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TRIBUNAL JUDICIAIRE

annexe,

[Adresse 1],

[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

JUGEMENT DU 27 MARS 2026

Minute : /2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00031 – N° Portalis DB3I-W-B7K-C65K

AFFAIRE :

S.C.I. MAPHIPA

C/

, [X], [B],, [Z], [I],, [N], [F]

DEMANDERESSE

S.C.I. MAPHIPA, RCS, [Localité 2] N° D519 146 567, prise en la personne de son rerpésentant légal en exercice, MR, [O], [S], domcilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis, [Adresse 2]

représentée par M^e Karine BECAUD BONNAUDET, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

DEFENDEURS

Monsieur, [X], [B]

né le 21 Octobre 1980 à, [Localité 3], demeurant, [Adresse 3]

Madame, [Z], [I]

née le 09 Mai 1986 à, [Localité 4], demeurant, [Adresse 3]

Madame, [N], [F], en qualité de caution

née le 20 Août 1960 à, [Localité 5], demeurant, [Adresse 4]

non comparants

Le 27/03/2026

copie exécutoire délivrée à :

M^e BECAUD

copie délivrée à :

PREFECTURE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Anne-Laure SEMUR,,

Vice-président en charge des contentieux de la protection

GREFFIER : Nathalie RENAUX, présente lors des débats et du délibéré

Le Tribunal après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 10 Février 2026 a mis l’affaire en délibéré et indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 27 Mars 2026, date à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Le 16 août 2023, la SCI MAPHIPA a donné à bail à Monsieur, [X], [B] et Madame, [Z], [I] des locaux à usage d’habitation situés, [Adresse 5], moyennant le versement d’un loyer mensuel d’un montant de 780 euros, charges comprises, à compter du 19 août 2023.

Dans ce bail était insérée une clause prévoyant qu’à défaut de paiement intégral à son échéance d’un seul terme des loyers, il serait résilié de plein droit à l’initiative du bailleur deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte séparé du 16 août 2023, Madame, [N], [F] s’est portée caution solidaire du paiement des loyers et charges de Monsieur, [X], [B] et Madame, [Z], [I] pour une durée de trois ans à compter du 16 août 2023.

La SCI MAPHIPA a fait délivrer le 27 mai 2025 à Monsieur, [X], [B] et Madame, [Z], [I] un commandement de payer la somme en principal de 2.812,40 € représentant les loyers et charges impayés au 5 avril 2025, visant la clause résolutoire. Le commandement a été dénoncé à Madame, [N], [F], caution, par acte de commissaire de justice en date du 5 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice en date des 18 et 19 novembre 2025, la bailleresse a fait assigner Monsieur, [X], [B], Madame, [Z], [I] et Madame, [N], [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire des Sables d’Olonne aux fins de voir:

constater la résiliation du bail qui lui a été consenti, par acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail, pour défaut de paiement du loyer, au 8 juillet 2025,

ordonner leur expulsion, de corps, de biens et de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

condamner solidairement Monsieur, [X], [B] et Madame, [Z], [I] et Madame, [N], [F] au paiement d’une somme de 4.605,96 € au titre des loyers impayés au 8 juillet 2025, avec intérêts au taux légal et capitalisation annuelle des intérêts,

condamner solidairement Monsieur, [X], [B] et Madame, [Z], [I] et Madame, [N], [F] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, soit 800,21 euros, outre les charges,

condamner solidairement Madame, [N], [F], Monsieur, [X], [B] et Madame, [Z], [I] à une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer, de sa signification à la caution, de la notification à la préfecture.

A l’audience du 10 février 2026, la SCI MAPHIPA, représentée par son avocat, a maintenu ses demandes. Elle a actualisé la dette à la somme de 1.557,39 euros, terme de février 2026 inclus, en précisant que Madame, [N], [F], caution solidaire, avait effectué un règlement d’un montant de 6.028,59 euros le 10 décembre 2025. Le paiement du loyer courant n’a cependant pas été repris par Monsieur, [X], [B] et Madame, [Z], [I] aux mois de janvier et février 2026.

Elle n’a pas fait état de l’existence d’une procédure de surendettement.

En défense, Monsieur, [X], [B] et Madame, [Z], [I], assignés par acte de commissaire de justice délivré à étude, n’ont pas comparu.

Madame, [N], [F], assignée par acte de commissaire de justice délivré à personne présente à domicile, n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 27 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime valable, régulière et bien fondée.

Il ressort de l’article 24 II de la Loi du 6 juillet 1989 qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs, personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents ou alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Cette saisine est néanmoins réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides (APL), mentionnées à l’article L. 351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles l 542-1 et l 831-1 du Code de la Sécurité Sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par le décret.

La bailleresse justifie avoir signalé à la Commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) l’engagement d’une procédure contentieuse à l’encontre des locataires le 03 juin 2025.

L’assignation a été régulièrement dénoncée le 19 novembre 2025 au représentant de l’État dans le département, par voie électronique, plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

L’action visant à la constatation de la clause résolutoire est dès lors recevable.

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit, délai réduit à un mois à défaut de production d’un justificatif d’assurance contre les risques locatifs.

A titre liminaire et en application des nouvelles dispositions de l’article 24 issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, il convient de dire que le nouveau délai de six semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de deux mois pour payer la dette locative.

En application du même texte, le juge ne peut accorder des délais de paiement qu’à un locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Par acte de commissaire de justice du 27 mai 2025, la SCI MAPHIPA a fait délivrer à Monsieur, [X], [B] et Madame, [Z], [I] un commandement de payer dans un délai de deux mois un montant de 2.812,40 euros au titre des loyers impayés au 5 avril 2025, visant la clause résolutoire.

Les défendeurs n’ayant pas justifié avoir réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 28 juillet 2025.

En conséquence, Monsieur, [X], [B] et Madame, [Z], [I] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis cette date, ce qui constitue pour la SCI MAPHIPA un trouble manifestement illicite, auquel il y a lieu de mettre fin. Il convient dès lors d’ordonner leur expulsion et de tous occupants de leur chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Aucune circonstance particulière ne justifie de prononcer une astreinte.

Il y a lieu en outre de condamner solidairement, en application du contrat de bail, Monsieur, [X], [B] et Madame, [Z], [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il apparaît juste de fixer au montant du loyer actualisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux, soit la somme de 806,71 euros par mois.

La SCI MAPHIPA produit un décompte locatif mentionnant une dette locative de 1.557,39 euros, terme de février 2026 inclus. Les défendeurs ne justifient pas s’être acquittés de cette somme.

Par conséquent, il convient de condamner solidairement Monsieur, [X], [B] et Madame, [Z], [I] à payer à la SCI MAPHIPA la somme de 1.557,39 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 6 février 2026, terme de février 2026 inclus, avec intérêts au taux légal, sans capitalisation, à compter de la présente décision.

Selon l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur lors de la conclusion du bail, lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation. La personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte et de la reproduction manuscrite de l’alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

Par acte du 16 août 2023, Madame, [N], [F] s’est engagée à garantir le paiement des loyers et charges, impôts et taxes, réparations locatives, indemnités d’occupation et tout autre indemnité et intérêts dus par Monsieur, [X], [B] et Madame, [Z], [I] pour une durée de trois ans à compter du 16 août 2023.

Madame, [N], [F] sera en conséquence condamnée solidairement avec Monsieur, [X], [B] et Madame, [Z], [I] au paiement des sommes dues jusqu’au 16 août 2026, dans les limites de son engagement de caution.

Monsieur, [X], [B], Madame, [Z], [I] et Madame, [N], [F], qui succombent, supporteront in solidum les dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la caution, de sa notification à la préfecture, de l’assignation, et seront condamnés à payer la somme de 600 euros à la SCI MAPHIPA au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les circonstances de la cause ne justifient pas d’écarter le prononcé de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 16 août 2023 entre la SCI MAPHIPA et Monsieur, [X], [B] et Madame, [Z], [I] concernant le logement situé, [Adresse 5], à compter du 28 juillet 2025,

ORDONNE en conséquence à Monsieur, [X], [B] et Madame, [Z], [I] de libérer les lieux de leur personne et de leurs biens, ainsi que tous occupants de leur chef,

A défaut de libération volontaire des lieux:

AUTORISE la SCI MAPHIPA à faire procéder à l’expulsion Monsieur, [X], [B] et Madame, [Z], [I] des locaux loués et de toutes personnes s’y trouvant de leur chef, le cas échéant avec l’assistance de la force publique, et ce à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux conformément à l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

AUTORISE la SCI MAPHIPA à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls des défendeurs,

CONDAMNE solidairement Monsieur, [X], [B] et Madame, [Z], [I], et Madame, [N], [F] dans la limite de son engagement de caution, jusqu’au 16 août 2026, à payer à la SCI MAPHIPA une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au loyer actualisé, soit 806,71 euros, et ce à compter du 28 juillet 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, en deniers ou quittances,

CONDAMNE solidairement Monsieur, [X], [B] et Madame, [Z], [I], et Madame, [N], [F] dans la limite de son engagement de caution, à payer à la SCI MAPHIPA la somme de 1.557,39 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés, terme de février 2026 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE solidairement Monsieur, [X], [B], Madame, [Z], [I] et Madame, [N], [F] à payer à la SCI MAPHIPA la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que la décision bénéficie de l’exécution provisoire,

CONDAMNE in solidum Monsieur, [X], [B], Madame, [Z], [I] et Madame, [N], [F] aux dépens,

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe du Tribunal à la Préfecture de la Vendée en application de l’article R 412-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Ainsi jugé et mis à disposition les jour, mois et an susdits, et ont signé,

Le Greffier Le Président