TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 04

N° RG 22/06199 – N° Portalis DBZS-W-B7G-WPAG

JUGEMENT DU 23 SEPTEMBRE 2024

DEMANDEUR :

M. [Y] [E]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par M^e Murielle FONTAINE-CHABBERT, avocat au barreau de LILLE

Mme [W] [X]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Murielle FONTAINE-CHABBERT, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEUR :

M. [A] [D]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e Aurélie JEANSON, avocat au barreau de LILLE

Mme [Z] [F] épouse [D]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Aurélie JEANSON, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente

Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-présidente

Assesseur : Sophie DUGOUJON, Juge

GREFFIER : Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 13 Décembre 2023.

A l’audience publique du 03 Juin 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 23 Septembre 2024.

Leslie JODEAU, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 23 Septembre 2024 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique en date du 21 février 2019, M. [A] [D] et Mme [Z] [F] épouse [D], ci-après les époux [D] ou les vendeurs, ont vendu à M. [Y] [E] et Mme [W] [X], ci-après les acquéreurs, un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 5] au prix de 294.000 euros.

Suite à la contre-visite effectuée par les parties la veille de la régularisation de l’acte authentique, il a été constaté l’effritement du mur extérieur côté jardin ainsi qu’un gondolement du parquet du couloir côté jardin. Dans l’acte de vente, les vendeurs ont déclaré avoir effectué une déclaration de sinistre auprès de leur assureur et se sont engagés à reverser l’indemnité d’assurance aux acquéreurs lesquels se sont engagés à réaliser les travaux. Dans le même temps, les parties ont convenu de la constitution d’un séquestre d’un montant de 5.000 euros entre les mains de M. [O] [I], notaire assistant.

Les acquéreurs ont fait appel à la société Applica Bat laquelle a, le 18 décembre 2019, procédé au remplacement des menuiseries du rez-de-chaussée de l’extension.

Puis, ils ont fait appel à la société Eaudiofuite laquelle a, dans son rapport du 15 janvier 2020, retenu que les venues d’eau déplorées dans le dégagement du rez-de-chaussée de l’habitation résultent d’infiltrations d’eau au niveau de la terrasse carrelée qui surplombe le dégagement, cette terrasse n’étant dotée d’aucun dispositif d’étanchéité, ni en partie courante, ni en pied d’acrotère, ni au niveau des traversées d’acrotère prévues pour l’évacuation de l’eau de pluie. Elle a conclu qu’en cas de pluie, l’eau s’infiltre de toute part, migre dans le mur d’élévation et se propage au sol dans le dégagement.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 26 mai 2020, les acquéreurs, par l’intermédiaire de leur conseil, ont mis en demeure les vendeurs d’avoir à prendre en charge les travaux.

Par courrier en réponse en date du 29 juin 2020, les époux [D] ont fait savoir que leur responsabilité ne pouvait être engagée et qu’ils n’entendaient pas prendre en charge les travaux.

Dans ces conditions, les acquéreurs ont, suivant exploit délivré le 8 septembre 2020, fait assigner les vendeurs devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille lequel a, par ordonnance en date du 17 novembre 2020, désigné M. [S] [H] aux fins d’expertise.

L’expert a déposé son rapport le 18 mars 2022.

Suivant exploit délivré le 29 septembre 2022, M. [Y] [E] et Mme [W] [X] ont fait assigner M. [A] [D] et Mme [Z] [F] épouse [D] devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins d’obtenir indemnisation sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Les parties ont fait notifier leurs dernières écritures par voie électronique le 14 novembre 2023 pour M. [Y] [E] et Mme [W] [X] et le 29 septembre 2023 pour les époux [D].

La clôture des débats est intervenue le 13 décembre 2023, et l’affaire fixée à l’audience du 3 juin 2024.

* * * *

Aux termes de ses dernières écritures, M. [Y] [E] et Mme [W] [X] demandent au tribunal de :

Vu les articles 1641 et suivants du Code Civil,

Vu le rapport d’expertise de Monsieur [H],

dire et juger que la responsabilité des époux [D] se trouve engagée sur le fondement de la garantie des vices cachés au sens des dispositions des articles 1641 et suivants du Code Civil,débouter les époux [D] de toute leurs demandes, fins et prétentions et subsidiairement ramener leurs prétentions au titre de l’article 700 du code de procédure civile à de plus justes proportions,

En conséquence,

Condamner conjointement et solidairement M. [A] [D] et son épouse Mme [Z] [F] épouse [D] à leur payer les sommes suivantes :• A titre principal : 47.025,00 € TTC au titre des travaux de réfection sur étanchéité et mur façade de l’extension côté jardin, dont à ajouter les frais de maitrise d’œuvre pour un montant de 5.130 € TTC, les deux assorties des intérêts légaux jusqu’au parfait paiement à réindexer suivant l’indice BT01 entre le 18 mars 2022 et la date du jugement à intervenir, subsidiairement à la somme de 37.993,01 € TTC dont à ajouter les frais de maitrise d’œuvre pour un montant de 4.140 € TTC, les deux assorties des intérêts légaux jusqu’au parfait paiement à réindexer suivant l’indice BT01 entre le 18 mars 2022 et la date du jugement à intervenir,

• 3.000 € au titre de l’indisponibilité pour les travaux de réfection

• 2.874,04 € TTC pour le changement de la menuiserie extérieure, 1.012,50 € TTC au titre de l’intervention Audiofuite, 540 € TTC au titre de la désinsectisation, les trois postes représentant le préjudice matériel subi par eux

• 4.957,47 € TTC, à parfaire au jour du jugement au titre de la perte de jouissance,

• 15.000 € au titre du préjudice moral

Ordonner la main levée du séquestre de 5.000 € actuellement constitué entre les mains de la SELARL [P] – [G], Notaire à [Adresse 4], à leur bénéfice, sur simple signification du jugement à intervenir par Ministère d’huissier à l’égard de l’Etude [P]-[G], cette somme venant en déduction des condamnations prononcées à l’encontre des époux [D],condamner solidairement et conjointement les époux [D] à leur payer la somme de 10.000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,condamner solidairement et conjointement les époux [D] aux entiers frais et dépens, en ceux compris les frais et dépens de référé et d’expertise judiciaire, de procès-verbal de constat en date du 21 juillet 2020, dont distraction au profit de M^e Fontaine-Chabbert, avocat, conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile,ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,rejeter toutes fins, demandes ou prétentions contraires.

Aux termes de leurs dernières écritures, les époux [D] demandent au tribunal de :

Vu les articles 1641 et suivants du Code Civil,

Vu le rapport de M. [H],

débouter M. [Y] [E] et Mme [W] [X] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions et de leurs demandes tant en principal que subsidiaire,

ordonner la mainlevée du séquestre de 5 000 € actuellement consigné entre les mains de la SELARL [P] [G], Notaires à [Localité 3], au bénéfice de la partie qui obtiendra gain de cause sur simple signification du jugement à intervenir,Subsidiairement,

donner acte à M. [Y] [E] et Mme [W] [X] de ce qu’ils demandent la levée du séquestre à leur bénéfice en précisant que la somme viendra en déduction des éventuelles condamnations qui seraient prononcées à leur encontre,condamner solidairement et conjointement M. [Y] [E] et Mme [W] [X] au paiement d’une somme de 10 000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,condamner solidairement et conjointement M. [Y] [E] et Mme [W] [X] aux entiers frais et dépens, en ce compris les frais et dépens de référé et d’expertise judiciaire, et de la présente procédure.Pour l’exposé des moyens des parties, il sera fait application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile et procédé au visa des dernières conclusions précitées.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il y a lieu de dire qu’une demande tendant à “dire constater et juger” ne constitue pas une prétention en justice devant être tranchée par le tribunal mais simplement un exposé des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions.

Sur la garantie des vices cachés

L’article 1641 du code civil dispose que «le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

A ce titre, le défaut doit être inhérent à la chose vendue, antérieur à la vente, caché de l’acquéreur, et suffisamment grave pour compromettre l’usage de la chose acquise à cet effet.

Selon l’article 1643 du code civil, le vendeur « est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie » .

Pour faire obstacle à l’application de la clause de non garantie, il est nécessaire de prouver que le vendeur avait connaissance des vices.

Sur la clause de non garantie des vices cachés

De manière classique, l’acte de vente du 21 février 2019 comporte une clause d’exonération de la garantie des vices cachés, en page 10, sauf si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel, ou s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.

M. [Y] [E] et Mme [W] [X] soutiennent que les vendeurs avaient connaissance des vices cachés qu’ils invoquent et qu’en conséquence, la clause d’exonération de la garantie des vices cachés doit être écartée, ce que les vendeurs contestent.

Il est constant que lorsque les acquéreurs ont visité le bien, quelques jours avant la signature de l’acte authentique, ils ont constaté l’effritement du mur extérieur côté jardin ainsi qu’un gondolement du parquet du couloir côté jardin.

Il doit être précisé que le mur concerné est celui de l’extension crée à l’arrière de la maison, au dessus de laquelle se situe une terrasse.

Sans qu’il ne soit nécessaire de suivre les parties dans leurs argumentations s’agissant de la réalisation des travaux nécessaires pour reprendre les dégâts ainsi constatés, il convient d’indiquer que les acquéreurs ont dans un premier temps fait appel à la société Applica Bat, laquelle a, en décembre 2019, procédé au changement des menuiseries se situant au rez de chaussée de l’extension, étant à l’époque supposé que les dégâts pouvaient être liés à une défectuosité de ces menuiseries.

Pour autant, les acquéreurs indiquent avoir, sur conseil de la société Applica Bat, laquelle avait constaté, après dépose d’une partie du parquet, la présence d’eau directement dans le sol, sous le parquet, fait procéder à une recherche de fuite.

La société Eaudiofuite est ainsi intervenue en janvier 2020. Elle a constaté, au rez de chaussée de l’extension, un taux d’humidité de l’ordre de 60% de la dalle béton et la présence d’eau sous le parquet. Elle a également relevé la présence d’humidité au niveau de la laine de verre mise en oeuvre de part et d’autre des menuiseries PVC.

Sur la terrasse qui se situe au dessus de l’extension, la société Eaudiofuite a relevé qu’elle était dotée d’une dalle béton revêtue d’un carrelage et d’un acrotère béton périphérique et qu’aucune étanchéité, notamment en pied d’acrotère, n’était visible. Elle a précisé que l’acrotère présentait des stigmates d’infiltration d’eau dans l’axe des poteaux du garde-corps en bois et que les linteaux des menuiseries présentaient des signes de dégradations liées à la présence d’humidité.

Face à ces constats, la société Audiofuite a procédé à la mise en eau de la jonction carrelage/acrotère béton de la toiture terrasse, ce qui a donné lieu à des écoulements d’eau au droit de la fissure horizontale correspondant à la dalle béton, à l’apparition d’une tache humide à la jonction entre le couvre-mur béton et le mur de façade en parpaings. Au rez-de-chaussée, il a été constaté l’humidification du mur sur toute la hauteur au droit de la menuiserie.

Le même test a été réalisé avec de la fluorescéine et il a été observé la présence du colorant dans l’axe du couvre-mur béton et des venues d’eau en pied de menuiserie au rez-de-chaussée.

Enfin, un test identique a été réalisé avec du colorant rouge et a permis de constater une humidification sur toute la hauteur de la seconde menuiserie et l’apparition de colorant rouge en pied de tableau.

La société Eaudiofuite a conclu que les venues d’eau déplorées dans le dégagement du rez-de-chaussée résultaient d’infiltrations d’eau au niveau de la terrasse carrelée qui surplombe le dégagement et que cette terrasse n’était dotée d’aucun dispositif d’étanchéité, ni en partie courante, ni en pied d’acrotère, ni même au niveau des traversées d’acrotère prévues pour l’évacuation de l’eau de pluie. Elle a ajouté que des infiltrations d’eau se produisaient également dans l’axe des poteaux du garde-corps en bois et qu’en cas de pluie, l’eau s’infiltrait de toute part, migrait dans le mur d’élévation et se propageait au sol dans le dégagement.

L’expert judiciaire, M. [H], qui a fait intervenir la société Nüwa aux fins de recherche et détection de fuite, a fait les mêmes constats que la société Eaudiofuite. En effet, il indique que l’eau pluviale recueillie sur la toiture terrasse imbibe et s’infiltre à travers la maçonnerie de parpaings creux formant garde-corps et trouve un exécutoire naturel en s’écoulant gravitairement dans l’épaisseur du mur jusqu’au sol du dégagement intérieur. Dans une faible mesure, il précise que la présence d’eau provient également d’infiltrations sous le seuil des portes-fenêtres et d’un phénomène de remontée capillaire par la dalle de sol.

L’expert relève que les règles de l’art n’ont pas été respectées s’agissant de l’étanchéité de la terrasse.

Amené à se prononcer sur la connaissance qu’ont pu avoir les vendeurs du défaut d’étanchéité de la terrasse et de ses manifestations, l’expert a indiqué que « compte tenu du caractère généralisé de la non-conformité, l’absence de signes avant-coureurs antérieurs à la vente du 21/02/2019 nous paraît hautement improbable ».

Suite à un dire du conseil des acquéreurs sur la question de la connaissance par les vendeurs des phénomènes d’infiltrations, l’expert a précisé que « l’immédiateté avec laquelle surviennent des suintements pendant les essais de mise en eau, lors des investigations d’AUDIOFUITE du 15/01/2020 (non contradictoires) d’une part, puis lors des investigations de NUWA du 03/06/2021 réalisées au titre du contradictoire d’autre part, porte à croire que la manifestation du désordre a été ressentie par les époux [D] pendant la période postérieure au 03/10/2008 (date de la facture qui détermine une intervention en travaux d’étanchéité, antérieure à octobre 2008). En l’état des pièces du dossier, il ne nous est pas possible de déterminer une date ».

Les opérations d’expertise n’ont pas permis d’établir avec précision la date à laquelle a été construite l’extension litigieuse mais il n’est pas contesté qu’elle l’a été lors de l’occupation par les époux [D]. Et, il est établi que la société Moreira Miguel est intervenue en octobre 2008 pour des travaux de « réfection de terrasse en étanchéité », l’expert relevant que la description des travaux réalisés est très succincte.

Pour faire échec à la clause d’exonération de la garantie des vices cachés, il doit être démontré par les acquéreurs qu’avant la vente, les époux [D] auraient connu des épisodes d’infiltrations d’eau dont il est établi qu’ils sont liés à l’étanchéité défectueuse de la terrasse.

Les époux [D] contestent avoir eu à subir la moindre infiltration dans leur extension depuis les travaux et en veulent pour preuve l’absence de tout sinistre dégât des eaux signalé à leur assureur, la MATMUT, à l’exception de celui du 15 janvier 2019, précédant la signature de l’acte de vente, ainsi que cela ressort effectivement du relevé de sinistralité.

Ils versent aux débats des attestations de proches desquelles il ressort qu’aucun d’eux n’a constaté de traces d’infiltrations au rez-de-chaussée de l’extension. Si les acquéreurs contestent la sincérité de ces attestations, il doit être relevé qu’elles sont corroborées par celle de l’agent immobilier chargé de vendre la maison, M. [R] [L], lequel indique que lors des visites effectuées en octobre-novembre 2018, il n’a constaté aucun dégât des eaux ou autre au niveau du bureau du rez-de-chaussée.

Sauf à supposer, ce qui n’est nullement démontré et ne ressort aucunement du rapport d’expertise, que les vendeurs auraient camouflé, dans l’optique de la vente, des infiltrations antérieures, il apparaît ainsi que, lors des visites préalables à la vente, aucune trace d’infiltration n’était visible, ce qui ressort d’ailleurs des photographies prises par les acquéreurs lors des dites visites au sein de l’extension au rez-de-chaussée et de la photographie publiée dans l’annonce sur le bon coin s’agissant du mur extérieur de l’extension.

Quant au fait qu’un délai important s’est écoulé entre les travaux d’étanchéité de 2008 et l’apparition en janvier 2019 des infiltrations constatées par les parties, le tribunal entend les interrogations de l’expert qui estime peu probables que les vendeurs n’aient jamais eu à subir d’infiltrations. Toutefois, la mauvaise foi de ceux-ci ne peut simplement être présumée. Elle doit être prouvée. A cet égard, il convient de relever que, lors des recherches de fuites, une partie du parquet était déposée, laissant apparaître la dalle béton, et les contours des menuiseries étaient à nus laissant apparaître directement la laine de verre, ce qui rendait, de fait, visibles immédiatement les infiltrations. Rien ne permet d’affirmer que ces infiltrations pouvaient être constatées par les vendeurs alors que le parquet était posé et le placo-plâtre entier autour des menuiseries. Ce d’autant qu’il ne peut être considéré que l’eau s’infiltrait en continu puisque le mécanisme même de l’infiltration au niveau de la terrasse, dont l’étanchéité est défectueuse, suppose que celle-ci subisse une arrivée d’eau importante, notamment lors d’épisodes de pluies. Autrement dit, les infiltrations ont pu également rester cachées aux yeux des vendeurs du temps de leur occupation du fait de l’alternance de périodes de pluie et de temps sec. Dans tous les cas, il ne peut être affirmé que les époux [D] auraient effectivement eu connaissance du phénomène d’infiltrations lié à la défectuosité de l’étanchéité de la terrasse.

Dans ces conditions, la clause d’exonération de la garantie des vices cachés doit s’appliquer et les acquéreurs ne peuvent obtenir indemnisation à ce titre.

Dans leurs écritures, les acquéreurs ont développé une argumentation relative au mur séparatif, constitué d’un simple placoplâtre, des deux habitations résultant de la division de l’immeuble, intervenue en 2017, sans toutefois en tirer de conséquence sur le plan de la garantie des vices cachés et formuler de demande d’indemnisation à ce titre, de sorte qu’il n’y a pas lieu à développement plus conséquent sur ce point.

Sur le sort du séquestre

Les acquéreurs demandent que la levée du séquestre soit ordonnée à leur bénéfice et que les sommes ainsi restituées viennent en déduction des condamnations prononcées à l’encontre des époux [D].

Les époux [D] demandent quant à eux que la levée du séquestre soit ordonnée au bénéfice de la partie qui obtient gain de cause.

Aux termes de l’acte de vente, et suite à la découverte d’un dégât des eaux, les acquéreurs se sont engagés à réaliser des travaux et les vendeurs à reverser l’indemnité d’assurance à l’acquéreur.

Les parties ont convenu de séquestrer la somme de 5.000 euros, représentant une partie du prix de vente, entre les mains du notaire. S’agissant de la libération du séquestre, l’acte prévoit que « il est convenu entre les parties que le séquestre sera bien et valablement déchargé de sa mission par la remise des fonds séquestrés :

au VENDEUR, directement et hors la présence de l’ACQUEREUR, sur la justification de l’accomplissement de la condition sus-indiquée, cette justification pouvant résulter d’une simple lettre de l’ACQUEREUR.À l’ACQUEREUR, directement et hors la présence du VENDEUR, à concurrence des indemnités qui lui seront dues sur la présentation d’un exploit d’huissier constatant la non-exécution de l’engagement ci-dessus par le VENDEUR à la date prévue.À la caisse des dépôts et consignations en cas de contestations.Le séquestre sera seul juge des justifications qui lui seront fournies et pourra toujours exiger décharge de sa mission par acte authentique ».

Le séquestre a ainsi été constitué afin de garantir que les acquéreurs percevraient l’indemnité d’assurance suite à la déclaration du sinistre. Or, les parties sont taisantes sur le point de savoir si une indemnité a été versée par la MATMUT suite à la déclaration de sinistre et si les vendeurs ont reversé cette indemnité aux acquéreurs. En l’état, le tribunal n’est donc pas en mesure de déterminer à qui et à hauteur de quelle somme doit être restitué la somme séquestrée. Les parties seront donc déboutées de leurs demandes à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, en vigueur depuis le 1er janvier 2020 dans sa rédaction issue du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019 :

“ Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.”

Il n’y a lieu ni d’ordonner l’exécution provisoire, laquelle assortit le jugement par l’effet de ce décret, ni de déroger à ce principe.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’article 696 du Code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Par ailleurs, il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; […]

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. […]”.

Succombant en l’instance, M. [Y] [E] et Mme [W] [X] seront condamnés, in solidum, aux dépens, en ceux compris ceux de référés et les frais d’expertise judiciaire, ce qui entraîne rejet de leur demande au titre des frais irrépétibles.

L’équité commande d’allouer aux époux [D] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Déboute M. [Y] [E] et Mme [W] [X] de l’intégralité de leurs demandes au titre de la garantie des vices cachés formées à l’encontre de M. [A] [D] et de Mme [Z] [F] épouse [D],

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne in solidum M. [Y] [E] et Mme [W] [X] aux dépens, en ce compris ceux de référés et les frais d’expertise judiciaire,

Condamne in solidum M. [Y] [E] et Mme [W] [X] à payer à M. [A] [D] et Mme [Z] [F] épouse [D] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Le greffier, Le président,