Tribunal Judiciaire de Les Sables-d'Olonne, Jcp, 6 mai 2025, n° 24/01870

TJ Les Sables-d'Olonne 6 mai 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que le locataire avait accumulé une dette locative importante et ancienne, justifiant la résiliation du bail.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que le locataire, étant devenu occupant sans droit ni titre, devait être expulsé des lieux.
Accepté
Reconnaissance de la dette locative
La cour a constaté que le locataire n'avait pas contesté le montant de la dette locative, rendant la demande des bailleurs légitime.
Accepté
Occupation des lieux après résiliation
La cour a jugé que le locataire devait payer une indemnité d'occupation pour la période d'occupation sans droit.
Accepté
Préjudice moral causé par le non-paiement des loyers
La cour a reconnu que le non-paiement des loyers avait causé un préjudice moral aux bailleurs, justifiant l'octroi de dommages intérêts.
Accepté
Dépenses engagées pour la procédure
La cour a jugé que le défendeur devait rembourser les frais de justice engagés par les bailleurs.

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Sur la décision

Référence :	TJ Les Sables-d'Olonne, jcp, 6 mai 2025, n° 24/01870
Numéro(s) :	24/01870
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Barbara CHATAIGNER
Cabinet(s) :	ATLANTIC JURIS

Texte intégral

5AA

TRIBUNAL JUDICIAIRE

annexe

[Adresse 1]

[Localité 4]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

JUGEMENT DU 06 MAI 2025

Minute : /2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01870 – N° Portalis DB3I-W-B7I-C2C7

AFFAIRE :

[C] [A], [O], [S] [L] épouse [V], [J] [D], [X], [W] [V]

[P] [Z], [K] [T]

DEMANDEURS

Madame [C] [A], [O], [S] [L] épouse [V]

née le 28 Août 1954 à [Localité 7] (85), demeurant [Adresse 5]

Monsieur [J] [D], [X], [W] [V]

né le 23 Novembre 1951 à [Localité 6] (85), demeurant [Adresse 5]

représentés par Maître Barbara CHATAIGNER de la SELARL ATLANTIC JURIS, avocats au barreau des SABLES D’OLONNE

DEFENDEUR

Monsieur [P] [Z], [K] [T]

né le 06 Mars 1977 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2]

comparant

Le 06 05 2025

copie exécutoire délivrée à :

M^e CHATAIGNER

copie délivrée à :

Mr [T]

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Anne-Laure SEMUR,,

Vice-président en charge des contentieux de la protection

GREFFIER : Nathalie RENAUX, présente lors des débats et du délibéré

Le Tribunal après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 25 Février 2025 a mis l’affaire en délibéré et indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 06 Mai 2025, date à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 18 mars 2015, Madame [C] [L] épouse [V] et Monsieur [J] [V] ont donné en location à Madame [B] [N] et Monsieur [P] [T] une maison à usage d’habitation située au [Adresse 3], moyennant le versement d’un loyer mensuel d’un montant de 669,25 euros, charges comprises, à compter du 1er avril 2015.

Par courrier daté du 22 août 2022, Madame [B] [N] a délivré congé pour le 10 septembre 2022.

Par acte d’huissier en date du 8 février 2024, Madame [C] [L] épouse [V] et Monsieur [J] [V] ont fait délivrer à Monsieur [P] [T] un commandement de payer la somme en principal de 3.652,13 euros au titre des loyers impayés visant la clause résolutoire.

Saisie le 28 décembre 2023, la commission de surendettement des particuliers de la Vendée a déclaré le dossier de Monsieur [J] [V] recevable le 8 février 2024. La commission a établi des mesures recommandées le 3 mai 2024, contestée par un créancier.

Par acte extrajudiciaire en date du 20 novembre 2024, Madame [C] [L] épouse [V] et Monsieur [J] [V] ont fait assigner Monsieur [P] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire des Sables d’Olonne aux fins de voir:

— prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [T] et de toutes personnes dans les lieux de son chef, avec réduction à 8 jours du délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner Monsieur [P] [T] au paiement de la somme de 7.272,77 € au titre des loyers dus au 31 mars 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2024,

— condamner Monsieur [P] [T] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux et la restitution des clés,

— condamner Monsieur [P] [T] au paiement de la somme de 2.000 euros en réparation de leur préjudice moral,

— condamner Monsieur [P] [T] à une somme de 950 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire des Sables d’Olonne statuant en matière de surendettement a arrêté un plan d’apurement par jugement en date du 9 janvier 2025 prévoyant notamment le remboursement de la dette locative par mensualités de 200 euros.

A l’audience du 25 février 2025, Madame [C] [L] épouse [V] et Monsieur [J] [V], représentés par leur avocat, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance en indiquant que la dette s’élevait, au jour de l’audience, à la somme de 7.072,77 euros, terme de février 2025 inclus. Ils ont indiqué qu’ils étaient retraités et étaient en difficulté du fait du non-paiement du loyer par le défendeur. Ils se sont opposés à l’octroi de délais pour quitter les lieux. A titre subsidiaire, ils ont sollicité en cas d’octroi de délais de paiement des mensulaités équivalentes à celles fixées dans le cadre du plan de surendettement.

En défense, Monsieur [P] [T] n’a pas contesté le montant de la dette locative. Il a indiqué souhaiter quitter les lieux dans un délai de six mois et avoir fait une demande de logement social. Il a précisé qu’il percevait une pension d’invalidité à hauteur de 1.200 euros par mois et des allocations de retour à l’emploi de 900 euros jusqu’au mois de mai 2025. Il n’a pas sollicité de délais de paiement.

La décision a été mise en délibéré au 6 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il ressort de l’article 24 II de la Loi du 6 juillet 1989 qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs, personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents ou alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Cette saisine est néanmoins réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides (APL), mentionnées à l’article L. 351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles l 542-1 et l 831-1 du Code de la Sécurité Sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par le décret.

L’assignation a été régulièrement dénoncée par voie électronique le 21 novembre 2024 au représentant de l’État dans le département conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

L’action visant à la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est dès lors recevable.

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Selon l’article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 février 2024, Madame [C] [L] épouse [V] et Monsieur [J] [V] ont fait sommation à Monsieur [P] [T] de payer la somme de 3.652,13 € au titre des loyers impayés. Ils ont actualisé la dette locative à l’audience à la somme de 7.072,77 euros, terme de février 2025 inclus.

A l’audience Monsieur [P] [T] n’a pas contesté être redevable de cette somme. Il a indiqué souhaiter quitter les lieux mis à disposition, précisant être en attente de l’attribution d’un logement social.

Au vu de l’importance et de l’ancienneté de la dette locative, il convient de considérer que le manquement imputable au locataire revêtent un caractère de gravité justifiant la résiliation judiciaire du bail.

Il convient de condamner Monsieur [P] [T] à payer à Madame [C] [L] épouse [V] et Monsieur [J] [V] la somme de 7.072,77 € au titre des loyers impayés, échéance de février 2025 incluse, conformément à la demande.

La résiliation du bail étant prononcée, Monsieur [P] [T] est occupant sans droit ni titre du logement, ce qui constitue pour Madame [C] [L] épouse [V] et Monsieur [J] [V] un trouble manifestement illicite, auquel il y a lieu de mettre fin. Il convient dès lors d’ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Aucune circonstance particulière ne justifie d’ordonner une astreinte ou de réduire le délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Il y a lieu de condamner Monsieur [P] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actualisé et des charges, soit la somme de 748,36 euros, et ce à compter du 6 mai 2025, date du prononcé de la résiliation judiciaire du bail et jusqu’à la libération effective des lieux.

Selon l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Selon l’article L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, la durée des délais prévus à l’article L412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Il est à noter que Monsieur [P] [T] a sollicité l’octroi d’un délai de six mois pour quitter les lieux. Les bailleurs s’y sont opposés.

Cependant compte tenu des remboursements opérés par Monsieur [P] [T] dans le cadre du plan de surendettement et de l’état du marché immobilier locatif, il convient de faire droit à sa demande de délais pour quitter les lieux dans les conditions prévues par le dispositif.

Monsieur [P] [T], qui succombe, supportera les entiers dépens et sera condamné à payer 700 euros à Madame [C] [L] épouse [V] et Monsieur [J] [V] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les circonstances de la cause ne justifient pas d’écarter le prononcé de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail verbal conclu le 18 mars 2015 entre Madame [C] [L] épouse [V] et Monsieur [J] [V] et Monsieur [P] [T] concernant le logement situé [Adresse 3],

ORDONNE en conséquence à Monsieur [P] [T] de libérer les lieux de sa personne et de ses biens, ainsi que tous occupants de son chef, dans un délai maximum de trois mois à compter de la présente décision,

A défaut de libération volontaire des lieux, passé ce délai de trois mois:

AUTORISE Madame [C] [L] épouse [V] et Monsieur [J] [V] à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [P] [T] des locaux loués et de toutes personnes s’y trouvant de son chef, le cas échéant avec l’assistance de la force publique, et ce à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux conformément à l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

AUTORISE Madame [C] [L] épouse [V] et Monsieur [J] [V] à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de leur choix, aux frais, risques et périls du défendeur,

CONDAMNE Monsieur [P] [T] à payer à Madame [C] [L] épouse [V] et Monsieur [J] [V] la somme de 7.072,77 euros au titre des loyers impayés, échéance de février 2025 incluse,

CONDAMNE Monsieur [P] [T] à payer à Madame [C] [L] épouse [V] et Monsieur [J] [V] une indemnité d’occupation mensuelle égale à 748,36 euros, et ce à compter du 6 mai 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

CONDAMNE Monsieur [P] [T] à payer à Madame [C] [L] épouse [V] et Monsieur [J] [V] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que la décision bénéficie de l’exécution provisoire,

CONDAMNE Monsieur [P] [T] aux dépens,

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe du Tribunal à la Préfecture de la Vendée en application de l’article R 412-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Ainsi jugé et mis à disposition les jour, mois et an susdits, et ont signé,

Le Greffier Le Président