Tribunal Judiciaire de Metz, Chambre 1 cabinet 1, 7 janvier 2025, n° 24/00428

TJ Metz 7 janvier 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que la SAS GARAGE DIMITRI n'a pas respecté ses obligations de paiement, entraînant la résiliation de plein droit du bail.
Accepté
Résiliation du bail
La cour a ordonné l'évacuation des lieux en raison de la résiliation du bail, permettant ainsi la libération des locaux.
Accepté
Occupation des locaux après résiliation
La cour a jugé qu'une indemnité d'occupation devait être fixée pour compenser l'occupation des locaux par la SAS GARAGE DIMITRI après la résiliation du bail.
Accepté
Existence d'une créance locative
La cour a constaté que la créance locative était non sérieusement contestable, justifiant ainsi l'octroi d'une provision.
Accepté
Frais exposés par le bailleur
La cour a jugé que la SCI DE LA CARRIERE avait droit à une indemnisation pour les frais exposés, en application de l'article 700 du Code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Metz, ch. 1 cab. 1, 7 janv. 2025, n° 24/00428
Numéro(s) :	24/00428
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Cédric GIANCECCHIAntoine LEUPOLD
Cabinet(s) :	CHILSTEIN NEUMANN LEUPOLD
Parties :	S.C.I. DE LA CARRIERE c/ S.A.S. GARAGE DIMITRI

Texte intégral

Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

RÉFÉRÉ : I. N° RG 24/00428 – N° Portalis DBZJ-W-B7I-K4WC

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 JANVIER 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. DE LA CARRIERE, en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Antoine LEUPOLD de la SCP CHILSTEIN-NEUMANN-LEUPOLD, demeurant [Adresse 1], avocats au barreau de METZ, vestiaire : C305

DÉFENDERESSE :

S.A.S. GARAGE DIMITRI, en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Cédric GIANCECCHI, demeurant [Adresse 2], avocat au barreau de METZ, vestiaire : A301

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Débats à l’audience publique du 19 NOVEMBRE 2024

Président : Madame Dominique ALBAGLY, Première Vice-Présidente

Greffier : Madame Anna FELTES

Les parties ont été avisées que l’ordonnance serait mise à leur disposition au greffe le 07 JANVIER 2025

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de Justice signifié en date du 10 septembre 2024, auquel il est renvoyé pour un exposé complet des termes du litige, la SCI DE LA CARRIERE a fait assigner la SAS GARAGE DIMITRI devant le Président du Tribunal judiciaire de ce siège statuant en référé sur le fondement des articles 808 et suivants du Code de procédure civile pour voir :

— Constater la résiliation du bail passé le 1er juillet 2023 entres la SCI DE LA CARRIERE et la SASU GARAGE DIMITRI concernant les locaux situés [Adresse 4] à 57320 REMELFANG ;

— En tant que de besoin, prononcer la résiliation du bail aux torts de la défenderesse ;

— Ordonner l’évacuation de la SASU GARAGE DIMITRI et de tout occupant de son chef sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— Fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 2 500 euros par mois à compter du 27 juin 2024 ;

— Condamner la SAS GARAGE DIMITRI à verser à la SCI DE LA CARRIERE la somme de 12 000 euros à titre de provision avec intérêts au taux courant à compter de la décision à intervenir ;

— Rappeler le caractère exécutoire par provision de la décision à intervenir ;

— Condamner la SAS GARAGE DIMITRI à verser à la SCI DE LA CARRIERE la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

La SAS GARAGE DIMITRI a constitué avocat.

Par conclusions enregistrées au greffe le 31 octobre 2024, la SAS GARAGE DIMITRI demande au Président du Tribunal judiciaire de :

— Inviter la SCI DE LA CARRIERE à produire un décompte actualisé de l’arriéré locatif;

— Accorder à la SAS GARAGE DIMITRI la faculté de régulariser cet arriéré locatif à raison de versements de 1000 euros par mois, en sus de la mensualité courante jusqu’à entière régularisation de la dette locative ;

— Assortir l’échéancier fixé d’une clause cassatoire ;

— Débouter la SCI DE LA CARRIERE de sa demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Subsidiairement :

— En réduire le montant dans une large proportion ;

— Statuer ce que de droit quant aux frais et dépens de la présente procédure.

Par conclusions enregistrées le 05 novembre 2024, la SCI DE LA CARRIERE sollicite du Juge des référés qu’il :

— Constate la résiliation du bail passé le 1er juillet 2023 entres la SCI DE LA CARRIERE et la SASU GARAGE DIMITRI concernant les locaux situés [Adresse 4] à 57320 REMELFANG est résilié de plein droit ;

— En tant que de besoin, prononce la résiliation du bail aux torts de la défenderesse ;

— Ordonne l’évacuation de la SASU GARAGE DIMITRI et de tout occupant de son chef sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— Fixe à l’indemnité d’occupation à la somme de 2 500 euros par mois à compter du 27 juin 2024 ;

— Condamne la SAS GARAGE DIMITRI à verser à la SCI DE LA CARRIERE la somme de 23 690 euros à titre de provision avec intérêts au taux courant à compter de la décision à intervenir ;

— Rappelle le caractère exécutoire par provision de la décision à intervenir ;

— Condamne la SAS GARAGE DIMITRI à verser à la SCI DE LA CARRIERE la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Par conclusions enregistrées au greffe le 18 novembre 2024, la SAS GARAGE DIMITRI demande au Président du Tribunal judiciaire de :

— Assortir l’échéancier fixé d’une clause cassatoire ;

— Débouter la SCI DE LA CARRIERE de sa demande tendant à voir constater la résiliation du bail commercial par le jeu de la clause résolutoire ou, en tant que de besoin, voir prononcer la résiliation du bail aux torts de la défenderesse ;

— Débouter la SCI DE LA CARRIERE de toutes demandes ou prétentions contraire ;

— Accorder à la SAS GARAGE DIMITRI la faculté de régulariser cet arriéré locatif à raison de versements de 1 000 euros par mois, en sus de la mensualité courante jusqu’à entière régularisation de la dette locative ;

— Débouter la SCI DE LA CARRIERE de sa demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Subsidiairement :

— En réduire le montant dans une large proportion ;

— Statuer ce que de droit quant aux frais et dépens de la présente procédure.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation de bail commercial

En application de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le Président du Tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 alinéa 1 du même Code, le Président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article L145-41 du Code commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Suivant acte sous seing privé avec effet au 1er juillet 2023, la SCI DE LA CARRIERE a donné à bail à la SAS GARAGE DIMITRI un local commercial sis [Adresse 4] à 57320 REMELFANG moyennant un loyer mensuel de 2 500 euros HT pour une durée de 9 ans.

La convention prévoit une clause résolutoire.

Suivant exploit d’huissier du 27 juin 2024, la SCI DE LA CARRIERE a fait notifier à la SAS GARAGE DIMITRI un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une dette de loyers et charges de 6 000 euros.

La SAS GARAGE DIMITRI n’a pas réglé les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail dans le délai qui lui était imparti.

Aussi il convient de faire droit à la demande et de constater la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties à compter du 28 juillet 2024.

Il y a lieu, de ce fait, d’ordonner la libération des lieux par la SAS GARAGE DIMITRI et de tous autres occupants de son chef des lieux loués et, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

La fixation d’une astreinte n’est pas nécessaire dans la mesure où l’évacuation des lieux peut se faire de façon forcée.

Sur la demande de provision

Selon l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La SCI DE LA CARRIERE a établi un décompte dont il ressort que la dette de loyers et charges arrêtés au 04 novembre 2024 est de 23 690,61euros. Cependant la SAS GARAGE DIMITRI justifie d’un virement de 3 000 euros effectué le 05 novembre 2024 au profit de la SCI DE LA CARRIERE dont l’effectivité n’est pas contesté et qui porte la dette à la somme de 20 690,61 euros.

A défaut de contestation sérieuse, il convient de faire droit à la demande en paiement de l’arriéré locatif à cette hauteur et de condamner la SAS GARAGE DIMITRI à verser à la SCI DE LA CARRIERE, à titre provisionnel, la somme de 20 690,61euros représentant les loyers et charges arrêtés au 05 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article L145-41 du Code de commerce : « Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

L’article 1343-5 du Code civil, " le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. (…)

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ".

En l’espèce, il convient de relever que la SAS GARAGE DIMITRI a rencontré les premières difficultés pour s’acquitter de son loyer à compter de mai 2024 à l’issue d’un important dégât des eaux ayant interrompu son activité commerciale.

Depuis octobre 2024, elle a repris le paiement des loyers. Si la SAS GARAGE DIMITRI est également redevable du prix de cession du fonds de commerce à l’égard de la société GARAGE PAQUET, il n’est pas établi que celle-ci se soit prévalue de la déchéance du terme de sa créance si bien que la pérennité de l’exploitation de la défenderesse n’est pas en l’état compromise.

En conséquence, il paraît opportun d’accorder à la SAS GARAGE DIMITRI un délai de paiement et de l’autoriser à se libérer de sa dette en 20 versements de 1 000 euros chacun pour les premiers et de la totalité du solde restant dû pour le dernier, en sus du loyer courant.

Faute pour la SAS GARAGE DIMITRI de respecter une seule échéance, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible, le bail sera définitivement résilié et son expulsion sera prononcée.

La SAS GARAGE DIMITRI sera alors condamnée, à titre provisionnel, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer soit 2 500 euros HT jusqu’à la libération effective des locaux.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

Selon l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La demande en résiliation étant fondée en son principe, la SAS GARAGE DIMITRI sera condamnée aux entiers frais et dépens, en ce compris le coût de commandement de payer.

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il convient d’allouer la somme de 1 500 euros à la SCI DE LA CARRIERE en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que la SAS GARAGE DIMITRI devra verser.

PAR CES MOTIFS

Madame Dominique ALBAGLY, Première Vice-Présidente, Juge des référés par délégation, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort :

RENVOIE les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent,

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre la SCI DE LA CARRIERE et la SAS GARAGE DIMITRI et portant sur des locaux situés [Adresse 4] à 57320 REMELFANG ;

EN SUSPEND cependant les effets dans l’attente du paiement ci-après ordonné, conformément aux dispositions de l’article L145-41 du Code de commerce ;

CONDAMNE la SAS GARAGE DIMITRI à payer à la SCI DE LA CARRIERE, à titre provisionnel, la somme de 20 690,61 euros représentant les loyers et charges arrêtés au 05 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

ACCORDE à la SAS GARAGE DIMITRI un délai de paiement de 21 mois pour se libérer de sa dette en 20 versements mensuels de 1 000 euros chacun et un dernier égal au solde dû en sus du loyer courant, à compter du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DIT que faute pour la SAS GARAGE DIMITRI de respecter une seule de ces échéances en sus du loyer courant, l’ensemble de sa dette deviendra immédiatement exigible et que le bail sera alors définitivement résilié ;

DIT que dans cette hypothèse, la SAS GARAGE DIMITRI et tous autres occupants de son chef devront quitter les lieux loués [Adresse 4] à [Localité 3] et AUTORISE son expulsion à compter de cette date, avec le concours de la force publique si besoin est ;

CONDAMNE, dans cette hypothèse, la SARL LM RESTAURATION à payer à la SAS SOBA à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale à 2 500 euros HT jusqu’à la libération effective des locaux ;

CONDAMNE la SAS GARAGE DIMITRI à payer à la SCI DE LA CARRIERE la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS GARAGE DIMITRI aux frais et dépens, y compris le coût du commandement de payer ;

DÉBOUTE les parties de toute autre demande ;

RAPPELLE que cette ordonnance de référé est immédiatement exécutoire à titre provisoire et sans constitution de garantie particulière, même en cas d’appel.

Ordonnance rendue publiquement par mise à disposition au greffe le sept janvier deux mil vingt cinq par Madame Dominique ALBAGLY, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire, assistée de Madame Anna FELTES, Greffier.

Le Greffier La Première Vice-Présidente