N° RG 25/05320 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NUYS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S1

N° RG 25/05320 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NUYS

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Claude BERRY

M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Claude BERRY

M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

07 AVRIL 2026

DEMANDERESSE :

OPHEA, anciennement CUS HABITAT

Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 1]

représenté par son Directeur Général

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 168

DEFENDERESSE :

Madame [X] [P]

née le 14 juin 1959 à [Localité 4] (Géorgie)

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Claude BERRY, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 261

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier lors des débats

Gabrielle ISCHIA, Greffier lors du prononcé

En présence de Leïla LABBEN, magistate en formation

DÉBATS :

A l’audience publique du 27 Janvier 2026 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 07 Avril 2026.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Gabrielle ISCHIA, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 23 novembre 2022, l’OPHEA a donné en location à Mme [X] [P] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 5] moyennant un loyer, provision sur charges comprise, de 484,34 euros par mois, payable à terme échu, le premier jour du mois suivant.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 18 janvier 2024 qu’elle a reçue le 24 janvier 2024, OPHEA a notifié à Mme [X] [P] un congé pour le 30 avril 2024 pour « non paiement de loyers et accessoires » ; il y était joint le décompte des sommes dues pour 1 040,98 euros jusqu’au 18 janvier 2024 ainsi que l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948.

C’est dans ces conditions que l’OPHEA a assigné Mme [X] [P], par acte de commissaire de justice du 27 mars 2025, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir :

* CONSTATER que le congé délivré est régulier,

* PRONONCER la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l’article 10 -1 ° de la loi du 1er septembre 1948,

* CONDAMNER la partie défenderesse ainsi que tout occupant de son chef à restituer les locaux occupés par elle,

* PRONONCER à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 2 403,51 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience,

* CONDAMNER en tout état de cause la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, en quittances et deniers,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer à OPHEA à titre d’indemnité d’occupation, le montant de 520,94 euros (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* CONDAMNER la partie défenderesse aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande principale, l’OPHEA fait valoir que la mauvaise foi de la locataire est démontrée en ce qu’elle n’exécute pas une de ses obligations principales, vu l’arriéré de loyers accumulé, de sorte qu’elle doit être déchue du droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi.

Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l’assignation le 28 mars 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 octobre 2025 à laquelle les parties ont comparu. L’affaire a été renvoyée à l’audience du 27 janvier 2026 à la demande de Madame [X] [P], celle-ci ayant demandé l’aide juridictionnelle pour être assistée d’un avocat.

À l’audience du 14 octobre 2025, il a été donné connaissance du rapport d’enquête sociale en date du 8 octobre 2025 selon lequel Madame [X] [P] est isolée et sans enfant à charge. Elle ne perçoit aucun revenu ni aucune aide alors qu’elle aurait droit à l’AAH, son titre de séjour pour raisons de santé expiré le 13 mai 2023 ayant fait l’objet d’un refus de renouvellement. Elle a bénéficié d’une greffe d’organe et est suivie régulièrement en milieu hospitalier. Le personne médical précise que son pronostic vital serait en danger si elle retournait dans son pays d’origine. Elle a pu bénéficier ponctuellement de l’aide de sa famille à l’étranger pour des versements de loyer mais seul un changement au niveau de son droit de séjour pourrait permettre d’avoir des ressources. Compte tenu de la situation actuelle de la locataire, le service n’est pas en mesure d’émettre une proposition.

À l’audience du 27 janvier 2026 L’OPHEA, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à actualiser sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 6850,35 euros au 20 janvier 2026. Il précise que la CCAPEX a bien été saisie le 29 janvier 2024 et que l’assignation a été délivrée en 2025. Il indique que c’est l’expulsion de la locataire qui est sollicitée et non une restitution des locaux. Il s’oppose aux délais sollicités, aucun règlement du loyer n’étant intervenu depuis le mois de juin 2025.

Mme [X] [P] , représentée par son conseil se réfère à ses écritures du 23 janvier 2026 aux termes desquels elle demande à la juridiction de :

déclarer OPHEA irrecevable, en tous cas mal fondée en ses demandes,débouter OPHEA en ses fins, moyens et conclusions,subsidiairement lui accorder les plus larges délais en cas d’expulsion.

Elle fait valoir que la demande du bailleur est irrecevable faute de notification de l’assignation, au plus tard le 27 janvier 2025, à la CCAPEX.

Au fond, elle souligne que ses difficultés pour payer le loyer proviennent du refus de titre de séjour pour lequel elle a exercé un recours toujours pendant devant le tribunal administratif de Strasbourg. Elle fait état de ce que sa situation est extrêmement préoccupante au regard de sa santé très précaire, qu’elle a malgré tout pu procéder à certains versements du loyer. Au visa des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, elle sollicite un délai d’expulsion de 3 ans au regard de son état de santé, de sa bonne foi et de la saturation du système d’hébergement d’urgence.

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

I. Sur la recevabilité

*Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce et contrairement à ce que soutient Madame [X] [P], l’OPHEA justifie avoir procédé à ce signalement à la CCAPEX le 29 janvier 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 mars 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre et il y a lieu de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par la locataire.

*Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 28 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 14 octobre 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

*Sur les effets du congé

En application de l’article L 442-6 du code de la construction et de l’habitation, les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L’article 4 inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi dispose que :

«les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.

(…) »

Le congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n’est pas un congé ordinaire en ce qu’il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d’un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l’espèce, le congé a été notifié le 18 janvier 2024 à Mme [X] [P] pour le 30 avril 2024 au vu des impayés de loyers à cette date (1 040,98 euros au 11 janvier 2024) ; il l’invitait à prendre attache avec la personne gestionnaire de sa situation pour régulariser l’impayé et lui indiquait qu’à défaut pour elle de faire le nécessaire avant le 30 avril 2024, l’OPHEA engagerait une procédure pour faire constater sa mauvaise foi et solliciter la déchéance de son droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence son évacuation du logement.

La locataire ne conteste pas la régularité de cet acte de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Le congé a donc pris effet le 30 avril 2024 ; il conviendra dès lors de constater la résiliation du bail à cette date par suite du congé.

* Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu’aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s’il démontre la mauvaise foi de l’occupant.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi de l’occupant et justifier la déchéance de son droit au maintien dans les lieux.

L’appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l’espèce, la demande de déchéance a été faite le 27 mars 2025, date de l’assignation.

À cette date, les impayés de loyers et charges s’élevaient à 1 878,45 euros (échéance du mois du mois de mars 2025 non incluse).

Compte tenu de ce montant et de l’ancienneté de la dette locative qui remonte au mois de juillet 2023, le manquement à l’obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la déchéance du droit au maintien dans les lieux.

Elle doit donc être déchue de son droit au maintien dans les lieux.

Son expulsion sera ordonnée.

* Sur la demande en paiement

Au vu du dernier d’acompte actualisé, Mme [X] [P] doit être condamnée au règlement de la somme de

6 850,35 euros, correspondant au montant de l’arriéré de loyers et charges au 20 janvier 2026 (dernière échéance incluse : mois de décembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, compte tenu de l’évolution des sommes dues depuis l’assignation.

Elle doit être également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et de l’avance sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié à compter du mois de janvier 2026 jusqu’à parfaite évacuation des lieux, sans qu’il y ait lieu de l’assortir d’intérêts de retard dès à présent.

III. Sur la demande de délai d’expulsion

Il résulte des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation et L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, il apparaît au regard non seulement du diagnostic financier et social mais également du certificat médical du 20 juin 2025 et de la consultation du 13 mai 2025 aux hôpitaux universitaires de [Localité 1] que Madame [X] [P] verse aux débats que celle-ci présente de graves pathologies nécessitant un suivi régulier, que sa situation administrative l’a empêché de percevoir des aides auxquelles elle a droit pour subvenir à ses besoins et payer le loyer pour le logement qu’elle occupe dans le parc social.

Au regard de ces éléments, il convient d’accorder à Madame [X] [P] un délai de 8 mois à compter de la signification du jugement pour quitter les lieux.

IV. Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Mme [X] [P] , succombant, supportera les dépens de la présente procédure mais, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile à son encontre.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort :

DÉCLARE l’action recevable ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la régularité du congé ;

CONSTATE la résiliation au 30 avril 2024 du contrat de bail conclu entre OPHEA, d’une part, et Mme [X] [P] d’autre part, portant sur un logement sis [Adresse 6] à [Localité 5] ;

PRONONCE la déchéance de Mme [X] [P] de son droit au maintien dans les lieux ;

ACCORDE à Madame [X] [P] un délai de 8 mois à compter de la signification du présent jugement pour quitter les lieux occupés situés [Adresse 7] à [Localité 5] ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration de ce délai, l’expulsion de Mme [X] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire ;

DIT que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [X] [P] à verser à OPHEA la somme de 6 850,36 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges ainsi que des indemnités d’occupation impayées au 20 janvier 2026 (jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2025 incluse), outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [X] [P] à payer à OPHEA une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisé et des avances sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, et ce à compter du mois de janvier 2026 jusqu’à parfaite évacuation des lieux, révisable selon les mêmes modalités que le loyer et l’avance sur charges ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [X] [P] aux dépens de la présente procédure ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions ;

ORDONNE la transmission de la présente décision à Monsieur le Préfet du Bas-Rhin.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Gabrielle ISCHIA Gussun KARATAS