Tribunal Judiciaire de Les Sables-d'Olonne, Jcp, 14 octobre 2025, n° 25/01187

TJ Les Sables-d'Olonne 14 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Non-respect de la clause résolutoire
La cour a constaté que la locataire n'a pas produit l'attestation d'assurance dans le délai prévu, ce qui justifie la résiliation du bail.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que la locataire est occupante sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, justifiant ainsi l'expulsion.
Accepté
Indemnité d'occupation pour usage des locaux
La cour a décidé que la locataire doit payer une indemnité d'occupation équivalente au loyer actualisé, à compter de la date de résiliation du bail.
Rejeté
Loyers impayés pour le mois de juillet 2025
La cour a constaté que la dette locative avait été réglée par la locataire avant l'audience, rendant la demande de paiement de loyers impayés irrecevable.
Rejeté
Résistance abusive à l'expulsion
La cour a jugé que la demande de dommages et intérêts n'était pas suffisamment étayée.
Accepté
Frais de justice
La cour a condamné la locataire à payer une somme au titre de l'article 700 pour couvrir les frais de justice engagés par les bailleurs.

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Sur la décision

Référence :	TJ Les Sables-d'Olonne, jcp, 14 oct. 2025, n° 25/01187
Numéro(s) :	25/01187
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Cecile BREMOND-PAINEAU
Cabinet(s) :	C&B AVOCATS

Texte intégral

5AA

TRIBUNAL JUDICIAIRE

annexe

[Adresse 3]

[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

JUGEMENT DU 14 OCTOBRE 2025

Minute : /2025

DOSSIER N° : N° RG 25/01187 – N° Portalis DB3I-W-B7J-C43Y

AFFAIRE :

[R] [B], [Z], [I] [N], [C] [D] [U] , [G] [N]

[L] [W]

DEMANDEURS

Monsieur [R] [B], [Z], [I] [N]

né le 03 Mai 1953 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4]

Madame [C] [D] [U] , [G] [N]

née le 15 Juillet 1955 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]

représentés par Maître Cecile BREMOND-PAINEAU de la SELAS C&B AVOCATS, avocats au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

DEFENDERESSE

Madame [L] [W]

née le 10 Mars 2005 à , demeurant [Adresse 1]

comparante

Le 14/10/2025

copie exécutoire délivrée à :

M^e BREMOND

copie délivrée à :

Mme [W] PREFECTURE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Anne-Laure SEMUR,,

Vice-président en charge des contentieux de la protection

GREFFIER : Nathalie RENAUX, présente lors des débats et du délibéré

Le Tribunal après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 16 Septembre 2025 a mis l’affaire en délibéré et indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 14 Octobre 2025, date à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 février 2024 Monsieur [R] [N] et Madame [C] [N] ont donné à bail à Madame [L] [W] des locaux à usage d’habitation, situé [Adresse 2], moyennant le versement d’un loyer mensuel d’un montant de 535 euros par mois, charges comprises.

Dans ce bail était insérée une clause prévoyant qu’à défaut de souscription d’une assurance contre les risques locatifs ou de paiement intégral à son échéance d’un seul terme des loyers, il serait résilié de plein droit à l’initiative du bailleur respectivement un mois et six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Monsieur [R] [N] et Madame [C] [N] ont fait délivrer le 28 mars 2025 à Madame [L] [W] une sommation d’avoir à user paisiblement les locaux loués et un commandement pour défaut d’assurance visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 juillet 2025, les bailleurs ont fait assigner Madame [L] [W] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire des Sables d’Olonne aux fins de voir:

— constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de production de l’attestation d’assurance,

— prononcer la résiliation du bail qui lui a été consentie, par acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail, pour défaut d’assurance et trouble du voisinage à compter du 29 avril 2025,

— ordonner son expulsion avec au besoin l’assistance de la force publique avec réduction à 15 jours du délai prévu à l’article L 421-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

— condamner Madame [L] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à l’entière libération des lieux,

— condamner Madame [L] [W] au paiement de la somme de 1.312,76 euros en principal pour loyers impayés au mois de juillet 2025, outre les intérêts de droit,

— condamner Madame [L] [W] au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner Madame [L] [W] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, incluant le coût de la sommation, de la notification à la préfecture, de l’assignation.

A l’audience du 16 septembre 2025, Monsieur [R] [N] et Madame [C] [N], représentés par leur avocat, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance. Ils ont indiqué qu’il n’y avait plus de dette locative, que Madame [L] [W] hébergeait chez elle des personnes peu recommandables à l’origine de dégradations et de tapages nocturnes, que les autres locataires de l’immeuble n’osaient pas sortir et avaient déposé des plaintes, et que la police avait effectué plusieurs tours de ronde. Ils ont produit un courrier du maire de [Localité 6] en date du 21 mai 2025 signalant au procureur de la République la connaissance d’une situation délictuelle.

En défense, Madame [L] [W] ne conteste pas avoir eu de mauvaises fréquentations et ne pas avoir respecté ses voisins. Elle indique que depuis un an elle a un petit ami et respecte le voisinage depuis. Elle précise qu’elle est actuellement en contrat à durée déterminée depuis deux mois et indique percevoir le SMIC. Elle fait valoir que le logement est assuré depuis le 15 septembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 14 octobre 2025

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il ressort de l’article 24 II de la Loi du 6 juillet 1989 qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs, personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents ou alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Cette saisine est néanmoins réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides (APL), mentionnées à l’article L. 351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles l 542-1 et l 831-1 du Code de la Sécurité Sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par le décret.

Monsieur [R] [N] et Madame [C] [N] justifient avoir signalé à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) l’engagement d’une procédure contentieuse à l’encontre de leur locataire le 31 mars 2025.

En outre, l’assignation a été régulièrement dénoncée le 8 juillet 2025 au représentant de l’Etat dans le département, par voie électronique, plus de deux mois avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

L’action visant à la constatation de la clause résolutoire est dès lors recevable.

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de production du justificatif d’assurance contre les risques locatifs ou défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet respectivement qu’un mois ou six mois après un commandement demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de production des justificatifs d’assurance, un mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par acte de commissaire de justice du 28 mars 2025, Monsieur [R] [N] et Madame [C] [N] ont fait délivrer à Madame [L] [W] un commandement d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois ainsi qu’une sommation d’avoir à user paisiblement des locaux loués et ce immédiatement et sans délai.

La défenderesse n’a pas justifié de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois fournissant un justificatif en date du 15 septembre 2025 le jour de l’audience. Par ailleurs, plusieurs plaintes en date du 18 mars et du 21 mars 2021, ainsi que le courrier du maire de [Localité 6] en date du 21 mai 2025 font état de troubles du voisinage, de tapage nocturne et de mauvaise gestion des déchets, faits qui se sont poursuivis au-delà de la sommation et qui n’ont pas cessé depuis sa nouvelle relation comme l’affirme Madame [L] [W].

Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 29 avril 2025.

En conséquence, Madame [L] [W] est occupante sans droit ni titre du logement depuis cette date, ce qui constitue pour Monsieur [R] [N] et Madame [C] [N] un trouble manifestement illicite, auquel il y a lieu de mettre fin. Il convient dès lors d’ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Au vu des troubles du voisinage persistants dénoncés, le délai prévu à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution sera réduit à un mois.

Il y a lieu en outre de condamner Madame [L] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il apparaît juste de fixer au montant du loyer actualisé augmenté des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 544,53 euros, et ce à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux.

La dette locative ayant étant réglée par Madame [L] [W] quelques jours avant l’audience, cette demande sera rejetée.

Les demandeurs seront en revanche déboutés de leurs demandes formulées au titre des dommages et intérêts, non étayée.

Madame [L] [W], qui succombe, supportera les dépens, incluant notamment le coût de la sommation d’avoir à user paisiblement les locaux loués et commandement pour défaut d’assurance, de la notification à la préfecture en date du 31 mars 2025 et de l’assignation, et sera condamnée à payer à Monsieur [R] [N] et Madame [C] [N] la somme de 500 euros au titre de l’article 500 du Code de procédure civile. .

Les circonstances de la cause ne justifient pas d’écarter le prononcé de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 20 février 2025 entre Monsieur [R] [N], Madame [C] [N] et Madame [L] [W], concernant le logement sis [Adresse 7],

ORDONNE en conséquence à Madame [L] [W] de libérer les lieux de sa personne et de ses biens, ainsi que tous occupants de son chef,

A défaut de libération volontaire des lieux:

AUTORISE Monsieur [R] [N] et Madame [C] [N] à faire procéder à l’expulsion Madame [L] [W] des locaux loués et de toutes personnes s’y trouvant de son chef, le cas échéant avec l’assistance de la force publique, et ce à l’expiration d’un délai réduit à un mois à compter de la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux conformément à l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

AUTORISE Monsieur [R] [N] et Madame [C] [N] à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls du défendeur,

CONDAMNE Madame [L] [W] à payer à Monsieur [R] [N] et Madame [C] [N] une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au loyer actualisé augmenté des charges, soit la somme de 544,53 euros, et ce à compter du 29 avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

CONDAMNE Madame [L] [W] à payer à Monsieur [R] [N] et Madame [C] [N] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que la décision bénéficie de l’exécution provisoire,

CONDAMNE Madame [L] [W] aux dépens en ce que compris le coût de la sommation d’avoir à user paisiblement les locaux loués et du commandement pour défaut d’assurance en date du 28 mars 2025, de la notification à la préfecture enregistrée le 31 mars 2025 et de l’assignation,

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe du Tribunal à la Préfecture de la Vendée en application de l’article R 412-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Ainsi jugé et mis à disposition les jour, mois et an susdits, et ont signé,

Le Greffier Le Président