TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 11]

[Localité 7]

☎ :[XXXXXXXX02]

N° RG 24/01756 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y5QK

N° de Minute : 25/00076

ORDONNANCE DE REFERE

NOMMANT EXPERT

DU : 19 Mai 2025

[F] [N]

C/

S.A. SIA HABITAT

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 19 Mai 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [F] [N], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Elsa RENER, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

S.A. SIA HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par M^e Caroline LOSFELD-PINCEEL, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 31 Mars 2025

Anne FEYDEAU-THIEFFRY, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 19 Mai 2025, date indiquée à l’issue des débats par Anne FEYDEAU-THIEFFRY, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 1756/24 – Page – MA

Expose du litige

Par contrat du 25 septembre 2018, la société Sia Habitat a donné en location à Mme [F] [N] un appartement à usage d’habitation ainsi qu’une place de parking situés [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 489,49 euros, charges comprises.

Par acte du 21 octobre 2024, Mme [F] [N] a fait assigner la société Sia Habitat devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11], statuant en référé, aux fins :

d’ordonner une mesure d’expertise sur l’état du logement loué afin de mesurer l’ampleur des désordres et des travaux à réaliser par le bailleurd’ordonner, le cas échéant, au bailleur d’effectuer les travaux suivants, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à venir :le nettoyage et le séchage du toit terrasse et du balcon du logement loué par M^me Badaouil’installation de grilles d’aération permettant la circulation de l’air sur l’ensemble des fenêtres du logement loué par Mme [N].

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 décembre 2024 et a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 31 mars 2025, à laquelle elle a été retenue.

A cette audience, Mme [F] [N], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de ses dernières écritures aux termes desquelles elle maintient sa demande d’expertise et limite sa demande de travaux au nettoyage et séchage du toit terrasse et de son balcon.

Elle fait valoir que le logement loué était neuf à l’origine mais que rapidement des difficultés sont apparues en raison de l’absence d’entretien des parties communes et de l’existence de malfaçons. Elle souligne que le service d’urbanisme de la ville de [Localité 9] a conclu au fait que le logement pouvait être qualifié de non décent en raison d’un problème d’humidité. Elle précise que cette situation a eu un impact sur son état de santé et qu’elle a été contrainte de quitter en urgence le logement.

La société Sia Habitat, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de ses dernières écritures aux termes desquelles elle demande le rejet des prétentions

Elle soutient qu’elle est intervenue à chaque réclamation de Mme [F] [N], en particulier sur le système de VMC et que la problématique d’humidité n’est plus d’actualité.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures respectives des parties, visées à l’audience du 31 mars 2025, pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 19 mai 2025

Motifs de la décision

Sur les demandes principales

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de fait dont pourrait dépendre la solution du litige les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

En application de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent lequel s’entend d’un logement ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ou à la santé et présentant les caractéristiques définies par le décret n°2002-120 du 30 décembre 2002.

L 'article susvisé dispose encore que le bailleur est également tenu de :

« a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; (…)

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ; »

Aux termes du décret n° 2022-120 du 30 janvier 2002, satisfait notamment aux critères de la décence un logement :

assurant le clos et le couvert et dont le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau et dont les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation ;permettant une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

En cas de manquement à l’une ou plusieurs des obligations ci-dessus rappelées, le locataire peut obtenir la condamnation de son bailleur en paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice, notamment de jouissance, en ayant résulté.

Suivant l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient au locataire de démontrer que le bailleur a manqué à ses obligations de délivrance d’un logement décent ou à son obligation d’entretien du logement.

Il ressort des pièces produites par Mme [F] [N] que le logement qu’elle occupe connaît des désordres liés à une humidité excessive et un manque d’aération.

Ainsi, le 11 juillet 2024, un commissaire de justice a établi un procès-verbal de constat duquel il ressort que le bardage métallique sur le balcon présente des traces blanchâtres, que des meubles en bois situés dans le logement ont gonflé et sont déformés, qu’un paravent en bambou présente des tâches noirâtres, que la grille d’extraction de la VMC située dans la salle de bain ne comporte pas de joint et est désolidarisée du mur, que la production d’eau chaude est réglée à 60° par Mme [F] [N] qui explique qu’aucune maintenance n’a été réalisée sur la chaudière depuis 2019 et que la VMC située dans la cuisine ne fonctionne pas (pièce n°9)

Le 17 juillet 2024, le service urbanisme de [Localité 9] (pièce n°8) a relevé la présence d’eau stagnante sur le toit terrasse et le balcon, des traces d’humidité et de champignons autour des menuiseries (façade balcon) ainsi qu’un mauvais fonctionnement de la VMC. Ce service s’interrogeait sur le caractère suffisant de l’aération naturelle des fenêtres et d’une possible obturation par le bardage. Il concluait au fait que le logement présentait des manquements au règlement sanitaire départemental et pouvait être qualifié de non décent. Il listait les travaux à réaliser :

réparation de la VMCrefixation des bouches d’aération de la VMCremise en état des appuis de fenêtres extérieursrecherche et suppression des causes des traces d’humidité et de champignonsrecherche et suppression de la cause d’eau stagnante sur le balcon et le toit terrasseréparation du système de verrouillage du portail d’accès à la résidence.

Le 16 août 2024, une entreprise spécialisée a dû se déplacer au domicile de Mme [F] [N], pour mettre un terme à une invasion d’insectes (pièce n°14)

La société Sia Habitat justifie d’interventions au niveau des VMC en octobre 2024 et février 2025, ainsi que sur le toit terrasse en août 2024.

Cependant, ces interventions sont loin de couvrir l’ensemble des préconisations du service urbanisme de [Localité 9].

Une mesure d’expertise s’avère donc nécessaire afin d’identifier les désordres et déterminer les mesures propres pour y remédier.

Dans l’attente des conclusions de l’expert, il est prématuré d’ordonner les travaux sollicités.

Cette demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2, du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En l’espèce, il convient de laisser à Mme [F] [N] la charge des dépens, la mesure d’expertise étant diligentée à sa demande et, à ce stade, dans son intérêt.

Aux termes de l’article 489 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe et avant dire droit

Au principal, INVITONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, au provisoire,

ORDONNONS une expertise et désignons en qualité d’expert M. [G] [B], architecte DPLG 2003 EIRL [B] EXPERTISE [Adresse 6] [Courriel 10]

avec mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de :

se rendre sur les lieux [Adresse 4] [Localité 1], après y avoir convoqué les parties ;

examiner les désordres allégués dans l’assignation, les décrire, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition, en rechercher la ou les causes ;

fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues ;

après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’oeuvre, le coût de ces travaux ;

fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussi tôt que possible ;

faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

DISONS que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera ou adressera son rapport au service du suivi du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Lille dans le délai de 6 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle des expertises ;

DISONS que pour l’exercice de sa mission l’expert pourra se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission et entendre les parties ainsi que tous sachants ;

DISONS que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci un pré-rapport dans lequel il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction ;

DISONS que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DESIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

DISONS que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement des opérations conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

DISONS que Mme [F] [N] devra consigner au greffe du tribunal, dans le délai de deux mois à compter de la notification de la présente ordonnance, à peine de caducité de la désignation de l’expert, la somme de mille cinq cent euros (1 500 euros) à titre provisionnel, à valoir sur les frais et honoraires de l’expert, sauf dans l’hypothèse où une demande d’aide juridictionnelle antérieurement déposée serait accueillie, auquel cas les frais seront avancés directement par l’Etat ;

DISONS que le secrétariat du service des expertises avisera l’expert commis de ladite consignation ;

DISONS qu’en déposant son rapport, l’expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération ;

REJETONS la demande relative aux travaux ;

LAISSONS à Mme [F] [N] la charge des dépens.

La greffière La juge des référés