TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 04

N° RG 22/07637 – N° Portalis DBZS-W-B7G-WT4X

JUGEMENT DU 30 JUIN 2025

DEMANDEURS :

Mme [W] [U]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE

M. [S] [H]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par M^e Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEURS :

La société CENTIMMO, prise en la personne de son représentant légal, Mme [T] [R]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Caroline BERNARD, avocat au barreau de LILLE

LA SA CAISSE REGIONALE DE CREDIT MUTUEL NORD-EUROPE, prise en la persone de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Benoît DE BERNY, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente

Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-présidente

Assesseur : Sophie DUGOUJON, Juge

GREFFIER : Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 07 Mars 2025.

A l’audience publique du 07 Mars 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 20 Mai 2025 et prorogé au 30 Juin 2025.

Ghislaine CAVAILLES, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 30 Juin 2025 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

M. [O] [L] a acquis le 22 janvier 2018 un bien immobilier situé dans la [Adresse 12] à [Localité 13] sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 7] au prix de 193 000 euros, et emprunté à cet effet la somme de 190 000 auprès de la société Caisse régionale du crédit mutuel [Localité 11] [Localité 8], laquelle a fait inscrire sur le bien un privilège du préteur de deniers pour le montant emprunté et une hypothèque conventionnelle pour le surplus, outre les intérêts.

Le prêt n’a pas été entièrement remboursé par l’emprunteur, M. [L].

D’autre part, l’immeuble a été saisi pénalement, compte tenu de poursuites dirigées contre M. [L].

C’est dans ces conditions que l’immeuble a été vendu par l’AGRASC à la société Centimmo par voie d’adjudication au prix de 114 250 euros le 24 novembre 2019.

La société Centimmo a ensuite promis de vendre ce même immeuble au prix de 190 000 euros à Mme [U] et M. [H], qui ont accepté d’acheter, par acte sous seing privé du 30 mars 2021, l’acte stipulant une date de réitération au plus tard le 30 juin 2021.

La société Crédit mutuel titulaire d’une hypothèque du chef de M. [L], a été avisée de la promesse de vente. Elle ne s’est pas opposée à la vente mais a réclamé la consignation de la totalité du prix à son profit ce que la société Centimmo a refusé.

La vente entre la société Centimmo et Mme [U] et M. [H] n’a pas été réiétérée dans le délai contractuel.

C’est dans ces conditions que deux instances ont été introduites devant le tribunal judiciaire de Lille.

D’une part, la société Caisse régionale du crédit mutuel de [Localité 9], venant aux droits de la caisse de [Localité 10] [Localité 8] a assigner l’AGRASC, M. [L] et la société Centimmo en attribution du prix de vente par adjudication de 114 250 euros. Cette affaire RG 22/00113 a été enrôlée à la 1ère chambre de ce tribunal.

D’autre part, par acte d’huissier du 30 novembre 2022, Mme [U] et M. [H] ont fait assigner les sociétés Centimmo et Caisse régionale du Crédit Mutuel Nord-Europe (ci-après Crédit Mutuel) afin principalement d’obtenir la vente forcée.

Tel est l’objet de la présente instance enrôlée à la 4ème chambre.

Dans l’instance 22/00113 initiée par la société Crédit mutuel, par ordonnance du 10 mars 2023, le juge de la mise en état a principalement déclaré la société Crédit mutuel irrecevable à agir et ordonné la radiation des inscriptions lui bénéficiant sur l’immeuble.

La société Crédit mutuel en a fait appel.

Par arrêt du 18 janvier 2024, l’ordonnance a été confirmée dans toutes ses dispositions.

Dans l’instance 22/7637 initiée par Mme [U] et M. [H], le juge de la mise en état a ordonné la comparution personnelle des parties à l’audience du 23 mai 2024. Lors de cette audience, seule la société Crédit mutuel était absente.

Vendeur et acquéreur ont convenu de réitérer amiablement la vente devant le notaire et de circonscrire le litige aux conséquences du retard de réitération.

L’acte authentique a été dressé, amiablement, devant notaire, le 17 octobre 2024.

Dans leurs dernières conclusions notifiées, par voie électronique le 5 mars 2025, Mme. [U] et M. [H] demandent au tribunal de :

Vu les articles 1102 et suivants du code civil,

Vu les articles 1231 et suivants du code civil,

— Débouter la société Centimmo de ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner la société Centimmo à leur payer la somme de 194 992,30 euros au titre du préjudice financier ;

— Condamner la société Centimmo à leur payer la somme de 7 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société Centimmo aux entiers frais et dépend de l’instance.

Dans ses dernières conclusions notifiées, par voie électronique le 3 mars 2025, la société Centimmo demande au tribunal de :

Vu l’article 1240 du code civil,

— Débouter Mme [U] et M. [H] de leurs demandes dirigées à son encontre ;

À titre subsidiaire,

— Condamner la société Crédit Mutuel à la garantir de toute condamnation qui interviendrait à son égard tant en principal qu’intérêts, article 700 et dépens ;

En tout état de cause,

— Condamner la société Crédit Mutuel à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société Crédit Mutuel aux dépens de la présente procédure.

Dans ses dernières conclusions notifiées, par voie électronique le 5 mars 2025, la société Crédit Mutuel demande au tribunal de :

— Déclarer la société Centimmo irrecevable ou subsidiairement mal-fondée en sa demande de condamnation envers elle ;

— Condamner la société Centimmo à lui payer les sommes de 10 000 euros de dommages et intérêts pour mise en cause abusive et 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société Centimmo aux dépens.

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la responsabilité du vendeur envers l’acquéreur :

Selon l’article 1589 du code civil :

“ La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.”

Il n’a jamais été contesté que la vente entre la société Centimmo et Mme [U] et M. [H] était parfaite et -en ce qui concerne les rapports entre le vendeur et l’acquéreur- qu’elle pouvait être réitérée dans le délai contractuellement prévu, donc au plus tard le 30 juin 2021.

Il est également constant que le vendeur a refusé cette réitération jusqu’au 23 mai 2024.

Obligé envers Mme [U] et M. [H] de vendre au plus tard le 30 juin 2021 par l’effet de la promesse qui l’engageait, il a manqué à ses obligations contractuelles.

Selon les articles 1231-1 et 1231-4 du code civil :

“ Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.”

“ Dans le cas même où l’inexécution du contrat résulte d’une faute lourde ou dolosive, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution.”

Il reste donc à déterminer quelles sont pour Mme [U] et M. [H], les suites directes et immédiates du retard à réitérer la vente.

Concernant la hausse du taux des intérêts entre 2021 et 2024, Mme [U] et M. [H] ne produisent pas une offre de prêt qu’ils auraient acceptée. Pour 2021 ils ne versent au débat qu’un accord de principe au taux fixe de 1,1 % l’an et leur demande de crédit (PC demandeur 6 et 10). Pareillement pour 2024, ils ne versent au débat qu’une étude de financement (PC 11).

Ces éléments sont insuffisants à établir l’existence d’une perte certaine de 83 748,75 euros.

Concernant les loyers, comme le relève la société Centimmo, d’une part seule une perte de chance d’encaisser les loyers peut être envisagée (devant tenir compte d’un risque de vacance locative et d’un risque de défaillance des locataires dans leur obligation au paiement du loyer) et d’autre part, Mme [U] et M. [H] n’ont pas supporté les charges afférentes à la propriété de l’immeuble durant la même période c’est à dire le remboursement du crédit qu’ils n’avaient pas encore souscrit pour financer l’immeuble ni la taxe foncière ni le coût des travaux qu’ils prévoyaient d’y réaliser ni même celui de l’entretien d’un immeuble de rapport.

Mme [U] et M. [H] ne démontrent pas non plus que le loyer des trois appartements aurait pû s’élever à la somme de 850 euros chacun ; dans leurs conclusions, ils admettent expressément qu’il s’agit d’une estimation.

D’ailleurs, dans leurs conclusions pourtant conformes à l’article 768 alinéa 1er du code de procédure civile, aucune pièce n’est invoquée au soutien de cette demande.

Au final, Mme [U] et M. [H] ne rapportent donc pas la preuve de l’existence du préjudice allégué.

Concernant l’assurance de l’immeuble, il n’est produit aucune pièce notamment pour justifier le coût allégué de 87,28 euros par mois ni l’effectivité de l’assurance pendant 40 mois et le tribunal ne parvient pas à comprendre pourquoi Mme [U] et M. [H] auraient fait assurer l’immeuble avant d’acquérir le moindre droit dessus. Ils invoquent une obligation insérée dans la promesse de vente mais cet acte prévoit, bien logiquement, que l’obligation d’assurer l’immeuble débute à compter de la signature de l’acte authentique.

Mme [U] et M. [H] ne rapportent pas la preuve de l’existence du préjudice allégué.

Concernant l’augmentation du coût des matériaux, Mme [U] et M. [H] produisent deux devis de deux sociétés différentes (PC demandeur 12 et 13) mais qui ne correspondent pas à des prestations identiques :

— le premier concernait un réagréage de sol souple et pose de parquet, outre 44,5 m² de carrelage, pose de trois cuisines et salle de douche, ainsi que des finitions murales,

— le second concerne la pose de cloisons dans l’appartement du rez-de-chaussée la , pose de trois cuisines et salles de douche mais également d’une baignoire en plus pour l’appartement du rez-de-chaussée, la pose de radiateurs dans tous les appartements, la pose de carrelage dans tous les appartements, la pose de portes et celle d’un cumulus.

Dès lors, le devis de 2024 prévoit des travaux plus consistants que celui de 2021 et le tribunal ne peut pas affirmer que la différence de prix provient d’une hausse du coût des matériaux.

Mme [U] et M. [H] ne rapportent pas la preuve de l’existence du préjudice allégué.

Au final, la demande indemnitaire de Mme [U] et M. [H] doit être rejetée.

Le tribunal n’accueillant pas la demande indemnitaire de Mme [U] et M. [H], il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de la société Centimmo en garantie contre la société Crédit mutuel.

Sur la demande reconventionnelle de la société Crédit mutuel à l’encontre de la société Centimmo :

La demande n’est aucunement motivée dans les motifs des conclusions alors que selon l’article 768 du code de procédure civile impose que les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée.

A supposer que la demande repose implicitement sur l’abus du droit d’agir en justice et l’article 1240 du code civil, cette disposition énonce que :

“Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.”

En vertu de cette disposition il revient à la société Crédit mutuel de rapporter la preuve d’une faute commise par la société Centimmo, d’un dommage subi par elle et d’un lien de causalité entre la faute et le dommage.

La société Crédit mutuel ne caractérise aucunement la faute qu’aurait commise la société Centimmo à son égard. Il est rappelé que la société Centimmo n’est pas demandeur à l’instance et qu’elle n’a pas fait assigner la société Crédit mutuel, elle s’est contentée, dans cette instance initiée par Mme [U] et M. [H] de formuler une demande de garantie.

Dans ces conditions, la demande sera nécessairement rejetée.

Sur les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile :

Les articles 696 et 700 du code de procédure civile prévoient que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; […]

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. […]”

Mme [U] et M. [H], qui succombent, supporteront les dépens de l’instance.

L’équité commande de ne prononcer aucune condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Rejette la demande indemnitaire formée par Mme [U] et M. [H] ;

Rejette la demande indemnitaire reconventionnelle formée par la société Caisse régionale du Crédit Mutuel Nord-Europe ;

Condamne Mme [U] et M. [H] à supporter les dépens de l’instance ;

Dit n’y avoir lieu à aucune condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier, La Présidente,