MINUTE N° : 25/00112

JUGEMENT

DU 21 Mai 2025

N° RG 24/05329 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JOVC

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE “CAMPUS A”

ET :

[D] [M]

[Y] [X]

GROSSE + COPIE le

à

COPIE le

à

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

Au siège du Tribunal, [Adresse 3] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. BELOUARD, Vice-Président du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER lors des débats : C. FLAMAND

GREFFIER lors du délibéré : V. AUGIS

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 mars 2025

DÉCISION :

Annoncée pour le 21 MAI 2025 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE “[6]”, située [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société BROSSET VAL DE LOIRE dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représenté par M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e POUBEL, avocat au barreau de TOURS

D’une part ;

DEFENDEURS

Madame [D] [M], demeurant [Adresse 5]

Monsieur [Y] [X], demeurant [Adresse 5]

Tous deux non comparants, ni représentés

D’autre part ;

EXPOSE DU LITIGE

Mme [D] [M] et M. [Y] [X] sont propriétaires des lots n°2, n°17, n°57, 69 dans l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7] (37).

Le 15 novembre 2024, le Syndicat des copropriétaires CAMPUS A a donné assignation à Mme [D] [M] et M. [Y] [X] devant le Tribunal judiciaire de Tours aux fins de règlement des charges de copropriété impayées.

A l’audience du 22 janvier 2025, il a été constaté que l’assignation mentionnait une heure erronée de sorte qu’il a été ordonné un renvoi aux fins de réassignation.

Ainsi, le 28 janvier 2025, le Syndicat des copropriétaires CAMPUS A a à nouveau donné assignation à Mme [D] [M] et M. [Y] [X] devant le Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1, 18-1 A et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 1240 du code civil, du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 :

condamner solidairement ces derniers à lui payer :la somme de 3750,92 € correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 28 janvier 2025 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 octobre 2024 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code civil,la somme de 630,42 € au titre des frais de recouvrement,la somme de 1500€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice découlant des impayés, ordonner la capitalisation des intérêts,condamner solidairement ces derniers à lui payer la somme de 2144 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens,ordonner l’exécution provisoire.

Il fait valoir que les défendeurs ne paient pas leurs charges de copropriété et qu’ils restent devoir au 28 janvier 2025 la somme de 3750,92 € ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondants aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que les copropriétaires qui ne s’acquittent pas de manière répétée de ses charges de copropriété mettent en péril la gestion financière de la copropriété.

A l’audience du 19 mars 2025, le Syndicat des copropriétaires CAMPUS A, représenté par son Conseil, maintient ses demandes.

Les défendeurs, régulièrement cités par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

La décision a été mise en délibéré au 21 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires CAMPUS A verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux ;

— le contrat de syndic ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 12/09/2024 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01/04/2023 au 1/03/2024 (n-1), qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice n+1 ;

— les procès-verbaux antérieurs d’assemblée générale des copropriétaires qui approuvent notamment les comptes de l’exercice du n-1, qui modifient le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuvent le budget prévisionnel de l’exercice n+1 ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 28 janvier 2025 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées

3750,92

relevant de l’article 700

186,00

Frais sollicités

630,40

TOTAL

4567,32

Il ressort de l’ensemble de ces documents que Mme [D] [M] et M. [Y] [X] n’ont pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titre des fonds travaux arrêtées au 28 janvier 2025 à hauteur de la somme de 3750,92 €.

La lettre de mise en demeure présentée puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

Mme [D] [M] et M. [Y] [X] seront en conséquence condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3750,92 € au titre des charges et fonds de travaux échus au 28 janvier 2025 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 augmentée des intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2024 sur la somme de 2380 € et à compter de l’assignation du 28 janvier 2025 pour le surplus.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 :

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance,leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier à hauteur de 150,40 €.

Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic

Vu l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et le décret n°2015-342 du 26 mars 2015,

il est acquis que le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé. Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent pour ce faire être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

En conséquence, au regard du contrat de syndic et des textes susvisés, la préparation d’un dossier de recouvrement et sa transmission à un huissier et à un avocat est une diligence exceptionnelle justifiant des frais à hauteur de la somme de 480 €.

***

Mme [D] [M] et M. [Y] [X] seront en conséquence condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 630,40 € au titre des frais de recouvrement.

— Sur les autres demandes formulées par le syndicat des copropriétaires

— Sur la demande de capitalisation des intérêts

Les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ne sont pas remplies, la capitalisation des intérêts ne sera pas ordonnée.

— Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Mme [D] [M] et M. [Y] [X] sont pour la première fois assignés en justice dans le cadre de charges de copropriété impayées. Le caractère répété de la défaillance de ces copropriétaires au paiement n’est pas démontré. Dans ces conditions, le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice particulier, distinct de celui résultant du retard apporté au règlement de sa créance, lequel est indemnisé par les intérêts au taux légal sus visés conformément aux termes de l’article 1344-1 du code civil. Il convient de rejeter cette demande.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, Mme [D] [M] et M. [Y] [X] seront tenus solidairement aux dépens.

Ils seront également condamnés solidairement à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 2000 euros au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

Condamne solidairement Mme [D] [M] et M. [Y] [X] à verser au Syndicat des copropriétaires CAMPUS A les sommes suivantes :

3.750,92 € (TROIS MILLE SEPT CENT CINQUANTE EUROS QUATRE-VINGT-DOUZE CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 28 janvier 2025 augmentée des intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2024 sur la somme de 2380 € et à compter de l’assignation du 28 janvier 2025 pour le surplus ;

630,40 € (SIX CENT TRENTE EUROS QUARANTE CENTIMES) au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour le syndic ;

Rejette la demande de capitalisation des intérêts ;

Rejette la demande de dommages et intérêts formulées par le Syndicat des copropriétaires CAMPUS A ;

Condamne solidairement Mme [D] [M] et M. [Y] [X] aux dépens ;

Condamne solidairement Mme [D] [M] et M. [Y] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires CAMPUS A la somme de 2.000,00 € (DEUX MILLE EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé par mise à disposition de la décision au greffe.

LE GREFFIER,

Signé V. AUGIS

LE PRÉSIDENT,

Signé C. BELOUARD