JUGEMENT DU : 11 SEPTEMBRE 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00736 – N° Portalis DBX7-W-B7I-DKEK

AFFAIRE : [N], [B] [O] C/ Etablissement public GIRONDE HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT

62B

Minute n°

copie exécutoire délivrée le

à M^e DELAVALLADE

copie certifiée conforme délivrée le

à M^e DELAVALLADE

M^e MASSIAS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIBOURNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Bertrand QUINT

ASSESSEURS : Julie MANLAY

Valérie BOURZAI

GREFFIER : Stéphanie VIGOUROUX

QUALIFICATION :

— Contradictoire

— prononcé par mise à disposition au Greffe

— par Bertrand QUINT

— susceptible d’appel dans le délai d’un mois

DÉBATS : Audience du 03 Juillet 2025 devant Bertrand QUINT siégeant comme JUGE RAPPORTEUR, conformément aux dispositions de l’article 804 du Code de Procédure Civile, les avocats ne s’y étant pas opposés et le magistrat ayant entendu les plaidoiries

SAISINE : Assignation en date du 03 Juin 2024

DEMANDERESSE :

Mme [N], [B] [O]

née le [Date naissance 1] 1968 à [Localité 5] (33), demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Mélina MASSIAS, avocat au barreau de LIBOURNE, avocat plaidant, vestiaire : 35

DEFENDERESSE :

GIRONDE HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Xavier DELAVALLADE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant, vestiaire : 731

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon un acte authentique en date du 6 septembre 2022, l’établissement public à caractère industriel et commercial dénommé GIRONDE HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT (GIRONDE HABITAT) a vendu à [N] [O] une maison à usage d’habitation située au [Adresse 2] à [Localité 6] (Gironde) moyennant le prix de 105.000 €.

Déclarant avoir découvert des fissures l’après-midi même de la signature de cet acte, Mme [O] a fait intervenir son assureur de protection juridique (la MATMUT). Le cabinet SARETEC ([V] [C]) a ainsi organisé une réunion contradictoire avec GIRONDE HABITAT le 23 novembre 2022 puis établi un rapport le 28 novembre 2022 rectifié le 22 août 2023. Le cabinet SEDGWICK ([U] [I]) a également établi un rapport le 15 février 2023 pour le compte de GIRONDE HABITAT suite à cette réunion.

Après de vaines démarches amiables, Mme [O] a, par acte du 3 juin 2024, assigné GIRONDE HABITAT devant le Tribunal Judiciaire de LIBOURNE afin d’obtenir une indemnité permettant de réparer les désordres.

Vu les dernières conclusions notifiées le 19 février 2025 par Mme [O] demandant au Tribunal, en application des articles 1641 et 1644 du Code Civil ou subsidiairement des articles 1104 et 1231-1 du Code Civil, de :

à titre principal, condamner GIRONDE HABITAT à payer à Mme [O] la somme de 12.869,45 € au titre des préjudices subis ;

à titre subsidiaire, ordonner une expertise judiciaire devant prendre en considération le rapport d’expertise amiable du 22 août 2023 pour déterminer l’origine des fissures ;

en tout état de cause :

— condamner GIRONDE HABITAT à payer à Mme [O] la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— condamner GIRONDE HABITAT aux dépens, y compris les frais nécessités par l’exécution de l’ordonnance à intervenir ;

— débouter GIRONDE HABITAT de ses demandes.

Au soutien de ses demandes, Mme [O] fait valoir que sa maison est affectée de fissures au plafond et à l’extérieur, qu’elle n’avait pas connaissance de l’existence de ces fissures qui avaient été camouflées par des travaux de peinture précédant la vente, qu’elle n’a pu visiter qu’elle seule fois la maison avant la signature de l’acte authentique, que l’eau et l’électricité étaient alors coupée, qu’elle a néanmoins pris soin lors de cette visite de faire une vidéo démontrant que les fissures n’étaient pas visibles et que GIRONDE HABITAT connaissait ce phénomène affectant également une maison voisine.

A titre principal, Mme [O] entend se prévaloir de la garantie des vices cachés au motif que GIRONDE HABITAT est un vendeur professionnel ne pouvant utilement invoquer la clause de non garantie figurant dans l’acte authentique, qu’il existe un risque d’effondrement des plaques constituant le plafond de la maison litigieuse et que Mme [O] a dû investir toutes ses économies et même emprunter de l’argent à ses parents pour refaire la charpente. Elle invoque également la responsabilité contractuelle de droit commun liée à la mauvaise foi du vendeur si la garantie des vices cachés n’était pas applicable.

A titre subsidiaire, elle demande l’organisation d’une expertise judiciaire si le Tribunal estimait qu’il n’était pas suffisamment informé.

Vu les dernières conclusions notifiées le 7 mai 2025 par GIRONDE HABITAT demandant au Tribunal, en application de l’article 1641 du Code Civil et de l’article 146 alinéa 2 du Code de Procédure Civile, de :

à titre principal :

— débouter Mme [O] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner Mme [O] à payer à GIRONDE HABITAT la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens ;

à titre subsidiaire :

— débouter Mme [O] de sa demande d’expertise judiciaire ;

— condamner Mme [O] à payer à GIRONDE HABITAT la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Le défendeur prétend qu’il n’existe pas de vice grave puisque les fissures ne compromettent pas la solidité de l’immeuble et que la simple pose d’un revêtement en toile de verre au plafond serait suffisante, qu’un certain nombre de fissures (notamment en façade) étaient déjà présentes lors de la visite de Mme [O] en avril 2022, que ces premières fissures était parfaitement visibles même pour un profane, que la seule fissure qui est apparue ultérieurement à cette visite est située dans le couloir mais dans le prolongement d’une fissure précédente qui était perceptible. GIRONDE HABITAT estime par conséquent que la garantie des vices cachés est inapplicable, qu’il n’a pas davantage failli à son obligation d’information précontractuelle ni fait preuve de mauvaise foi à l’égard de Mme [O]. Il conteste également le chiffrage des préjudices allégués en soutenant que la demanderesse tente de refaire à neuf son logement aux frais de son vendeur.

GIRONDE HABITAT s’oppose enfin à l’organisation d’une expertise judiciaire étant donné qu’il y a déjà deux rapports d’expertise amiables rédigés par les assureurs respectifs des parties, que ces rapports parviennent aux même conclusions (à savoir que l’origine des fissures résulte du mouvement de deux plaques de plâtre à cause de conditions météorologiques extrêmes de l’été 2022 mais que ces fissures ne compromettent pas la solidité de l’ouvrage), qu’une expertise judiciaire ne serait dès lors d’aucune utilité et qu’il n’appartient pas au Tribunal de pallier la carence de Mme [O] dans l’administration de la preuve.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 juin 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience du 3 juillet 2025 et la décision mise en délibéré au 11 septembre 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

1°) SUR LA DEMANDE D’EXPERTISE

Le Tribunal dispose des éléments suffisants pour statuer dans cette affaire, dont deux rapports rédigés par des experts en matière de bâtiment à l’issue d’une réunion contradictoire.

Par ailleurs, la justice doit être rendue dans un délai raisonnable (les vices dénoncés remontent à septembre 2022) et l’enjeu du litige est relativement modeste.

Dans ces conditions, aucune expertise judiciaire ne sera ordonnée.

2°) SUR LA GARANTIE DES VICES CACHÉS

Sur le cadre juridique

Les parties ont convenu dans l’acte de vente (pages 17 et 18) que le vendeur serait en principe exonéré de la garantie des vices cachés. Si cette clause de non-garantie est licite et habituelle en pareille matière, il n’en demeure pas moins que GIRONDE HABITAT ne peut utilement s’en prévaloir. En effet, comme son nom l’indique, il s’agit d’un professionnel intervenant dans de nombreuses opérations immobilières dans le département. Il est donc présumé connaître tous les vices affectant le bien vendu.

Cela étant dit, l’application de la garantie légale des vices cachés instituée par les articles 1641 et suivants du Code Civil nécessite que soient remplies les conditions suivantes :

— le vice doit être antérieur à la vente ;

— le vice ne devait pas être apparent pour l’acquéreur au moment de la vente ;

— le vice doit être grave à tel point qu’il rend la chose vendue impropre à l’usage auquel il est destiné ou qu’il diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il avait connu ce vice.

Sur les fissures intérieures

Mme [O] s’est d’abord plainte de la découverte de fissures au niveau des plafonds de la maison qu’elle venait d’acquérir. L’antériorité de ces fissures par rapport à la vente ne souffre d’aucune contestation. En revanche, les autres conditions requises posent difficulté.

En effet, la demanderesse n’a pas produit d’extraits de la vidéo qu’elle a prise lors de sa visite d’avril 2022 et qui serait censée démontrer que les fissures n’étaient pas visibles à ce moment-là.

Quand bien même Mme [O] ne se serait-elle pas rendu compte de l’existence de ces fissures intérieures ou n’aurait-elle pas suffisamment apprécié leur ampleur, force est de constater que ces désordres ne peuvent être qualifiés de vice grave.

A ce sujet, les deux experts sont du même avis. Ils ont indiqué que les fissures avaient pour cause une pression importante exercée par la dilatation des éléments de charpente en bois sur le placoplâtre posé au plafond. Ils ont précisé que le mode constructif de cette maison de 1977 rendait ce placoplâtre rigide et donc très sensible aux variations thermiques à défaut d’avoir été suspendu. Ils n’ont pas pour autant conclu à l’existence d’une atteinte à la solidité de l’immeuble. Ils ont seulement recommandé la mise en place d’une toile de verre, ce qui permettrait aux éléments de charpente de pouvoir continuer à se dilater sans affecter l’intégrité du plafond. Le problème esthétique serait du même coup résolu. De tels travaux coûtent entre 1.000 € et 1.430 € TTC selon les deux experts. Mme [O] a aussi produit un devis SOLETBAT d’un coût supérieur mais ce devis ne peut être retenu car il prévoit des travaux de confortement des plaques de plâtre dont les experts n’ont absolument pas parlé.

Il sera donc tenu pour acquis que ce vice, à le supposer caché, n’est quoi qu’il en soit pas suffisamment important pour justifier qu’il ait pu avoir une réelle influence sur la décision d’acquérir ou le prix proposé si le problème avait été connu en temps utile.

Sur les fissures extérieures

La réclamation relative à ce sujet est surprenante étant donné que Mme [O] n’en faisait pas état dans son premier courrier en date du 12 septembre 2022 (elle n’y parlait que des fissures intérieures au plafond) et que le cabinet SARETEC n’y a consacré aucun développement (hormis dans le paragraphe consacré au préjudice où est évoqué un devis pour des travaux en façade d’un montant de 11.439,45 € TTC mais cette évaluation est contestable puisque le devis SOLETBAT est à hauteur de 4.462 € HT soit 4.908,20 € TTC pour les “travaux sur façades”).

La garantie légale des vices cachés n’apparaît pas davantage applicable. En effet, vu la capture d’écran provenant du site GOOGLE, ces fissures existaient avant la vente. Elles apparaissent en outre peu consistantes. Il ne s’agit tout au plus que de petites fissures superficielles autour d’une porte-fenêtre sans aucune atteinte à la solidité de l’ouvrage. Elles ne nécessitent manifestement pas des travaux de reprise aussi importants que ceux réclamés par Mme [O]. Il convient d’ailleurs de relever en ce sens que la demanderesse n’a communiqué aucune photographie démontrant que les fissures extérieures ont évolué significativement depuis 3 ans.

Il sera retenu que ces désordres étaient visibles au moment de la vente et qu’ils sont purement esthétiques. La demande indemnitaire fondée sur les vices cachés sera en conséquence intégralement rejetée.

3°) SUR LA RESPONSABILITÉ CONTRACTUELLE

Il n’est pas démontré que GIRONDE HABITAT aurait manqué à son obligation de bonne foi.

En effet, l’existence d’un colmatage des fissures intérieures avant la vente ne ressort pas clairement des pièces communiquées puisque :

— le cabinet SARETEC a d’abord écrit qu'“il semblerait que des travaux d’embellissement et de mise en peinture ont été réalisés (à confirmer)”. Or, l’emploi du conditionnel et de l’expression “à confirmer” ne permettent pas de retenir une quelconque réticence dolosive imputable au vendeur. Cet expert a ajouté que “des traces de reprise ont été effectuées mais qu’en revanche le reste de la fissure est dépourvue de traces de reprises”. Si des travaux ont réellement eu lieu, le désordre n’a donc en tout état de cause pas été totalement dissimulé ;

— le cabinet SEDGWICK a de son côté conclu que “la fissure est franche et nous avons pu constater que rien n’a été mis en place pour la camoufler” ;

— le voisin [H] [P] a uniquement attesté avoir rencontré le même problème de fissure au niveau du placoplâtre posé au plafond de son logement. Il n’a pas pour autant dit que GIRONDE HABITAT savait qu’il y avait des fissures à l’intérieur de la maison litigieuse et encore moins qu’il avait vu le vendeur réaliser des travaux de fortune pour réparer à moindre coût les fissures avant de procéder à la vente.

Quant aux fissures extérieures, il n’existe pas le moindre indice permettant de caractériser un manque d’information à ce sujet voire l’existence d’un camouflage. Mme [O] pouvait apprécier par elle-même l’importance très relative de ces désordres qui étaient visibles même pour un acquéreur profane. Il convient en outre de préciser que la demanderesse aurait pu réclamer l’organisation d’une nouvelle visite entre avril et septembre 2022 pour vérifier l'‘état général de l’immeuble avant de s’engager définitivement.

La demande indemnitaire présentée sur ce fondement juridique subsidiaire sera donc également rejetée.

4°) SUR LES FRAIS DU PROCÈS

Partie perdante, Mme [O] supportera les dépens et sera déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’équité et la situation économique des parties commandent au contraire de la condamner à payer à GIRONDE HABITAT une indemnité de 2.000 € au titre des frais non compris dans les dépens que le vendeur a été contraint d’exposer pour se défendre.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE [N] [O] de l’intégralité de ses demandes,

CONDAMNE [N] [O] aux dépens,

CONDAMNE [N] [O] à payer à l’établissement public à caractère industriel et commercial dénommé GIRONDE HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition au Greffe le 11 septembre 2025.

Le Greffier, Le Président,

Stéphanie VIGOUROUX Bertrand QUINT