit sur la liste de la Cour d’appel de Poitiers lequel aura pour mission de :

Convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise, en présentant une enveloppe financière prévisionnelle pour les investigations à réaliser,

Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission, dans un délai fixé par l’expert, au plus tard dans le mois suivant la première réunion d’expertise,

Se rendre sur place, [Adresse 15],

Visiter les lieux et les décrire,

Relever et décrire les désordres affectant l’immeuble litigieux, en considération des documents transmis par les parties et des examens techniques déjà présents au dossier,

Vérifier si les désordres allégués dans l’assignation existent, dans ce cas les décrire, indiquer leur nature et la date de leur apparition, en rechercher les causes,

Préciser autant que possible la nature des désordres, la date d’apparition et la date de réclamation,

Décrire et préciser la date d’éventuelles aggravations, en détailler les causes et origine,

Indiquer les solutions appropriées pour remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût et la durée, après information des parties et communication par ces dernières, dans les quinze jours au minimum avant la réunion de synthèse ou la rédaction d’une note de synthèse, de devis et propositions chiffrés concernant les travaux envisagés,

Préciser et évaluer les préjudices et autres coûts éventuellement induits par ces désordres,

Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de préciser si les désordres affectent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination afin de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer s’il y a lieu, tous les préjudices subis,

Indiquer si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres, soit pour prévenir les dommages aux personnes et aux biens, les décrire et en faire une estimation sommaire si nécessaire dans un rapport intermédiaire, les requérants étant alors autorisés à réaliser lesdits travaux à leurs frais avancés,

Disons que l’expert devra remplir personnellement la mission qui lui est confiée, et préciser dans son rapport qu’il a donné un exemplaire de son rapport aux parties par lettre recommandée avec accusé de réception ;

Disons qu’il devra convoquer les parties ou leurs défenseurs, prendre connaissance des documents de la cause estimés par lui nécessaires à l’accomplissement de sa mission et prendre en considération les observations et réclamations des parties, préciser la suite qui leur aura été donnée et lorsqu’elles seront écrites, les joindre à son avis ;

Disons que l’expert ne pourra recueillir l’avis d’un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu’il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, demeure et profession, ainsi que s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêt avec elles ;

Invitons l’expert à établir un état prévisionnel du coût de l’expertise, à le communiquer au magistrat chargé du contrôle et aux parties dans le mois suivant la première réunion d’expertise ;

Rappelons que l’expert devra à l’issue de ses premières opérations indiquer aux parties les tiers dont la présence à la cause lui apparaît nécessaire, et qu’à cette fin il devra remettre aux parties son avis, conformément aux dispositions de l’article 245 du Code de procédure civile ;

Informons les parties qu’il est de leur intérêt d’appeler immédiatement en cause tels tiers dont la responsabilité serait mise en évidence au cours des premières opérations d’expertise ;

Disons que le rapport sera déposé sous forme numérique et papier au greffe du tribunal et adressé sous forme dématérialisée chaque partie, un rapport sur support papier étant remis à la partie en faisant la demande à ses frais exclusifs ;

Disons que les convocations remises par l’expert le seront sous forme dématérialisée, les convocations par voie postale étant à la charge exclusive de la partie en faisant la demande ;

Disons que l’expert devra déposer son rapport au greffe du tribunal judiciaire, dans les 12 mois du prononcé de la consignation effective ;

Fixons la consignation à la somme de 5.000 € que le [Adresse 16] par son syndic en exercice la S.A.S. HEMON-CAMUS devra consigner à la régie des recettes et avances du Tribunal Judiciaire des Sables d’Olonne par chèque libellé à l’ordre de REGIE TJ SABLES OLONNE ou par virement bancaire, dans le délai de deux mois suivant la présente après quoi elle sera caduque (sauf à ce que celui-ci bénéficie de l’aide juridictionnelle totale) ;

Disons que l’expert qui souhaite refuser sa mission en informera le service des expertises dans les 15 jours suivant la notification de la décision, sans autre avis du greffe ;

Disons que l’expert pourra commencer ses opérations sur justification du récépissé du versement de la provision délivré par le régisseur à la partie consignataire, à moins que le magistrat chargé du contrôle lui demande par écrit de les commencer immédiatement en cas d’urgence ;

Désignons le juge chargé du contrôle des expertises, pour suivre le déroulement de la présente mesure d’instruction ;

REJETONS les autres demandes des parties ;

LAISSONS les dépens à la charge provisoire du [Adresse 16], demandeur à l’expertise judiciaire.

Ainsi faits et ordonné les jours, moins et ans susdits. La présente décision a été signée par Franck NGUEMA ONDO, Président et Dorothée MALDINEZ, greffière.

D. MALDINEZ F. NGUEMA ONDO