N° RG 25/00616 – N° Portalis DBXS-W-B7J-IN4O

N° minute :

Copie exécutoire délivrée

le

à :

— la SCP MICHEL BENICHOU MARIE-BÉNÉDICTE PARA LAURENCE TRIQUET-DUMOULIN KREMENA MLADENOVA– AVOCATS ASSOCIES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

CH1 CONTENTIEUX GENERAL

JUGEMENT DU 30 SEPTEMBRE 2025

DEMANDEURS :

Madame [T] [C] épouse [S]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Kremena MLADENOVA de la SCP MICHEL BENICHOU MARIE-BÉNÉDICTE PARA LAURENCE TRIQUET-DUMOULIN KREMENA MLADENOVA– AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de GRENOBLE

Monsieur [N] [S]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par Maître Kremena MLADENOVA de la SCP MICHEL BENICHOU MARIE-BÉNÉDICTE PARA LAURENCE TRIQUET-DUMOULIN KREMENA MLADENOVA– AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de GRENOBLE

S.C.I. SOUS [4], prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par Maître Kremena MLADENOVA de la SCP MICHEL BENICHOU MARIE-BÉNÉDICTE PARA LAURENCE TRIQUET-DUMOULIN KREMENA MLADENOVA– AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de GRENOBLE

DÉFENDERESSE :

Madame [Z] [F]

[Adresse 2]

[Localité 3]

non-représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : C. LARUICCI, vice-président, statuant à juge unique en application des articles 801 à 805 du code de procédure civile

Greffière : V. PLASSE

DÉBATS :

À l’audience publique du 18 septembre 2025, le jugement a été mis en délibéré prorogé pour être prononcé ce jour par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur et Madame [S] sont propriétaires des lots n° 1 (garage situé dans le bâtiment A) et 5 (un appartement situé dans le bâtiment C au rez-de-chaussée, au 1er et au 2ème étage) et la SCI SOUS [4] (dont les époux [S] étaient associés et gérant) est propriétaire des lots 2 (appartement dans le bâtiment A), 3 (appartement dans le bâtiment B), 4 (appartement dans le bâtiment B), 6 (espace de bien-être dans le bâtiment C), 7 (appartement dans le bâtiment C), 8 (appartement dans le bâtiment C), 9 (gîte dans le bâtiment C), 10 (gîte dans le bâtiment C), 11 (gîte dans le bâtiment C), 12 (gîte dans le bâtiment C) et 13 (gîte dans le bâtiment C), dépendant de l’ensemble immobilier en copropriété dénommé [4], situé [Adresse 1] à [Localité 5] (ISERE).

Le 19 février 2024, ils ont signés deux promesses unilatérales de vente suivant acte authentique reçu par Me [K], notaire à SAINT MARCELLIN (ISERE), des lots appartenant aux époux [S] et la la SCI SOUS [4], en leur qualité de promettant, au profit de Madame [Z] [F], en sa qualité de bénéficiaire, aux prix respectifs de 870 000 € et 1 379 000 €, expirant le 30 septembre 2024 à 18 heures.

Chaque promesse stipulait le versement par le bénéficiaire d’une indemnité d’immobilisation d’un montant respectif de 87 000 € et 137 900 €, dont la moitié devait être versée dans les 10 jours de la promesse en la comptabilité du notaire, le solde devant être versé dans les 8 jours de la date fixée pour la régularisation de l’acte authentique de vente dans l’éventualité où le bénéficiaire ne donnerait plus suite à l’acquisition une fois toutes les conditions suspensives réalisées.

Ces sommes n’ont jamais été reçues par le notaire malgré les multiples annonces et documents bancaires transmis par Madame [Z] [F].

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 16 mai 2024, Me [K], notaire des promettants, a mis en demeure Madame [Z] [F] de payer les indemnités d’immobilisation faute de quoi les promesses de vente seraient annulées en application des clauses résolutoires.

Par acte de commissaire de justice du 19 février 2025, Madame [T] [C], Monsieur [N] [S] (ci-après dénommés les époux [S]) et la SCI SOUS [4] ont assigné Madame [Z] [F] aux fins de solliciter du tribunal, au visa des dispositions des articles 1103, 1104 et 1304-3 du code civil de, à titre principal, la condamner à leur payer le montant de l’indemnité d’immobilisation, compte tenu de la réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt, à titre subsidiaire, la condamner à lui payer des dommages et intérêts et le solde de l’indemnité d’immobilisation, outre 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de leurs prétentions, ils exposent que la promesse de vente consentie par les époux [S] à Madame [Z] [F] prévoyait une condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire et que la bénéficiaire n’a pas justifié avoir déposé un dossier d’emprunt avant le 19 mars 2024 comme prévu à l’acte.

Ils indiquent que cette abstention est fautive, tout comme le fait que, contrairement à ses déclarations, Madame [Z] [F] ne disposait pas de la capacité réelle pour financer l’acquisition projetée, et que, au contraire, elle a produit des faux documents prétendant qu’elle disposait de fonds importants sur ses prétendus comptes bancaires détenus auprès du CREDIT COOPERATIF et de la NEF BANQUE.

La SCI SOUS [4] expose pour sa part que la promesse avait été consentie sous la condition suspensive de vente concomitante des biens appartenant aux époux [S], et que, faute pour Madame [Z] [F] d’avoir fait le nécessaire pour lever la condition suspensive d’obtention du prêt bancaire relatif à la promesse de vente signée avec les époux [S], la condition suspensive de vente concomitante n’a pas pu être respectée par son fait.

A titre subsidiaire, ils invoquent le bénéfice de la clause résolutoire relative à l’absence de consignation de la moitié des indemnités d’immobilisation dans les délais prévus aux deux promesses de vente puisque les fonds annoncés au moyen de documents qui se sont avérés faux, n’ont jamais été versés.

Madame [Z] [F] n’a pas constitué avocat bien que valablement citée ; il sera statué à son égard par jugement réputé contradictoire en application des dispositions de l’article 473 alinéa 2 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, selon les dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Par ailleurs, la demande de « donner acte », « dire et juger », « déclarer » ou « constater » ne constitue pas nécessairement une prétention au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, étant dépourvue de toute portée juridique, et ne conférant pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert, mais un moyen au soutien d’une prétention, de telle sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur celle-ci et ne donnera pas lieu à mention au dispositif.

La clôture a été prononcée le 23 mai 2025, par ordonnance du même jour.

L’audience de plaidoirie a été fixée au 10 juin 2025 et le jugement a été mis en délibéré au 18 septembre 2025, prorogé au 30 septembre 2025.

MOTIFS

Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile :

« Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la libération des indemnités d’immobilisation au profit des promettants

Selon les dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon les promesses de vente du 19 février 2024, une indemnité forfaitaire d’immobilisation était stipulée et serait acquise au promettant si la vente n’était pas réalisée sauf pour le bénéficiaire de se prévaloir de divers moyens expressément prévus.

La promesse de vente consentie par les époux [S] stipule une condition suspensive d’obtention d’un crédit d’un montant de 500 000 €, avec obligation pour Madame [Z] [F] de déposer le dossier d’emprunt au plus tard dans les 30 jours de l’acte, soit le 19 mars 2024, et que l’obtention du prêt devra intervenir au plus tard dans les 60 jours de l’acte soit le 19 avril 2024 puis d’en informer le promettant ou le notaire dans les 8 jours de son obtention.

En l’espèce, Madame [Z] [F], à qui incombe la charge de la preuve de l’obtention du prêt et de la notification au promettant, ou alors du refus de crédit par l’organisme bancaire après avoir déposé une demande d’emprunt dans les délais prévus, ne justifie pas du respect des obligations ainsi mises à sa charge, et sera donc tenue au paiement de l’indemnité d’immobilisation contractuelle de 87 000 €, dont il est établi, surabondamment, qu’elle n’a pas procédé au versement de la moitié dans les délais convenus nonobstant les mails et prétendus ordre de virement effectués.

S’agissant de la promesse de vente consentie par la SCI SOUS [4], une condition suspensive de vente concomitante des autres lots de la copropriété par les époux [S], les deux ventes constituant un tout indissociable.

En l’occurrence, en l’absence de réalisation de la vente des lots appartenant aux époux [S]en raison de la défaillance de la condition suspensive de l’obtention du crédit de 500 000 € du fait de Madame [Z] [F], la condition suspensive de vente concomitante n’a pas davantage été réalisée du fait de la bénéficiaire, de telle sorte que, faute pour celle-ci de remplir une des causes exonératoires visées au contrat, elle est redevable de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 137 900 €, dont il est également établi, surabondamment, qu’elle n’a pas procédé au versement de la moitié dans les délais convenus nonobstant les mails et prétendus ordre de virement effectués.

Par conséquent, Madame [Z] [F] sera condamnée à verser à :

— Monsieur et Madame [S], la somme de 87 000 €,

— la SCI SOUS [4], la somme de 137 900 €.

Sur les mesures accessoires

Madame [Z] [F], qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Il est inéquitable de laisser à la charge des demandeurs les frais irrépétibles qu’il a exposés dans la présente instance.

Par conséquent, Madame [Z] [F] sera condamnée à leur payer la somme de 2000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire, à titre provisoire, en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable au 1er janvier 2020.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, susceptible d’appel, et mis à disposition au greffe,

Condamne Madame [Z] [F] à verser l’indemnité d’immobilisation prévue aux promesses de vente du 19 février 2024 à hauteur de :

—  87 000 € au profit de Madame [T] [C] et Monsieur [N] [S],

—  137 900 € au profit de la SCI SOUS [4],

Déboute les parties de leurs fins et prétentions plus amples ou contraires ;

Condamne Madame [Z] [F] à verser à Madame [T] [C], Monsieur [N] [S] et la SCI SOUS [4] la somme de 2000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [Z] [F] aux entiers dépens de l’instance;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire, à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable au 1er janvier 2020.

Ainsi jugé et prononcé le jour, mois, an, susdits par la présidente assistée de la greffière

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

V. PLASSE C. LARUICCI