TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 17]

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PÔLE CIVIL

2ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE

22 Mai 2025

N° RG 22/00105 -

N° Portalis

DB3R-W-B7F-XE4B

N° Minute :

AFFAIRE

[D] [X], [G] [T]

C/

[K] [P], S.A.S. ADX GROUPE exerçant sous le nom commercial ALLO DIAGNOSTIC, S.A. AXA FRANCE IARD

Copies délivrées le :

DEMANDEURS

Monsieur [D] [X]

[Adresse 6]

[Localité 12]

Madame [G] [T]

[Adresse 6]

[Localité 12]

tous deux représentés par Maître Pascale REGRETTIER-GERMAIN de la SCP HADENGUE et Associés, avocats au barreau de VERSAILLES, vestiaire : Case 98

DEFENDEURS

Monsieur [K] [P]

[Adresse 9]

[Localité 8]

non représenté

S.A.S. ADX GROUPE

exerçant sous le nom commercial ALLO DIAGNOSTIC

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 11]

[Localité 13]

S.A. AXA FRANCE IARD

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 7]

[Localité 14]

toutes deux représentées par Maître Agnès PEROT de la SELARL AVOX, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : 477

L’affaire a été débattue le 06 Février 2025 en audience publique devant le tribunal composé de :

Timothée AIRAULT, Vice-Président, magistrat rédacteur

Thomas BOTHNER, Vice-Président

Elsa CARRA, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Fabienne MOTTAIS, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 5 janvier 2021, M. [K] [P] a vendu à M. [D] [X] et Mme [G] [T] les lots de copropriété n° 2 (appartement), 3 (réduit), 5 (cave), 6 (garage), 7 (buanderie), 10 (droit de jouissance d’une cour), 11 (droit de jouissance d’un jardin) et 13 (combles) de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 19] (78), pour la somme de 445 000 euros, dont 4000 euros pour les meubles le garnissant.

Par actes judiciaires des 21 et 22 décembre 2021, ainsi que du 3 janvier 2022, M. [X] et Mme [T] ont fait assigner la société ADX Groupe, son assureur, la société anonyme Axa France IARD (ci-après « la société Axa »), et M. [P] devant ce tribunal en réduction du prix de vente et en indemnisation de leurs préjudices.

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 17 octobre 2022, M. [X] et Mme [T] demandent au tribunal de :

A titre principal,

— Condamner M. [P], in solidum avec la société ADX Groupe et son assureur, la société Axa, à leur verser une somme de 28 810 euros au titre de la réduction du prix de vente ;

— Condamner la société ADX Groupe in solidum avec la société Axa, son assureur, à leur verser une somme de 60 000 euros en réparation des préjudices subis, soit :

—  39 150 euros au titre du préjudice financier,

—  1750 euros au titre du préjudice de jouissance ;

— Débouter les défendeurs de l’intégralité de leurs demandes ;

A titre subsidiaire,

— Ordonner une mesure d’expertise ;

— Désigner tel expert qu’il plaira avec pour mission de se rendre sur les lieux, procéder au mesurage « loi Carrez » du bien vendu sis [Adresse 6] à [Localité 19] (78), et donner son avis sur l’écart de superficie mesurée avec celle indiquée à l’acte de vente ;

En tout état de cause,

— Condamner M. [P], in solidum avec la société ADX Groupe et son assureur, la société Axa, à leur verser une somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Les condamner aux entiers dépens qui seront recouvrés par leur conseil, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Ceux-ci avancent, au visa des articles 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et 4-1 du décret du 17 mars 1967, que l’acte de vente indique une superficie privative du bien de 56,79 m², et que deux mesurages postérieurs ont révélé qu’elle est en réalité de 53,08 m² au maximum, celle-ci demeurant ainsi inférieure de plus d’un 20ème à celle exprimée dans l’acte.

Les demandeurs expliquent que, si la société ADX Groupe et son assureur contestent leur mode de calcul s’agissant de l’indemnité qu’ils sollicitent, en soutenant que doivent être exclues les surfaces hors « loi Carrez », ce raisonnement ne saurait s’appliquer en présence de lots indivisibles, ce qui est le cas en l’espèce, les différents lots étant imbriqués et inséparables les uns des autres.

Ils exposent aussi que les calculs effectués par les défendeurs pour diminuer la somme susceptible de leur être allouée au titre de la réduction du prix de vente sont erronés, s’agissant notamment des superficies prises en compte, une buanderie de 16 m² ayant été retenue alors qu’elle n’en mesure que 6, ainsi qu’un droit de jouissance d’une cour de 25 m² transformé en bureau alors que la cour ne mesure que 20 m² environ.

Ils font aussi valoir qu’il n’y pas eu de travaux réalisés par leurs soins dans le lot n°13 (les combles) avant les deux mesurages postérieurs.

Ils estiment, au visa de l’article 1240 du code civil et sur le fondement de la responsabilité civile pour faute, que le diagnostiqueur a manifestement manqué à ses obligations en intégrant dans le mesurage de la superficie des zones inférieures à 1,80 m de hauteur.

A titre subsidiaire et dans l’hypothèse où le tribunal s’estimerait insuffisamment éclairé par les pièces qu’ils produisent, ils considèrent être bien fondés, au visa de l’article 143 du code de procédure civile, à solliciter une mesure d’expertise aux fins de détermination de la superficie.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 septembre 2022, les sociétés ADX Groupe et Axa demandent au tribunal de :

— Débouter les consorts [X] et [T] de toutes leurs demandes, fins et conclusions formées contre elles, à défaut de preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux ;

— Les débouter en tout état de cause, de toutes leurs demandes formées contre M. [P] qui excéderaient la somme de 15 156,19 euros ;

— Les condamner solidairement à leur verser la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Les condamner solidairement au paiement des entiers dépens, qui pourront être recouvrés directement par leur conseil pour ceux dont elle aura fait l’avance sans en avoir reçu provision, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Les défenderesses font valoir, au visa des mêmes dispositions, que la seule différence significative dans les superficies relevées se situe dans les combles constituant le lot n°13, que tous les mesureurs s’accordent sur le fait qu’elles ont une surface au sol d’environ 48 m², mais qu’ils ne sont pas d’accord sur la hauteur sous plafond d’une partie de cet espace.

La société ADX Groupe précise avoir déterminé dans les combles une surface de 6,71 m² dont la hauteur sous plafond est supérieure ou égale à 1,80 m, pouvant donc être incluse dans la surface de l’appartement au titre de la loi « Carrez » (3,49 m² dans une pièce et 3,23 m² dans l’autre). Elle relève que la société Diag Précision a déterminé une surface de 2,43 m² à ce titre et que le cabinet Arpenteur Géomètre a estimé qu’aucune surface ne remplissait ces conditions, ce qui explique les écarts constatés entre les différents métrés.

Les défenderesses indiquent qu’en l’absence de constat contradictoire, il n’existe aucune raison de privilégier un métré par rapport à l’autre, d’autant qu’il est possible que la hauteur sous plafond ait été modifiée par les acquéreurs par ajout d’un revêtement de sol ou d’un faux-plafond.

Elles affirment enfin que les acquéreurs ne peuvent pas solliciter d’un tiers à la vente la réduction du prix, et qu’ils ne justifient pas non plus de la réalité de leur préjudice financier et de son imputabilité au métrage décrit comme erroné.

En tout état de cause et si un écart de superficie devait être démontré, les défenderesses affirment que le calcul effectué par M. [X] et Mme [T] au soutien de leur demande en réduction du prix de vente est erroné, en ce qu’il est nécessaire, conformément à la jurisprudence, de tenir compte dans ce cas précis de l’ensemble des lots vendus, y compris ceux exclus du champ d’application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965.

M. [P], quoique régulièrement assigné par acte remis à étude, n’a pas constitué avocat ; susceptible d’appel, la présente décision sera donc réputée contradictoire en application de l’article 474 alinéa 1er du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties quant à l’exposé détaillé de leurs moyens.

La clôture de la présente procédure a été prononcée le 31 janvier 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nécessité d’ordonner une expertise

Selon l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot, et si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure, l’action en diminution du prix devant être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance.

L’article R.111-2 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction applicable à la cause, dispose que la surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond. Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Il ressort des articles 143 et 144 du code de procédure civile que les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible. Les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer. Selon l’article 232 du même code, le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien.

En l’espèce, aux termes de l’acte de vente du 5 janvier 2021 du bien objet du présent litige, il a été stipulé au titre de la superficie : « Le vendeur déclare que la superficie garantie au titre de la loi numéro 96-1107 du 18 décembre 1996 (« loi Carrez ») est de 56,79 m² pour les lots numéros deux (2) et treize (13) réunis. » Était annexé à l’acte un certificat de surface ''loi Carrez'' établi le 12 mai 2020 par la société ADX Groupe, qui mentionne ce qui suit :

— Surface ''loi Carrez'' totale de 56,79 m², et surface au sol totale de 101,45 m² ;

— Détail : 1er étage (entrée, WC, cuisine, séjour, dégagement, salle d’eau, chambre) : 50,07 m² ; combles : 6,72 m² ''loi Carrez'', 41,41 m² de surface en deçà d'1m80 de hauteur.

Il convient de noter que les demandeurs ont versé aux débats, au soutien de leurs prétentions, deux autres mesurages.

Le premier, établi par la société Arpenteur, conclut à une surface totale de 50,20 m² au titre de la « loi Carrez », l’ensemble de la surface retenue étant située au 1er étage, et rien n’étant retenu au niveau des combles, à savoir le lot n°13.

Le second, réalisé par la société Diag Précision, conclut quant à lui à une surface totale de 53,08 m² au titre de la « loi Carrez », se répartissant ainsi : au 1er étage (entrée, WC, cuisine, séjour, dégagement, salle d’eau, chambre) : 50,65 m² ; dans les combles : 2,43 m² « loi Carrez » et pour le surplus 48,81 m² de surface ayant une hauteur sous plafond en deçà d'1m80.

Cependant, le mesurage émanant de la société Arpenteur ne donne aucune indication sur les lots qui ont été mesurés, de sorte qu’il ne peut être pris en compte.

Les deux autres mesurages, émanant pour l’un de la société ADX Groupe et pour l’autre de la société Diag Précision, exposant des résultats divergents et aucun élément ne permettant de faire prévaloir l’un sur l’autre, il apparaît nécessaire d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire, avec la mission détaillée au dispositif de la présente décision. Il convient également de surseoir à statuer tant sur la demande en réduction du prix de vente que sur les demandes d’indemnités formulées par les demandeurs, et ce jusqu’à dépôt du rapport d’expertise définitif.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

En l’espèce, il convient de réserver les dépens, et de surseoir à statuer sur l’ensemble des demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler l’exécution provisoire dont la présente décision bénéficie de droit, conformément aux dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, s’agissant en effet d’une instance introduite à compter du 1er janvier 2020, rien ne justifiant de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Ordonne une mesure d’expertise judiciaire ;

Commet pour y procéder :

Mme [W] [O] épouse [L]

[Adresse 16]

[Localité 15]

Téléphone : [XXXXXXXX02] – Fax : [XXXXXXXX01]

Portable : [XXXXXXXX03] – Courriel : YPERLINK"mailto:[Courriel 18]" [Courriel 18]

Avec mission de :

* Convoquer les parties dans le respect du principe de la contradiction ;

* Se faire communiquer par les parties tous documents utiles à sa mission, et notamment tous documents relatifs à la superficie des lots de copropriété n° 2 (appartement) et 13 (combles) de l’ensemble immobiliser situé [Adresse 5] à [Localité 19] (78), notamment les mesurages émanant de la société ADX Groupe et de la société Diag Précision ;

* Se rendre sur les lieux, en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

* Procéder au mesurage des lots de copropriété n° 2 (appartement) et 13 (combles) de l’ensemble immobiliser situé [Adresse 5] à [Localité 19] (78) acquis par M. [D] [X] et Mme [G] [T], selon les prescriptions de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 modifiée par la loi n°96-1107 du 18 décembre 1996 dite « loi Carrez », et de son décret n°67-223 du 17 mars 1967 modifié par le décret n°97-532 du 23 mai 1997 ;

* Fournir, le cas échéant, tous éléments techniques et de fait complémentaires utiles à la solution du litige et donner notamment son avis sur : d’une part l’existence ou non d’un écart de superficie entre celle mentionnée dans l’acte de vente et celle finalement constatée sur place ; et le cas échéant sur l’origine de cet écart, en particulier la commission d’une faute éventuelle, ou toute autre raison susceptible de l’expliquer ;

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original sous format papier et en copie sous la forme d’un fichier PDF enregistré sur un CD-ROM au greffe du tribunal judiciaire de Nanterre, service du contrôle des expertises, extension du palais de justice, [Adresse 10] (01 40 97 14 29), dans le délai de quatre mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile et obtenue auprès du juge chargé du contrôle des expertises (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties) ;

Dit que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte-rendu aux parties et au juge chargé du contrôle ;

Invite les parties, dans le but de limiter les frais d’expertise, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE, cette utilisation se faisant dans le cadre déterminé par le site www.certeurope.fr et sous réserve de l’accord exprès et préalable de l’ensemble des parties ;

Dit que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction ;

Dit que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappeler qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

Désigne le juge chargé du contrôle des expertises de ce tribunal pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

Dit que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

Fixe à la somme de 1500 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, qui devra être consignée par M. [D] [X] et Mme [G] [T] ou par toute personne intéressée entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, [Adresse 4], dans le délai de 6 semaines à compter du présent jugement, sans autre avis et accompagné d’une copie de la présente décision ;

Dit que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Sursoit à statuer tant sur la demande en réduction du prix de vente formulée par M. [D] [X] et Mme [G] [T] que sur leurs demandes d’indemnités, et ce jusqu’à dépôt du rapport d’expertise définitif ;

Sursoit à statuer sur l’ensemble des demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et ce jusqu’à dépôt du rapport d’expertise définitif ;

Renvoie l’examen de l’affaire à l’audience de mise en état du 09 septembre 2025 à 9:30 pour vérification du versement de la consignation ;

Réserve les dépens ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

signé par Timothée AIRAULT, Vice-Président et par Fabienne MOTTAIS, Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT