JUGEMENT DU : 23 OCTOBRE 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00783 – N° Portalis DBX7-W-B7I-DJ3V

AFFAIRE : [L] [C] [Y] C/ Syndic. de copro. DU DOMAINE DE LA COMMANDERIE, S.A.R.L. Immobilière de l’Estuaire, [K] [T], [N] [P]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIBOURNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Minute n°

copie exécutoire délivrée

le

à M^e PELLENC-GUIRAGOSSIAN

copie certifiée conforme délivrée

le

à M^e Me PELLENC-GUIRAGOSSIAN

M^e MOREAU

PRÉSIDENT : Valérie BOURZAI

ASSESSEURS : François NASS

Bertrand QUINT

GREFFIER lors des débats : Stéphanie VIGOUROUX

GREFFIER lors du délibéré : Flore GALAMBRUN

QUALIFICATION :

— réputée contradictoire

— prononcé par mise à disposition au Greffe

— susceptible d’appel dans le délai d’un mois

DÉBATS : Audience publique du 25 Septembre 2025

SAISINE : Assignation en date du 13 Juin 2024

DEMANDEUR :

Monsieur [L] [C] [Y], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Valérie PELLENC-GUIRAGOSSIAN, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire : 50

DEFENDEURS :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 7], dont le siège social est sis [Adresse 2]

S.A.R.L. Immobilière de l’Estuaire, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentés par M^e Pascal-henri MOREAU, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire : 787

Monsieur [K] [T], demeurant [Adresse 3]

défaillant

Monsieur [N] [P], demeurant [Adresse 4]

défaillant

************

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié en date du 6 novembre 2018, [L] [C] [Y] a acheté un appartement T 2 situé au rez-de-chaussée du bâtiment L de la copropriété dénommée Domaine de la Commanderie située au [Adresse 1] à [Localité 9].

Le règlement de copropriété, réalisé par la SCP [I] DUMAS le 10 mai 2007 et déposé par l’étude de Me [V] ET [R], a été publié le 4 janvier 2008 au troisième bureau des hypothèques de BORDEAUX (Volume 2008p Numéro 94).

Soutenant qu’une erreur a été commise concernant l’attribution des tantièmes des charges communes (une inversion du nombre de tantièmes entre son appartement correspondant au lot 69 et les lots 67 et 68), M. [C] [Y] a demandé à l’assemblée générale d’approuver un état descriptif de division rectificatif établi par un géomètre-expert (la SARL OGEO) mais la résolution correspondante a été rejetée à deux reprises les 15 janvier 2021 puis 30 juin 2021.

Par actes du 15 janvier 2024, M. [C] [Y] a en conséquence assigné la SARL IMMOBILIÈRE DE L’ESTUAIRE (le syndic de la copropriété) ainsi que [K] [T] et [N] [P] (deux propriétaires d’appartements dans le bâtiment L) devant le Tribunal Judiciaire de LIBOURNE. Cette affaire a été enrôlée au répertoire général sous le numéro 24/00106.

Par acte du 13 juin 2024, M. [C] [Y] a également assigné le [Adresse 10] [Adresse 8] représentée par son syndic la SARL IMMOBILIÈRE DE L’ESTUAIRE devant la même juridiction. Ce dossier a été enregistré sous le n° RG 24/00783.

Par ordonnance du 24 janvier 2025, le Juge de la Mise en Etat a :

— déclaré irrecevables les demandes formées par M. [C] [Y] contre la SARL IMMOBILIÈRE DE L’ESTUAIRE à titre personnel dans la mesure où les demandes auraient dû être dirigées contre le syndicat des copropriétaires (d’où la seconde assignation régularisant cette situation) ;

— ordonné la jonction du dossier RG 24/00196 au dossier RG 24/00783.

Vu l’assignation délivrée par M. [C] [Y] demandant au Tribunal, en application des articles 10 alinéa 1 et 2 et de l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965, de :

ordonner la rectification des erreurs matérielles affectant le règlement de copropriété et l’état descriptif de division :

ordonner les rectifications suivantes :

— lot 67 : logement de type 3 situé au rez-de-chaussée du bâtiment L. On y accède par la porte à droite de l’entrée. Il comprend trois pièces principales un séjour / cuisine et deux chambres ; plus une entrée, une salle de bain et un WC. Il bénéficie d’un droit de jouissance exclusif du jardin attenant avec terrasse.

Ledit lot comportant les cent quatre vingt dix neuf dix millièmes des parties communes générales 199/10000

— lot 68 : logement de type 2 situé au rez-de-chaussée du bâtiment L. On y accède par le jardin à usage privatif. Il comprend deux pièces principales : un séjour/cuisine et une chambre ; plus une entrée, une salle de bain et un WC. Il bénéfice d’un droit de jouissance exclusif du jardin attenant avec terrasse.

Ledit lot comportant les cent vingt deux dix millièmes des parties communes générales 122/10000

— lot 69 : logement de type 2 situé au rez-de-chaussée du bâtiment L. On y accède par la seconde porte à gauche de l’entrée. Il comprend deux pièces principales : un séjour/cuisine et une chambre ; plus une entrée, une salle de bain et un WC. Il bénéfice d’un droit de jouissance exclusif du jardin attenant avec terrasse.

Ledit lot comportant les cent trente quatre dix millièmes des parties communes générales 134/10000

prononcer la nullité des clauses du règlement de copropriété concernant la répartition des charges ;

dire que les charges seront réparties entre les copropriétaires en fonction des tantièmes rectifiés des lots concernés ;

procéder à une nouvelle répartition de charges générales de l’immeuble ;

ordonner la publication du jugement à intervenir en marge de la publication du règlement de copropriété dans les 6 mois de la date à laquelle il sera devenu définitif, et ce à la diligence et aux frais du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES ;

à titre subsidiaire, désigner un expert ayant pour mission, après s’être adjoint si besoin un sapiteur géomètre-expert, de proposer au Tribunal une nouvelle répartition des charges d’ascenseur, de chauffage et de charges générales ;

ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

condamner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES au paiement de la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de ses demandes, M. [C] [Y] fait valoir que son lot 69 qui est un T 2 a été inversé avec le lot 67 qui est un T3 de sorte qu’il paye plus de charges de copropriété qu’il ne devrait, que l’erreur affectant les tantièmes a été reconnue par le géomètre-expert qui a établi l’état descriptif initial, que deux assemblées générales se sont tenues à ce sujet mais elles ont rejeté la résolution tendant à rétablir la répartition des tantièmes conformément à la réalité de sorte qu’une action en justice est devenue nécessaire.

Vu les dernières conclusions notifiées le 25 novembre 2024 par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES demandant au Tribunal de :

statuer ce que de droit sur la demande de modification de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété ;

juger n’y avoir lieu à expertise ;

débouter M. [C] [Y] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

statuer ce que de droit sur les dépens.

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES indique qu’elle ne s’oppose pas aux demandes de modification de l’état descriptif de division, du règlement de copropriété et du mode de calcul de la répartition des charges présentées par M. [C] [Y] en précisant que deux assemblées générales se sont prononcées à ce sujet mais que la résolution correspondante a été rejetée faute de quorum suffisant (il fallait un vote à l’unanimité). Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES ajoute que les appels de charges seront mis en conformité sur la base des rectifications à opérer et qu’il est inutile d’ordonner une expertise qui ne ferait qu’alourdir la procédure et le coût en résultant. Il s’oppose à sa condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile au motif que l’erreur incombe exclusivement au géomètre, que M. [C] [Y] aurait dû mettre en cause ce géomètre aux fins d’indemnisation et que seule la difficulté d’obtention du quorum n’a pas permis de valider la résolution portée au vote lors de deux assemblées.

M. [P] avait demandé à Me [A] [X] de le représenter mais cette avocate a écrit un message électronique au RPVA le 8 novembre 2024 indiquant qu’elle n’intervenait plus.

M. [T] n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 mai 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience du 25 septembre 2025 et la décision mise en délibéré au 23 octobre 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

En vertu de l’article 472 du Code de Procédure Civile, si un ou plusieurs défendeurs ne comparaissent pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1°) SUR LA RÉGULARITÉ ET LA RECEVABILITÉ

M. [T] et M. [P] ont bien été assignés à l’adresse correspondant à leurs logements respectifs (les actes ont été remis à l’étude du commissaire de justice mais leurs noms figuraient bien sur les boîtes aux lettres et leurs adresses ont été confirmées par le voisinage). M. [P] était d’ailleurs présent lors de l’audience d’orientation du 5 février 2024 au cours de laquelle il lui a été rappelé l’obligation d’avoir à se faire représenter par un avocat. Me [X] était intervenue pour lui dans un premier temps avant de faire savoir qu’elle ne représenterait plus M. [P]. Quant à M. [T] était absent, à l’audience d’orientation mais a reçu un courrier de rappel en ce sens.

S’agissant de la recevabilité, elle ne pose plus aucune difficulté suite à la mise en cause du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES via la seconde assignation délivrée le 13 juin 2024.

La procédure est donc régulière et recevable.

2° SUR LE FOND

Selon les articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965, dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation. Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’entretien et à l’administration des parties privatives comprises dans leur lot en fonction de ces critères.

En l’occurrence, M. [C] [Y] s’est à juste titre rendu compte qu’il existait une erreur concernant les tantièmes qui était attribués à son appartement en raison d’une inversion avec un autre lot plus grand (un T 3) de sorte qu’il payait plus de charges qu’il ne le devrait en réalité.

Pour y remédier, il a fait établir par un géomètre-expert un projet rectificatif de l’état de description de division de la copropriété en date du 10 juillet 2020 à soumettre à l’assemblée générale des copropriétaires.

Le syndic a fait le nécessaire pour que ce projet soit examiné lors d’une première réunion qui est intervenue le 15 janvier 2021. Toutefois, la résolution n°9 relative à ce projet n’a pas été adoptée. En effet, seuls 13 copropriétaires ont voté pour tandis que 4 copropriétaires se sont abstenus et que les 46 autres copropriétaires étaient absents et non représentés alors que l’unanimité était requise en application de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 puisque la rectification envisagée impliquait une modification de la répartition des charges.

Le même projet a à nouveau été présenté à l’assemblée générale le 30 juin 2021 mais il a encore été rejeté faute d’unanimité (la résolution n°10 ayant obtenu 13 votes pour et 2 abstention tandis que les 49 autres copropriétaires étaient absents et non représentés)

Malgré ces deux rejets, il convient de faire droit à la demande de modification sollicitée par M. [C] [Y] sans qu’il soit nécessaire d’ordonner préalablement une expertise judiciaire puisque le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES reconnaît qu’une erreur a bien été commise au sujet de l’état description et de division initial et donc le règlement de copropriété subséquent.

Il y a lieu d’ordonner la rectification des erreurs matérielles identifiées par M. [C] [Y] et de prononcer la nullité des clauses du règlement de copropriété concernant la répartition des charges communes des lots concernés. Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES devra désormais répartir les charges communes en fonction des tantièmes ainsi rectifiés. Pour que cette décision soit opposable aux tiers (dont les futurs propriétaires des lots concernés), le présent jugement fera l’objet d’une publication auprès du service de la publicité foncière compétent en marge du règlement de copropriété publié, et ce à la diligence et aux frais du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES.

3°) SUR LES FRAIS DU PROCÈS

Même si son syndic a été diligent en soumettant le projet de rectification à l’assemblée générale à deux reprises, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES doit être considéré comme la partie perdante étant donné que la répartition des charges de copropriété qui était appliquée était erronée et que les modifications qui s’imposaient ont été rejetées. Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES sera donc condamné aux dépens, quand bien même ce serait le géomètre qui serait à l’origine de cette erreur dès lors qu’il n’a pas été mis en cause par le syndicat défendeur.

L’équité et la situation économique des parties commandent de condamner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES à payer à M. [C] [Y] une indemnité de 2.000 € au titre des frais non compris dans les dépens que le demandeur a été contraint d’exposer pour faire valoir ses droits.

Conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il sera rappelé que M. [C] [Y] est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure (frais de publication du présent jugement, frais d’avocat du syndicat, condamnations du syndicat aux dépens et sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile) dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

4°) SUR L’EXÉCUTION PROVISOIRE

En application des articles 514 et 514-1 du Code de Procédure Civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que le juge en décide autrement s’il estime que cette exécution provisoire de droit est incompatible avec la nature de l’affaire. En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger au principe vu que le SYNDICAT DE COPROPRIÉTAIRES ne conteste pas le bien fondé de l’action engagée par M. [C] [Y]. L’exécution provisoire s’appliquera mais sans qu’il ne soit désormais nécessaire de l’ordonner.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

ORDONNE la rectification des erreurs matérielles affectant le règlement de copropriété et l’état descriptif de division de la copropriété dénommée [Adresse 6] située au [Adresse 1] à [Localité 9],

DIT que la description des lots concernés et les tantièmes en résultant est la suivante :

— pour le lot 67 : logement de type 3 situé au rez-de-chaussée du bâtiment L. On y accède par la porte à droite de l’entrée. Il comprend trois pièces principales un séjour / cuisine et deux chambres ; plus une entrée, une salle de bain et un WC. Il bénéficie d’un droit de jouissance exclusif du jardin attenant avec terrasse.

Ledit lot comportant les cent quatre vingt dix neuf dix millièmes des parties communes générales 199/10000

— pour le lot 68 : logement de type 2 situé au rez-de-chaussée du bâtiment L. On y accède par le jardin à usage privatif. Il comprend deux pièces principales : un séjour/cuisine et une chambre ; plus une entrée, une salle de bain et un WC. Il bénéfice d’un droit de jouissance exclusif du jardin attenant avec terrasse.

Ledit lot comportant les cent vingt deux dix millièmes des parties communes générales 122/10000

— pour le lot 69 : logement de type 2 situé au rez-de-chaussée du bâtiment L. On y accède par la seconde porte à gauche de l’entrée. Il comprend deux pièces principales : un séjour/cuisine et une chambre ; plus une entrée, une salle de bain et un WC. Il bénéfice d’un droit de jouissance exclusif du jardin attenant avec terrasse.

Ledit lot comportant les cent trente quatre dix millièmes des parties communes générales 134/10000

PRONONCE la nullité des clauses du règlement de copropriété concernant la répartition des charges communes des lots concernés,

DIT que les charges communes seront désormais réparties entre les copropriétaires en fonction des tantièmes ainsi rectifiés des lots concernés,

ORDONNE la publication du présent jugement au service de la publicité foncière compétent en marge de la publication du règlement de copropriété dans les 6 mois de la date à laquelle il sera devenu définitif, et ce à la diligence et aux frais du [Adresse 11],

CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU DOMAINE DE LA COMMANDERIE aux dépens,

CONDAMNE le [Adresse 11] à payer à [L] [C] [Y] la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

RAPPELLE que [L] [C] [Y] est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure (frais de publication du présent jugement, frais d’avocat du syndicat, condamnations du syndicat aux dépens et sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile) dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition au Greffe le 23 octobre 2025.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Flore GALAMBRUN Valérie BOURZAI