JUGEMENT DU : 06 Novembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00160 – N° Portalis DBXO-W-B7J-C5ZD

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BERGERAC

Troisième Chambre CIVILE

PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

PRESIDENT : Madame Anne MAUCHAMP

GREFFIER : Madame Sandrine TACHET

DEMANDERESSE

S.C. LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE HAMEAU DU BUGUE, représenté par son syndic la SARL CGS, dont le siège social est sis Lieu-dit Les Fromentals – 24260 LE BUGUE

représentée par Maître Sophie MARTIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, Maître Isabelle RAYGADE de l’AARPI AGGERIS AVOCATS, avocats au barreau de BERGERAC, avocat postulant, substituée par Maître Pierre-Emmanuel BAROIS, avocat au barreau de BERGERAC

DEFENDEUR

Monsieur [L] [C], demeurant 5 rue Henri Dumarest – 42300 ROANNE

défaillant

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 02 Octobre 2025

Le jugement été rendu ce jour.

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [L] [C] est propriétaire d’une maison, lot n°23, au sein de la résidence LE HAMEAU DU BUGUE située Lieu dit Les Fromental, 24 260 LE BUGUE, soumise au statut de copropriété.

Par ordonnance de référé du 4 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Bergerac a condamné monsieur [C] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence LE HAMEAU DU BUGUE les sommes de :

1 248,09 € au titre du solde débiteur de son compte individuel de copropriété arrêté à la date du 17 juin 2021, à titre provisionnel, majorée des intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2019, 500 € au titre des dommages et intérêts, outre les sommes correspondantes aux frais exposés par le syndicat de copropriétaires pour recouvrer les sommes dues,1 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Entre janvier et avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a adressé trois mises en demeure à monsieur [C].

Le 9 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence LE HAMEAU DU BUGUE, représenté par son syndic en exercice, la SARL CGS, a fait assigner monsieur [L] [C] devant le président de ce tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond en vue de le voir, au visa des articles 10, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que de l’article 481-1 du code de procédure civile, :

constater le vote par assemblées générales des 16 octobre 2020, 16 avril 2021, 15 avril 2022, 7 avril 2023, 4 avril 2024 et 10 avril 2025 ;constater l’expiration du délai légal de 30 jours à compter de l’ultime mise en demeure du 25 avril 2025 et donc la déchéance du terme ;En conséquence,

condamner monsieur [L] [C] à lui payer la somme de 2 843,67 € avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ainsi qu’aux charges votées et à échoir ;condamner monsieur [L] [C] au paiement de l’ensemble des frais exposés, exclusivement imputables à ce dernier, en ce compris les frais de mise en demeure par avocat, soit la somme de 78 € ; condamner monsieur [L] [C] au paiement de la somme de 2 200 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;condamner monsieur [L] [C] au paiement de la somme de 1 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;rappeler que l’exécution provisoire de droit est attachée à la décision à intervenir.

A l’audience du 2 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires maintient ses demandes. Il soutient être bien fondé à demander la condamnation de monsieur [C] au titre des charges de copropriété impayées, et au titre du préjudice évident subi, l’avance des charges de copropriété impayées ayant mis en péril son équilibre financier.

* * *

Bien qu’assigné selon les formes des articles 656 à 658 du code de procédure civile, monsieur [L] [C] n’a pas comparu et n’a pas été représenté, l’assignation étant déposée en étude de commissaire de justice.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les montants exigibles au titre des charges de la copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 16 octobre 2020, 16 avril 2021, 15 avril 2022, 7 avril 2023, 4 avril 2024 et 10 avril 2025, qui ont respectivement approuvé les comptes arrêtés au 31 décembre de l’année N-1, et voté le budget prévisionnel pour l’année N+1.

Le syndicat des copropriétaires produit aussi les appels de fonds conformes à ces assemblées, et les tableaux de répartition des charges détaillant les exercices comptables clos.

Le tribunal relève que le syndic établit chaque année un extrait de compte de monsieur [C], indiquant les montants dus au titre de l’année en cours, et regroupant les montants restants dus pour les années précédentes sous le libellé « report des à nouveaux », très peu compréhensible.

Au 29 juillet 2025, le solde débiteur de monsieur [C] s’élevait à 2 843,67 €. En reprenant les différents appels et les règlements effectués, il est possible d’établir la répartition suivante :

2020

2021

2022

2023

2024

2025

(1er, 2ème et 3ème trim.)

Quote-part des charges de la copropriété

—  791,07 €

—  604,28 €

—  485,11 €

—  483,90 €

—  770,90 €

—  294,90 €

Solde de la répartition créditant le compte de monsieur [C]

56,84 €

22,89 €

79,55 €

79,60 €

Dommages et intérêts fixés par l’ord. de référé

+ Art 700 du code de procédure civile

—  1 500,00 €

Sommes versées par Monsieur [C]

1 350,00 €

1 004,43 €

Frais administratifs

—  420,00 €

Coût des mises en demeure

—  86,82 €

Solde

—  791,07 €

—  1 338,51 €

—  3 300,73 €

—  2 434,63 €

—  2 121,55 €

—  2 843,67 €

Autrement dit, les 2 354,43 € versées par monsieur [C] ont permis de payer :

— intégralement les charges de 2020, 2021, 2022, et 2023, pour un total de 2 284,63 €

— en partie les dommages et intérêts alloués par ordonnance de référé : 69,80 € payés sur un total de 500 € dus.

Restent donc à payer :

— les charges de 2024 et 2025 (1er, 2ème et 3ème trim.) pour un total de 1 086,65 €

— le reste des dommages et intérêts alloués par ordonnance de référé, soit 430,20 €

— le montant alloué, par ordonnance de référé, au titre de l’article 700 du code de procédure civile : 1 000 €

— les frais de recouvrement pour un total de 506,82 € (frais administratifs et coût des mises en demeure)

Après déduction de la somme de 506,82 € réclamée au titre des frais de recouvrement, le syndicat des copropriétaires justifie d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 2 336,85 € (=2 843,67 € – 506,82 €), au titre des charges de 2024, 2025 (1er, 2ème et 3ème trim.) et au titre des condamnations prononcées par ordonnance de référé du 4 janvier 2022.

Sur le paiement des charges de copropriété

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget provisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, la provision étant exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Selon les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable à compter du 1er janvier 2020, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse pendant plus de 30 jours à compter du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire.

Ainsi, la recevabilité de l’action en paiement formée sur le fondement de l’article 19-2 susvisé est soumise à l’envoi d’une mise en demeure, qui doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget (Civ. 3e, avis, 12 déc. 2024).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne mentionne jamais la somme sollicitée au titre des charges votées et à échoir, mais il vise sa pièce n°5 selon laquelle le montant total de ces charges est de 1 076,74 € au titre du 4ème trimestre 2025 et de l’ensemble de l’année 2026 :

En outre, le syndicat des copropriétaires produit la mise en demeure établie par avocat le 25 avril 2025, dont voici un extrait :

Les décomptes mentionnés dans ce courrier ne sont pas produits par le demandeur. Toutefois, l’analyse exhaustive de l’ensemble des documents versés aux débats permet d’établir que le montant de 2 644,97 € correspond effectivement au montant dû au 23 avril 2025, et inclut déjà les provisions sur charges et fonds travaux du 1er et 2ème trimestre 2025.

Par conséquent, en mettant en demeure monsieur [C] de payer la somme de 2 841,57 € (= 2 644,97 € + 196,60 €) le cabinet d’avocat mandaté par le syndic a commis une erreur. La mise en demeure du 25 avril 2025 ne répond donc pas aux conditions de l’article 19-2 susvisé.

Cependant, le syndic avait précédemment adressé une mise en demeure, par lettre recommandée du 4 mars 2025 retournée à l’expéditeur, répondant aux conditions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, puisqu’elle précisait la nature et le montant des provisions réclamées, sans erreur de chiffrage.

Si ce courrier du 4 mars 2025 ne vise pas l’article 19-2, il constitue toutefois une interpellation suffisante pour le débiteur de charges de copropriété, lequel est informé du délai qu’impose cet article 19-2, et de la sanction encourue d’exigibilité immédiate des provisions non encore échues du budget prévisionnel.

Entre cette mise en demeure et l’assignation devant le tribunal effectuée le 9 septembre 2025, il s’est écoulé plusieurs mois, de sorte que le délai susmentionné de 30 jours a été largement respecté.

Dès lors, les sommes réclamées, d’une part au titre des charges de copropriété impayées, et d’autre part au titre de l’exigibilité anticipée des provisions sur charges compte tenu de la déchéance du terme provenant des impayés, sont parfaitement exigibles.

En conséquence, monsieur [C] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de :

2 336,85 € au titre des charges de 2024, 2025 (1er, 2ème et 3ème trim.) et au titre des condamnations prononcées par ordonnance de référé du 4 janvier 2022. 1 076,74 € au titre des charges exigibles mais non encore échues à la date de l’assignation (4ème trimestre 2025 et ensemble de l’année 2026 : pièce 5)

Les intérêts au taux légal courront sur la somme de 2 336,85 € à compter de l’assignation et à compter du prononcé du présent jugement pour le surplus.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Les « frais nécessaires » désignent les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, à l’instar de la mise en demeure qui est le préalable obligatoire à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaires demande de condamner monsieur [L] [C] au paiement de l’ensemble des frais qu’il a exposés, qui peuvent être ainsi listés :

240 € de frais administratifs syndic (soit 30 € + 30 € + 180 € + 180 €, chaque facture mentionnant des « frais de relance ») ;86,82 € de coût des mises en demeure : 2,75 € de frais postaux pour la mise en demeure du 29 janvier 2025 6,07 € de frais postaux pour la mise en demeure du 4 mars 202578 € correspondant à la note de frais de l’avocat, pour la mise en demeure du 25 avril 2025

Est versé aux débats le contrat de syndic, qui a été adopté par l’assemblée générale des copropriétaires, qui prévoit que le montant des frais de relances ou de recouvrement de charges est imputable au seul copropriétaire concerné, à hauteur de 30 € pour une mise en demeure ou pour une relance, et de 180 € pour la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice, uniquement en cas de diligences exceptionnelles.

Pourtant, ces frais administratifs que souhaite facturer la SARL CGS relèvent des diligences de base du syndic dans le recouvrement de charges de copropriété, à la charge de l’ensemble des copropriétaires sauf à justifier de diligences particulières, qui ne sont pas établies en l’espèce.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature.

Dès lors, la demande en paiement au titre des frais de relance et de mise en contentieux ne peut être accueillie qu’à hauteur du coût d’envoi en recommandé de la mise en demeure du 4 mars 2025, dont il est justifié par la production d’une facture.

Par conséquent, la demande au titre des frais de recouvrement en application de l’article 10-1 susvisé doit être accueillie dans la limite de 6,07 €.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la durée durant laquelle monsieur [L] [C] s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété. Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires justifie d’un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient de condamner monsieur [L] [C] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner monsieur [L] [C] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner monsieur [L] [C] à lui payer la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

La présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond,

Publiquement par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Condamne monsieur [L] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LE HAMEAU DU BUGUE représenté par son syndic la somme de 2 336,85 € au titre des charges de 2024 et 2025 (1er, 2ème et 3ème trim.) et au titre des condamnations prononcées par ordonnance de référé du 4 janvier 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 9 septembre 2025 ;

Condamne monsieur [L] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LE HAMEAU DU BUGUE représenté par son syndic la somme de 1 076,74 € au titre des charges exigibles mais non encore échues à la date de l’assignation (4ème trimestre 2025 et de l’ensemble de l’année 2026) avec intérêt au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

Condamne monsieur [L] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LE HAMEAU DU BUGUE la somme de 6,07 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Condamne monsieur [L] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LE HAMEAU DU BUGUE la somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts,

Condamne monsieur [L] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LE HAMEAU DU BUGUE la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne monsieur [L] [C] aux dépens,

Rappelle que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

FAIT ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, l’an deux mil vingt-cinq et le six novembre ; la minute étant signée par madame Anne MAUCHAMP, présidente, et madame Sandrine TACHET, greffière

La Greffière La Présidente