TRIBUNAL JUDICIAIRE

de LILLE

59034 LILLE CEDEX

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 23/11855 – N° Portalis DBZS-W-B7H-X5AS

N° de Minute : BX 24/00360

JUGEMENT

DU : 16 Mai 2024

S.A. HABITAT DU NORD

C/

[R] [J]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 16 Mai 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. HABITAT DU NORD, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Mme [D] [P], munie d’un mandat écrit

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [R] [J], demeurant [Adresse 3]

assisté par M^e Sly CROQUELOIS-AMRI, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 07 Mars 2024

Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Mahdia CHIKH, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 Mai 2024, date indiquée à l’issue des débats par Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Mahdia CHIKH, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte du 17 septembre 1999, S.A. HABITAT DU NORD a donné en location à Madame [I] [X] un immeuble à usage d’habitation avec garage accessoire situé à [Adresse 3].

Monsieur [J] [R] a bénéficié d’un transfert de bail en qualité de descendant aux conditions du bail à compter du 27 décembre 2022.

Il convient de constater que ce bail ne comporte pas de clause résolutoire de plein droit.

Le 28 juillet 2023, S.A. HABITAT DU NORD a fait signifier à Monsieur [R] [J] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par exploit d’huissier du 18 décembre 2023, S.A. HABITAT DU NORD a fait assigner Monsieur [R] [J], pour l’audience du sept Mars deux mil vingt quatre, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, aux fins de :

— constater ou à défaut prononcer la résiliation du bail portant sur l’immeuble sis à [Adresse 3] pour défaut de paiement de loyers ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [J] ;

— le condamner au paiement :

— de la somme de 6775,65 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal;

— d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges, dont le montant pourra être réajusté au cas où les charges réelles dépasseraient le montant de la provision jusqu’à la libération effective des lieux ;

— de la somme de 300 euros au titre des Dommages et Intérêts ;

— de la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [R] [J] aux entiers dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire.

A l’audience, S.A. HABITAT DU NORD a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa demande principale à la somme de 9537,33 euros, selon décompte arrêté au 31 janvier 2024. Le bailleur accepte les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

Monsieur [R] [J] demande l’AJP et indique qu’actuellement il retravaille.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 Mai 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité :

Le bailleur justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 1er août 2023 puis avoir notifié au préfet du Nord, le 21 décembre 2023 l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Son action est donc recevable.

Sur la demande de résiliation du bail :

Selon l’article 1184 du Code Civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 févrir 2016, applicable au litige compte tenu de la date du bail, la condition resolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolutoire avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

Selon le relevé de compte produit aux débats, Monsieur [J] a rencontré des difficultés pour payer son loyer depuis le mois de février 2023 et la dette de loyers et charges est désormais égale à 7874,36 euros.

Le montant et l’ancienneté de la dette relèvent un manquement grave persistant de Monsieur [J] à son obligation de payer le loyer et les charges aux termes convenus en application de l’article 7a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, manquement de nature à justifier la résiliation du bail.

Néanmoins, le juge peut accorder un délai au débiteur, Monsieur [J] retravaille.

En application de l’article 1343-5 du Code Civil, en considération de l’ancienneté du bail, des difficultés relatées par Monsieur [J] tenant à une baisse de revenus, et compte tenu de l’absence de besoins de S.A. HABITAT DU NORD, il y a lieu de dire que Monsieur [J] pourra s’acquitter de sa dette suivant les modalités précisées au dispositif du présent jugement et de prévoir qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son terme ou du loyer et des charges courants après mise en demeure demeurée infructueuse, la totalité de la dette deviendra exigible et la résiliation sera acquise sans nouvelle procédure.

Dans l’hypothèse où Monsieur [J] ne respecterait pas les délais qui lui ont été accordés par le juge, l’occupation des lieux deviendra illégitime, causant au bailleur un préjudice qu’il convient de réparer en condamnant le locataire, devenu occupant sans titre, à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, soit 627,58 euros jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Sur les sommes dues :

Il ressort du relevé de compte versé aux débats que le montant des loyers et charges impayés, s’élevait, au 31 janvier 2024, à la somme de 7874,36 euros, déduction faite des divers frais éventuellement inclus dans le décompte.

Le montant prélevé pour le surloyer forfaitaire et l’enquête sociale sera déduit en l’absence de mises en demeure par lettre recommandées avec accusé de réception.

Monsieur [J] sera donc condamné à payer en deniers ou quittances valables à S.A. HABITAT DU NORD la somme de 7874,36 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2024.

Les intérêts sont dus au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive :

L’article 1231-6 du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le bailleur n’apporte pas la preuve de l’existence d’un préjudice distinct de celui né du retard de paiement du locataire, par ailleurs réparé par l’allocation d’intérêts moratoires. Au surplus, elle ne justifie d’aucun abus imputable au locataire.

Ainsi, il y aura lieu rejeter la demande formulée de ce chef.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [R] [J], qui succombe, supportera les entiers dépens.

Il y a lieu d’accorder à Monsieur [J] l’AJP.

L’équité commande par contre de laisser à la charge du bailleur les frais irrépétibles non compris dans les dépens et la demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.

L’article 514 du code de procédure civile dispose désormais que : « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement Contradictoire et en premier ressort ;

Déclare l’action de S.A. HABITAT DU NORD recevable ;

Condamne Monsieur [R] [J] à payer en deniers ou quittances valables à S.A. HABITAT DU NORD, la somme de 7874,36 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Autorise Monsieur [R] [J] à payer sa dette, en principal par mensualités de 700 euros ;

Dit que ces mensualités devront être payées le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

Rappelle que les mensualités sont payables en plus du loyer courant ;

Mais à défaut du paiement d’une mensualité à son échéance ou d’un terme de loyer et charges en cours et après une mise en demeure, adressée par lettre recommandée avec avis de réception, demeurée infructueuse pendant 15 jours :

— dit que la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible,

— prononce pour non paiement des loyers et charges et aux torts de Monsieur [J] [R] la résiliation du bail liant les parties et relatif à l’immeuble à usage d’habitation situé à [Adresse 3], ainsi qu’au garage sis à la même adresse,

— ordonne l’expulsion de Monsieur [J] [R] et de tous occupants de son chef, des lieux sous-désignés, si besoin est avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,

— condamne en tant que besoin Monsieur [J] [R] à payer à LILLE METROPOLE HABITAT à compter du 1er février 2024 jusqu’à la libération effective des lieux une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant augmenté des provisions sur charges, soit la somme mensuelle de 627,58 euros,

— dit que la part correspondant aux charges dans ces indemnités mensuelles d’occupation pourra être réajustée au cas où les charges de l’année dépasseraient la provision ;

Rejette la demande au titre de Dommages et Intérêts ;

Rejette la demande formée par le bailleur au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamne Monsieur [J] [R] aux dépens ;

Accorde à Monsieur [J] [R] l’Aide Juridictionnelle Provisoire ;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Rejette toute autre demande.

Ainsi jugé et prononcé le 16 Mai 2024 par mise à disposition au greffe.

Le GREFFIER Le PRESIDENT