RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 18 mars 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 23/00968 – N° Portalis DB3Q-W-B7H-PPQ5

PRONONCÉE PAR

Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,

Assistée de Fabien DUPLOUY, greffier, lors des débats à l’audience du 7 février 2025 et lors du prononcé

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires LES VILLAS D’ADRIEN, situé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société SYCOGEST IMMOBILIER

dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Lionel COHEN de la SELARL CABINET COHEN-TOKAR & ASSOCIE, avocat au barreau de l’ESSONNE

répertoire général n°23/1233

S.C.C.V. LES VILLAS SAINT MICHEL

dont le siège social est sis [Adresse 15]

représentée par Maître Keltoum MESSAOUDEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0568

DEMANDERESSES

D’UNE PART

ET :

S.C.C.V. LES VILLAS SAINT MICHEL

dont le siège social est sis [Adresse 16]

représentée par Maître Keltoum MESSAOUDEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0568

répertoire général n°23/1233

S.A.S.U. AMP

dont le siège social est sis [Adresse 19]

non comparante ni constituée

S.A.S. BTPO

dont le siège social est sis [Adresse 23]

représentée par Maître Arnaud GINOUX de la SCP HADENGUE ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0873

S.A.S. DERICHEBOURG ACCUEIL

dont le siège social est sis [Adresse 22]

représentée par Maître Gilles ROUMENS de la SCP COURTEAUD PELLISSIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0023

dispensé de comparaître (article 486-1 du code de procédure civile)

S.A.S. ELFID BATIMENT

dont le siège social est sis [Adresse 24]

non comparante ni constituée

S.A.S.U. ETC

dont le siège social est sis [Adresse 20]

représentée par Maître Guillaume RODIER de la SELARL RODIER ET HODE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2027

dispensée de comparaître (article 486-1 du code de procédure civile)

Société HOLDING POISSON, venant aux droits de la société OBEA, dissoute sans liquidation par décision du 23 novembre 2020

dont le siège social est sis [Adresse 21]

représentée par Maître Delphine [O] de la SELARL [O] AVOCAT CONSEIL, demeurant [Adresse 25], avocate plaidante au barreau d’ORLEANS et par Maître Carole DA SILVA, avocate postulante au barreau de l’ESSONNE, substituée lors de l’audience par Maître Diane-Marie PALACIO-RUSSO, avocate au barreau de l’ESSONNE

S.A.R.L. ID FACADE

dont le siège social est sis [Adresse 12]

représentée par Maître Etienne CACAN, avocat au barreau de l’ESSONNE

S.A.R.L. LMTPT

dont le siège social est sis [Adresse 6]

non comparante ni constituée

S.A.S. MENARD

dont le siège social est sis [Adresse 13]

non comparante ni constituée

S.A.R.L. PLOMBERIE PRO

dont le siège social est sis [Adresse 5]

non comparante ni constituée

S.A.S. QUALICONSULT

dont le siège social est situé [Adresse 2], prise en son établissement secondaire

sis [Adresse 9]

non comparante ni constituée

S.A.R.L. TECHNISOL, dont le siège social est situé [Adresse 17], et actuellement

dont le siège social est sis [Adresse 27]

non comparante ni constituée

S.A.R.L. EPITECH

dont le siège social est sis [Adresse 18]

représentée par Maître Bintou TRAORE, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : B0661, substitué par Maître Keltoum MESSAOUDEN, avocate au barreau de PARIS

SOCIETE MUTUELLE D’ASSURANCE DU BATIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS – SMABTP, en qualité d’assureur de CNR

dont le siège social est sis [Adresse 26]

représentée par Maître Delphine ABERLEN de la SCP NABA ET ASSOCIES, avocate postulante au barreau de PARIS, vestiaire : P0325 et par Maître Christine POUYET, avocate plaidante au barreau de l’ESSONNE

DÉFENDERESSES

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

**************

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 6 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires LES VILLAS D’ADRIEN a assigné en référé la SCCV LES VILLAS SAINT MICHEL devant le président du tribunal judiciaire d’Evry, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, pour obtenir la désignation d’un expert judiciaire et voir réserver les dépens.

La procédure a été enregistrée sous le numéro RG23/968.

Il fait valoir que la SCCV LES VILLAS SAINT MICHEL a réalisé un programme neuf de construction de 45 maisons individuelles, situé [Adresse 3] à [Localité 30], sur les parcelles cadastrées AD n°[Cadastre 8], [Cadastre 11] et [Cadastre 14]. Il indique que le 12 juillet 2022 un rapport de réserves était établi et la liste de celles-ci adressées à la SCCV LES VILLAS SAINT MICHEL par courrier en date du 19 décembre 2022. Une liste de réserves complémentaires était également adressée le 27 juin 2023 par le président du conseil syndical, en vain. Il s’estime dès lors bien-fondé dans sa demande d’expertise.

Par acte de commissaire de justice des 1er, 4, 5 et 6 décembre 2023, la SCCV LES VILLAS SAINT MICHEL a assigné en intervention forcée la SASU AMP, la SAS BTPO, la SAS DERICHEBOURG ACCUEIL, la SAS ELFID BATIMENT, la SASU ETC, la société HOLDING POISSON, la SARL ID FACADE, la SARL LMTPT, la SAS MENARD, la SARL PLOMBERIE PRO, la SAS QUALICONSULT, la SARL TECHNISOL, la SARL EPITECH, et la SMABTP en qualité d’assureur de CNR devant le président du tribunal judiciaire d’Evry, au visa de l’article 145 du code de procédure civile.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG23/1233.

Les deux affaires ont été appelées ensemble à l’audience du 22 décembre 2024, ont été jointes sous le numéro RG23/968, puis renvoyées à plusieurs reprises pour être retenues à l’audience du 7 février 2025.

A l’audience du 7 février 2025, le syndicat des copropriétaires LES VILLAS D’ADRIEN, représenté par son avocat, a soutenu son acte introductif d’instance et déposé ses pièces telles que visées dans l’assignation. Se référant à ses conclusions écrites régulièrement déposées, il a maintenu sa demande et sollicité le débouté des demandes de la SCCV LES VILLAS SAINT MICHEL.

Il précise que la SCCV LES VILLAS SAINT MICHEL, en sa qualité de maître d’ouvrage, est tenue de l’ensemble des réserves relevées relevant de l’article 1792 du code civil, que plusieurs réserves concernent des parties communes, et que pour celles affectant des parties privatives, il a qualité à agir pour la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble conformément à l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965.

La SCCV LES VILLAS SAINT MICHEL, représentée par son avocat, a soutenu son acte introductif d’instance et déposé ses pièces telles que visées dans l’assignation. Se référant à ses conclusions écrites régulièrement déposées, elle a demandé de :

— A titre principal, débouter le syndicat des copropriétaires LES VILLAS D’ADRIEN, de ses demandes ;

— A titre subsidiaire, prendre acte si le de ses protestations et réserves d’usage ;

— Strictement limiter la mission de l’expert judiciaire aux réclamations relatives aux parties communes générales et spéciales telles que stipulées au règlement de copropriété ;

— Rendre commune l’ordonnance de référé à intervenir aux défendeurs ;

— Condamner le Syndicat des copropriétaires LES VILLAS D’ADRIEN au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle fait valoir que l’action engagée par le Syndicat des copropriétaires LES VILLAS D’ADRIEN est manifestement vouée à l’échec compte tenu de la forclusion de l’action fondée sur l’article 1642-1 du code civil et 1648 du même code et de l’absence d’élément sur des dommages pouvant relever de la responsabilité de droit commun. Elle considère, en outre, que le syndicat des copropriétaires ne peut pas se substituer aux copropriétaires acquéreurs concernant les parties privatives sans rapporter la preuve d’un impact sur une partie commune, preuve qui n’est pas rapportée. Elle estime dès lors que la demande d’expertise ne saurait prospérer.

Répondant oralement à la demande de la société HOLDING POISSON, elle indique que le lot escalier a en réalité été confié à la société OBEA ACIER, du même groupe, et ne s’oppose pas à sa mise hors de cause, mais demande le rejet de sa demande au titre des frais irrépétibles.

La société HOLDING POISSON, représentée par son avocat, se référant à ses conclusions écrites, a sollicité de :

— A titre principal, déclarer la SCCV LES VILLAS SAINT MICHEL irrecevable et en tout état de cause mal fondée en ses demandes à son égard ;

— Prononcer sa mise hors de cause ;

— Condamner la SCCV LES VILLAS SAINT MICHEL au paiement d’une somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

— Débouter toutes parties de toute autre demande, fins ou conclusions dirigées contre elle.

Elle fait valoir qu’elle vient aux droits de la société OEBA mais qu’aucune d’entre elles n’est intervenue dans l’exécution des travaux litigieux, de sorte qu’elle doit être mise hors de cause.

La SARL EPITECH, représentée par son avocat, a formulé protestations et réserves d’usage par conclusions régulièrement déposées.

La SAS BTPO, représentée par son avocat, a formé oralement protestations et réserves d’usage.

La SAS DERICHEBOURG ACCUEIL et la SASU ETC ont, par l’intermédiaire de leurs conseils et par conclusions régulièrement placées, formé protestations et réserves en application de l’article 486-1 du code de procédure civile.

La SARL ID FACADE et la SMABTP en qualité d’assureur de CNR, bien qu’ayant constitué avocat, ne se sont pas présentées, ni n’ont adressé d’écritures.

La SASU AMP, la SAS ELFID BATIMENT, la SARL LMTPT, la SAS MENARD, la SARL PLOMBERIE PRO, la SAS QUALICONSULT, et la SARL TECHNISOL, bien que régulièrement assignées, n’ont pas constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

A l’issue des débats il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré au 18 mars 2025 et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la procédure

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande de mise hors de cause de la société HOLDING POISSON

Aux termes de l’article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En l’espèce, la SCCV LES VILLAS SAINT MICHEL, qui a assigné la société HOLDING POISSON, reconnaît une erreur de destinataire, le titulaire du lot escalier étant la société OEB’ACIER, membre du même groupe.

Dès lors, la société HOLDING POISSON sera mise hors de cause.

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.

Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel.

Pour contester l’existence d’un motif légitime, la SCCV LES VILLAS SAINT MICHEL fait valoir la forclusion de l’action au fond et le fait que certaines réserves retenues concernent en réalité des parties privatives sur lesquelles le Syndicat des copropriétaires LES VILLAS D’ADRIEN ne dispose pas d’un intérêt à agir en lieu et place des copropriétaires concernés.

Mais d’une part, outre que l’expertise demandée permettra de déterminer le fondement le mieux adapté au moment de l’action qui sera engagée ultérieurement au fond, force est de constater qu’aucune des parties ne produit le procès-verbal de réception des travaux qui permet de déterminer le point de départ des délais de forclusion et de prescription.

Or, seul le juge du fond est compétent pour fixer judiciairement la réception ou constater la date d’une réception tacite. Dès lors, il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de retenir, en l’état, la possible forclusion ou prescription de l’action au fond. Le moyen ne sera donc pas retenu.

Il n’est en outre pas contesté que certaines des réserves, objets de la présente instance, concernent des parties privatives de l’ensemble immobilier concerné.

Or, selon l’article 15 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Il en ressort que le syndicat des copropriétaires peut agir seul en justice, dès lors que la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble est nécessaire.

Or, d’une part, une partie des réserves portant sur les parties privatives présente un caractère collectif puisqu’elle concerne la totalité ou la quasi-totalité des lots. En outre, l’expertise sollicitée a notamment pour objectif, s’agissant des réserves portant sur les parties privatives qui ne présentent pas de caractère collectif, de dire si l’origine des désordres concerne, le cas échéant, une partie commune.

Dès lors, il apparait prématuré, à ce stade, d’écarter de l’expertise certaines des réserves évoquées. Le moyen sera donc écarté.

Ainsi, le Syndicat des copropriétaires LES VILLAS D’ADRIEN justifie, par la production de l’état descriptif de division, du procès-verbal d’assemblée générale du 24 juin 2022, du rapport de réserves établi le 28 juin 2022, du courrier de la SCCV LES VILLAS SAINT MICHEL du 16 janvier 2023, des mises en demeure des 21 avril et 25 mai 2023, et du procès-verbal de constat du 15 juillet 2024, rendant vraisemblable l’existence des désordres invoqués, d’un motif légitime pour obtenir la désignation d’un expert en vue d’établir, avant tout procès, la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige.

De plus, la SCCV LES VILLAS SAINT MICHEL établi que, sont intervenues dans l’opération immobilière dont s’agit :

— La SASU AMP, pour le lot menuiseries intérieures/cloisons/isolation ;

— La SAS BTPO, pour le lot terrassement/fondation spéciale/gros œuvre,

— La SAS DERICHEBOURG ACCUEIL, pour le lot l’espace vert,

— La SAS ELFID BATIMENT, pour le lot électricité,

— La SASU ETC, en qualité de BET acoustique,

— La SARL ID FACADE, pour le lot ravalement,

— La SARL LMTPT, en qualité de VRD/espace vert,

— La SAS MENARD, pour le lot inclusions,

— La SARL PLOMBERIE PRO, pour le lot plomberie/sanitaire/chauffage,

— La SAS QUALICONSULT, en qualité de bureau de contrôle et coordination SPS,

— La SARL TECHNISOL, pour le lot carrelage/faïence/sol souple,

— La SARL EPITECH, en qualité de maître d’exécution/économiste,

— Et la SMABTP en qualité d’assureur de CNR.

Dès lors, la SCCV LES VILLAS SAINT MICHEL dispose d’un motif légitime à attraire à la cause les sociétés précitées.

Il sera donc fait droit à la demande, aux frais avancés du Syndicat des copropriétaires LES VILLAS D’ADRIEN, dans les termes du dispositif ci-dessous.

Sur les frais et dépens

En absence de partie perdante, les dépens seront mis à la charge du Syndicat des copropriétaires LES VILLAS D’ADRIEN.

Dès lors, des considérations d’équité conduisent à ne pas faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort,

MET hors de cause la société HOLDING POISSON ;

ORDONNE une expertise et DESIGNE en qualité d’expert :

[M] [R]

Expert de justice près la Cour d’appel de Versailles

[Adresse 10]

Tél : [XXXXXXXX01]

[Courriel 32]

Lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;

Avec mission de :

— se rendre sur les lieux dans l’ensemble immobilier situé à [Localité 31][Adresse 29], parcelles cadastrées sections AD n°[Cadastre 8], [Cadastre 11] et [Cadastre 14],

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— examiner les travaux exécutés par les sociétés défenderesses, dire s’ils sont conformes aux devis et factures, déterminer s’il existe des défauts, malfaçons, non finitions et en rechercher les causes,

— relever et décrire les désordres et malfaçons allégués expressément dans l’assignation et affectant l’immeuble litigieux, ainsi que les non conformités et/ou inachèvements allégués au regard des documents contractuels liant les parties,

— en détailler l’origine, les causes, l’étendue, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres, malfaçons et inachèvements sont imputables, et dans quelles proportions,

— dire notamment, pour les désordres qui touchent les parties privatives, s’ils sont collectifs et/ou s’ils trouvent leurs origines dans les parties communes,

— indiquer les conséquences de ces désordres, malfaçons et inachèvements quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination,

— dire si les travaux ont été conduits conformément aux documents contractuels et aux règles de l’art,

— décrire les travaux de reprise et procéder à un chiffrage des dits travaux ;

— fournir tous éléments techniques et de fait de nature à déterminer les responsabilités encourues et évaluer les préjudices subis,

— rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties,

— fournir toutes les indications sur la durée prévisible des réfections ainsi que sur les préjudices accessoires qu’ils pourraient entraîner tels que privation ou limitation de jouissance,

— évaluer les troubles de jouissance subis,

— donner son avis sur les comptes entre les parties ;

DIT qu’en cas d’urgence reconnue par l’expert, la partie la plus diligente pourra nous en référer pour être autorisée à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, lequel dans ce cas déposera un pré-rapport précisant la nature et l’importance des travaux ;

FAIT injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions ;

DIT que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original sous format papier et en copie sous la forme d’un fichier PDF enregistré sur un CDROM au greffe du service du contrôle des expertises du tribunal judiciaire d’EVRY sis [Adresse 28] à EVRY-COURCOURONNES (91012), dans le délai de six mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties) ;

DIT que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties et au juge chargé du contrôle :

— en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations,

— en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent,

— en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées,

— en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse.

INVITE les parties à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure dans le but de limiter les frais d’expertise ;

DIT que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction ;

DIT que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DESIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

DIT que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

FIXE à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par les demandeurs entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, [Adresse 28] à Évry-Courcouronnes (91012), dans le délai de six semaines à compter de la délivrance de la présente ordonnance par le greffe aux parties, sans autre avis

DIT que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

DIT qu’en déposant son rapport, l’expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSE les dépens à la charge de le Syndicat des copropriétaires LES VILLAS D’ADRIEN ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 18 mars 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,