N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉFÉRÉS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE

du

12 Novembre 2024

Numéro de rôle : N° RG 24/20099 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JES2

DEMANDEUR :

Monsieur [P] [G]

né le 24 juin 1944 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Emmanuel LUDOT, avocat au barreau de REIMS, avocat plaidant, Maître Manon FLAMMANT, avocat au barreau de TOURS, avocat postulant

ET :

DÉFENDERESSE :

[Adresse 10],

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par son syndic la SAS CITYA IMMOBILIER SGTI,

immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le n° 353 440 456

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocat plaidant

DÉBATS :

Par devant Madame V. ROUSSEAU, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame D. VERITE, Greffière.

A l’audience publique du 15 Octobre 2024, la Présidente ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 12 Novembre 2024.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame V. ROUSSEAU, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 12 Novembre 2024, assistée de Madame D. VERITE, Greffière.

Copie exécutoire délivrée le :

à

Copie certifiée conforme délivrée le :

à

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [P] [G] était propriétaire d’un appartement au sein de la résidence [6], située [Adresse 2] à [Localité 13] et soumise au régime de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte notarié du 23 février 2024, il a vendu son bien immobilier.

Par acte de commissaire de justice du 23 février 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] a fait signifier une opposition au paiement du prix de cession.

Par acte de commissaire de justice du 29 février 2024, Monsieur [P] [G] a assigné devant la présidente du tribunal judiciaire de Tours, statuant en référé, le syndicat des copropriétaires Résidence Bocage Parc aux fins d’ordonner la mainlevée de l’opposition et la libération des fonds, et de le condamner au paiement d’une provision de 10.000 € en réparation de son préjudice.

Par conclusions responsives et récapitulatives n°2, déposées à l’audience du 15 octobre 2024 et auxquelles il est renvoyé en application de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [P] [G] demande de :

Ordonner la main levée de l’opposition pratiquée par le [Adresse 11], au préjudice de Monsieur [P] [G], entre les mains de la SCP Adrien Bernard et Vincent Chapoutot, par acte du commissaire de justice en date du 23 février 2024 ;Ordonner la libération des fonds au profit de Monsieur [P] [G] ;Ordonner la notification de l’ordonnance à intervenir au tiers saisi susvisé ;Condamner le syndicat des copropriétaires Résidence le Bocage au paiement d’une provision à valoir sur la réparation du préjudice subi d’un montant de 10.000€ ;Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] au paiement d’une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner le syndicat des copropriétaires Résidence le Bocage en tous les dépens, dont distraction est requise au profit de Maître Manon Flammant, avocat aux offres de droit ;Débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] de toutes ses demandes fins et conclusions.

Par conclusions responsives et récapitulatives, déposées à l’audience du 15 octobre 2024 et auxquelles il est renvoyé en application de l’article 455 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Bocage Parc demande de :

Juger Monsieur [P] [G] mal fondé en l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;Débouter Monsieur [P] [G] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;Ordonner la libération, à la vue de la minute à intervenir, de la somme de 43.827,24 € au syndicat [Adresse 7] en vertu de l’opposition au paiement du prix de cession formée ;Condamner Monsieur [P] [G] à régler au syndicat coopératif des copropriétaires de la Résidence Bocage Parc, la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Monsieur [P] [G] aux entiers dépens.

À l’audience du 15 octobre 2024, les parties, représentées par leurs conseils, ont sollicité le bénéfice de leurs écritures.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en mainlevée de l’opposition et en libération des fonds

En vertu de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite peut être défini comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

L’article 20, I, alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 dispose :

« Lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d’accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l’opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l’opposition sont limités au montant ainsi énoncé. »

En l’espèce, par acte de commissaire de justice du 23 février 2024, le [Adresse 11] a fait signifier à Monsieur [G] une opposition au paiement du prix de cession d’un lot de copropriété, en application de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 précité, au titre d’une dette invoquée en principal de 43.827,24 € et décomposée comme suit :

796,79 € au titre de créances de toute nature du 1er janvier 2023 au 21 février 2024 ;417,02 € au titre d’un solde de créances de toute nature « antérieur 2022 » ;42.506,90 € au titre des charges de l’association A2S au 6 février 2024, suivant décompte annexé ;106,53 € de coût de l’acte.

Sur les créances de toute nature, celles-ci sont justifiées par le relevé de compte produit (pièce défenderesse n°9) et les procès-verbaux d’assemblées générales des 11 juin 2021, 2 juin 2022 et 26 juin 2023 (pièces défenderesse n°34 à 36) votant les budgets et budgets prévisionnels, tandis que Monsieur [G] ne développe aucun argumentaire les mettant spécifiquement en cause.

Sur les charges de l’association A2S, celles-ci correspondent au cumul de diverses charges de services, selon le décompte annexé :

Pour 34.877,15 €, correspondant aux condamnations au titre des charges de services résultant du jugement du tribunal de grande instance de Tours du 3 avril 2012, pour la période courant du 1er août 2007 au 30 novembre 2011, confirmé par arrêt de la cour d’appel d’Orléans du 11 février 2013 ;Pour 11.367,80 €, correspondant à la condamnation résultant du jugement du tribunal judiciaire de Tours du 30 avril 2024, au titre des charges de services pour la période courant du 1er décembre 2011 au 1er mai 2023 ;Pour 2.514,90 €, correspondant aux échéances courant du 1er juin 2023 au 6 février 2024.Soit un total de 42.506,90 € après déduction d’une somme de 6.253 € indiquée au crédit de Monsieur [G].

Au titre des charges de services dues du 1er août 2007 au 1er mai 2023, les condamnations susmentionnées ne sont ni contestées ni contestables, et les sommes y étant visées sont indiscutablement liquides et exigibles.

Si le jugement du tribunal de grande instance de Tours du 3 avril 2012, confirmé par la cour d’appel d’Orléans le 11 février 2013, concernait l’association [Adresse 8], il est de droit constant que seul le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en recouvrement des charges de copropriété, de sorte que, faute d’être justifié de leur règlement à l’association en exécution de cette condamnation, le syndicat des copropriétaires est fondé en sa demande à ce titre.

Or, la seule évocation générale et imprécise par Monsieur [G] de saisies-rémunérations ou saisies-attributions, alors précisément que diverses sommes sont portées à son crédit au relevé de compte produit, ne saurait justifier de sa libération dont il a la charge probatoire en vertu de l’article 1353 du code civil.

Au titre des charges de services dues du 1er juin 2023 et le 6 février 2024, leur exigibilité et leur liquidité ressortent à l’évidence des procès-verbaux d’assemblées générales des 11 juin 2021, 2 juin 2022 et 26 juin 2023 (pièces défenderesse n°34 à 36) et des factures dressées pour cette période par l’association A2S (pièce défenderesse n°37), à plus forte raison compte tenu des termes de la motivation retenue par le tribunal judiciaire de Tours à l’occasion de son jugement du 30 avril 2024.

Sur le coût de l’acte, son imputabilité au copropriétaire défaillant n’est pas sérieusement contestable, et ne fait l’objet par ailleurs d’aucune contestation spécifique.

***

De l’ensemble de ces éléments, il n’apparait aucunement avec l’évidence requise par l’office du juge des référés l’illicéité de l’opposition au paiement du prix de cession d’un lot de copropriété de Monsieur [G] signifiée le 23 février 2024.

Il n’en résulte aucun trouble manifestement illicite qu’il conviendrait de faire cesser, Monsieur [G] se prévalant expressément de ce fondement au soutien des pouvoirs de la présente juridiction (conclusions M. [G] p. 3).

Il convient en conséquence de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande en mainlevée de l’opposition formulée par Monsieur [G].

II. Sur la demande provisionnelle de Monsieur [G]

Par application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Si en application de ce texte, le juge des référés peut accorder une provision à valoir sur les dommages-intérêts dus en réparation d’un préjudice, c’est à la condition que l’existence de l’obligation qui en est la source ne soit pas sérieusement contestable.

Il résulte des développements précédents qu’aucune faute ne saurait être caractérisée, avec l’évidence requise par l’office du juge des référés, de la part du syndicat des copropriétaires, alors qu’il n’a pas été caractérisé l’illicéité manifeste de l’opposition.

En outre, il ne peut être sérieusement allégué par Monsieur [G] le caractère manifeste d’un « harcèlement » par le syndicat des copropriétaires en raison d’une « utilisation des associations douteuses », cette affirmation n’étant corroborée par aucun élément alors que le demandeur a d’ores et déjà fait l’objet de plusieurs condamnations au fond pour non-paiement de charges reconnues fondées.

Il convient en conséquence de dire n’y avoir lieu à référé quant à cette demande.

III. Sur la demande reconventionnelle de libération de la somme en vertu de l’opposition

Le syndicat des copropriétaires ne vise aucun fondement et ne développe aucun argumentaire au soutien de cette demande, qui tend à l’évidence à statuer sur le fond des droits des parties et dépasse en conséquence l’office de la présente juridiction des référés.

Il convient en conséquence de dire n’y avoir lieu à référé quant à cette demande.

IV. Sur les dépens et les frais irrépétibles

Par application des articles 491 et 696 du code de procédure civile, Monsieur [G], qui succombe en sa demande de mainlevée, supportera à titre provisoire les entiers dépens d’instance.

En l’espèce, l’équité commande de le condamner à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

Statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes formulées par Monsieur [P] [G] en mainlevée de l’opposition signifiée par acte de commissaire de justice du 23 février 2024 et en libération des fonds ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle formulée par Monsieur [P] [G] ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle en libération d’une somme formulée par le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] ;

CONDAMNE Monsieur [P] [G] à verser au syndicat des copropriétaires Résidence Bocage Parc la somme de 2.000,00 euros (DEUX-MILLE euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE Monsieur [P] [G] aux entiers dépens.

La Greffière

D. VERITE

La Présidente

V. ROUSSEAU