TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 3] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Mme [H] [R] [S]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Renaud ZEITOUN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/00231 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6XXC

N° MINUTE :

5

JUGEMENT

rendu le 04 juillet 2025

DEMANDERESSE

Association PARME, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Renaud ZEITOUN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0207

DÉFENDERESSE

Madame [H] [R] [S], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 avril 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 04 juillet 2025 par Yanaël KARSENTY, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 04 juillet 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/00231 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6XXC

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 1er février 2019, l’association PARME a donné en location à Madame [H] [R] [S] un studio meublé situé dans la résidence sociale sise [Adresse 2] à [Localité 4], studio meublé n°0210, pour une redevance mensuelle de 398,50 euros, outre 50 euros de prestations obligatoires.

Des redevances étant demeurées impayées, l’association PARME a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 1118,61 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de Janvier 2024 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle, le 28 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 décembre 2024, l’association PARME a fait assigner Madame [H] [R] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de résidence liant les parties, et subsidiairement prononcer la résiliation du contrat de résidence liant les parties,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,

— ordonner la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,

— condamner Madame [H] [R] [S] à lui régler les redevances impayées, soit la somme de 2099,26 euros, arrêté au 12 décembre 2024, échéance du mois de novembre incluse, ainsi qu’une indemnité d’occupation fixée au double de la redevance mensuelle, révisable chaque année au taux en vigueur dans le foyer à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant de la redevance si le contrat de résidence s’était poursuivi,

— condamne le défendeur à lui payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, l’association PARME expose que plusieurs échéances de redevances sont demeurées impayées, malgré un commandement de payer sous 1 mois et visant la clause résolutoire délivrée le 28 février 2024.

A l’audience du 10 avril 2025, l’association PARME, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 798,11 euros, arrêtée au 3 avril 2025, échéance de mars 2025 incluse.

Elle souligne l’inapplicabilité des dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 au présent litige, s’agissant d’un contrat relatif à un foyer-logement pour s’opposer aux demandes de suspension des effets de la clause résolutoire. Elle a précisé en revanche ne pas s’opposer à l’octroi de délai de paiement.

Régulièrement assignée, Madame [H] [R] [S] s’est présentée à l’audience et a pu faire ses observations. Elle a expliqué que la dette, dont elle ne conteste ni le montant ni le principe, serait née à la suite de la perte de son travail intervenue après une opération chirurgicale. En affirmant que le logement aurait subi des désordres, elle a émis le souhait de ne pas rester dans le logement. Néanmoins, elle a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire, le bénéfice de délais de paiement à très court terme en s’engageant à payer la totalité de la dette dans le mois.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Madame [H] [R] [S] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement foyer plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire.

En l’espèce, le contrat de résidence conclu le 1er février 2019 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 février 2024, pour la somme en principal de 1118,61 euros. Ce commandement, régulièrement délivré à étude, correspond bien à une dette justifiée à hauteur du montant des redevances échues et impayées et est ainsi valable.

Il ressort du décompte produit que la somme visée au commandement correspondait bien à un montant équivalent à au moins deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges et que Madame [H] [R] [S] n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence étaient réunies à la date du 28 mars 2024 à minuit.

Madame [H] [R] [S] étant sans droit ni titre depuis le 29 mars 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Si l’article VIII du contrat contient une clause pénale fixant l’indemnité d’occupation au double de la redevance, cette dernière peut être modérée par le juge en application de l’article 1231-5 du code civil si elle est excessive, ce qui est le cas en l’espèce, s’agissant d’un logement en résidence sociale.

Madame [H] [R] [S] sera ainsi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé à la somme correspondant à celui de la redevance (avec indexation) et autres charges, de nature à réparer le préjudice découlant pour l’association PARME de l’occupation indue de son bien.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Madame [H] [R] [S] est redevable des redevances impayées jusqu’à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

Il ressort du décompte produit par l’ASSOCIATION PARME que Madame [H] [R] [S] est redevable de la somme de 798,11 euros au 3 avril 2025 (échéance de mars 2025 incluse), non contestée par la défenderesse.

Madame [H] [R] [S] sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 798,11 euros, laquelle portera intérêt au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [H] [R] [S], qui fait état d’une situation personnelle et financière précaire, s’est efforcée de payer la somme de 1800 euros avant l’audience.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, elle sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement d’une mensualité justifiera de l’exigibilité totale de la somme due.

Sur les demandes accessoires

Madame [H] [R] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 1er février 2019 entre l’association PARME et Madame [H] [R] [S] concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4], studio meublé n°0210, sont réunies à la date du 28 mars 2024 à minuit,

ORDONNE en conséquence à Madame [H] [R] [S] de libérer les lieux dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Madame [H] [R] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai précité, l’ASSOCIATION PARME pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [H] [R] [S] à payer à l’ASSOCIATION PARME une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux égale au montant de la redevance mensuelle d’occupation (indexée et majorée des charges),

CONDAMNE Madame [H] [R] [S] à verser à l’association PARME la somme de 798,11 euros (incluant la mensualité de Mars 2025), correspondant à l’arriéré de redevances, prestations obligatoires et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

RAPPELE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

AUTORISE, sauf meilleur accord des parties, Madame [H] [R] [S] à s’acquitter du montant susvisé en 7 mensualités de 100 euros, le 30 de chaque mois et pour la première fois le 30 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE Madame [H] [R] [S] aux dépens,

REJETTE la demande formulée par l’association PARME au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire

LA GREFFIERE LE PRESIDENT