TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 12]

[Adresse 6]

[Localité 8]

1ère Chambre Civile

Procédures Orales

N° Rôle: N° RG 25/00724 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GNGU

Minute N°

Demande en paiement des charges ou des contributions

0A Sans procédure particulière

Affaire :

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Localité 9] représenté par son syndic en exercice SAS FONCIA VAL DE VIENNE,

C/

[P] [D]

JUGEMENT

DU

03 Novembre 2025

JUGEMENT DU 03 Novembre 2025

Entre :

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Localité 9] dont le siège est situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice SAS FONCIA VAL DE VIENNE, Société au capital de 17.440 € , inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de LIMOGES sous le numéro 300 961 356 , agence immobilière dont le siège social se trouve [Adresse 7],

représenté par M^e Emmanuelle POUYADOUX, avocat au barreau de LIMOGES,

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [P] [D]

né le 04 Mars 1959 à [Localité 13]

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

DÉFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Joëlle CANTON

Greffier : Karine MOUTARD

DEBATS:

Audience publique du 04 Septembre 2025 , date à laquelle l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie ; le défendeur a été entendu en ses explications ;

Puis l’affaire a été mise en délibéré au 03 Novembre 2025, le Président a avisé les parties, que le jugement sera prononcé par mise à disposition au greffe.

DECISION :

Rendue le 03 Novembre 2025, prononcée par mise à disposition au greffe le 03 Novembre 2025 par Joëlle CANTON, Président, assistée de Sonia ROUFFANCHE, Greffier;

CE+CCC délivrée le à M^e Emmanuelle POUYADOUX

CCC délivrée le à Monsieur [P] [D]

EXPOSÉ DU LITIGE

La syndicat des copropriétaires de la copropriété [Localité 9] dont le siège est [Adresse 5], a fait assigner monsieur [P] [D], propriétaire du lot n°29 à comparaître devant le tribunal judiciaire de Limoges statuant en matière civile sans représentation obligatoire, afin qu’elle soit condamnée à lui verser au syndic en exercice soit la SAS FONCIA Val de Vienne la somme de 1 688,89 euros selon décompte arrêté au 22 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 août 2024, outre 900 euros de dommages et intérêts, 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance.

Le syndicat des copropriétaires justifie lui avoir adressé deux mises en demeure les 7 mai 2024 et 5 août 2024, dont les avis de réception sont signés.

Procédure

À l’audience du 4 septembre 2025, les parties ont comparu.

À l’issue des débats, la décision contradictoire et en dernier ressort, a été mise en délibéré pour être prononcée, par mise à disposition du public au greffe, le 3 novembre 2025.

Prétentions et moyens des parties

Le syndicat de la copropriété [Adresse 10], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA VAL DE VIENNE, selon les termes de son assignation soutenus oralement à l’audience, sur le fondement des articles L. 212-3 et 212-6 du code de la construction et de l’habitation, 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, loi n°2015-342 du 24 mars 2014 dite loi ALUR, le décret n°2015-342 du 26 mars 2015 et le règlement de copropriété, demande au tribunal de :

— condamner monsieur [P] [D] à lui payer les sommes suivantes :

—  1 688,89 euros selon décompte arrêté au 22 mai 2025 au titre des charges et travaux de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter du 5 août 2024, date de la mise en demeure ; actualisée à l’audience à 1 939,91 euros selon décompte arrêté au 26 août 2025 ;

—  900 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

—  900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

et aux dépens de l’instance, avec exécution provisoire de droit.

La somme due au titre des charges et travaux de copropriété est actualisée à l’audience à 1 939,91 euros selon décompte arrêté au 26 août 2025.

Il précise avoir adressé une première mise en demeure le 7 mai 2024 suivie d’une relance le 27 mai 2024. Monsieur [D] a alors réglé la somme de 314,09 euros.

Une seconde mise en demeure lui a été adressée le 5 août 2024 et relance du 26 août 2024, puis sommation de payer la somme de 1 057,91 euros le 14 novembre 2025.

Il produit un document attestant de l’échec de la médiation en ligne établie par IMEL Médiation le 17 mars 2025.

Il rappelle que selon le contrat de syndic et conformément à la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et décret n°2015-342 du 26 mars 2015, les prestations relatives aux litiges et contentieux (hors recouvrement de créances auprès des copropriétaires) donnent lieu à rémunération forfaitaire pour mise en demeure par lettre recommandée AR, constitution du dossier transmis à l’avocat, à l’huissier (devenu commissaire de justice), à l’assureur protection juridique ; ainsi que le suivi du dossier transmis à l’avocat.

Il soutient que son préjudice est constitué par les démarches nécessaires pour obtenir paiement : envoi de courriers recommandés, frais postaux et honoraires d’avocat.

Concernant les délais de paiement, il s’en remet à justice

Monsieur [P] [D] comparant à l’audience, ne conteste pas être redevable des charges de copropriété appelées.

Il sollicite des délais de paiement. Il explique que sa demande relative à ses droits à la retraite est en cours de traitement. Il va bénéficier d’une retraite évaluée à 1 300 euros par mois soit 578 euros versés par l’AGGIR et 550 euros versés par la CARSAT. Il propose de régler sa dette à raison d’une somme mensuelle ne pouvant excéder 200 euros, et s’engage à verser cette somme avant le 15 de chaque mois.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les sommes dues

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 qui fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2e de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Sur les charges de copropriété et travaux

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice produit un relevé de compte du copropriétaire présentant la situation du compte au 22 mai 2025 actualisé à l’audience au 26 août 2025.

Il résulte du relevé de compte produit, que monsieur [P] [D] aurait dû payer pour la période du 5 octobre 2023 au 26 août 2025,

—  1 078,48 euros, au titre des provisions sur charges courantes et des provisions sur travaux, déduction faite des versements et soldes portés au crédit du compte pendant cette période pour un montant total de 1 305,72 euros.

Ainsi, hors frais et intérêts, le solde dû au titre des charges de copropriété, avance de trésorerie et travaux s’établit à 1 078,48 euros au 26 août 2025. Sur cette somme, seule la somme de 185,30 euros portera intérêts au taux légal à compter du 5 août 2024, date de la mise en demeure et le solde à compter de la présente décision.

Sur les frais

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précise que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

La syndicat des copropriétaires demande que soient pris en compte dans les sommes dues, à compter du 5 octobre 2023, les frais suivants :

45 euros pour frais de la mise en demeure du 05/08/2024, et 45 euros pour celle du 12/11/2024 ;30 euros pour frais de relance du 27/05/2024 et du 26/08/2024 ;350 euros pour « constitution du dossier transmis à l’huissier » le 06/11/2024, 350 euros pour « constitution du dossier transmis à avocat » le 19/05/2025 ;86,43 euros pour les frais de sommation de payer délivrée par commissaire de justice le 14/11/2024.Il sera fait droit aux demandes du syndicat des copropriétaires relatives aux frais imputables au seul copropriétaire défaillant conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans la limite des montants contractuellement convenus avec le syndic selon le contrat produit signé le 27 juin 2022 (page 5 article 9. Frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires, 9.1. Frais de recouvrement (art. 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965) soit :

90 euros au titre de deux mises en demeure et 60 euros au titre de deux relances.Force est de constater que l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 repris d’ailleurs sur ce point par le contrat de syndic, ne permet pas d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais de constitution du dossier transmis au commissaire de justice ou à l’avocat, sauf en cas de « diligences exceptionnelles » qui en l’état ne sont pas établies.

Il doit être précisé que l’annexe 2 du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 permet dans le cadre d’une « liste limitative des prestations particulières pouvant donner lieu à versement d’une rémunération spécifique complémentaire au syndic », des frais de « 10° mise en demeure par AR », « 11° constitution du dossier transmis à l’avocat, à l’huissier, à l’assureur protection juridique » et « 12° suivi du dossier transmis à l’avocat », mais uniquement dans le cadre des « V- prestations relatives aux litiges et contentieux (hors recouvrement de créances auprès de copropriétaires). » Ces dispositions ne sont donc pas applicables au litige.

Les demandes en paiement de 350 euros pour constitution du dossier transmis au commissaire de justice et 350 euros pour constitution dossier transmis à l’avocat seront ainsi rejetées.

Il sera précisé que les honoraires d’avocat sont examinés au titre des frais irrépétibles réglés par les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande en paiement de frais de commissaire de justice pour les frais de sommation de payer laquelle ne relève ni des dépens ni des frais de la présente procédure, sera examinée au titre des dommages et intérêts.

Sur les dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] demande réparation du préjudice financier qu’il subit du fait des retards de paiement de certains copropriétaires et frais que cela génère et demeurant à sa charge.

Il justifie avoir adressé à monsieur [P] [D] deux mises en demeure et deux relances, dont les frais ont déjà pris en compte au titre de frais directement imputables au copropriétaire défaillant.

Il convient de constater que les irrégularités de paiement par monsieur [P] [D] ont contraint le syndicat des copropriétaires à saisir un commissaire de justice pour délivrer une sommation de payer puis à engager cette procédure.

Dès lors, le préjudice du fait du comportement de monsieur [P] [D] sera réparé par la somme de 86,43 euros, correspondant aux frais de sommation de payer délivrée par commissaire de justice le 14/11/2024 , qu’il devra payer au syndicat des copropriétaires à titre de dommages et intérêts.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir subi un préjudice autre que celui résultant du simple retard de paiement, lui-même indemnisé par les intérêts moratoires.

Il sera donc débouté de ses plus amples demandes de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [P] [D], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’article 700 du même code dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Dans le cadre de cette procédure, le syndicat des copropriétaires, pour faire valoir son droit, a engagé des frais qui ne sont pas compris dans les dépens notamment pour l’assistance par un avocat, et qu’il ne serait pas équitable de laisser à sa charge.

Monsieur [P] [D] compte tenu de sa situation économique sera donc condamnée à lui payer la somme de 400 euros au titre des frais de procédure non compris dans les dépens.

Sur les délais de paiement

Selon les dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Monsieur [D] est parvenu à juguler sa dette jusqu’en juillet 2024, mais n’a plus réglé ses charges par la suite.

Il explique que sa demande relative à ses droits à la retraite est en cours de traitement et qu’il va bénéficier d’une retraite évaluée à 1 300 euros par mois, dont 578 euros versés par l’AGGIR et 550 euros versés par la CARSAT. Il propose de régler sa dette à raison d’une somme mensuelle ne pouvant excéder 200 euros, et s’engage à verser cette somme avant le 15 de chaque mois.

Afin de permettre l’extinction de sa dette en évitant des frais supplémentaires, et compte-tenu de la modicité des revenus du débiteur, il sera accordé à monsieur [D] la possibilité de régler sa dette de charges de copropriété, frais, dommages et intérêts, à raison de 16 mensualités de 100 euros et la 17ème pour le solde, à payer entre les mains du syndic en exercice de la copropriété et ce avant le 15 de chaque mois suivant la signification de la présente décision.

À défaut de paiement d’une seule échéance à la date prévue, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible 15 jours après l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception non suivie d’effet.

Il est rappelé que, par ailleurs, les paiements des charges de copropriété régulièrement appelées doivent intervenir à leur échéance.

PAR CES MOTIFS

Le juge civil, statuant en procédure orale, après débats publics, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE monsieur [P] [D], à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 11], les sommes suivantes :

—  1 078,48 euros pour solde des charges de copropriété, avance de trésorerie et travaux dû au 26 août 2025 ; sur cette somme, la somme de 185,30 euros portera intérêts au taux légal à compter du 5 août 2024, date de la mise en demeure et le solde à compter de la présente décision ;

—  150 euros au titre des frais de deux mises en demeure et deux relances ;

—  86,43 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  400 euros au titre des frais engagés à l’occasion de cette instance et non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

ACCORDE à monsieur [P] [D] la possibilité de régler sa dette totale de charges de copropriété, frais, dommages et intérêts, à raison de 16 mensualités de 100 euros et la 17ème pour le solde à payer entre les mains du syndic en exercice de la copropriété et ce avant le 15 de chaque mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à la date prévue, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible 15 jours après l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception non suivie d’effet ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Localité 9] de ses plus amples demandes ;

CONDAMNE monsieur [P] [D] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER

Sonia ROUFFANCHE

LE PRESIDENT

Joëlle CANTON