TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

[Localité 7]

☎ :[XXXXXXXX02]

N° RG 24/06833 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YPVJ

N° de Minute : 25/439

JUGEMENT

DU : 06 Mars 2025

S.A. HABITAT DU NORD

C/

[V] [N]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 06 Mars 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. HABITAT DU NORD, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Mme [Z] [X] (Membre de l’entrep.)

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [V] [N], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Marie LACROIX, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 07 Novembre 2024

Louise THEETTEN, Juge, assisté(e) de Chelbia HADDAD, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 06 Mars 2025,après prorogation du délibéré initialement fixé au 30 janvier 2025, par Louise THEETTEN, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 30 juin 2020 et à effet du 1er juillet 2020, la société anonyme Habitat du Nord (la S.A Habitat du Nord) a donné à bail à Madame [V] [N] un immeuble à usage d’habitation [Adresse 5] [Localité 8] moyennant un loyer mensuel révisable de 337,79 euros, outre une provision sur charges de 95,03 euros

Par acte de commissaire de justice du 6 mars 2024, la S.A Habitat du Nord a fait signifier à Madame [V] [N] un commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs et de payer la somme de 2338,55 euros au titre des loyers et charges impayés, ledit commandement visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 5 juin 2024, la S.A Habitat du Nord a fait assigner Madame [V] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

— constat de la résiliation du bail, à défaut de prononcé de la résiliation du bail ;

— prononcé de l’expulsion de Madame [V] [N] au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— condamnation de Madame [V] [N] à lui payer la somme de 2138,55 euros au titre des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation dus au 28 mai 2024 outre les sommes dues de cette date jusqu’au jugement;

— condamnation de Madame [V] [N] à lui payer les indemnités mensuelles d’occupation égales au montant du loyer et des charges dus ;

— condamnation de Madame [V] [N] à lui payer des dommages-intérêts à hauteur de 300,00 euros ;

— condamnation de Madame [V] [N] à lui payer la somme de 600,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens dont le coût du commandement de payer et de l’assignation.

A la première audience du 5 septembre 2024, l’affaire a été renvoyée à celle du 7 novembre suivant.

A l’audience du 7 novembre 2024, la S.A Habitat du Nord a maintenu ses demandes initiales sauf à actualiser sa créance à la somme de 1951,50 euros et à accepter le bénéfice de délais de paiement.

Madame [V] [N], représentée par son conseil, demande par conclusions déposées à l’audience, le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 43,00 euros par mois pendant 36 mois, la suspension des effets de la clause résolutoire et le déboutement de l’ensemble des demandes adverses.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément référé à l’assignation de la S.A Habitat du Nord et aux conclusions sus-visées de Madame [V] [N] pour un exposé complet de leurs prétentions et moyens.

Le délibéré, initialement fixé au 30 janvier 2025 a été prorogé au 6 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la résiliation :

— sur la recevabilité de l’action :

La S.A Habitat du Nord justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 11 mas 2024. Les conditions de délai de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ont été respectées.

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par la voie électronique le 10 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 30 juin 2020 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en la page 5 de ses conditions générales et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 mars 2024, pour la somme en principal de 2338,55 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les paiements, hors aides au logement qui s’imputent sur le terme pour lequel elles sont servies, d’un montant total de 172,76 euros effectués pendant ledit délai étant inférieurs aux causes du commandement.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 7 mai 2024.

Sur le décompte des sommes dues :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l’espèce réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges, de la résiliation à la libération des lieux.

La S.A Habitat du Nord produit un historique de compte démontrant que Madame [V] [N] reste lui devoir la somme de 1613,55 euros à la date du 6 novembre 2024, terme de novembre 2024 exclu, après soustraction des frais d’enquête OPS en l’absence de preuve du respect de la procédure de l’article L.442-5 du code de la construction et de l’habitation et après soustraction des frais de procédure.

Madame [V] [N] sera donc condamnée au paiement de cette somme de 1613,55 euros créance arrêtée au 6 novembre 2024, terme de novembre 2024 exclu, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ".

Compte tenu de l’accord des parties et de la reprise du paiement intégral du loyer de septembre 2024 avant l’audience, Madame [V] [N] sera autorisée à s’acquitter de sa dette en 36 mensualités de 43,00 euros par mois, en plus du loyer et des charges courants, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [V] [N] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant majoré de la provision sur charges et justifiera l’expulsion de Madame [V] [N] dans les conditions fixées au présent dispositif.

Sur la demande dommages-intérêts pour résistance abusive :

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la S.A Habitat du Nord ne démontre ni la mauvaise foi de Madame [V] [N], ni l’existence d’un dommage distinct de celui réparé par les intérêts moratoires.

Sa demande de dommages-intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Madame [V] [N], qui succombe, supportera la charge des dépens, dont le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’équité commande de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 juin 2020 entre la société anonyme Habitat du Nord et Madame [V] [N] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 8] sont réunies à la date du 7 mai 2024 ;

CONDAMNE Madame [V] [N] à payer à la société anonyme Habitat du Nord la somme de 1613,55 euros créance arrêtée au 6 novembre 2024, terme de novembre 2024 exclu, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

AUTORISE Madame [V] [N] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités de 43,00 euros chacune, la dernière mensualité étant égale au solde de la dette ;

DIT que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée 15 jours après une mise en demeure demeurée infructueuse et adressée par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour Madame [V] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux, situés [Adresse 4] à [Localité 8] dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société anonyme Habitat du Nord puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— que Madame [V] [N] soit condamnée à payer à la société anonyme Habitat du Nord, à compter du 1er novembre 2024 et jusque libération effective des lieux une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer et des provisions sur charges dus ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Madame [V] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le 6 mars 2025.

Laure-Anne REMY, Louise THEETTEN,

Cadre Greffier Juge des Contentieux et de la Protection