Du 14 novembre 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/01228 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2WIB

[H] [N], [T] [N]

C/

[F] [J], [S] [X]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 novembre 2025

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDEURS :

Monsieur [H] [N]

né le 27 Avril 1965 à [Localité 13]

[Adresse 7]

[Localité 8]

Représenté par M^e Thierry FIRINO MARTELL (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Madame [T] [N]

née le 27 Avril 1965 à [Localité 13]

[Adresse 7]

[Localité 8]

Représentée par M^e Thierry FIRINO MARTELL (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEURS :

Madame [F] [J]

née le 12 Avril 1994 à [Localité 12]

[Adresse 3]

[Adresse 15]

[Localité 6]

,

Présente

Monsieur [S] [X]

né le 03 Octobre 1988 à [Localité 12]

[Adresse 3]

[Adresse 15]

[Localité 6]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 26 Septembre 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 30 Juin 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 28 juillet 2022, Monsieur [H] [N] et Madame [T] [O] épouse [N] ont donné à bail à Madame [F] [J] et Monsieur [S] [X], un logement Résidence [Adresse 16] [Adresse 10] à [Adresse 11] [Localité 1]. Par contrat séparé du même jour, un emplacement n°14 était loué au sein de la même résidence.

Par acte de commissaire de justice du 5 février 2024, les consorts [N] ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1986,36 euros au titre de l’arriéré locatif du logement, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail, et 356,90 euros au titre de l’emplacement de parking.

Par acte de commissaire de justice du 30 juin 2025, Monsieur et Madame [N] ont assigné Madame [F] [J] et Monsieur [S] [X], devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 26 septembre 2025 aux fins de :

Constater le jeu de la clause résolutoire des baux pour défaut de paiement des loyers dans le délai légal, et ce, en application de la clause insérée dans ledit bail,

Ordonner l’expulsion des locataires ainsi que celle de toutes personnes vivant sous leur toit avec, au besoin le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meuble ou dans tout autre lieu au choix du bailleur, et aux frais, risques et périls des défendeurs, et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues,

Condamner solidairement les défendeurs au paiement à titre provisionnel de la somme de 3029,22 euros pour le logement et 54,76 pour le parking, assortie des intérêts de droit à compter du commandement,

Condamner solidairement les défendeurs au paiement d’une indemnité d’occupation qui sera fixée au montant du loyer, outre les charges à compter de la résiliation du bail et ce, jusqu’à la vidange effective des lieux, outre une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

Condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Les condamner aux entiers dépens par application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Lors de l’audience du 26 septembre 2025, Monsieur et Madame [N], représentés par leur conseil, exposent que la dette locative s’élève désormais à la somme de 4850,26 euros hors dépens au 22 septembre 2025, terme de septembre 2025 inclus, et confirment les termes de leur demande initiale. Ils ne s’opposent pas à des délais de paiement.

En défense, Madame [F] [J] comparait en personne. Elle ne conteste pas le montant de la dette. Elle expose qu’elle va percevoir début octobre une importante somme d’argent à la suite d’une vente immobilière dont le compromis est déjà signé. Elle sollicite par conséquent un délai court de 3 mois pour apurer entièrement la dette, et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [S] [X], cité à domicile, n’a pas comparu.

Le Tribunal n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 14 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La présente ordonnance sera réputée contradictoire au visa de l’article 474 du code de procédure civile.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 1er juillet 2025, soit au moins 6 semaines avant la date de l’audience.

Les bailleurs justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 6 février 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version alors applicable, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement sous deux mois à compter du commandement.

Les bailleurs ont fait signifier à Madame [J] et Monsieur [X] un commandement d’avoir à payer sous six semaines la somme de 1986,36 euros au titre de l’arriéré locatif du logement, et 356,90 euros au titre de l’emplacement de parking, suivant exploit du 5 février 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne disposant que pour l’avenir, les locataires ont contractuellement disposé de deux mois pour purger les causes du commandement.

Les locataires n’ont pas réglé les causes dudit commandement dans le délai contractuel de deux mois.

Ce défaut de régularisation fonde les consorts [N] à se prévaloir de la résiliation des baux à la date du 6 avril 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

L’emplacement de parking, accessoire au logement, est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Néanmoins, l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

Les défendeurs produisent le justificatif de le vente immobilière en cours de régularisation, dont la réitération est annoncée pour le 2 octobre 2025.

Par suite, il y a lieu de leur accorder des délais de paiement, auxquels les bailleurs ne sont pas opposés, dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, Monsieur et Madame [N] seront autorisés à poursuivre l’expulsion des défendeurs.

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Monsieur [X] et Madame [J] seront tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, logement et parking, avec revalorisation de droit, à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de leur demande, les consorts [N] produisent un décompte actualisé, FONCIA selon lequel leur créance s’établirait à la somme de 4631,22 euros, hors dépens, à la date du 22 septembre 2025 pour le logement, et 219,04 euros pour le parking.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Madame [J] et Monsieur [X] seront donc condamnés au paiement de la somme de 4850,26 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 22 septembre 2025 – échéance du mois de septembre 2025 incluse.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Dans l’hypothèse où Madame [J] et Monsieur [X] ne respecteraient pas les délais de paiement accordés et en seraient déchus, ils seront en outre condamnés, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er octobre 2025.

Dès lors que le préjudice résultant de l’occupation des lieux est déjà réparé par la fixation d’une indemnité d’occupation, il n’y a pas lieu à astreinte, au visa de l’article L412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Les contrats de locations comportant une clause de solidarité, Madame [J] et Monsieur [X] seront déclarés solidaires du paiement des sommes, objets de la présente décision.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge des défendeurs.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. L’équité commande d’allouer à la partie qui a gain de cause la somme de 250 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS la réunion à la date du 6 avril 2024 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée aux contrats de location du 28 juillet 2022, pour le logement Résidence [14], [Adresse 9] [Adresse 4] ([Adresse 5]), et emplacement n°14 au sein de la même résidence,

CONDAMNONS solidairement Madame [F] [J] et Monsieur [S] [X], à payer à Monsieur [H] [N] et Madame [T] [O] épouse [N], la somme de 4850,26 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 22 septembre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS à Madame [F] [J] et Monsieur [S] [X] la faculté de se libérer de leur dette dans un délai de 3 mois à raison de 2 mensualités successives de 1600 euros chacune, suivies d’une 3ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts et frais de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au jour de l’échéance du loyer au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;

qu’en ce cas, à défaut pour Madame [F] [J] et Monsieur [S] [X] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS solidairement Madame [F] [J] et Monsieur [S] [X] à son paiement à compter du 1er octobre 2025, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS solidairement Madame [F] [J] et Monsieur [S] [X] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS solidairement Madame [F] [J] et Monsieur [S] [X] à payer à Monsieur [H] [N] et Madame [T] [O] épouse [N], la somme de 250 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION