TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Madame [H] [M] veuve [G]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/08980 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA67K

N° MINUTE :

6/2026

JUGEMENT

rendu le 26 mars 2026

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 1] HABITAT-OPH ( ANCIENNEMENT OPAC DE [Localité 1]), dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD – WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDERESSE

Madame [H] [M] veuve [G], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne assistée de sa fille Madame [Q] [G]

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 26 mars 2026 par Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 26 mars 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/08980 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA67K

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 15 avril 2005 l’OFFICE PUBLIC D’AMÉNAGEMENT ET DE CONSTRUCTION de [Localité 1] (OPAC de [Localité 1]) désormais dénommé [Localité 1] HABITAT-OPH a consenti à Monsieur [N] [G] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 3] (escalier 8, 4ème étage, porte 122) à [Localité 2] incluant une cave pour un loyer mensuel hors charges de 472,38 euros.

À la suite du décès du locataire, le bail a été transféré à son épouse Madame [H] [M] veuve [G] selon avenant du 3 juin 2014.

Par acte de commissaire de justice du 29 avril 2025 [Localité 1] HABITAT-OPH a fait délivrer à Madame [H] [M] veuve [G] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 4 428,75 euros au titre de l’arriéré locatif en visant la clause contractuelle insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice du 7 août 2025 PARIS HABITAT-OPH a fait assigner Madame [H] [M] veuve [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner l’expulsion de Madame [H] [M] veuve [G] et de tous occupants de son chef avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— condamner Madame [H] [M] veuve [G] à payer la somme de 4 956,96 euros au titre de l’arriéré locatif, ainsi qu’à une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré de 50 % et des charges et à défaut au montant du loyer majoré des charges,

— condamner Madame [H] [M] veuve [G] à payer la somme de 350 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de tous les actes rendus nécessaires à l’occasion de la procédure.

À l’audience du 14 janvier 2026, [Localité 1] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 10 455,65 euros selon décompte arrêté au 5 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus. Il a par ailleurs donné son accord de principe pour l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

Madame [H] [M] veuve [G], comparante en personne, assistée de sa fille Madame [Q] [G], a reconnu le montant de la dette et a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en réglant 100 euros par mois en plus du loyer courant et le solde à la 36ème mensualité.

Elle explique le montant de la dette par une forte augmentation des charges et déclare être veuve, percevoir un salaire de l’ordre de 1 400 euros par mois et avoir trois de ses enfants à la maison, qui sont étudiants. Elle ajoute avoir déposé une demande d’aide auprès du fonds de solidarité logement (FSL).

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 mars 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande en résiliation et en expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 8 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 1] HABITAT-OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 2 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action en résiliation de bail et en expulsion est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016 (anciennement l’article 1184) applicable depuis la reconduction tacite intervenue le 15 avril 2017, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu’à l’expiration d’un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s’appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l’espèce, le bail conclu le 15 avril 2005 contient une clause résolutoire (article 13.2) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 avril 2025 pour la somme principale de 4 428,75 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois (seule une somme de 1 537,89 euros a été réglée dans le délai, hors APL et RLS qui s’imputent sur les échéances en cours) de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 30 juin 2025.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Madame [H] [M] veuve [G] est redevable des loyers impayés en application des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, [Localité 1] HABITAT-OPH produit un décompte faisant apparaître que Madame [H] [M] veuve [G] est redevable de la somme de 10 455,65 euros à la date du 5 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus, déduction faite des frais de contentieux qui relèvent des dépens (10 754,57 euros – 170,75 euros – 128,17 euros).

Madame [H] [M] veuve [G] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 10 455,65 euros.

Elle sera également condamnée au paiement à compter de l’échéance de janvier 2026, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées et ce jusqu’à la libération effective des lieux, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, Madame [H] [M] veuve [G] a repris le règlement du loyer courant et le bailleur a donné son accord de principe pour l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

Il sera relevé que si la dette a augmenté depuis la délivrance de l’assignation, celle-ci intègre une régularisation des charges pour les exercices 2023 et 2024 pour un total de 4875,53 euros porté au débit le 31 octobre 2025. En outre, la fille de la locataire, Madame [Q] [G] s’est engagée à l’audience à aider financièrement sa mère. Enfin, cette dernière a déclaré avoir déposé une demande d’aide auprès du fonds de solidarité logement (FSL), ce qui devrait être effectivement de nature à lui permettre de régler sa dette tout en continuant à procéder au règlement du loyer courant

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlement formulées à l’audience, Madame [H] [M] veuve [G] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

Il convient néanmoins de prévoir qu’à défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et de respect des délais de paiement d’autre part, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant l’expulsion de Madame [H] [M] veuve [G] avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

Sur les demandes accessoires

Madame [H] [M] veuve [G], qui perd le procès, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de la présente décision.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action en résiliation de bail et en expulsion recevable,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 avril 2005 entre l’OFFICE PUBLIC D’AMÉNAGEMENT ET DE CONSTRUCTION de [Localité 1] (OPAC de [Localité 1]) désormais dénommé [Localité 1] HABITAT-OPH d’une part et Monsieur [N] [G] aux droits duquel vient son épouse Madame [H] [M] veuve [G] d’autre part concernant l’appartement à usage d’habitation (escalier 8, 4ème étage, porte 122) et la cave situés [Adresse 3] à [Localité 2] sont réunies à la date du 30 juin 2025,

CONDAMNE Madame [H] [M] veuve [G] à verser à [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 10 455,65 euros (décompte arrêté au 5 janvier 2026, incluant la mensualité de décembre 2025),

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

AUTORISE Madame [H] [M] veuve [G] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette,

PRÉCISE que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée un mois après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

* qu’à défaut pour Madame [H] [M] veuve [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, [Localité 1] HABITAT-OPH puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

*que Madame [H] [M] veuve [G] soit condamnée à verser à [Localité 1] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DIT n’y avoir lieu à paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [H] [M] veuve [G] aux dépens comme visé la motivation,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection