TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 23] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 19/11193

N° Portalis 352J-W-B7D-CQYB7

N° MINUTE :

Assignation du :

22 Juillet 2019

JUGEMENT

rendu le 05 Décembre 2024

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic le CABINET OLLIADE GESTION, SARL

[Adresse 12]

[Localité 18]

représenté par Maître Vincent LOIR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0874

DÉFENDEURS

La Société GARAGE BGA LEPIC MONDIAL, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 13]

[Localité 15]

représentée par Maître Olivier AUMONT de la SELARL AUMONT FARABET ROUVIER AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant/postulant, vestiaire #C0628

La Société IRE, SASU, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 15]

représentée par Maître Vandrille SPIRE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #D0010

Décision du 05 Décembre 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 19/11193 – N° Portalis 352J-W-B7D-CQYB7

La Société [Adresse 21], SCI, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 5]

[Localité 17]

représentée par Maître Agnès LEBATTEUX SIMON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #P0154

Monsieur [G] [P]

Madame [F] [J] épouse [P]

[Adresse 1]

[Localité 16]

représentés par Maître Vincent BAVAY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0997

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Anita ANTON, Vice-Présidente

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Madame Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière

DEBATS

A l’audience du 26 Septembre 2024 présidée par Frédéric LEMER GRANADOS tenue en audience publique avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 05 Décembre 2024.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Exposé du litige :

L’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 24] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Il est régi par un règlement de copropriété établi par Maître [E], notaire à [Localité 23], le 13 mai 1952, qui contient un état descriptif de division faisant état de six lots numérotés 1 à 6 ainsi que d’un lot dit “supplémentaire” décrit comme suit :

“Lot supplémentaire : Un terrain d’une superficie approximative de 706 m² avec tous droits de passage. Ce lot supportera seul le montant de l’impôt foncier correspondant au terrain, et aux constructions pouvant y être établies et éventuellement les charges d’entretien, de réparation, de reconstruction, et, en général, toutes charges quelconques relatives audit terrain et aux constructions appartenant actuellement au locataire susceptibles d’appartenir au propriétaire de ce lot”.

Ce lot ne s’est vu attribuer aucune quote-part de partie commune.

Par acte authentique du 28 mai 1952, la société GARAGE MONDIAL (dénommée par la suite S.A.R.L. GARAGE BGA LEPIC MONDIAL) a acquis de Monsieur [U] [W], propriétaire originaire de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 24], ce “lot supplémentaire” n° 34.

A la suite d’une assemblée générale des copropriétaires en date du 12 avril 1957, ayant décidé de modifier la désignation des lots, un modificatif à l’état descriptif de division a été reçu le 4 juillet 1957, les six lots initiaux ainsi que le lot supplémentaire ayant été supprimés, tandis que 28 nouveaux lots n 7 à 34 ont été créés, le lot supplémentaire étant devenu le lot n° 34, décrit comme étant un “terrain”, toujours dépourvu de partie commune, dont la consistance est demeurée inchangée.

Aux termes d’un acte reçu de Maître [V] [R], notaire à [Localité 23], le 24 juillet 2007, le lot n° 34, appartenant à la S.A.R.L. GARAGE BGA LEPIC MONDIAL a été subdivisé en deux lots numérotés 35 et 36 (atelier et terrain sur lequel est édifié un garage) sans partie commune.

La S.A.R.L. GARAGE BGA LEPIC MONDIAL a également vendu, le 24 juillet 2007, le lot n° 35 (atelier sans partie commune) à Monsieur et Madame [C] [A], qui ont ensuite cédé ce lot n° 35 à Monsieur [G] [P] et Madame [F] [J] épouse [P] (ci-après les époux [P]), le 20 décembre 2013.

Puis, selon modificatif reçu par Maître [R] le 15 avril 2010, le lot n° 36 a lui-même été subdivisé pour créer les lots n° 37, 38, 39, 40, 41 et 42, sans partie commune.

Par acte notarié du 16 avril 2010, la S.A.R.L. GARAGE BGA LEPIC MONDIAL a vendu à la S.A.S.U. IRE les lots n° 8 (cave dans le bâtiment sur rue portant le n° 9 et 2/1.000èmes de parties communes), n° 40 (local dans le bâtiment du fond, au 2ème étage, porte à droite, sans partie commune) et 42 (local en sous-sol dans le bâtiment du fond, sans partie commune).

Par acte notarié du 22 juin 2010, la même société GARAGE BGA LEPIC MONDIAL a vendu à la S.C.I. [Adresse 20] [Adresse 4] les lots n° 7 (emplacement d’une ancienne boutique et bureau avec droit à la jouissance de la cour et les 73/1.000èmes des parties communes générales), 38 (local de deux pièces, accès depuis la cour, au rez-de-chaussée, sans partie commune) 39 (garage sur plusieurs niveaux comprenant des rampes automobiles et ayant un accès piéton au lot 37 au 1er étage : rampe menant au 2ème étage à supprimer, sans partie commune) et 41 (local accès depuis le lot 37 porte face plancher à créer dans l’espace de rampe depuis le 1er étage, sans partie commune).

C’est dans ces conditions que, par actes d’huissier des 22 juillet 2019, 30 juillet 2019 et 11 septembre 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à Paris 17ème a fait assigner les époux [P], la S.A.S.U. IRE, la S.C.I. [Adresse 21] et la S.A.R.L. GARAGE BGA LEPIC MONDIAL devant le tribunal de grande instance de Paris afin de solliciter à titre principal, au visa des articles 1er de la loi du 10 juillet 1965, 544 et suivants et 1240 et suivants du code civil, du règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 5] en date du 13 mai 1952 et de son modificatif du 4 juillet 1957, ainsi que des pièces versées aux débats, de :

— constater la nullité des lots n° 35 à 42 ayant été intégrés “sans droit” à l’état descriptif de division de l’immeuble du [Adresse 5],

— constater que la S.C.I. [Adresse 21], la société IRE, les époux [P] ne sont pas propriétaires d’un lot au sein de l’immeuble du [Adresse 5] et que les propriétaires des constructions édifiées sur le lot n° 34 doivent assumer seuls les dépenses afférentes à leur conservation et leur entretien,

— dire que le syndicat des copropriétaires demandeur est fondé à réclamer aux propriétaires du lot n° 34 une contribution aux frais d’entretien, de conservation et le cas échéant de réparation du seul terrain,

— désigner un géomètre pour déterminer l’assiette servant de base au calcul de cette contribution,

— constater la nullité de la cession en date du 16 avril 2010 intervenue entre la société GARAGE BGA LEPIC MONDIAL et la société IRE en ce qu’elle porte sur des caves créées dans le sol de la copropriété de l’immeuble du [Adresse 5],

— ordonner en conséquence l’expulsion de la société IRE de ces caves occupées “sans droit ni titre”, ainsi que la condamnation de cette dernière à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité d’occupation de 3.000 € par mois à compter de l’assignation délivrée le 20 janvier 2015 jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner in solidum la société GARAGE BGA LEPIC MONDIAL, la S.C.I. [Adresse 21], la société IRE et les époux [P] à lui payer la somme de 80.000 € à titre de dommages et intérêts.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] demande au tribunal de :

Vu les dispositions de l’article 1 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les dispositions des articles 544 et suivants et 1240 et suivants du Code civil,

Vu le règlement de copropriété de l’immeuble du [Adresse 5] en date du 13 mai 1952 et son modificatif en date du 4 juillet 1957,

Vu les pièces versées aux débats,

Dire le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5], agissant poursuites et diligences de son syndic le cabinet OLLIADE, recevable et bien fondé en ses demandes ;

Y faisant droit,

Débouter la SCI [Adresse 21] de sa demande visant à voir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] irrecevable en ses demandes ;

Prononcer et juger nuls des lots n° 35 à 42 qui ont été intégrés, sans droit, à l’état descriptif de division de l’immeuble du [Adresse 5] ;

Constater que la SCI [Adresse 21], la société IRE et Monsieur et Madame [P] propriétaires du lot n° 34 ne sont pas propriétaires d’un lot de la copropriété de l’immeuble du [Adresse 5];

Dire que les propriétaires des constructions édifiées sur le lot n° 34 doivent assumer seuls les dépenses afférentes à leur conservation et entretien ;

Dire que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] est fondé à réclamer aux propriétaires du lot n° 34 une contribution aux frais d’entretien, conservation et le cas échéant réparation du seul terrain ;

Désigner tel expert géomètre qu’il plaira avec mission de déterminer l’assiette servant de base au calcul de cette contribution aux frais d’entretien, conservation et le cas échéant réparation du seul terrain;

Prononcer et juger nul de l’acte de cession en date du 16 avril 2010 par lequel la Société BGA GARAGE LEPIC MONDIAL a cédé à la Société IRE le lot de copropriété inexistant portant le numéro 42 dépendant de l’immeuble sis [Adresse 6] cadastré Section CO n° [Cadastre 14], en ce qu’il porte sur une partie du tréfonds de l’immeuble du [Adresse 5] qui n’a jamais appartenu à la Société BGA GARAGE LEPIC MONDIAL ;

Ordonner en conséquence l’expulsion de la société IRE de ce local en sous-sol qu’elle occupe sans droit ni titre avec, en tant que de besoin, l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier ;

Condamner la Société IRE à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] une indemnité d’occupation de 3.000,00 € par mois à compter de l’assignation qui lui a été délivrée le 20 janvier 2015 jusqu’à la libération effective des lieux ;

Condamner in solidum la Société BGA GARAGE LEPIC MONDIAL, la SCI [Adresse 21], la société IRE et Monsieur et Madame [P] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] la somme de 80.000,00 € à titre de dommages et intérêts ;

Débouter la Société IRE, Monsieur et Madame [P] et la Société BGA GARAGE LEPIC MONDIAL de toutes leurs fins demandes et prétentions ;

Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

Condamner in solidum la Société BGA GARAGE LEPIC MONDIAL, la SCI [Adresse 21], la société IRE et Monsieur et Madame [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 10] la somme de 10.000,00 € au titre de de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner in solidum la Société BGA GARAGE LEPIC MONDIAL, la SCI [Adresse 21], la société IRE et Monsieur et Madame [P] aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 janvier 2024, la S.A.R.L. GARAGE BGA LEPIC MONDIAL demande au tribunal de :

Vu les articles 122 et suivants du Code de Procédure Civile,

Vu l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019,

Vu les articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 712 et 2258 et suivants du Code Civil,

Déclarer irrecevable le syndicat des copropriétaires dans sa demande de nullité des lots n° 35, 38, 39, 40, 41 et 42 ;

Déclarer irrecevable et subsidiairement mal fondé le syndicat des copropriétaires dans sa demande de nullité de la vente du lot n° 42 ;

Débouter le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] à [Localité 24] de l’ensemble de ses demandes, fin et conclusions ;

Débouter la société IRE de ses prétentions et rejeter sa demande reconventionnelle à l’égard de la société BGA GARAGE LEPIC MONDIAL ;

Condamner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] à payer à la société BGA GARAGE LEPIC MONDIAL la somme de 7.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Le condamner en outre aux entiers dépens de l’instance dont le montant pourra être recouvré directement par la SELARL AUMONT FARABET ROUVIER AVOCATS, représentée par Maître Olivier AUMONT, Avocat au Barreau de PARIS, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

Dire n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 mars 2024, la S.A.S.U. IRE demande au tribunal de:

Vu les articles 1 et 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Vu les articles 552, 553, 1229, 1231-1, 1240, 1303, 1303-1, 2227, 2272, 2261, 2265 du code civil, Vu les articles 122, 514, 514-1, 699 et 700 du code de procédure civile,

Vu la jurisprudence en la matière,

Recevoir l’intégralité des moyens et prétentions de la société IRE ;

En conséquence,

Prononcer la validité de la cession du « lot supplémentaire » ou « lot n° 34 » intervenue le 28 mai 1952 entre M. [W] et la société GARAGE MONDIAL ainsi que les cessions successives parmi lesquelles, la cession du 16 avril 2010 des « lots n° 40 et 42 » au profit de la société IRE ;

Prononcer la validité de la cession du « lot supplémentaire » ou « lot n° 34 » intervenue le 28 mai 1952 entre M. [W] et la société GARAGE MONDIAL ainsi que les cessions successives parmi lesquelles, la cession du 16 avril 2010 des « lots n° 40 et 42 » au profit de la société IRE ;

Prononcer l’irrecevabilité de l’action introduite par acte du 22 juillet 2019 par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8]) en ce qui concerne les demandes de nullité de l’acte de cession du 16 avril 2010, d’expulsion de la société IRE des « lots n° 40 et 42 » et d’allocation d’une indemnité d’occupation, motif pris de la prescription trentenaire, ou, subsidiairement, décennale, de cette action;

Prononcer l’irrecevabilité de l’action introduite par acte du 22 juillet 2019 par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8]) en ce qui concerne les demandes de nullité de l’acte de cession du 16 avril 2010, d’expulsion de la société IRE des « lots n° 40 et 42 » et d’allocation d’une indemnité d’occupation, motif pris du défaut de qualité et d’intérêt à agir ;

Rejeter les demandes de nullité de l’acte de cession du 16 avril 2010, d’expulsion de la société IRE des « lots n° 40 et 42 » et d’allocation d’une indemnité d’occupation formulées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8]) ;

Rejeter la demande de dommages-intérêts formulées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8]) ;

A titre reconventionnel,

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8]) à verser à la société IRE la somme de 33.565,50 €, correspondant à la moitié des frais de réparation du réseau d’évacuation et d’alimentation en eau et des frais afférents à la procédure de scission de copropriété ;

Condamner la société [Adresse 21] à verser à la société IRE la somme de 11.188,50 €, correspondant à une partie des frais de réparation du réseau d’évacuation et d’alimentation en eau et des frais afférents à la procédure de scission de copropriété ;

Condamner solidairement les époux [P] à verser à la société IRE la somme de 11.188,50 € correspondant à une partie des frais de réparation du réseau d’évacuation et d’alimentation en eau et des frais afférents à la procédure de scission de copropriété ;

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8]) à verser la somme de 50.000 € à la société IRE à titre de dommages-intérêts, pour le préjudice moral subi par cette dernière à raison des procédures judiciaires injustifiées et abusives intentées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8]) à son encontre ;

En tout état de cause,

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] à payer à la société IRE la somme de 20.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 avril 2024, la S.C.I. [Adresse 21] demande au tribunal de :

Vu les articles 1er, 15 et 14 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les dispositions des articles 552, 2258, 2261, 2264, 2265 du code civil,

Vu les dispositions des articles 117, 122 et 700 du code de procédure civile,

Vu les pièces versées aux débats,

In limine litis

➢ DIRE et JUGER que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] est dépourvu de qualité à agir

➢ DECLARER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] irrecevable en l’ensemble de ses demandes et subsidiairement mal fondé

A titre subsidiaire

➢ DIRE et JUGER que les propriétaires des lots n° 35 à 42, issus de la subdivision du « lot supplémentaire », ont obtenu par prescription acquisitive la propriété de la construction édifiée sur son emprise ainsi que la propriété du sol

➢ DIRE que le jugement à intervenir sera publié au service de publicité foncière

Encore plus subsidiairement

➢ DIRE ET JUGER que l’immeuble sur rue et le lot « supplémentaire », puis les lots n° 35 à 42, issus de sa subdivision, constituent des fractions d’immeuble autonomes les unes par rapport aux autres

➢ DIRE ET JUGER que le lot « supplémentaire », puis les lots n° 35 à 42, issus de sa subdivision, n’ont jamais constitué des lots de copropriété mais bien des lots de volume

➢ DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes

A titre infiniment subsidiaire

➢ DIRE ET JUGER que l’annulation des lots n° 35 à 42 fait subsister un droit réel et perpétuel au bénéfice de ses titulaires

➢ DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes

En tout état de cause :

➢ DEBOUTER la société IRE de l’ensemble de ses demandes formulées à l’encontre de la SCI [Adresse 21]

➢ CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] au paiement de la somme de 5.000 euros au bénéfice de la SCI [Adresse 21] au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile

➢ CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 janvier 2024, Monsieur [G] [P] et Madame [F] [J] épouse [P] demandent au tribunal de :

Vu l’article 122 du Code de procédure civile,

Vu l’article 1 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 2258 et suivants du Code civil,

Vu les pièces produites,

DIRE ET JUGER que le SDC [Adresse 5] est irrecevable en sa demande de nullité du lot n° 35 du [Adresse 5] appartenant aux Epoux [P] ;

DEBOUTER le SDC [Adresse 5] de sa demande de nullité du lot n° 35 du [Adresse 5] et de l’acte de cession du 20 décembre 2013 portant sur ledit lot au profit des Epoux [P] ;

DEBOUTER le SDC [Adresse 5] de l’ensemble de ses demandes de paiement de dommages-intérêts à l’encontre des Epoux [P] ;

CONDAMNER le SDC [Adresse 5] à verser aux Epoux [P] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER le SDC [Adresse 5] aux entiers dépens ;

DIRE n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 30 avril 2024.

L’affaire, plaidée à l’audience collégiale du 26 septembre 2024, a été mise en délibéré au 28 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – Sur les fins de non-recevoir pour défaut de qualité à agir du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] soulevée en défense :

La société BGA GARAGE LEPIC MONDIAL soutient que le syndicat des copropriétaires ne peut agir en nullité de lots qui échappent à son objet et sur lesquels il ne dispose d’aucun droit à sauvegarde (articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965).

La S.A.S.U. IRE, propriétaire des lots n° 40 et 42, soutient que le lot n° 34 est un terrain entièrement privé, autonome et distinct, le règlement de copropriété du 13 mai 1952 et les actes modificatifs ultérieures ayant indiqué que le « lot supplémentaire » ou « lot n° 34 » ainsi que ceux issus de sa subdivision ne se voyaient attribuer aucune quote-part dans les parties communes de la copropriété du [Adresse 5], bien qu’inclus dans l’assiette foncière de cette copropriété.

Elle ajoute que :

— ce lot, et ceux issus de sa subdivision, n’ont jamais constitué des lots de copropriété,

— avant sa subdivision, le lot n° 34 constituait ainsi un immeuble autonome et distinct de la copropriété du [Adresse 5] et n’était donc pas régi par la loi du 10 juillet 1965, ce dont ont pris acte le règlement de copropriété du 13 mai 1952 et ses actes modificatifs, tels que celui du 15 avril 2010 convenant d’établir « les charges communes générales et charges particulières du bâtiment sur cour » pour « permettre la conservation et l’entretien et la reconstruction éventuelle du bâtiment formé des lots 35, 38, 39, 40, 41 et 42 »,

— l’existence des constructions édifiées sur l’ancien lot n° 34 est juridiquement reconnue depuis l’origine de la copropriété, alors même que M. [W] était encore l’unique propriétaire de l’ensemble immobilier du [Adresse 5],

— le fait que cet ancien lot ne soit pas qualifié de lot de copropriété rattaché à la copropriété ne constitue pas un motif permettant au syndicat des copropriétaires de juger inexistantes lesdites constructions, ces lots ne faisant pas, tout au plus, partie de la copropriété,

— ce « lot », anciennement n° 34, a été subdivisé en six lots.

Elle soutient également que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] n’étant propriétaire ni du terrain, ni des constructions édifiées dessus, en ce compris les caves qui y ont été construites, la société IRE étant devenue le véritable propriétaire des lots n° 40 et 42, il n’a ni qualité ni intérêt à agir en ce que seul le propriétaire d’un bien immobilier est habilité à solliciter l’expulsion de personnes occupant ledit bien et à percevoir une indemnité pour occupation sans droit ni titre.

La S.C.I. [Adresse 21] souligne également que :

— le statut de la copropriété des immeubles bâtis n’est pas applicable lorsque l’immeuble est divisé d’une autre manière qu’en lots de copropriété, ce qui est le cas en présence de lots créés uniquement pour les besoins de la publicité foncière, avec des « immeubles imbriqués »,

— la notion de lot n’est pas exclusive au statut de la copropriété (article 71-2 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955),

— il n’y a pas lieu d’appliquer le statut de la copropriété lorsque des immeubles sont superposés ou imbriqués, ce qu’a admis la cour de cassation (Civ. 3ème, 22 septembre 2009, n° 08-18.350 : « division initiale de l’immeuble » ayant « soigneusement partagé en deux élément distincts chacune des deux parties de la maison d’origine sans prévoir de lot indivis », l’état « apparent de l’immeuble » accréditant « cette volonté que tout soit distinctement partagé sans laisser subsister d’éléments communs » ; 14 janvier 2016, n° 13-22.292, deux corps de bâtiments accolés, sans parties communes),

— en l’espèce, l’analyse des termes du règlement de copropriété permet de constater que le « lot supplémentaire » a été exclu, dès l’origine, de l’assiette de la copropriété que constitue le bâtiment sur rue, ce lot ayant été individualisé et le règlement de copropriété ayant entendu régir les rapports existants entre ces deux fractions d’immeuble indépendantes en prévoyant, d’une part, les modalités de contribution financière de chacun de leurs titulaires, ainsi que les modalités d’accès à la fraction d’immeuble située en fond de cour, le « lot supplémentaire » bénéficiant de « tous droits de passage » (page 4) et le modificatif à l’état descriptif de division du 4 juillet 1957 précisant à cet égard que le lot n° 7 devra « supporter une servitude de passage au profit du 34ème étage lot » (page 8),

— les subdivisions de ce lot supplémentaire ne peuvent s’analyser comme la création de lots au sens de la loi du 10 juillet 1965 (cf, article 1er alinéa 2 : comportant obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables), alors que le lot supplémentaire initial n’était pas doté d’une quote-part de parties communes,

— le règlement de copropriété opère une distinction entre ce « lot supplémentaire » et l’immeuble principal,

— par conséquent, le statut de la copropriété n’est pas applicable aux lots n° 35 à 42, ce qu’a retenu le tribunal judiciaire de Paris dans une décision rendue le 30 septembre 2021,

— en application de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic a qualité pour agir lorsque les demandes qu’il formule sont en relation avec l’objet du syndicat, tel que défini par l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 (ex. : Civ. 3ème, 15 mai 2002, n° 00-16.167), de sorte qu’il n’a pas qualité pour agir si les parties d’immeuble concernées par la demande sont exclues de l’assiette de la copropriété,

— la simple lecture du dispositif des conclusions du syndicat des copropriétaires permet de se convaincre que ses demandes, tendant à voir constater que le lot n° 34 n’est pas un lot de copropriété, sont totalement étrangères à l’objet du syndicat.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 24] répond en substance que :

— s’il partage l’analyse selon laquelle le statut de la copropriété n’est pas applicable au lot supplémentaire, devenu ensuite le lot n° 34, puis les lots n° 35, 38, 40, 41 et 42, il constate également que ces lots sont intégrés dans son périmètre, l’ensemble immobilier du [Adresse 5] étant constitué en une seule unité foncière,

— le lot supplémentaire, devenu lot 34, est donc situé dans le périmètre de cette unité foncière, le règlement de copropriété reçu le 13 mai 1952 décrivant le terrain comme compris dans l’immeuble objet de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété,

— ce règlement précise en outre que constituent des parties communes « la totalité du sol de la maison et de la cour et du terrain »,

— par ailleurs, le modificatif au règlement de copropriété reçu le 4 juillet 1957 décrit le lot supplémentaire, devenu lot n° 34, comme comportant « le droit à la jouissance exclusive du terrain situé au fond de la copropriété »,

— les lots dont la S.C.I. FAUBOURG 2 est propriétaire, c’est-à-dire la majeure partie du bâtiment édifié sur l’ancien lot n° 34, sont compris dans le périmètre de la copropriété du [Adresse 5],

— les bâtiments construits sur le terrain, dont seule la jouissance exclusive était concédée à son propriétaire, n’ont jamais fait partie de la copropriété,

— ces constructions bénéficiaient néanmoins, de fait, des prestations et éléments d’équipement du syndicat sans y contribuer (éclairage et nettoyage du porche, entretien de la cour, circulation dans les caves permettant d’accéder à leur réseau…),

— les lots n° 35, 38, 39, 40 et 42 disposent en outre d’éléments d’équipement particuliers (notamment réseaux d’évacuation et d’alimentation) qui transitent dans les parties communes de la copropriété du [Adresse 5], à l’origine de désordres que seule une action judiciaire a permis de résoudre (pièce n° 9),

— une organisation juridique permettant de concilier la présence de ces droits immobiliers sur un sol qui appartient dans sa totalité à la copropriété avec le fonctionnement du syndicat des copropriétaires est donc indispensable,

— il est donc recevable à agir en justice, y compris à l’encontre de personnes étrangères à la copropriété, pour trouver une solution à une situation juridique anarchique préjudiciable à son immeuble et aux droits afférents à celui-ci, d’autant plus qu’alors que la société BGA GARAGE LEPIC MONDIAL, aux droits de laquelle se trouve la S.C.I. [Adresse 20] [Adresse 4], bénéficiait de la jouissance exclusive du terrain (devenu lot n° 34), elle l’a creusé pour créer un local de 160,08 m² en sous-sol qu’elle a ensuite cédé à la société IRE, sous la dénomination de lot n° 42,

— en creusant le tréfonds du terrain dont elle avait la jouissance, la société BGA GARAGE LEPIC MONDIAL s’est irrégulièrement approprié des parties communes qu’elle a ensuite indument cédées à la société IRE,

— il s’agit incontestablement d’une atteinte aux droits de propriété du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] qui est recevable à faire cesser cette atteinte.

***

L’article 1er I alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. »

En application de l’article 1er I alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le « lot de copropriété comporte obligatoire une partie privative et une quote-part de partie commune ».

Il ne saurait y avoir de lot de copropriété sans caractériser l’existence de parties communes (ex. : Civ. 3ème, 8 septembre 2010, n° 09-15.554 ; 14 janvier 2016, n° 13-22.292).

Ainsi, un état descriptif de division ne déterminant pas de parties communes affectées à des lots ne saurait, à lui seul, entraîner l’application aux parcelles litigieuses du statut de la copropriété régi par l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 (ex. : Civ. 3ème, 13 novembre 2012, n° 11-23.166).

Par ailleurs, aucun texte ne prévoit explicitement la possibilité de demander en justice que la partie privative à laquelle n’est attachée aucune quote-part de parties communes soit, pour cette raison, exclue de l’assiette de la copropriété, étant relevé au surplus que l’action en annulation de lots de copropriété déterminés par l’état descriptif de division et prévus par le règlement suppose la publication de l’acte introductif d’instance, en application de l’article 71-6 du décret du 14 octobre 1955 (ex. : Civ. 3ème, 17 décembre 2014, n° 13-23.350, publié au bulletin, premier moyen).

S’agissant des syndicats de copropriétaires, l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : “La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile”.

Aux termes de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, « Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic »

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, « L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention… ».

En application de l’article 32 dudit code, « est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir ».

En l’espèce, il ressort des éléments de la procédure et des pièces produites que le règlement initial de l’immeuble en date du 13 mai 1952 comporte un état descriptif de division de l’immeuble en sept lots, chaque lot « devant être la propriété exclusive et particulière des acquéreurs » (pièce n° 1 produite par la S.C.I. [Adresse 21], règlement de copropriété, page 13).

Ces sept lots sont désignés dans un chapitre II « Division de l’immeuble » (pièce n° 1, pages 2 à 4 produite par le syndicat des copropriétaires demandeur, règlement initial de copropriété du 13 mai 1952), comportant un « tableau de la division », avec :

— les lots n° 1 à 6, du rez-de-chaussée au cinquième étage sous combles (emplacement d’une ancienne boutique, bureau et droit à la jouissance de la cour, appartements, logement), bénéficiant tous d’un droit de propriété sur les parties communes de l’immeuble, avec attribution de quotes-parts de parties communes afférentes à chacun desdits lots pour aboutir à un total de 1.000/1000èmes (pages 3 à 4),

— et, distinctement (hors tableau de division) un lot qualifié de « supplémentaire » (page 4), sans attribution de quote-part de parties communes, désigné comme suit, sans référence faite à un « droit de jouissance exclusif » :

« Un terrain d’une superficie approximative de 706 m² avec tous droits de passage. Ce lot supportera seul le montant de l’impôt foncier correspondant au terrain, et aux constructions pouvant y être établies et éventuellement les charges d’entretien, de réparation et de reconstruction, et, en général, toutes charges quelconques relatives audit terrain et aux constructions appartenant actuellement au locataire et susceptibles d’appartenir au propriétaire de ce lot ».

Cette distinction entre les lots n° 1 à 6 d’une part et le lot supplémentaire d’autre part est calquée sur celle figurant en page 2 du règlement initial désignant l’immeuble comme comportant notamment :

— une maison élevée sur caves d’un rez-de-chaussée de quatre étages droits et d’un cinquième étage sous combles, d’une part,

— à la suite de ladite maison, un terrain d’une superficie approximative de sept cent six mètres carrés relié à la [Adresse 26] par une rue Latérale à la maison.

Cette partie d’immeuble que constitue le terrain d’une superficie approximative de 706 m² est donc clairement dissociée des autres lots, le lot supplémentaire bénéficiant de « tous droits de passage » et devant assumer seul les charges afférentes audit terrain, avec la précision parfaitement explicite selon laquelle les « constructions » situées sur l’emprise de ce terrain et « appartenant actuellement au locative » ont vocation à appartenir ensuite (en pleine propriété) « au propriétaire de ce lot ».

A défaut d’affectation de quote-part de parties communes concernant ce « lot supplémentaire », constitué d’un terrain d’une superficie d’environ 706 m², l’immeuble édifié sur et sous ce terrain, et par conséquent l’ensemble des lots issus de la subdivision de ce lot « supplémentaire » initial (lots qui ne sont pas non plus affectés de quotes-parts de parties communes), ne sauraient être soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis (ex. : Civ. 3ème, 22 janvier 2014, n° 12-28.400), étant relevé que le lot « supplémentaire » initial (au même titre que les lots issus des subdivisions successives intervenues par la suite) :

— n’est pas composé « indissociablement » d’une partie privative et d’une quote-part de parties communes, de sorte qu’ils ne peuvent être considérés comme des lots de copropriété au sens de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 (ex. : Civ. 3ème, 17 septembre 2013, n° 12-19.526, diffusé),

Décision du 05 Décembre 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 19/11193 – N° Portalis 352J-W-B7D-CQYB7

— et a été « soigneusement » dissocié des lots n° 1 à 6, ces deux parties de l’immeuble apparaissant clairement distinctes aux termes du règlement de copropriété initial établi par acte d’authentique du 13 mai 1952 (ex. en ce sens : Civ. 3ème, 22 septembre 2009, n° 08-18.350).

A défaut d’être composé indissociablement d’une partie privative et d’une quote-part de parties communes, le lot supplémentaire litigieux ne peut être considéré comme constituant un lot au sens de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965, ledit lot, qui ne s’est vu attribué aucune quote-part de parties communes, ayant été expressément exclu des lots participant à la copropriété dans le règlement initial du 13 mai 1952 (ex. : Cour d’appel de [Localité 25], 4ème chambre, 16 février 2012, n° RG 09/02076).

Il n’existe donc aucune copropriété entre les constructions édifiées sur le terrain constituant le lot n° 34, surface distincte sans parties communes, d’une part, et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Adresse 22] [Localité 3], constitué des autres lots numérotés 1 à 6 (maison élevée sur caves du rez-de-chaussée au cinquième étage sous combles), d’autre part.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] ne saurait valablement soutenir que le terrain d’une superficie approximative de 706 m² serait une partie commune en application des stipulations du règlement de copropriété (page 4) prévoyant, de manière générale, que les parties communes comprennent « la totalité du sol de la maison et de la cour et du terrain », dès lors que :

— l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 ne répute parties communes le sol et les cours que « dans le silence ou la contradiction des titres »,

— en l’espèce, le règlement de copropriété est parfaitement explicite quant à la propriété du terrain d’une superficie d’environ 706 m² entrant dans la composition du lot dit « supplémentaire » mentionné au paragraphe II intitulé « Division de l’immeuble », de sorte qu’il ne peut être inclus dans les « choses communes » énumérées par la suite, excluant nécessairement de la « totalité du sol de la maison et de la cour et du terrain », le terrain à la suite de la maison d’une superficie de 706 m² environ constitué en lot.

De même, la mention figurant dans un modificatif du règlement en date du 4 juillet 1957, selon laquelle « chaque partie d’immeuble susceptible de propriété divise et du lot supplémentaire comportent le droit à la jouissance exclusive du terrain situé au fond de la propriété » (pièce n° 2 produite par le syndicat des copropriétaires demandeur, page 8), n’est pas de nature à conférer au titulaire du lot supplémentaire un « simple » droit à la jouissance exclusive du terrain entrant dans la composition dudit lot, alors même que ce même modificatif :

— décrit expressément le nouveau lot n° 34 (se substituant à l’ancien lot dit « supplémentaire ») comme composé d’un « Terrain » (page 13), toujours dépourvu de quote-part de parties communes,

— indique sans ambiguïté que « le lot supplémentaire devant former le 34ème et dernier lot reste sans changement dans sa composition » (page 11).

Le règlement de copropriété initial de l’immeuble ayant entériné la création de fractions d’immeubles autonomes les unes par rapport aux autres, le lot « supplémentaire » ayant pour base un terrain de 706 m² (ex. : Civ. 3ème, 17 février 1999, n° 97-14.368), il ne saurait valablement être soutenu que le terrain d’une superficie de 706 m² faisant partie de la composition même du lot dit « supplémentaire » pourrait être qualifié de « partie commune » au sens du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 24].

Or, en application des dispositions précitées de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, la qualité d’un syndicat de copropriétaires pour agir en justice étant limitée, conformément au principe de spécialité des personnes morales, par les termes de son objet, à savoir la conservation de l’immeuble et l’administration des parties, communes (ex. : Civ. 3ème, 15 mai 2002, n° 00-16.167), tandis que le syndicat ne justifie en l’espèce d’aucun droit concurrent qu’il serait susceptible de détenir sur le terrain litigieux, de même que sur les constructions se trouvant au-dessus comme au-dessous (en application de l’article 552 alinéa 1er du code civil) dudit terrain, entrant dans la composition du lot dit « supplémentaire », donc n’appartenant pas indivisément à la collectivité des copropriétaires.

Les « lots » litigieux, construits sur et sous le terrain d’une superficie approximative de 706 m², n’étant pas soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et ne comportant aucune fraction de parties communes, il s’ensuit que le syndicat des copropriétaires demandeur est irrecevable, pour défaut de droit d’agir et notamment pour défaut de qualité à agir, dès lors qu’il ne dispose d’aucun droit sur le terrain litigieux, l’assignation émanant d’un « propriétaire voisin » (ex. : Cour d’appel d'[Localité 19], Chambre 1-5, 9 mars 2023, n° RG 21/17686).

La participation des lots issus de la subdivision du lot « supplémentaire » initial à l’entretien et à la réparation du terrain étant déjà organisée dans le règlement de copropriété initial de l’immeuble, il s’en déduit que la demande du syndicat des copropriétaires relatives à la répartition des charges afférentes audit terrain est sans objet et en tout état de cause irrecevable, dès lors qu’il est établi que ce terrain appartient privativement aux propriétaire des « lots » édifiés sur et sous ledit terrain et ne constitue donc pas une partie commune, de sorte que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas davantage avoir qualité à agir à ce titre.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] [Localité 3], qui n’a pas qualité à agir à ce titre, doit être déclarée irrecevable en ses demandes tendant à voir :

— dire que les propriétaires des constructions édifiées sur le lot n° 34 doivent assumer seules les dépenses afférentes à leur conservation et entretien, étant rappelé à titre surabondant que le règlement de copropriété initial de l’immeuble précise déjà que le lot supplémentaire, devenu le lot n° 34 (par la suite subdivisé en plusieurs lots), supportera seul « les charges d’entretien, de réparation, de reconstruction, et, en général, toutes charges quelconques relatives audit terrain et aux constructions » susceptibles « d’appartenir au propriétaire de ce lot »,

— dire que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] est fondé à réclamer aux propriétaires du lot n° 34 une contribution aux frais d’entretien, de conservation et le cas échéant de réparation du seul terrain, qui ne lui appartient pas,

— désigner un géomètre pour déterminer l’assiette servant de base au calcul de cette contribution aux frais d’entretien, de conservation et le cas échéant de réparation du seul terrain, qui ne lui appartient pas, étant relevé au surplus qu’il n’est pas demandé au tribunal de se prononcer sur d’autres charges que celles afférentes au terrain constituant le lot supplémentaire litigieux, devenu le lot n° 34,

— prononcer et juger nul l’acte de cession en date du 16 avril 2010 par lequel la société BGA GARAGE LEPIC MONDIAL a cédé à la société IRE « le lot de copropriété inexistant portant le numéro 42 dépendant de l’immeuble sis [Adresse 6] cadastré section CO n° [Cadastre 14], en ce qu’il porte sur une partie du tréfonds de l’immeuble du [Adresse 5] »,

— ordonner en conséquence l’expulsion de la société IRE de ce local en sous-sol,

— condamner la société IRE à lui payer une indemnité d’occupation de 3.000,00 € par mois à compter de l’assignation délivrée le 20 janvier 2015 jusqu’à libération effective des lieux.

Il en est de même de l’action en annulation de « lots » ne relevant pas de la copropriété du [Adresse 5] à [Localité 24] qui n’a pas, en l’espèce, pour conséquence d’accroître les parties communes de l’immeuble (ex. : Cour d’appel d'[Localité 19], 4ème chambre A, 26 septembre 2008, n° RG 06/12576) et qui ne relève donc pas de l’objet du syndicat des copropriétaires.

II – Sur la demande indemnitaire formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] [Localité 3] :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Adresse 22] [Localité 3] soutient que cette situation juridique inextricable et le refus délibéré des propriétaires des constructions édifiées sur le terrain ainsi que des propriétaires du terrain de rechercher une solution amiable, lui causent un préjudice manifeste qu’il évalue à la somme de 80.000 € alors qu’il doit multiplier les procédures et les consultations, notamment juridiques.

Les défendeurs s’opposent à cette demande qu’ils considèrent comme non fondée et injustifiée.

***

L’article 1240 du Code civil dispose que : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

La mise en œuvre de cette responsabilité suppose la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires demandeur ne rapporte la preuve de l’existence d’aucun manquement fautif susceptible d’avoir été commis par la S.A.R.L. BGA GARAGE LEPIC MONDIAL, la S.C.I. [Adresse 21], la S.A.S.U. IRE, Monsieur [G] [P] et Madame [F] [J] épouse [P] qui lui aurait occasionné un quelconque préjudice.

Il ne précise pas davantage la nature du préjudice dont il se plaint, lequel n’est justifié dans son principe comme dans son quantum (80.000,00 €) par aucun élément de preuve.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] sera donc intégralement débouté de sa demande de condamnation in solidum de la S.A.R.L. BGA GARAGE LEPIC MONDIAL, la S.C.I. [Adresse 21], la S.A.S.U. IRE, ainsi que Monsieur [G] [P] et Madame [F] [J], épouse [P], à lui payer la somme de 80.000,00 € à titre de dommages et intérêts.

III – Sur la demande reconventionnelle en paiement formée par la S.A.S.U. IRE à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 24], de la S.C.I. [Adresse 21] et des époux [P] sur le fondement de l’enrichissement sans cause (article 1303 du code civil) et sur sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 24] sur le fondement de la responsabilité délictuelle (article 1240 du code civil) :

La S.A.S.U. IRE indique avoir réglé la somme de 60.891,01 € au titre des frais de réparation du réseau d’évacuation des eaux (pièce n° 9) et la somme de 6.240 € au titre des frais afférents à la procédure de scission de la copropriété, qui fut projetée entre les parties à la présente instance (pièce n° 10).

Elle précise que ces règlements sont intervenus dans le cadre d’un protocole d’accord transactionnel signé par la société IRE, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et la société GARAGE BGA LEPIC MONDIAL (pièce n° 8), afin d’éviter l’aggravation des désordres constatés, sans qu’il soit jamais question qu’elle prenne seule, définitivement, à sa charge lesdits frais, qui ont notamment permis de réaliser des travaux ayant servi non seulement au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] mais également aux autres parties à la présente instance, y compris celles n’ayant pas accepté de signer ledit protocole d’accord.

Elle demande donc à ce que ces frais soient répartis par moitié « entre les deux immeubles », soit 33.565,50 € (moitié des frais) à la charge du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], 11.188,50 € à la charge de la société [Adresse 21] et 11.188,50 € aux époux [P].

Elle sollicite par ailleurs l’engagement de la responsabilité délictuelle du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Adresse 22] [Localité 3] et sa condamnation à lui payer la somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi du fait des procédures judiciaires intempestives et abusives engagées à son encontre, depuis plus de dix ans, en cherchant « à porter atteinte » à son « droit de propriété », de sorte qu’elle subit « les changements d’humeur » du syndicat des copropriétaires malgré « le fait de s’être toujours montrée disposée à trouver une solution amiable à leur litige ».

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] répond que le protocole d’accord du 18 mai 2016 « dont la Société IRE demande la résolution » n’a pas été accepté ni signé par les parties concernées et n’est donc jamais entré en vigueur. Il ajoute que la somme de 60.981,01 € exposée par la société IRE correspond au coût des travaux de réparation du réseau d’évacuation et d’alimentation en eau desservant les lots issus de la division du lot n° 34, le syndicat des copropriétaires n’ayant pas perçu cette somme pour son compte mais pour financier et coordonner la réalisation de ces travaux, incombant aux propriétaires des lots issus de la division du lot n° 34, simultanément avec ceux réalisés par le syndicat des copropriétaires sur ses propres réseaux d’eau.

Il estime donc qu’il appartient à la société IRE de demander un remboursement non pas à la copropriété du [Adresse 5] mais à la S.C.I. [Adresse 21] et aux époux [P] selon la clé à établir entre eux pour se répartir les dépenses communes aux différents biens issus de la division du lot n° 34 dont ils sont propriétaires.

Il ajoute que ces travaux ont été réalisés en exécution d’une ordonnance de référé rendue le 4 juillet 2013 et qu’il est donc légitime que les parties condamnées à les mettre en œuvre (société IRE, SCI [Adresse 21], époux [A] aux droits desquels viennent les époux [P]) en supportent seules le coût.

S’agissant de la somme de 6.240 € dont la société IRE réclame le paiement au syndicat, il fait valoir qu’elle ne le concerne en rien et qu’il ne l’a également pas perçue, s’agissant de frais de géomètre exposés pour mettre en œuvre un projet de scission, finalement avorté en raison de l’obstruction de la S.C.I. [Adresse 21] et de l’abstention des époux [P].

Sur la demande de dommages et intérêts formée par la S.A.S.U. IRE, il répond que celle-ci se trompe d’interlocuteur en formant une telle demande alors qu’il se trouve, à son corps défendant, impliqué dans un imbroglio juridique dont il tente vainement de se sortir depuis maintenant dix années, tandis que la société BGA GARAGE LEPIC MONDIAL a de façon irrégulière division le lot n° 34, constitué en 1952, et fait bénéficier les constructions figurant sur ce terrain de tous les avantages de la copropriété sans contribution aux dépenses y afférentes, de sorte qu’il appartient à la société IRE de se retourner contre sa venderesse et les actuels propriétaires des lots issus de la division du lot n° 34 pour enfin apporter une solution à cette situation inextricable.

La S.C.I. [Adresse 21] répond quant à elle que l’enrichissement ne peut être qualifié d’injustifié, ou sans cause, que lorsque celui-ci est dépourvu de fondement et non pas lorsqu’il est fondé sur l’exécution d’une convention (Com., 23 octobre 2012, n° 11-21.1054, etc.), ce qui est le cas s’agissant d’un protocole transactionnel (Soc., 7 mars 1996, n° 94-15.481, Civ. 2ème, 15 mars 2007, inédit, n° 05-22.014)

Elle précise qu’en l’espèce, un protocole transactionnel avait été régularisé entre le syndicat des copropriétaires, la société IRE, la société [Adresse 21], la société GARAGE BGA MONDIAL et les époux [A], aux termes duquel la société IRE s’était engagée à réaliser les travaux de réparation du réseau d’évacuation et d’alimentation en eau du lot n° 34, étant précisé que ce réseau était fuyard et que les écoulements engendraient des désordres au sous-sol de l’immeuble sis [Adresse 5].

Décision du 05 Décembre 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 19/11193 – N° Portalis 352J-W-B7D-CQYB7

Elle souligne n’avoir nullement signé ledit protocole, de sorte que ce dernier ne saurait comporter un quelconque engagement de sa part.

Elle estime qu’il résulte des éléments précités que la société IRE a financé des travaux en exécution des clauses d’un protocole transactionnel dont elle est signature, de sorte que l’enrichissement allégué se trouve justifié par les termes de cette convention et que sa demande ne saurait valablement aboutir.

Elle ajoute qu’en application de l’article 1303-2 du code civil, il n’y a pas lieu à indemnisation si l’appauvrissement procède d’un acte accompli par l’appauvri « en vue d’un profit personnel ». Elle considère qu’en l’espèce, la société IRE a financé des travaux qui lui ont indéniablement procuré un profit personnel et qu’il en est de même des frais inhérents à l’étude d’une scission de copropriété.

Enfin, elle précise que ledit protocole a été signé en 2016 et que les travaux financés par la société IRE l’ont été il y a plus de 5 ans, de sorte que sa demande est prescrite, en application de l’article 1303 du code civil.

***

3-1 Sur la demande en paiement formée par la S.A.S.U. IRE sur le fondement de l’enrichissement sans cause :

Aux termes de l’article 1303 du code civil : « En dehors des cas de gestion d’affaires et de paiement de l’indu, celui qui bénéficie d’un enrichissement injustifié au détriment d’autrui doit, à celui qui s’en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre de deux valeurs de l’enrichissement et de l’appauvrissement ».

L’article 1303-1 dudit code prévoit que : « L’enrichissement est injustifié lorsqu’il ne procède ni de l’accomplissement d’une obligation par l’appauvri ni de son intention libérale ».

L’article 1303-2 dudit code dispose enfin que : « Il n’y a pas lieu à indemnisation si l’appauvrissement procède d’un acte accompli par l’appauvri en vue d’un profit personnel ».

Il appartient à la partie qui invoque l’enrichissement sans cause d’établir que l’appauvrissement par elle subi et l’enrichissement corrélatif du défendeur sont intervenus sans cause. Il est par ailleurs constant que l’action de « in rem verso » ne peut trouver à s’appliquer lorsque l’appauvri a agi, notamment en exécutant des travaux, de sa propre initiative, dans son intérêt et à ses risques et périls (ex. Civ. 3ème, 26 février 1992, n° 90-18.042 ; 20 mai 2009, n° 08-10.910 ; Civ. 1ère, 19 octobre 1976, n° 75-12.419 ; 24 septembre 2008, n° 07-11.928).

En l’espèce, la S.C.I. [Adresse 21] ne peut valablement soutenir que l’enrichissement allégué par la S.A.S.U. IRE aurait pour cause l’exécution d’une convention conclue entre les parties dès lors que le projet de protocole d’accord transactionnel du 18 mai 2016 invoqué par la S.A.S.U. IRE n’a pas été signé par l’ensemble des parties audit protocole, et en particulier par la S.C.I. [Adresse 21] elle-même, Monsieur et Madame [A] et Monsieur et Madame [P], de sorte que ledit protocole ne peut trouver à s’appliquer.

Il n’en demeure pas moins que la S.A.S.U. IRE ne rapporte pas la preuve, au travers des pièces produites (le projet de protocole d’accord précité, un appel de fonds du syndic pour des travaux collecteurs du 8 juin 2015 et deux factures GEXPERTISE CONSEIL portant sur des projets de reprise de l’état descriptif de division, de règlement de copropriété et d’adaptation du règlement de copropriété aux évolutions législatives et réglementaires intervenus depuis son établissement : pièces n° 8 à 10) :

— de l’existence d’un enrichissement injustifié des défendeurs à son détriment,

— que l’enrichissement allégué, à le supposer caractérisé, ne procéderait pas d’une obligation de la S.A.S.U. IRE (dispositions précitées de l’article 1303-1),

— que son appauvrissement n’aurait pas été accompli « en vue d’un profit personnel » (dispositions précitées de l’article 1303-2).

Ainsi, il apparaît à l’examen des pièces produites qu’à la suite d’une assemblée générale qui se serait tenue le 11 février 2016, dont le procès-verbal n’est pas produit, la S.A.S.U. IRE envisageait notamment, aux termes du projet de protocole d’accord transactionnel non finalisé du 18 mai 2016, sous diverses conditions et en contrepartie de diverses concessions des autres parties (accepter la mise en œuvre de la scission et la création d’un syndicat des copropriétaires autonome et distinct, renonciation à diverses demandes dans le cadre de différentes procédures judiciaires, etc.) de :

— mettre en œuvre la procédure prévue par l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 pour permettre la scission de la copropriété du [Adresse 10] et la création d’un syndicat des copropriétaires autonome et distinct composé par les seuls lots issus de la division du lot n° 34,

— supporter, en concertation (et à frais partagés) avec Monsieur Madame [A], Monsieur et Madame [P] et la SCI [Adresse 21], les frais nécessaires à la réalisation de cette opération de scission (géomètre, notaire, syndic, etc…), de sorte que les copropriétaires du bâtiment sur rue de la copropriété du [Adresse 10] soient déchargés de toute dépense de ce chef,

— payer seule (et non à frais partagés avec les autres propriétaires de lots issus de la division du lot n° 34) la réparation « du réseau d’évacuation et d’alimentation en eau desservant les lots issus de la division du lot n° 34 traversant le sous-sol de l’immeuble du [Adresse 5] conformément aux préconisations du devis n° 26/01-50.790 établi le 26 décembre 2011 par l’entreprise LAVILLAUGOUET (travaux sous le bâtiment rue uniquement), sous la maître d’œuvre de Monsieur [K] [O], architecte, pour un montant arrêté à ce jour à la somme de soixante mille huit cent quatre-vingt-onze euros et un centime (60.891,01 €), avec :

* une coordination des deux catégories de travaux (tant afférents au bâtiment sur rue qu’aux lots issus de la division du lot n° 34) par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], qui « n’assumera aucune responsabilité de maître d’ouvrage concernant le réseau d’assainissement desservant le lot 34 (et/ou les lots issus de sa division) et les travaux y afférents »,

* la précision selon laquelle ce réseau restera « la seule propriété » et relèvera « de la seule responsabilité exclusive des propriétaires des lots issus de la division du lot n° 34 ».

Décision du 05 Décembre 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 19/11193 – N° Portalis 352J-W-B7D-CQYB7

Contrairement aux affirmations de la S.A.S.U. IRE, il apparaît que les travaux de réfection du réseau d’évacuation et d’alimentation en eau financés par cette société concernent uniquement la partie du réseau relevant des lots issus de la division du lot n° 34 et ne profitent donc nullement au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 24], qui a uniquement accepté d’assumer la coordination des deux catégories de travaux, réalisés dans le même temps.

A cet égard, l’examen comparé du projet de protocole d’accord transactionnel, de l’appel de fonds adressé à la société IRE par le syndic de l’immeuble sis [Adresse 5] le 8 juin 2015 (pièces n° 8 et 9, société IRE) et du devis transmis le 26 décembre 2011 par l’entreprise LAVILLAUGOUET (pièce n° 8 produite par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 24]), il apparaît que les travaux pris en charge par la société IRE concernant le seul réseau d’évacuation et d’alimentation en eau desservant les lots issus de la division du lot n° 34, traversant le sous-sol du [Adresse 5] (tracés bleu, vert et pour partie – 50/100 – oranger, pour un total de 60.891,01 €, travaux sous le bâtiment rue uniquement), à l’exclusion des travaux de réfection « du collecteur principal d’évacuation des raccordements secondaires du bâtiment sur rue », suivant tracé rouge du plan n° 15.867 de l’entreprise LAVILLAUGOUET, intégralement pris en charge par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 24] à hauteur de la somme de 44.145,82 € TTC.

La S.A.S.U. IRE n’est donc pas fondée à faire supporter par le syndicat des copropriétaires, même pour partie, le coût de ces travaux, réalisés sans autorisation particulière et à ses risques périls (ex. : Cour d’appel de [Localité 27], 4ème chambre, 7 décembre 2009, n° RG 08/06314 ; Cour d’appel de [Localité 23], Pôle 4 – Chambre 2, 30 janvier 2013, n° RG 10/01679), sans qu’aucun élément ne permette d’établir que la nécessité de procéder à la réfection du réseau d’évacuation d’alimentation en eau, financée par la S.A.S. IRE, aurait pour origine un défaut d’entretien imputable au syndicat des copropriétaires.

Par ailleurs, il ne ressort d’aucun élément de preuve que les factures GEXPERTISE CONSEIL adressées à la société IRE (pièces n° 10) porteraient effectivement sur un projet de scission dont le principe même aurait été validé par la société [Adresse 21] et par les époux [P] ni soumis à la validation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 24], puis, le cas échéant, validé par celui-ci, dans le cadre d’une assemblée générale de copropriétaires.

En tout état de cause, dès lors que le projet de protocole d’accord transactionnel du 18 mai 2016 (qui ne contenait d’ailleurs aucune obligation pour les sociétés GARAGE BGA LEPIC MONDIAL et [Adresse 21], les époux [A] et les époux [P] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] d’assumer financièrement des frais nécessaires à la réfection du réseau desservant les lots issus de la division du lot n° 34) n’a pas été signé par l’ensemble des parties concernées, il apparaît que c’est de sa propre initiative, dans son intérêt et à ses seuls risques et périls (alors qu’aucun engagement, financier ou autre, n’avait été pris à ce titre par les autres parties susvisées) que la S.A.S.U. IRE a fait le choix de financer seule :

— tant les frais d’établissement de projets d’état descriptif de division, de règlement de copropriété et d’adaptation du règlement existant, et ce même si l’opération de scission projetée aurait été, le cas échéant, susceptible de profiter également aux autres propriétaires de « lots » issus de la division du lot n° 34,

— que ceux afférents aux travaux de réfection du réseau d’évacuation et d’alimentation en eau desservant les lots issus de la division du lot n° 34, et ce même si cette réfection a pu profiter également aux autres propriétaires de « lots » issus de la division dudit lot n° 34 voire aux parties communes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], ce qui n’est pas de nature à justifier l’absence d’intérêt personnel (ex. : Cour d’appel de [Localité 23], Pôle 4 – Chambre 2, 4 décembre 2019, n° RG 16/10714).

Au regard de l’ensemble des éléments précités, la S.A.S.U. IRE devra être intégralement déboutée de ses demandes reconventionnelles de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Adresse 22] [Localité 3], de la S.C.I. [Adresse 21] et des époux [P] à lui verser la somme de 33.565,50 € pour le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] et la somme de 11.188,50 € chacun pour la S.C.I. [Adresse 21] et pour les époux [P] au titre des frais de réparation du réseau d’évacuation et d’alimentation en eau et des frais afférents à la procédure de scission de la copropriété.

3-2 Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral subi formée par la S.A.S.U. IRE à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 24] :

L’article 1240 du Code civil dispose que : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». La mise en œuvre de cette responsabilité suppose la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, la demande formée à hauteur de la somme de 50.000,00 € par la S.A.S.U. IRE au titre du préjudice moral liée à la procédure engagée « devant les tribunaux » par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 24] « en cherchant à porter atteinte » à son « droit de propriété » n’est pas justifiée dès lors que :

— l’absence de moyen sérieux (ex. : Civ. 2ème, 5 janvier 2017, n° 15-28.770) de même que la multiplication d’instances judiciaires (ex. : Civ. 2ème, 5 septembre 2019, n° 17-28.722) ne sont pas en eux-mêmes des éléments suffisants pour caractériser un abus du droit d’agir en justice,

— le préjudice moral d’une personne morale correspond à une atteinte à son image (ex. Cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 12 septembre 2018, n° RG 15/16712), sa réputation, sa crédibilité (ex. : Cour d’appel de Chambéry, 2ème chambre, 24 juin 2021, n° RG 19/00176) ou son objet statutaire, laquelle n’est pas démontrée en l’espèce, aucune pièce n’étant versée aux débats de nature à justifier l’existence d’un quelconque préjudice moral pour discrédit, qui aurait été subi par la S.A.S.U. IRE, et le fait que les dirigeants de celle-ci aient pu, le cas échéant, être affectés moralement et psychologiquement par la procédure engagée n’étant pas, à lui-seul, un élément suffisant pour justifier une indemnisation.

La preuve n’est pas rapportée en l’espèce de l’existence d’un préjudice moral subi par la S.A.S.U. IRE, distinct de celui susceptible d’être indemnisé au titre des frais irrépétibles.

Au regard de ces éléments, la S.A.S.U. IRE devra être intégralement déboutée de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Adresse 22] [Localité 3] à lui verser la somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts pour le « préjudice moral subi par cette dernière à raison des procédures judiciaires injustifiées et abusives intentées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8]) à son encontre ».

IV – Sur les autres demandes :

Nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, il convient d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

— de la somme de 3.000,00 € à la S.A.R.L. GARAGE BGA LEPIC MONDIAL,

— de la somme de 3.000,00 € à la S.A.S.U. IRE,

— de la somme de 3.000,00 € à la S.C.I. [Adresse 21],

— et de la somme globale de 3.000,00 € à Monsieur [G] [P] et Madame [F] [J], épouse [P].

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé à la SELARL AUMONT FARABET ROUVIER AVOCATS, représentée par Maître Olivier AUMONT, avocat au barreau de Paris.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 24], irrecevable, pour défaut de qualité à agir, en ses demandes tendant à voir :

— annuler les lots n° 35 à 42 « intégrés, sans droit, à l’état descriptif de division de l’immeuble du [Adresse 5] »,

— dire que les propriétaires des constructions édifiées sur le lot n° 34 doivent assumer seules les dépenses afférentes à leur conservation et entretien,

— dire que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] est fondé à réclamer aux propriétaires du lot n° 34 une contribution aux frais d’entretien, de conservation et le cas échéant de réparation du seul terrain,

— désigner un géomètre pour déterminer l’assiette servant de base au calcul de cette contribution aux frais d’entretien, de conservation et le cas échéant de réparation du seul terrain,

— prononcer et juger nul l’acte de cession en date du 16 avril 2010 par lequel la société BGA GARAGE LEPIC MONDIAL a cédé à la société IRE « le lot de copropriété inexistant portant le numéro 42 dépendant de l’immeuble sis [Adresse 6] cadastré section CO n° [Cadastre 14], en ce qu’il porte sur une partie du tréfonds de l’immeuble du [Adresse 5] »,

— ordonner en conséquence l’expulsion de la société IRE de ce local en sous-sol,

— condamner la société IRE à lui payer une indemnité d’occupation de 3.000,00 € par mois à compter de l’assignation délivrée le 20 janvier 2015 jusqu’à libération effective des lieux,

Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Adresse 22] [Localité 3] de l’intégralité de sa demande de condamnation in solidum de la S.A.R.L. BGA GARAGE LEPIC MONDIAL, la S.C.I. [Adresse 21], la S.A.S.U. IRE, ainsi que Monsieur [G] [P] et Madame [F] [J], épouse [P], à lui payer la somme de 80.000,00 € à titre de dommages et intérêts,

Déboute la S.A.S.U. IRE de l’intégralité de ses demandes reconventionnelles de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9], de la S.C.I. [Adresse 21] et des époux [P] à lui verser la somme de 33.565,50 € pour le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Adresse 22] [Localité 3] et la somme de 11.188,50 € chacun pour la S.C.I. [Adresse 21] et pour les époux [P] au titre des frais de réparation du réseau d’évacuation et d’alimentation en eau et des frais afférents à la procédure de scission de la copropriété,

Déboute la S.A.S.U. IRE de l’intégralité de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à lui verser la somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts pour le « préjudice moral subi par cette dernière à raison des procédures judiciaires injustifiées et abusives intentées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8]) à son encontre »,

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] aux entiers dépens,

Accorde à la SELARL AUMONT FARABET ROUVIER AVOCATS, représentée par Maître Olivier AUMONT, avocat au barreau de Paris, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à payer à la S.A.R.L. GARAGE BGA LEPIC MONDIAL la somme de 3.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à payer à la S.A.S.U. IRE la somme de 3.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à payer à la S.C.I. [Adresse 21] la somme de 3.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Adresse 22] [Localité 3] à payer à Monsieur [G] [P] et Madame [F] [J], épouse [P] la somme globale de 3.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles, ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 23] le 05 Décembre 2024

La Greffière Le Président