TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 09 Septembre 2025

Président : Madame JEANVOINE, Juge

Greffier : Madame BERKANI,

Débats en audience publique le : 27 Mai 2025

GROSSE :

Le 09 Septembre 2025

à M^e Eliette SANGUINETTI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/07626 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4JDY

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [S] [L]

né le 07 Décembre 1963 à [Localité 10], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [C] [P]

née le 11 Janvier 1967 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Marlène COULET-ROCCHIA, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 avril 2014, monsieur [S] [L], venant aux droits de madame [J] [L] après avoir hérité du bien, a donné à bail à madame [P] [C] un appartement situé au sein de la résidence Saint [Adresse 6] au [Adresse 3]) à [Localité 7], prenant effet le 1er mai 2024, pour un loyer mensuel initial de 475 euros, outre 80 euros de provisions sur charges, pour une durée de 3 ans renouvelable par tacite reconduction.

Par acte de commissaire de justice du 31 août 2022, monsieur [S] [L] a fait délivrer un congé pour vente, prenant effet au 30 avril 2023.

Se plaignant du maintien dans les lieux de la locataire, c’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2023, monsieur [S] [L] a fait assigner madame [P] [C] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Marseille afin d’obtenir notamment son expulsion du fait de la validité du congé.

Après deux renvois à la demande des parties, l’affaire a été utilement retenue à l’audience du 27 mai 2025.

Monsieur [S] [L], représenté par son conseil, se réfère à son assignation pour demander au tribunal de :

Valider le congé délivré le 31 août 2022, constater que la locataire est occupante sans droit ni titre depuis le 30 avril 2023, et ainsi ordonner son expulsion,Condamner madame [P] [C] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au dernier loyer, charges comprises, soit 608,94 euros, Condamner madame [P] [C] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ainsi que 2.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens, comprenant le coût du congé.Madame [P] [C], représentée par son conseil, se réfère à ses écritures pour demander au tribunal de :

A titre principal, prononcer la nullité du congé pour défaut de volonté de vendre,A titre subsidiaire, débouter le bailleur de sa demande de dommages et intérêts et au titre des frais irrépétibles, compte tenu de ses faibles revenus et des démarches de relogement entreprises.L’affaire a été mise en délibéré au 9 septembre 2025.

MOTIVATION

1. Sur la validité du congé pour vente

L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que :

« I. Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…) Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur » (…) ;

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article » ;

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre. (…)

II. Lorsqu’il est fondé sur lé décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire ; l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délais de préavis (…) ».

En l’espèce, monsieur [S] [L] produit un congé pour vente régulièrement délivré par commissaire de justice le 31 août 2022 en la personne de madame [P] [C] et reproduisant les alinéas exigés par l’article précitée sous peine de nullité..

L’acte, qui précise bien le bail concerné, les locaux et le motif du congé comprend une offre de vente précisant le prix et les conditions de ventes, à savoir 120.000 euros, outre 20.000 euros pour le garage, offre valable pendant un délai de deux mois.

L’acte indique également qu’il produit ses effets à partir du 30 avril 2023, soit dans le respect du délai de 6 mois avant l’expiration du bail.

De jurisprudence constante, il ne revient pas au juge de vérifier la volonté réelle du bailleur de vendre, dès lors qu’un motif est visé et que les conditions légales sont remplies. En tout état de cause, aucun élément dans le dossier ne démontre une volonté de nuire de la part du bailleur.

Par conséquent, il convient de constater la validité de ce congé au 30 avril 2023.

Or, malgré ce congé, il ressort de l’attestation de l’agence FONCIA mandatée par le bailleur du 17 octobre 2023 que madame [P] [C] n’a manifestement pas quitté les lieux. Cette dernière sera ainsi considérée comme occupante sans droit ni titre depuis le 30 avril 2023, ce qui est de nature à justifier son expulsion.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résolution du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au dernier loyer et charges (provision sur charges comprise).

A compter de la significiation de la présente décision, l’indemnité d’occupation est fixée à la somme de 608,94 euros eu égard au décompte produit.

Cette indemnité ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire. Il est précisé que toute indexation ou augmentation du loyer, ainsi que toute régularisation des charges doit préalablement être notifiée au locataire par courrier recommandé.

En revanche, faute pour monsieur [S] [L] de rapporter la preuve de l’existence d’un préjudice, distinct de celui déjà réparé par les indemnités d’occupation et compte tenu de la situation financière précaire de la locataire et des démarches effectuées pour se reloger, dûment justifiées, la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive sera rejetée.

2.Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [P] [C], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, étant précisé que la défenderesse bénéficie de l’aide juridictionnelle totale et que le congé pour reprise doit rester à la charge du bailleur.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 400 euros à la demande de monsieur [S] [L] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, il est rappelé que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Compte tenu de l’ancienneté du litige, rien ne s’oppose à écarter ce principe.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DIT que le congé pour vente délivrée par monsieur [S] [L] le 31 août 2022, avec effet au 30 avril 2023, portant sur un appartement situé au sein de la résidence [Localité 9] au [Adresse 2], 1er étage) à [Localité 7], loué à madame [P] [C] en vertu du contrat de bail signé le 24 avril 2014 est valable au fond et en la forme,

CONSTATE ainsi la résiliation du bail au 30 avril 2023 à minuit, date de prise d’effet du congé de reprise pour vente,

CONSTATE ainsi que madame [P] [C] est occupante sans droit ni titre depuis le 30 avril 2023 à minuit,

ORDONNE en conséquent à madame [P] [C] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au sein de la résidence [Localité 9] au [Adresse 1] (bâtiment D11, 1er étage) à [Localité 7] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE madame [P] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égale au montant du loyers et des charges à compter du 30 avril 2023, puis fixée à 608,94 euros (provisions sur charges inclus) à compter de la signification de la présente décision jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

PRECISE que toute indexation du loyer et/ou régularisation des charges devra être préalablement notifiée par courrier recommandé à la locataire,

DEBOUTE monsieur [S] [L] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE madame [P] [C] à verser à monsieur [S] [L] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE madame [P] [C] aux dépens, qui seront recouverts comme en matière d’aide juridictionnelle, étant précisé que le congé pour reprise doit rester à la charge du bailleur,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 septembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La juge