TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 22/03305 – N° Portalis DBW3-W-B7G-Z2UP

AFFAIRE :

S.A.R.L. [Adresse 6] (la [14])

C/

S.A.R.L. [Adresse 5] (la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 26 Septembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Greffier : Madame Lindsay FAVIER, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 21 Novembre 2024, puis prorogée au 28 Novembre 2024

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 28 Novembre 2024

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 28 Novembre 2024

Par Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Assisté de Madame Sylvie PLAZA, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

La société [Adresse 6] ([13])

Immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le N° 880 231 402

dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Quentin MOTEMPS de la SCP MOTEMPS & TRIBOT, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

La société [Adresse 5] (S.A.R.L.)

Immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le N° B 528 976 244

dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son gérant faisant élection de domicile, en cette qualité, en les bureaux de la SAS J. & M. [W], Administrateurs de Biens, sise [Adresse 2], sa gérante et mandataire

représentée par Maître Philippe DE GOLBERY de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

La société à responsabilité limitée [Adresse 6] exploite l’enseigne commerciale « [7] », spécialisée dans la restauration rapide et immatriculée au RCS de [Localité 9] le 2 janvier 2020, avec un début d’activité fixé au 1er avril 2020.

La société à responsabilité limitée [Adresse 5] est propriétaire de locaux (173 m2 environ), situés à [Adresse 10] (rez-de-chaussée et entresol, formant angle [Adresse 8] [Adresse 12]).

Par acte à effet au 27 décembre 2019, la société à responsabilité limitée [Adresse 5] a donné à bail commercial les locaux litigieux à la société à responsabilité limitée FHARO [Localité 15].

En raison de la pandémie de COVID-19, la société à responsabilité limitée [Adresse 6] a été dans l’impossibilité de procéder aux travaux d’installation nécessaires entre le 17 mars et le 10 mai 2020, repoussant son ouverture au public au 4 juin 2020.

Cet état de fait a eu pour conséquence un retard de la société à responsabilité limitée FHARO [Localité 15] dans les paiements des loyers à partir du mois de mars 2020.

A compter du mois d’octobre 2020, la société à responsabilité limitée [Adresse 6] a fait part à sa bailleresse d’un certain nombre de sujets de mécontentement, quant aux lieux exploités :

— remplacement, par le bailleur, de son enseigne sur son panneau publicitaire coté [Localité 15] ;

— présence de personnes sans domicile fixe au pied de l’immeuble, soit à l’entrée de l’établissement ;

— odeurs nauséabondes remontant des égouts directement au sein de l’établissement.

Parallèlement à ces échanges relatifs aux conditions de l’exploitation, les parties ont négocié les conditions du paiement des loyers et des arriérés. Elles ont passé un avenant du 4 juin 2021. Il s’énonce comme suit :

— minoration de 25 % du prix du loyer pour la période du 1er octobre 2020 au 30 mars 2021 (le loyer mensuel dû passant alors de 6.487,50 € HT à 4.865,63 € HT) ;

— accord de la société bailleresse à cette remise supplémentaire sous condition que les loyers déjà réduits pour les mois d’avril 2021, mai 2021 et juin 2021 soient réglés au plus tard le 15 juin 2021 ;

— accord sur un échéancier bénéficiant à la société FHARO [Localité 15] pour ce qui est des loyers d’avril 2020 et mai 2020 : l’arriéré devait être payé à compter du mois de juillet 2021 en douze mensualités égales et successives, en sus des échéances en cours, et ce jusqu’au mois de juillet 2022.

Le 17 août 2021, la société à responsabilité limitée [Adresse 5] a fait délivrer à la société à responsabilité limitée [Adresse 6] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un arriéré de 33.496,72 €.

La société à responsabilité limitée [Adresse 5] a saisi le juge des référés. Un arrêt du 2 mars 2022 a été rendu. La société à responsabilité limitée FHARO [Localité 15] en a formé appel et a saisi le [11] Président de la Cour d’appel d’AIX-EN-PROVENCE aux fins de suspension de l’exécution provisoire de l’ordonnance litigieuse.

Parallèlement aux recours contre l’ordonnance de référé, par acte d’huissier en date du 23 mars 2022, la société à responsabilité limitée [Adresse 6] a assigné la société à responsabilité limitée [Adresse 5] devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE, aux fins notamment de la voir condamner à lui verser la somme de 124.275 €, au titre de la perte du préjudice de jouissance et de condamner la société à responsabilité limitée [Adresse 5] à effectuer les travaux nécessaires à l’exploitation paisible par le preneur des locaux donnés à bail.

Il s’agit de la présente procédure.

S’agissant des recours contre la procédure de référé, par ordonnance du 13 juin 2022, le Premier Président a rejeté la demande dont il était saisi. Par arrêt du 25 mai 2023, la Cour d’appel d’AIX-EN-PROVENCE a rejeté l’appel en déclarant le recours caduc.

Concernant la présente procédure, suite à conclusions des deux parties, une ordonnance de clôture a été rendue le 6 juin 2024.

Aux termes de conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 6 juin 2024, au visa des articles 1719, 1720 et suivants du code civil, 1240 du même code, 1231-1 et suivants du même code, L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, la société à responsabilité limitée FHARO [Localité 15] sollicite de voir :

A titre principal :

— condamner la société [Adresse 4] au paiement de la somme de 256.394 €, au titre du préjudice subi par la société [Adresse 6] du fait de la violation de ses obligations contractuelles essentielles de délivrance conforme, et de jouissance paisible ;

A titre subsidiaire,

— condamner la société [Adresse 4] au paiement de la somme de 190.555 € au titre du préjudice subi par la société FHARO [Localité 15] du fait de la violation de ses obligations contractuelles essentielles de délivrance conforme et de jouissance paisible ;

En tout état de cause :

— condamner la société [Adresse 4] au paiement de la somme de 20.000 €, au titre du préjudice moral subi par la société [Adresse 6] ;

— condamner la société [Adresse 4] au paiement de la somme de 5.000 €, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner la société [Adresse 4] au paiement des entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société à responsabilité limitée FHARO [Localité 15] affirme qu’elle sollicite des dommages et intérêts liés au préjudice subi pour absence de délivrance conforme du local, atteinte à la jouissance paisible du local, et absence d’exigibilité des loyers commerciaux en période de fermeture du restaurant.

En l’espèce, les manquements aux obligations de délivrance et de jouissance paisible sont caractérisés par le remplacement, par le bailleur, de l’enseigne JOUR sur son panneau publicitaire coté [Localité 16], sans l’accord de la demanderesse, par la présence de personnes sans domicile fixe au pied de l’immeuble, soit à l’entrée de l’établissement, pouvant décourager voir empêcher les clients de pénétrer au sein du restaurant et par la présence d’odeurs nauséabondes, remontant des égouts directement au sein de l’établissement, dans la salle de commandes et de restauration.

Le bailleur ne saurait contester la nuisance qu’a pu constituer la présence importante de personnes sans-domicile à l’entrée même de l’établissement : non seulement la demanderesse produit de nombreuses preuves aux débats, mais la défenderesse elle-même a fini par installer à l’entrée des barres anti-squat.

S’agissant des odeurs nauséabondes présentes dans le local, la défenderesse a mis deux ans à réagir aux plaintes de sa locataire. Par ailleurs, les travaux proposés par l’entreprise mandatée par la bailleresse étaient initialement inopportuns, mais également impossibles voir dangereux. Les travaux n’ont pu finalement être réalisés que le 20 mai 2022 et la société à responsabilité limitée [Adresse 6] a préalablement dû en faire réaliser certains à ses frais.

L’avenant du 4 juin 2021 ne saurait être considéré comme une indemnisation des préjudices subis par la société à responsabilité limitée FHARO [Localité 15].

La demanderesse démontre un manque à gagner de 256.394 € de chiffre d’affaires du 4 juin 2020 au 20 mai 2022. Subsidiairement, si le Tribunal venait à ne pas retenir ce préjudice, il conviendrait de calculer la perte sur la base des loyers payés par la demanderesse sur la même période.

Par ailleurs, la nécessité d’alerter la bailleresse, de la relancer, d’avoir recours à un avocat et d’un huissier, caractérisent un préjudice moral pour la demanderesse. Au surplus, la demanderesse a subi une procédure initiée par la bailleresse. L’image de la demanderesse est écornée auprès de sa clientèle par les odeurs nauséabondes et la présence de sans domicile fixe.

Aux termes de conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 14 juin 2024, au visa des articles 9, 56, 696, 699, 700, 803 du code de procédure civile, 1101 et suivants, 1353, 1713 et suivants du code civil, la société à responsabilité limitée [Adresse 5] sollicite de voir :

— révoquer tout d’abord l’ordonnance de clôture du 6 juin 2024 et accueillir les présentes écritures et pièces supplémentaires de la Société [Adresse 5] ;

A défaut :

— rejeter comme tardives et notifiées trop à proximité de l’ordonnance de clôture, les conclusions de la société requérante du 6 juin 2024 ;

— débouter la société [Adresse 6] de toutes ses fins et prétentions aussi bien non établies qu’infondées ;

— reconventionnellement, la condamner :

* à payer à la société concluante la somme de 2.800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* à supporter les dépens qui engloberont le coût du PV de constat dressé le 7 juin 2024, et qui seront distraits au profit de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIÉS, avocat en la cause.

Au soutien de ses prétentions, la société à responsabilité limitée [Adresse 5] fait valoir que la demanderesse ne saurait s’exonérer de son obligation de régler les loyers du local litigieux. Les troubles dont elle se prévaut n’ont été dénoncés qu’à compter de novembre 2020.

Concernant le prétendu remplacement d’enseigne, la demanderesse ne s’en est pas prévalu durant la procédure de référé. Il n’est pas démontré. Il s’agirait, tout au plus, du changement d’un panneau.

S’agissant de la présence de personnes sans domicile fixe, la bailleresse n’a pas le pouvoir de police sur la voie publique. Les photographies de la demanderesse montrent la présence de sans-domicile dans un espace de la voie publique, sur lequel la défenderesse n’a pas de contrôle.

Concernant les odeurs, celles-ci n’étaient que ponctuelles. La demanderesse en identifie l’origine dans les égouts : il s’agit d’un ouvrage public dont la défenderesse n’a pas le contrôle. La défenderesse a en tous cas diligenté des travaux, freinés par les refus de la demanderesse de laisser la société intervenir. La demanderesse souhaitait des solutions techniques irréalisables.

En réalité, la demanderesse ne forme ses prétentions que pour occulter ses retards de paiement récurrents. Encore en juin 2024, elle présentait un arriéré de 10.000 € de loyers.

S’agissant du préjudice, la demanderesse l’établit insuffisamment. Elle omet de préciser l’évolution de son chiffre d’affaires entre janvier et mai 2022. En réalité, la hausse du chiffre d’affaires de la demanderesse n’a rien à voir avec les travaux entrepris par la société à responsabilité limitée [Adresse 5], comme le prétend la société à responsabilité limitée FHARO [Localité 15]. Cet accroissement des revenus est imputable à la fin des mesures sanitaires, à la reprise du tourisme, à la fréquentation accrue des locaux…

Au surplus, l’attestation produite par la demanderesse est dépourvue de pertinence : il apparaît impossible d’établir des chiffres fiables sur une évolution de seulement deux ans, dont une obérée par les mesures sanitaires successives.

A l’audience de plaidoiries du 26 septembre 2024, avant l’ouverture des débats sur le fond, l’ordonnance de clôture du 6 juin 2024 a été révoquée. Les parties se sont accordées pour voir admises aux débats l’ensemble de leurs dernières conclusions postérieures à cette ordonnance. La mise en état a de nouveau été clôturée à la date du 26 septembre 2024.

Après plaidoiries des avocats des parties, l’affaire a été fixée en délibéré à la date du 21 novembre 2024. A cette date, elle a été prorogée au 28 novembre 2024.

Dans un souci de lisibilité du jugement, les mentions du dispositif des conclusions demandant au tribunal de donner acte, constater, dire, dire et juger, rappeler qui ne s’analyseraient pas comme des demandes au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais comme des moyens n’appelant pas de décision spécifique n’ont pas été rappelées dans l’exposé des demandes des parties.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture et l’admission des dernières conclusions aux débats :

Il convient de rappeler qu’à l’audience du 26 septembre 2024, l’ordonnance de clôture du 6 juin 2024 a été révoquée. Les parties se sont accordées pour que leurs dernières conclusions soient admises aux débats. La clôture de la mise en l’état a de nouveau été prononcée à la date du 26 septembre.

Sur les manquements de la société à responsabilité limitée [Adresse 5] à ses obligations locatives :

Il convient immédiatement de relever que la société à responsabilité limitée [Adresse 6] fait état de manquements de la défenderesse à trois obligations juridiques prétendues : le défaut de délivrance, le défaut de jouissance paisible et l'« absence d’exigibilité des loyers commerciaux en période de fermeture du restaurant ».

Sur ce dernier point, le Tribunal relève que la demanderesse ne développe aucun moyen de droit ni de fait dans ses dernières conclusions. Les ordonnances prises par le gouvernement français entre mars et juin 2020, quant aux effets juridiques du confinement national, n’ont pas eu pour effet de suspendre l’obligation des locataires commerciaux de payer leurs loyers.

Par suite, ce moyen, jamais développé dans les conclusions de la demanderesse, est sans effet. Il ne correspond, au surplus, à aucune obligation légale ou contractuelle du bailleur commercial.

Concernant l’obligation de délivrance, elle consiste dans la remise au preneur de la chose prévue au contrat. Or, la société à responsabilité limitée FHARO [Localité 15] ne conteste pas que les locaux sis « [Adresse 10] (rez-de-chaussée et entresol, formant angle [Adresse 8] [Adresse 12]) » ont été mis à sa disposition par la société à responsabilité limitée [Adresse 5].

Toutefois, il faut rappeler que l’article 1719 2° du code civil est rattaché, par une jurisprudence constante, à l’obligation de délivrance du bailleur. Ce texte dispose que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : (…) 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; ».

Il convient également de rappeler qu’il est constant en jurisprudence que le bailleur ne peut être libéré de son obligation de délivrance que par la démonstration de ce que le fait exonératoire revêt les caractéristiques de la force majeure (voir par exemple en ce sens C. cass., ch. civ. 3, 28 septembre 2005, 04-13.720). Il en résulte que l’obligation de délivrance est une obligation de résultat pour le bailleur.

Dès lors, l’obligation d’effectuer dans le bien des réparations indispensables au fonctionnement du local conforme à sa destination est pour le bailleur une obligation de résultat.

S’agissant de l’obligation du bailleur de garantir au locataire la jouissance des lieux, l’article 1719 3° dispose que « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : (…) 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; ». L’article 1725 du même code dispose que « le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel. »

Concernant le trouble de jouissance, la demanderesse invoque trois moyens de fait : l’enlèvement d’un panneau, la présence de personnes sans domicile fixe et les odeurs nauséabondes présentes dans le local loué.

Il sera immédiatement relevé que les éventuelles personnes sans domicile fixe présentes aux abords immédiats du local loués, sous l’abri que constituent les arches entourant l’accès au local, sont des tiers au contrat de location. Dès lors, au titre de l’article 1725 du code civil, il n’incombe pas à la société à responsabilité limitée [Adresse 5], bailleresse, d’entreprendre une quelconque action, quant aux troubles que ces personnes pourraient causer à la jouissance de la société à responsabilité limitée [Adresse 6]. C’est au preneur à bail de prendre en charge les troubles que des tiers au contrat causent à sa jouissance, par tout moyen à sa disposition : police, services de la municipalité, etc. La responsabilité ne saurait en échoir à la société à responsabilité limitée [Adresse 5].

S’agissant de la suppression d’une « enseigne » ou d’un « panneau », il convient de relever que la société à responsabilité limitée FHARO [Localité 15] ne verse aux débats aucune preuve. Le seul élément relatif à cette prétendue suppression est une photographie, non datée, insérée dans le corps même des conclusions de la demanderesse faisant apparaître ce panneau. Cette photographie ne permet pas de s’assurer que ce panneau a bien été enlevé, elle ne permet pas non plus de vérifier à quelle date ce panneau a été ou est présent. La société à responsabilité limitée [Adresse 5] conclut pourtant explicitement sur l’absence de preuve : la demanderesse n’en a tiré aucune conséquence et n’a versé aucun élément probant aux débats. Les constats d’huissier des 2 février et 29 avril 2022 ne concernent pas le panneau d’enseigne de la société à responsabilité limitée [Adresse 6].

Le seul envoi par la société à responsabilité limitée FHARO [Localité 15] d’un mail en novembre 2020 se plaignant de l’enlèvement du panneau ne constitue pas une preuve, mais un document que la demanderesse se constitue à elle-même : il est insuffisant. Tout au plus pourrait-il valoir commencement de preuve s’il était corroboré par un élément objectif : tel n’est pas le cas en l’espèce.

Restent les odeurs nauséabondes. Concernant celles-ci, il convient de relever que si la société à responsabilité limitée [Adresse 6] vise dans ses conclusions des courriels écrits à sa bailleresse, depuis le 23 novembre 2020, les seules odeurs qui y sont évoquées, et ce jusqu’au 6 septembre 2021, sont celles résultant de la présence de personnes sans domicile fixe, notamment en raison de l’urine. La demanderesse y expose l’impossibilité de développer une activité en terrasse. Or, il a été vu plus haut que les troubles causés par ces personnes ne sont pas de la responsabilité du bailleur.

Seul le courriel du 6 septembre 2021 évoque, pour la première fois, des odeurs nauséabondes propres au local loué. La société à responsabilité limitée FHARO [Localité 15] a fait réaliser le 10 septembre 2021 un devis pour l’installation d’une ventilation dans l’immeuble destinée à mettre fin au trouble. La société de gestion J&M [W], mandataire de la société à responsabilité limitée [Adresse 5], reconnaît avoir connaissance de cette doléance par courrier du 26 octobre 2021.

Par courrier du 15 novembre 2021, la société à responsabilité limitée [Adresse 6] prend acte de la proposition de sa bailleresse d’installer une VMC, afin de remédier au problème d’odeurs.

La société à responsabilité limitée FHARO [Localité 15] démontre la persistance du problème d’odeurs d’eaux usées par le constat du 2 février 2022.

Il est constant entre les parties, qu’à compter du 22 mai 2022 et l’achèvement de travaux, ces troubles ont cessé.

La société à responsabilité limitée [Adresse 5] se prévaut du caractère ponctuel des troubles. D’une part, des odeurs nauséabondes dans un établissement vendant de la nourriture constituent un trouble grave à la jouissance du preneur à bail. D’autre part, les troubles sont établis sur une période courant du 6 septembre 2021 au 22 mai 2022. Contrairement à la question du panneau d’enseigne, pour lequel la seule preuve consiste dans un e-mail de la société à responsabilité limitée [Adresse 6], les odeurs dénoncées le 6 septembre 2021 sont manifestement établies, puisqu’elles ont persisté jusqu’à la venue d’un huissier en février 2022.

La défenderesse se prévaut de ce qu’a indiqué le juge des référés dans sa décision. D’une part, il ne résulte pas des ordonnances de référé en première instance ou en appel que les juges des référés auraient adopté une motivation quant à la question de la pérennité des odeurs litigieuses. D’autre part, il convient de rappeler que les ordonnances de référé n’ont pas, au fond, l’autorité de la chose jugée. Dès lors, les éventuelles motifs des décisions de référé n’ont pas valeur probante devant le Tribunal saisi du présent litige sur le fond.

Il apparaît donc établi, qu’entre le 6 septembre 2021 et le 22 mai 2022, la société à responsabilité limitée FHARO [Localité 15] a subi un trouble à sa jouissance du local. Plus spécialement, un local destiné à la restauration présentant de fortes odeurs nauséabondes d’eaux souillées est un local qui, au moins partiellement, est impropre à sa destination. Il s’agit donc par définition d’un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance.

Il a été énoncé plus haut que l’obligation de délivrance est pour le bailleur une obligation de résultat, dont celui-ci ne peut être exonéré qu’en démontrant un cas de force majeure.

Les critères de la force majeure sont que l’évènement est extérieur à celui qui l’invoque, qu’il est imprévisible et qu’il est irrésistible.

La société à responsabilité limitée [Adresse 5] fait valoir que la demanderesse s’est opposée, en mars 2022, à ce que la société que la bailleresse mandataire pour effectuer les travaux pénètre dans les lieux et procède à ceux-ci.

Le juge relève plus exactement, à la lecture du dossier et des échanges entre les parties, que la société à responsabilité limitée [Adresse 6] a refusé que la bouche de sortie de la VMC soit installée dans son restaurant : la demanderesse a réclamé que cette bouche passe par un trou à réaliser dans le sol.

L’entreprise mandatée par la société à responsabilité limitée [Adresse 5] a exposé que cette solution est « impossible » (pièce n°18, e-mel de Monsieur [V] [Y] du 5 mars 2022).

Or, il apparaît à la lecture des pièces que la société à responsabilité limitée [Adresse 6] a fait réaliser, à ses frais, le trou dans le sol du local (facture JHS ENTREPRISE du 22 avril 2022) et que c’est par ce trou que l’entreprise mandatée par la défenderesse a finalement fait passer l’évacuation de la VMC (constant entre les parties).

Aussi, il est faux d’affirmer, comme le fait la défenderesse, que la demanderesse a imposé « sans motifs légitimes une solution technique irréalisable ». La solution était réalisable et a été réalisée, aux frais de la demanderesse.

La défenderesse énonce également que les travaux n’ont pas pu être immédiatement réalisés, après septembre 2021, en raison d’une « pénurie mondiale de pièces ». Elle ne vise toutefois aucun élément de preuve versé aux débats afin d’étayer cette affirmation.

Aussi, du 6 septembre 2021 au 4 mars 2022, la société à responsabilité limitée [Adresse 5] ne démontre pas le cas de force majeure l’ayant empêché d’exécuter son obligation de résultat de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle. Et du 4 mars 2022 au 22 mai 2022, la défenderesse ne démontre pas davantage le cas de force majeure, puisque « l’impossibilité » prétendue des travaux demandés par la locataire était inexistante : les travaux étaient possibles et ont été finalement réalisés. Il n’y a donc pas de circonstances « irrésistibles » pour la bailleresse sur cette période.

La société à responsabilité limitée [Adresse 5] ne peut donc s’exonérer de son obligation de délivrance conforme à l’objet du bail, sur l’ensemble de la période du 6 septembre 2021 au 22 mai 2022.

Il y a donc faute de la société à responsabilité limitée [Adresse 5] dans l’exécution d’une obligation fondamentale du contrat. Cette faute a nécessairement causé un préjudice de jouissance important à la société à responsabilité limitée [Adresse 6]. Comme rappelé plus haut, pour une enseigne de restauration à emporter recevant de la clientèle, des odeurs nauséabondes constituent, par définition, un fort préjudice. Il convient de l’évaluer.

Sur le préjudice de jouissance de la société à responsabilité limitée FHARO [Localité 15] :

La société à responsabilité limitée [Adresse 6] prétend à titre principal être indemnisé sur la base de sa perte de chiffre d’affaires.

Toutefois, l’indemnisation judiciaire d’un préjudice n’est pas sujette à des charges, contrairement au chiffre d’affaires. Toute indemnisation ne peut donc se faire que sur la base de la perte de marge bénéficiaire nette et non de la perte de chiffre d’affaires. La société à responsabilité limitée FHARO [Localité 15] n’indique pas quelle aurait été, éventuellement, sa perte de marge bénéficiaire nette, de sorte que son calcul sur la base du seul chiffre d’affaires ne permet pas au Tribunal d’évaluer son éventuelle perte de chance d’obtenir un gain.

Il ne peut donc être envisagé une indemnisation que sur le fondement subsidiaire invoqué par la demanderesse, à savoir un calcul fondé sur la valeur des loyers payés.

Puisque le seul préjudice dont la société à responsabilité limitée [Adresse 5] est juridiquement responsable est celui des odeurs nauséabondes intrinsèques au bien loué, l’indemnisation ne peut couvrir que la période du 6 septembre 2021 au 22 mai 2022, soit sept mois et demi.

Il convient de relever que l’intérieur du local, dans la même période, n’a pas présenté d’autre anomalie. Il ne saurait donc être considéré que le préjudice s’évalue à hauteur du montant du loyer entier. Une évaluation à hauteur de 50 % du loyer, au regard du trouble subi, apparaît opportune.

La société à responsabilité limitée [Adresse 6] affirme que le loyer mensuel s’élevait à 8.285 € par mois. Toutefois, elle n’en rapporte pas la preuve. Le bail mentionne un loyer annuel hors taxes, hors charges, de 77.850 €. Aucune des parties ne verse aux débats d’éléments permettant de calculer la révision annuelle du loyer sur la période litigieuse.

Aussi, sur la base du contrat, il sera retenu un loyer hors charges mensuel de 6487,50 €. Une indemnisation à hauteur de 50 % correspond, sur un mois, à 3.243,75 €. Comme énoncé plus haut, la société à responsabilité limitée FHARO [Localité 15] a subi ce préjudice durant sept mois et demi. Ce préjudice s’élève donc à 24.328,13 €.

Il convient d’ajouter à cette somme le coût de percement du trou dans le sol opéré aux frais de la société à responsabilité limitée [Adresse 6]. La facture du 22 avril 2022 s’élève à 450 € toutes taxes comprises.

Par suite, il convient de condamner la société à responsabilité limitée [Adresse 5] à verser à la société à responsabilité limitée FHARO [Localité 15] la somme de 24.778,13 € au titre de son préjudice de jouissance et de ses frais.

La société à responsabilité limitée [Adresse 6] sera déboutée du surplus de ses demandes relatives à ses préjudices matériels et financiers.

Sur le préjudice moral :

La perte de temps et de ressources que constituent la nécessité de gérer au quotidien le sinistre, de devoir assurer le suivi du litige et la relance du bailleur, et de devoir rechercher soi-même une entreprise pour faire des travaux de percement du sol, alors que cette tâche revenait à la bailleresse, constituent, même pour une personne morale, un préjudice moral.

Par ailleurs, c’est à bon droit que la société à responsabilité limitée FHARO [Localité 15] fait valoir que des odeurs nauséabondes dans un local vendant de la nourriture constituent une atteinte à son image de marque.

La société à responsabilité limitée [Adresse 5] a donc subi, durant sept mois et demi, par la faute du bailleur, un préjudice moral important.

Il est constant que le juge qui constate la réalité d’un préjudice est tenu de l’évaluer et d’en ordonner la réparation, quand bien même la partie qui le demande ne fournit pas l’intégralité des éléments permettant son évaluation précise (voir par exemples en ce sens : Cour de cassation, deuxième chambre civile, 17 mars 1993, n°91-17345 ; Cour de cassation, deuxième chambre civile, 24 mai 2006, n°05-18049).

Aussi, il convient de condamner la société à responsabilité limitée [Adresse 5] à verser à la société à responsabilité limitée [Adresse 6] une somme qui sera justement évaluée à 7.000 €, en réparation de son préjudice moral.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Il y a lieu de condamner la société à responsabilité limitée [Adresse 5], qui succombe aux demandes de la société à responsabilité limitée FHARO [Localité 15], aux entiers dépens.

Il y a lieu de condamner la société à responsabilité limitée [Adresse 5] à verser à la société à responsabilité limitée [Adresse 6] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

RAPPELLE que l’ordonnance de clôture du 6 juin 2024 a été révoquée le 26 septembre 2024 ;

RAPPELLE que les dernières conclusions des parties ont été admises aux débats ;

RAPPELLE que la clôture de la mise en état a de nouveau été prononcée le 26 septembre 2024 ;

CONDAMNE la société à responsabilité limitée [Adresse 5] à verser à la société à responsabilité limitée FHARO [Localité 15] la somme de vingt-quatre mille sept cent soixante-dix-huit euros et treize centimes (24.778,13 €) au titre de son préjudice de jouissance et de ses frais du 6 septembre 2021 au 22 mai 2022 ;

CONDAMNE la société à responsabilité limitée [Adresse 5] à verser à la société à responsabilité limitée [Adresse 6] la somme de sept mille euros (7.000 €) en réparation de son préjudice moral sur la période du 6 septembre 2021 au 22 mai 2022 ;

DEBOUTE la société à responsabilité limitée FHARO [Localité 15] du surplus de ses prétentions au principal ;

CONDAMNE la société à responsabilité limitée [Adresse 5] aux entiers dépens ;

CONDAMNE la société à responsabilité limitée [Adresse 5] à verser à la société à responsabilité limitée [Adresse 6] la somme de trois mille euros (3.000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les prétentions pour le surplus.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT