MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 13 OCTOBRE 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00177 – N° Portalis DBX7-W-B7J-DQZU

AFFAIRE : [L] [M] C/ [A] [R], [H] [R], [X] [R], Société SAFTI

50D

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIBOURNE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

copie certifiée conforme délivrée le

à M^e MERAUD

M^e CUTURI-ORTEGA

Me [Localité 13]

Service des expertises

Régie

JUGE DES RÉFÉRÉS : Laëtitia DAUTEL

GREFFIER : Stéphanie VIGOUROUX

DEBATS : Audience publique du 04 Septembre 2025

QUALIFICATION :

— contradictoire

— prononcée par mise à disposition au Greffe

— susceptible d’appel dans le délai de 15 jours

DEMANDERESSE :

Madame [L] [M]

née le 03 Mai 1954 à [Localité 9], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Théodore MERAUD, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire : 895

DEFENDEURS :

Monsieur [A] [R]

né le 17 Août 1968 à [Localité 12], demeurant [Adresse 7]

Monsieur [H] [R]

né le 19 Avril 1971 à [Localité 12], demeurant [Adresse 5]

Monsieur [X] [R]

né le 15 Novembre 1973 à [Localité 12], demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Olivier MAILLOT, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire : 811

Société SAFTI, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Carolina CUTURI-ORTEGA, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire : 883

FAITS – PROCEDURE – MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte authentique en date du 15 décembre 2021, reçu par maitre [Y] [W], notaire à [Localité 8] (33), Mme [T] [M] a acquis de M. [A] [R], M. [H] [R] et M. [X] [R] un bien à usage d’habitation, situé au [Adresse 4].

La transaction précitée a été négociée par l’intermédiaire de la société SAFTI, agissant en qualité d’agent immobilier.

Faisant état de nombreux désordres (infiltrations, désordres sur les menuiseries et la toiture, etc.) Mme [T] [M] a mandaté un commissaire de justice, un procès-verbal de constat ayant été établi le 22 mai 2024.

En l’absence de résolution amiable, Mme [T] [M] a assigné, par actes séparés des 6 et 11 juin 2025 du 26 août 2024, la société SAFTI, M. [A] [R], M. [H] [R] et M. [X] [R] devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de LIBOURNE aux fins de :

Ordonner une mesure d’expertise et désigner tel expert judiciaire qu’il plaira avec la mission habituelle en la matière et telle que détaillée dans l’assignation ;Réserver les dépens.

Mme [T] [M], représentée par son conseil, maintiennent ses moyens et prétentions telles qu’exposés dans son acte introductif d’instance auquel il convient de se reporter.

M. [A] [R], M. [H] [R] et M. [X] [R], dans leurs conclusions signifiées par RPVA le 2 juillet 2025, demandent de :

Statuer ce que de droit sur la mesure d’expertise sollicitée. Donner acte à M. [X] [R], M. [A] [R] et M. [H] [R] de ce que, sous les plus expresses réserves de droit et de fait, ils n’entendent pas s’opposer à la mesure d’expertise sollicitée. Déclarer que la mesure d’expertise devra fonctionner aux frais avancés de Mme [M], demanderesse à la mesure d’instruction. Réserver les dépens.

La société SAFTI, par voie de conclusions communiquées par RPVA le 13 août 2025, demande de :

A titre principal,

Débouter Mme [T] [M] de sa demande d’expertise judiciaire au contradictoire de la Société SAFTI ; Prononcer la mise hors de cause de la Société SAFTI dans le cadre des opérations d’expertise ordonnées ; Condamner Mme [T] [M] à payer à la Société SAFTI la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. A titre subsidiaire,

Ordonner une expertise judiciaire au contradictoire de toutes les parties en ce compris Mme [F] [S] ; Donner acte à la Société SAFTI de ses plus expresses réserves et protestations quant à la recevabilité et au bien-fondé des demandes qui pourraient être formées à son encontre ensuite du dépôt du rapport, notamment au titre de sa prétendue responsabilité ; Rappeler que les honoraires et frais d’expertise doivent être mis à la charge des demandeurs à la mesure d’instruction ; DIRE que le jugement à intervenir sera rendu commun et opposable à Mme [F] [S]. En tout état de cause, statuer ce que de droit quant aux dépens.

Conformément à l’article 446-1 du Code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été débattue en audience publique le 4 septembre 2025 et mise en délibéré le 13 octobre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’article 450 du Code de procédure civile, les parties avisées.

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Ainsi, les demandes de « dire et juger », « constater », ne sauraient s’analyser comme des prétentions, ces demandes ne conférant aucun droit à la partie qui les requiert, hormis les cas prévus par la loi ;

En conséquence, il ne sera pas statué sur de telles demandes, simple rappel des moyens invoqués.

Il en sera de même pour les « donner acte », dépourvus de toute valeur juridique.

Sur la demande d’expertise

Le Juge des référés peut en application de l’article 145 du code de procédure civile ordonner toutes mesures d’instruction dont peut dépendre la solution d’un litige en vue d’établir ou de conserver avant tout procès la preuve de certains faits.

Ce texte ne faisant, par ailleurs, pas référence à la notion de contestation sérieuse, la mesure d’expertise peut donc être ordonnée qu’il en existe une ou non et ce n’est que si la prétention — le rapport d’expertise permettra éventuellement de la soutenir — était manifestement vouée à l’échec que la mesure ne pourrait être ordonnée.

Le motif légitime ainsi visé suppose qu’il existe un litige potentiel à objet et fondement suffisamment caractérisés, que la prétention du demandeur à la mesure d’instruction ne soit pas vouée à l’échec et que les faits invoqués soient pertinents, mais encore que la preuve de ceux-ci soit utile.

En l’espèce, les défendeurs ne contestent pas l’existence, en tant que telle, des désordres affectant l’immeuble objet de la vente litigieuse. Toutefois, des désaccords persistent notamment quant à leur imputabilité, au regard de leur nature et de leur étendue, ainsi qu’au regard des diligences accomplies et des obligations incombant à chacun des intervenants à l’acte de vente. De telles considérations relèvent nécessairement d’une appréciation au fond, étant rappelé que la mesure d’instruction sollicitée a pour objet d’apporter un éclairage objectif sur la situation litigieuse et donc sur la nature, l’étendue, l’origine ou encore le caractère ou non apparent des désordres invoqués.

Le rôle de la société SAFTI dans l’opération de vente litigieuse implique que sa responsabilité est susceptible d’être engagée, que ce soit sur le fondement de la responsabilité contractuelle ou de la responsabilité extracontractuelle. De la sorte, il existe un litige potentiel avec un fondement suffisamment caractérisé.

La mise hors de cause du professionnel intervenu dans l’opération litigieuse serait prématurée.

Si la société SAFTI sollicite que la mesure soit déclarée commune et opposable à Mme [F] [S], en sa qualité d’agent commerciale indépendante, il ne peut toutefois être fait droit à la demande dès lors que Mme [F] [S] n’a pas été appelée à la cause.

Au regard des éléments de preuve rapportés et de l’argumentation des parties, qui traduit un antagonisme persistant notamment quant à l’origine et l’imputabilité des désordres, la demande d’expertise judiciaire de la demanderesse apparaît justifiée. En conséquence, la demande repose sur un motif légitime, elle rejoint l’intérêt de chacune des parties dans la perspective d’une défense loyale de leurs droits respectifs, sans préjudicier au fond.

Il sera donc fait droit à la demande et les frais en seront avancés par les demandeurs.

S’agissant de l’expert et de la mission, Il est de principe que le juge des référés qui ordonne une expertise est libre dans le choix de l’expert et la définition des missions. Le juge n’est pas tenu par les propositions des parties ni par les référentiels et nomenclatures dont il peut éventuellement s’en inspirer. Il n’est pas non plus tenu d’utiliser les "trames ou missions type » qu’il a pu établir par le passé, s’agissant de simples outils d’aide à la décision et à la rédaction.

Au vu des documents produits et des arguments développés par les parties comparantes, et afin de permettre une analyse objective de la situation litigieuse et des préjudices, l’expertise sera ordonnée selon la mission telle que précisée au dispositif.

Sur les autres demandes

L’article 491 du Code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens.

En l’espèce, et s’agissant d’une procédure en référé, les dépens seront mis à la charge de la demanderesse à l’instance, aucune partie ne succombant exclusivement à l’instance, en ce compris les frais d’assignation.

En l’absence de partie perdante, la société SAFTI conservera la charge de ses dépens, aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique ne justifiant une condamnation de l’une ou l’autre des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile. En conséquence, sa demande sur ce fondement sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant, en audience publique, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, exécutoire par provision, après en avoir délibéré conformément à la loi,

ORDONNE l’organisation d’une mesure d’expertise et COMMET pour y procéder M. [G] [E], tél. : [XXXXXXXX01]— mél. : [Courriel 11],

expert près la cour d’appel de [Localité 8], avec mission de :

1°) SE RENDRE sur les lieux, convoquer les parties et recevoir leurs explications et se faire communiquer tous documents utiles à l’exercice de sa mission ;

2°) DÉCRIRE l’immeuble et FAIRE toutes constatations utiles sur l’existence des vices, non-conformités ou tout désordre allégué par la partie demanderesse dans l’assignation et éventuellement dans ses conclusions ;

3°) DISTINGUER les vices cachés des éventuelles non-conformités ;

4°) ÉTABLIR la chronologie et notamment la date de vente du bien immobilier et des divers diagnostics techniques (en précisant les dates de visite préalables, les intermédiaires éventuels intervenus, etc.) ;

5°) DRESSER l’inventaire des pièces utiles à l’instruction du litige ;

6°) PRENDRE connaissance de tous documents (contractuels et/ou techniques : contrat de vente, plans devis, marchés et autres) concernant d’éventuels travaux réalisés dans l’immeuble en relation avec ces vices ou défauts de conformité, tant par la venderesse que par l’acquéreur ;

7°) DONNER tous éléments concernant la prise de possession de l’immeuble ;

8°) EXAMINER l’immeuble, rechercher la réalité des vices et/ou non-conformités allégués par la partie demanderesse dans l’assignation ou ses conclusions ultérieures en produisant des photographies ;

9°) en INDIQUER la nature, l’origine et l’importance ;

10°) PRÉCISER notamment pour chaque vice s’il provient d’une usure normale, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation du bien immobilier et en préciser si possible l’auteur, les travaux qui ont été effectués (non-conformité aux règles de l’art, aux normes ou autres), d’une autre cause ;

11°) DIRE si la vente et les diagnostics techniques réalisés, ou tout autre acte connexe et nécessaire en relation avec les désordres évoqués, sont conformes aux règles de l’art ;

12°) RECHERCHER la date d’apparition objective du ou des vices, c’est-à-dire leur origine réelle, et non leur découverte, notamment par rapport à la date de conclusion du contrat de vente ;

13°) PRÉCISER la date à laquelle l’acquéreur a eu connaissance de ces vices ;

14°) INDIQUER si l’acquéreur pouvait déceler ces vices lors de la vente, en tenant compte des connaissances de ce dernier, et s’il pouvait en apprécier la portée ;

15°) FOURNIR tous éléments concernant l’éventuelle connaissance du ou des vices lors de la vente par le vendeur (ou les vendeurs successifs) ;

16°) INDIQUER si ces vices rendent l’immeuble impropre à son usage ou s’ils « diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus ».

17°) dans l’hypothèse où l’acquéreur entendrait demander une restitution d’une partie du prix de vente (et non la résolution totale de la vente ou encore l’allocation de dommages et intérêts), FOURNIR au tribunal tous éléments d’appréciation de la diminution de la valeur de l’immeuble, vice par vice ;

18°) dans l’optique d’une éventuelle demande de dommages et intérêts, PRÉCISER dans une note aux parties intermédiaire les remèdes et les travaux nécessaires pour supprimer le ou les vices ;

19°) s’agissant des non-conformités, FOURNIR au tribunal tous les éléments permettant d’en apprécier l’importance au regard de l’usage attendu de l’immeuble et préciser dans une note aux parties intermédiaire, les solutions et travaux nécessaires pour y remédier en faisant référence à des éléments concrets ;

20°) PRECISER notamment si des travaux urgents sont nécessaires, soit pour empêcher l’aggravation des vices et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux bien ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;

21°) LAISSER aux parties un délai de deux mois pour produire des devis en leur rappelant que c’est à elles qu’il incombe d’y procéder ;

22°) au vu des devis que lui présenteront les parties et qu’il vérifiera, ÉVALUER les travaux vice par vice d’une part, non-conformité par non-conformité d’autre part, et leur durée ;

23°) ÉVALUER les moins-values résultant des vices et/ou des non-conformités non réparables ;

24°) ÉVALUER les préjudices de toute nature résultant des vices et/ou non-conformités, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

25°) DONNER tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction compétente sur le fond du litige de déterminer les responsabilités éventuelles encourues ;

26°) à la demande expresse d’une partie, DONNER tous éléments permettant au tribunal de faire les comptes entre les parties ;

RAPPELLE à l’expert qu’il doit, dès sa saisine, adresser au greffe de la juridiction l’acceptation de sa mission. Tout refus ou tout motif d’empêchement devra faire l’objet d’un courrier circonstancié, adressé dans les 8 jours de sa saisine. Si le magistrat chargé des expertises accepte sa position, l’expert sera remplacé par simple ordonnance ;

DIT que l’expert commencera ses opérations dès qu’il sera averti par le greffe que les parties ont consigné la provision mise à leur charge ;

INDIQUE à l’expert qu’il devra procéder à la première réunion dans un délai maximum de 45 jours. À son issue, il adressera au juge chargé de la surveillance des expertises, une fiche récapitulative établie et adressée en la forme simplifiée, reprenant tous les points ci-dessous visés, en vue d’assurer un déroulement efficace de ses opérations ;

DIT que l’expert devra déposer un rapport accompagné de toutes les pièces complémentaires avant le 13 avril 2025, terme de rigueur sauf prorogation accordée ;

ORDONNE à Mme [T] [M] de consigner au greffe du Tribunal judiciaire de LIBOURNE, par virement bancaire (IBAN [XXXXXXXXXX010] – BIC TRPUFRP1), en spécifiant le N° RG et le nom du consignataire, la somme de 4.000 Euros au total avant le 13 novembre 2025, sous peine de caducité de la présente désignation conformément à l’article 271 du code de procédure civile ;

DIT que l’expert devra procéder dans le respect absolu du principe du contradictoire, établir un inventaire des pièces introduites entre ses mains ainsi que des documents utilisés dans le cadre de sa mission et répondre aux dires que les parties lui communiqueront en cours d’expertise ou avant le dépôt du rapport final, dans le cadre du pré-rapport qu’il établira de façon systématique, éventuellement sous forme de synthèse pour éviter un surcoût, en rappelant aux parties qu’elles sont irrecevables à faire valoir des observations au-delà du délai fixé ;

INDIQUE que l’expert, dès sa saisine, précisera sans délai aux parties le calendrier de ses opérations, le coût prévisible de sa mission sous réserve de l’évolution de celle-ci et de la décision finale du juge taxateur ;

RAPPELLE que, selon les nouvelles modalités de l’article 276 du code de procédure civile : « Lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas, il en fait rapport au juge. Lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement. À défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties. L’expert doit faire mention, dans son avis, de la suite donnée aux observations ou réclamations présentées » ;

DEMANDE à l’expert de vérifier le contenu de sa mission et la qualité des parties et des intervenants aux opérations ainsi que la nécessité de provoquer éventuellement la mise en cause d’autres acteurs, à la diligence des parties, sous le contrôle, le cas échéant, du magistrat chargé de la surveillance des expertises. Ce magistrat sera notamment informé de toutes difficultés affectant le bon déroulement de la mesure. Il accordera, à titre exceptionnel, toute prorogation du délai imparti sur demande motivée de l’expert. Le magistrat fixera, s’il y a lieu, toute provision complémentaire. Il sera saisi de toute demande particulière conditionnant, au niveau matériel ou financier, la poursuite de l’expertise. Il décidera aussi, saisi sur incident et après note spéciale de l’expert, de l’exécution de travaux urgents, au besoin pour le compte de qui il appartiendra ;

AUTORISE l’expert, en vertu de l’article 278 du code de procédure civile, à s’adjoindre tout technicien ou homme de l’art, distinct de sa spécialité ;

RAPPELLE que l’expert n’autorise aucun travail de reprise, sauf urgence et après débats éventuels devant le juge des référés ou de la mise en état selon le cas, saisi par la partie la plus diligente ;

DONNE délégation au magistrat chargé du contrôle des expertises pour en suivre les opérations et statuer sur tous incidents ;

CONDAMNE Mme [T] [M] aux entiers dépens ;

DÉBOUTE la société SAFTI de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

La présente ordonnance a été signée par Laëtitia DAUTEL, juge des référés et par Stéphanie VIGOUROUX, greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Stéphanie VIGOUROUX Laëtitia DAUTEL