TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 6]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/12321 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y5VD

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 30 Avril 2025

Société [Localité 6] METROPOLE HABITAT – OPH DE LA METROPOLE EUROPEENNE DE [Localité 6]

C/

[L] [H]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 30 Avril 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Société [Localité 6] METROPOLE HABITAT – OPH DE LA METROPOLE EUROPEENNE DE [Localité 6], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Madame [X] [O] (Membre de l’entrep.)

ET :

DÉFENDEUR(S)

Monsieur [L] [H], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Asma BAKIR, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 06 Février 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Chelbia HADDAD, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 30 Avril 2025, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 31 janvier 2020 et à effet du 5 février suivant, l’établissement public [Localité 6] métropole Habitat-OPH de la métropole européenne de [Localité 6] (LMH) a donné à bail à Monsieur [L] [H] un logement situé [Adresse 5], à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel révisable de 349,58 euros majoré d’une provision sur charges de 156,17 euros.

Par acte d’huissier de justice du 2 août 2023, LMH a fait signifier à Monsieur [L] [H] un commandement de payer la somme de 2 208,77 euros au titre des loyers et charges impayés, ledit commandement visant la clause résolutoire stipulée au bail.

Par acte d’huissier de justice du 23 octobre 2024, LMH a fait assigner Monsieur [L] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

– constater, à défaut prononcer, la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers,

– prononcer l’expulsion de Monsieur [L] [H] ainsi que celle de tout occupant de son chef dans le délai de deux mois du commandement de délaisser à intervenir et ce avec l’assistance de la force publique si besoin,

– condamner Monsieur [L] [H] à lui payer les sommes suivantes :

* 2 597,13 euros au titre des loyers et charges dus au 7 octobre 2024 outre les termes échus postérieurement jusqu’au jugement,

* une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges avec faculté de révision des charges dans le cas où les charges réelles dépasseraient 12 fois la provision à compter de la résiliation du bail,

* les intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

*152 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, dont le cout du commandement de payer,

– certifier le jugement en tant que titre exécutoire européen,

– maintenir l’exécution provisoire,

Appelée à l’audience du 9 janvier 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi contradictoire le 6 février 2025.

A cette audience, LMH maintient ses demandes initiales en remettant un décompte actualisé de sa créance.

Monsieur [L] [H], représenté par son conseil, demande au juge de :

A titre principal :

– prononcer la nullité du commandement de payer,

– en conséquence, débouter LMH de sa demande de constat de la résiliation du bail,

– A défaut, lui accorder des délais de paiement à hauteur de 65 euros et suspendre les effets de la clause résolutoire,

A titre subsidiaire :

– suspendre les effets de la résolution du contrat de bail et l’autoriser à s’acquitter de la somme de 1 498,23 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et taxes en 23 mensualités de 65 euros, outre une dernière égale au solde, le 15 de chaque mois,

En tout état de cause :

– constater qu’il a repris le paiement du loyer courant et lui accorder des délais de paiement,

– dire que chacun conserve ses propres dépens et ses frais irrépétibles,

— débouter LMH de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la nullité du commandement de payer, il fait valoir que celui-ci mentionne un délai de six semaines pour s’acquitter de la dette alors que ce délai prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023 ne concerne pas les baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, seul le délai de deux mois figurant dans la clause contractuelle du bail s’appliquant.

Sur les délais de paiement et la suspension de la résolution du bail, il indique qu’il a repris le paiement du loyer courant avant l’audience et qu’il a consenti des efforts de paiement pour apurer la dette locative depuis la délivrance de l’assignation.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la résiliation :

— sur la recevabilité de l’action :

LMH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 31 août 2023 et ce dans les conditions de délai de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par la voie électronique le 24 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 31 janvier 2020 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en l’article 7 de ses conditions générales et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 août 2023, pour la somme en principal de 2 208,77 euros.

Toutefois ce commandement a fixé le délai d’apurement de la dette à six semaines en application de l’article 24I de la loi n°89-462 précitée mais en sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

Or, l’article 24 I de la loi n°89-462 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, de sorte que le commandement de payer litigieux, qui fixe à Monsieur [L] [H] un délai erroné et réduit pour régulariser les causes du commandement, n’a pu produire ses effets malgré l’absence de régularisation de ses causes par le locataire.

La demande de constatation de la résiliation du bail sera rejetée.

Sur le prononcé de la résiliation du bail :

En application des articles 1225, 1227 et 1228 du code civil :

La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat.

La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés au locataire sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du Code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’occurrence, LMH produit un décompte démontrant que Monsieur [L] [H] reste lui devoir la somme de 1 498,23 euros à la date du 5 février 2025, terme de février 2025 non inclus, après soustraction des frais de procédure compris dans les dépens.

Le montant de l’impayé représente près de 3 termes de loyer et charges impayés. Par ailleurs, les impayés perdurent depuis février 2023.

Est ainsi caractérisé un manquement grave et persistant à l’obligation incombant au locataire en application de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 de payer les loyers et charges aux termes convenus de nature à justifier la résiliation du bail à la date de l’assignation du 21 novembre 2024.

Monsieur [L] [H] sera condamné à payer à LMH la somme de 1 498,23 euros, au titre des loyers et charges impayés au 5 février 2025, terme de février 2025 non inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Toutefois, le juge peut accorder un délai au débiteur.

Compte tenu du montant de la dette, de la reprise du paiement régulier du loyer courant par le locataire, de ses efforts de paiement tels qu’ils ressortent du relevé de compte tenu par le bailleur et en l’absence de preuve de besoins de LMH faisant obstacle auxdits délais, il y a lieu de dire que Monsieur [L] [H] pourra s’acquitter de sa dette suivant les modalités précisées au dispositif du présent jugement et de prévoir qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son terme ou du loyer et des charges courants après mise en demeure demeurée infructueuse, la totalité de la dette deviendra exigible et la résiliation sera acquise sans nouvelle procédure.

Dans ce dernier cas, Monsieur [L] [H] ne disposera plus de titre pour occuper les lieux et son expulsion pourra être exécutée dans les conditions fixées au présent dispositif. Le locataire devra alors, en application de l’article 1240 du code civil, payer une indemnité d’occupation mensuelle, due jusque la libération effective des lieux et qui, compte tenu du préjudice subi par LMH du fait de son maintien indu dans les lieux, sera fixée au montant du dernier loyer courant augmenté de la provision sur charges.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [L] [H], qui succombe, supportera la charge des dépens, dont le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’Etat dans le département.

L’équité commande de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE [Localité 6] métropole Habitat- OPH de la métropole européenne de [Localité 6] de sa demande de constatation de la résiliation du bail ;

CONDAMNE Monsieur [L] [H] à payer à l’établissement public [Localité 6] métropole Habitat- OPH de la métropole européenne de [Localité 6] la somme de 1 498,23 euros au titre des loyers et charges pour le logement arrêtés au 05 février 2025, terme de février 2025 non inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

AUTORISE Monsieur [L] [H] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants dus pour le logement, en 23 mensualités successives de 65 euros chacune, outre une dernière mensualité égale au solde de la dette ;

DIT que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE que pendant ce délai de 24 mois les procédures d’exécution tendant au recouvrement des sommes dues sont suspendues et que les majorations d’intérêts ou les peines encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

MAIS à défaut du paiement d’une mensualité à son échéance ou d’un terme de loyer et de charges en cours dus pour le logement, et après une mise en demeure, adressée à Monsieur [L] [H] par lettre recommandée avec avis de réception, demeurée infructueuse pendant 15 jours :

— DIT que la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ;

— PRONONCE, à la date du 1er février 2025, pour non paiement des loyers et charge aux torts de Monsieur [L] [H] la résiliation du bail liant les parties et relatif à l’immeuble à usage d’habitation, situé [Adresse 5], à [Localité 7];

— ORDONNE l’expulsion de Monsieur [L] [H], et de tous occupants de son chef, des lieux sus-désignés, si besoin est avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux ;

— CONDAMNE en tant que de besoin Monsieur [L] [H] à payer à l’établissement public [Localité 6] métropole Habitat- OPH de la métropole européenne de [Localité 6] à compter du 1er février 2025 jusqu’à la libération effective des lieux sus désignés une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant augmenté de la provision sur charges lesquelles pourront être réajustées si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part l’indemnité mensuelle d’occupation égale à la provision ;

DIT que le présent jugement vaut titre exécutoire européen et que le Greffier du tribunal délivrera sur simple demande d’une partie le titre exécutoire européen ensemble avec l’original du jugement ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [L] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’Etat dans le département ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2025.

Laure-Anne REMY, Magali CHAPLAIN,

Cadre Greffier Juge des Contentieux de la Protection