TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 04

N° RG 24/01708 – N° Portalis DBZS-W-B7I-X7TQ

JUGEMENT DU 05 NOVEMBRE 2025

DEMANDEUR :

Mme [E] [M]

[Adresse 5]

[Adresse 8]

[Localité 7]

représentée par M^e Nicolas LEBON, avocat au barreau de LILLE

Mme [J] [C]

[Adresse 10]

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par M^e Nicolas LEBON, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEUR :

La société SA VILOGIA PREMIUM, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Géraldine SORATO, avocat au barreau de LILLE

Le syndicat des copropriétaires de la résidence COSMOPOLE pris en la personne de son syndic en exercice, la SA VILOGIA PREMIUM.

[Adresse 1]

[Localité 6]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Anne-Sophie SIEVERS, Juge, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article L 311-10 du Code de l’ Organisation Judiciaire,

GREFFIER

Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 02 Juillet 2025 ;

A l’audience publique du 03 Septembre 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 05 Novembre 2025.

JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 05 Novembre 2025 par Anne-Sophie SIEVERS, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Mme [E] [M] et Mme [J] [C] sont propriétaires de lots au sein d’une copropriété dite résidence [9], située [Adresse 4].

La société Vilogia Premium (ci-après : le syndic) a convoqué Mme [M] et Mme [C] par lettres recommandées datées du 13 novembre 2023 avec avis de réception du 20 novembre 2023 à l’assemblée générale du 11 décembre 2023, dans l’appartement de Mme [Y] [T].

Un courrier de convocation daté du 24 novembre 2023 a ensuite été adressé à Mme [M] et Mme [C] par lettres recommandées avec avis de réception présentées pour la première fois respectivement le 27 novembre 2023 et 30 novembre 2023, portant sur une assemblée générale du 19 décembre 2023 chez Mme [P], annulant et remplaçant la précédente convocation.

Par acte d’huissier signifié le 8 février 2024, Mme [M] et Mme [C] ont assigné la société Vilogia Premium et le [Adresse 11] devant le tribunal judiciaire de Lille.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 21 mars 2025 par RPVA, Mme [E] [M] et Mme [J] [C] demandent au tribunal de :

— annuler l’assemblée générale du 19 décembre 2023 en son ensemble,

— condamner le syndicat des copropriétaires et Vilogia solidairement, ou l’un à défaut de l’autre, à régler à chacune des requérantes la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Vilogia au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l’abus de droit,

— condamner le syndicat des copropriétaires et Vilogia solidairement, ou l’un à défaut de l’autre, aux entiers frais et dépens d’instance.

— rappeler que conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

A l’appui de leurs demandes, elles soulèvent les moyens suivants :

— Elles n’étaient ni présentes ni représentées à l’assemblée générale litigieuse et ont agi dans les délais.

— A dix jours d’écart, elles ont reçu une convocation émise par un syndic dont le mandat risquait l’annulation du fait d’une procédure en cours et une autre, annulant et remplaçant la première, par Mme [P], qui s’est autoproclamée présidente du conseil syndical.

— Mme [C] a été convoquée par lettre recommandée avec avis de réception présentée pour la première fois le 29 novembre, si bien que le délai de vingt-et-un jours de l’article 9 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967, exigé à peine de nullité, commençait à courir à compter du 30 novembre et n’a été acquis que le 20 décembre 2023.

— Aucune urgence ne peut être invoquée, le syndic se référant une procédure pendante depuis plusieurs années et à une expertise en cours depuis novembre 2022.

— L’urgence ne peut pas non plus se déduire du délai restant à courir avant la fin du mandat du syndic.

— Rien n’établit que Mme [P] avait la qualité de présidente du conseil syndical, et en toute hypothèse, elle n’aurait pu convoquer l’assemblée générale des copropriétaires qu’après une mise en demeure adressée au syndic et restée infructueuse pendant plus de huit jours. Or le syndic avait convoqué une assemblée générale avec le même ordre du jour et n’a jamais reçu de mise en demeure pour ce faire. Le syndic a d’ailleurs avantagé Mme [P] puisque cette convocation visait à approuver les comptes de l’exercice 2021 et que les charges de Mme [P] sont passées en 2023 de 386,66 eurosà 59,67 euros puis, après rectification à la demande de Mme [C], les frais de nettoyage ont fortement augmenté dans deux bâtiments et baissé de 29 % dans le bâtiment de Mme [P].

— Le syndic a ainsi instrumentalisé une copropriétaire pour se faire réélire et engage par conséquent sa responsabilité.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 16 avril 2025 par RPVA, la société Vilogia Premium demande au tribunal de :

— débouter Mme [M] et Mme [C] de leurs demandes,

— condamner Mme [M] et Mme [C] solidairement à verser à la société Vilogia Premium la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à payer les dépens.

A l’appui de ses demandes, le syndic souligne les arguments suivants :

— Le délai de convocation de 21 jours prévu par l’article 9 du décret du 17 mars 1967 ne s’applique pas en cas d’urgence, laquelle peut être constituée par la nécessité d’éviter que la copropriété soit dépourvue de syndic.

— Or la résidence [9] fait l’objet d’une expertise judiciaire et il fallait donc éviter que la copropriété se retrouve sans syndic, étant précisé que Mme [M] avait demandé l’annulation des assemblées générales des 13 février et 3 mars 2023 reconduisant le mandat de la société Vilogia Premium. Le délai de convocation n’était donc que de huit jours.

— Mme [P], à l’origine de la convocation, n’a pas été mise en cause. Conformément à l’article 17 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, comme tout copropriétaire lorsque le syndicat est dépourvu de syndic, elle a convoqué une assemblée générale pour nommer un syndic, en demandant à la société Vilogia Premium de l’aide pour rédiger la convocation.

— Aucun abus de droit ne peut être retenu contre la société Vilogia Premium qui n’a pas rédigé la convocation et n’a causé aucun préjudice aux demanderesses ou à la copropriété. Les accusations de Mme [M] et Mme [C] à propos d’une collusion entre le syndic et Mme [P] sont sans fondement.

— La fraude à la loi doit également être écartée, les allégations de Mme [M] et Mme [C] ne correspondant pas à une modification d’un rapport de droit pour écarter la loi normalement applicable.

Le syndicat des copropriétaires n’a pas constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour un exposé complet des moyens.

La clôture a été fixée au 2 juillet 2025. Après débats à l’audience du 3 septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 5 novembre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 474 du code de procédure civile, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsqu’au moins l’un d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

En l’espèce, la décision est susceptible d’appel, si bien que le jugement sera réputé contradictoire à l’égard de tous.

Il n’est pas contesté que Mme [M] et Mme [C], absentes et non représentées lors de l’assemblée générale litigieuse, ont saisi le tribunal judiciaire dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale, de sorte que leur recours sera déclaré recevable.

I. Sur les demandes principales de Mme [M] et Mme [C]

A. Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale

L’article 9 du décret du 17 mars 1967 prévoit que :

« La convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l’assemblée générale, la personne qui convoque l’assemblée fixe le lieu et l’heure de la réunion. La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges.

Le formulaire de vote par correspondance mentionné au deuxième alinéa de l’article 17-1 A est joint à la convocation.

Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long. Sans que cette formalité soit prescrite à peine de nullité de l’assemblée générale, le syndic indique, par voie d’affichage, aux copropriétaires, la date de la prochaine assemblée générale et la possibilité qui leur est offerte de solliciter l’inscription d’une ou plusieurs questions à l’ordre du jour. L’affichage, qui reproduit les dispositions de l’article 10, est réalisé dans un délai raisonnable permettant aux copropriétaires de faire inscrire leurs questions à l’ordre du jour.

Sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l’assemblée générale est réunie dans la commune de la situation de l’immeuble ».

L’article 13 du même décret précise que l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.

Le non-respect des dispositions de l’article 9 du décret du 17 mars 1967 entraîne donc la nullité de l’assemblée générale.

L’urgence ne peut résulter d’une circonstance concernant l’intérêt particulier d’un copropriétaire mais seulement l’intérêt de la copropriété dans son ensemble. Elle est appréciée souverainement par le juge du fond.

L’article 64 du même décret précise que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

En l’espèce, la convocation à l’assemblée générale du 19 décembre 2023 a été notifiée par une lettre recommandée avec avis de réception présenté pour la première fois le 29 novembre 2023 à Mme [C].

Le délai n’a donc commencé à courir qu’à compter du 30 novembre 2023, de sorte que seuls 20 jours se sont écoulés entre la présentation de la lettre recommandée avec avis de réception et l’assemblée générale.

De plus, si une procédure était pendante devant le tribunal judiciaire de Lille suite à une assignation du 5 mai 2023 pour obtenir l’annulation des assemblées générales des 13 février et 3 mars 2023 (procédure RG 23/4328), aucun élément ne permet de retenir d’urgence particulière, le syndic ne faisant pas état d’une date de délibéré ou même de plaidoirie prochaine lors de la convocation de l’assemblée générale du 19 décembre 2023.

L’assemblée générale doit donc être annulée dans son intégralité, sans qu’il soit nécessaire d’examiner à ce stade les griefs de Mme [M] et Mme [C] tenant à ce que la convocation a été rédigée par Mme [P] et non par le syndic, celle-ci se présentant à tort comme présidente du conseil syndical et ne justifiant pas d’une mise en demeure infructueuse du syndic.

B. Sur la demande de dommages et intérêts à l’encontre du syndic

Tout copropriétaire peut engager la responsabilité du syndic sur le fondement de la responsabilité délictuelle. Il lui appartient alors de démontrer que le syndic a commis une faute qui lui a causé un dommage. Il doit plus précisément établir l’existence d’un préjudice direct et personnel, indépendamment du préjudice de la copropriété.

Aux termes de l’article 8 du décret du 17 mars 1967 :

La convocation de l’assemblée est de droit lorsqu’elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s’il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix. La demande, qui est notifiée au syndic, précise les questions dont l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée est demandée.

Dans les cas prévus au précédent alinéa, l’assemblée générale des copropriétaires est valablement convoquée par le président du conseil syndical, s’il en existe un, après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours.

Dans les mêmes cas, s’il n’existe pas de conseil syndical ou si les membres de ce conseil n’ont pas été désignés ou si le président de ce conseil ne procède pas à la convocation de l’assemblée, tout copropriétaire peut alors provoquer ladite convocation dans les conditions prévues à l’article 50 du présent décret.

Lorsque l’assemblée est convoquée en application du présent article, la convocation est notifiée au syndic.

Les dispositions des alinéas précédents ne sont pas applicables lorsque l’administrateur provisoire est investi par le président du tribunal judiciaire, sur le fondement de l’article 62-7, de tous les pouvoirs de l’assemblée générale. Lorsqu’il n’est investi que d’une partie de ces pouvoirs, les dispositions des alinéas précédents ne s’appliquent que dans la limite des pouvoirs conservés par l’assemblée générale et le conseil syndical.

L’article 50 du décret prévoit que dans l’hypothèse prévue à l’article 8 (3e alinéa) ci-dessus, le président du tribunal judiciaire, statuant en matière de référé, peut, à la requête de tout copropriétaire, habiliter un copropriétaire ou un mandataire de justice à l’effet de convoquer l’assemblée générale. Dans ce cas, il peut charger ce mandataire de présider l’assemblée.

Une mise en demeure, restée infructueuse pendant plus de huit jours faite au syndic et, le cas échéant, au président du conseil syndical doit précéder l’assignation à peine d’irrecevabilité. Celle-ci est délivrée au syndic et, le cas échéant, au président du conseil syndical.

En l’espèce, le syndic ne conteste pas avoir à tout le moins aidé Mme [P] à rédiger le courrier de convocation à l’assemblée générale.

L’ordre du jour, identique à celui de la convocation du 17 novembre 2023, comporte d’ailleurs le logo du syndic Vilogia et l’accusé de réception a été retourné à Vilogia Premium, [Adresse 1].

Or la convocation au nom de Mme [P] était affectée d’irrégularités graves, puisque celle-ci se présentait comme présidente du conseil et que la convocation a été envoyée sans qu’il soit justifié d’une mise en demeure restée infructueuse au syndic.

En rédigeant ainsi une convocation irrégulière, le syndic Vilogia a commis une faute.

Néanmoins, il n’est pas établi que cette faute ait causé à Mme [M] et Mme [C] un préjudice distinct de celui de la copropriété dans son ensemble.

Elles seront donc déboutées de leur demande de dommages et intérêts à l’encontre du syndic.

II. Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires et la société Vilogia Premium, succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il convient de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Vilogia Premium à payer à Mme [M] et Mme [C] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Ces dispositions seront rappelées dès lors que Mme [M] et Mme [C] ont vu leur prétention déclarée fondée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort :

ANNULE l’assemblée générale du 19 décembre 2023,

DEBOUTE Mme [E] [M] et Mme [J] [C] de leur demande tendant à condamner la société Vilogia Premium à leur payer la somme de 2000 euros au titre de l’abus de droit,

CONDAMNE in solidum la société Vilogia Premium et le syndicat des copropriétaires aux dépens,

CONDAMNE in solidum la société Vilogia Premium et le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [E] [M] et Mme [J] [C] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles,

RAPPELLE que Mme [E] [M] et Mme [J] [C] sont dispensées de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE PRESIDENT