Du 15 novembre 2024

5AA

SCI/JJG

PPP Référés

N° RG 24/00754 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZEK2

[G] [N], [Z] [N]

C/

[P] [B], [F] [H]

— Expéditions délivrées à M^e Thierry FIRINO MARTELL

Madame [F] [H]

— FE délivrée à M^e Thierry FIRINO MARTELL

Le 15/11/2024

Avocats : M^e Thierry FIRINO MARTELL

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 novembre 2024

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDEURS :

Monsieur [G] [N]

né le 27 Septembre 1968 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par Maître JOLLY substituant M^e Thierry FIRINO MARTELL (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Madame [Z] [N]

née le 04 Juin 1969 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par Maître JOLLY substituant M^e Thierry FIRINO MARTELL (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEURS :

Monsieur [P] [B]

né le 16 Mai 1992 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 9]

Absent

Madame [F] [H]

née le 25 Juillet 2003 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 9]

Présente

DÉBATS :

Audience publique en date du 27 Septembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 27 Mai 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Un seul des défendeurs comparait ; la décision étant en premier ressort, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire à l’égard de tous,

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 23 août 2023, Monsieur [G] [N] et Madame [Z] [N], ont donné à bail à Monsieur [P] [B] et Madame [F] [H], un logement meublé [Adresse 1], à [Localité 9].

Par acte de Commissaire de justice du 25 mars 2024, les consorts [N] ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2957,41 euros au titre de l’arriéré locatif incluant l’échéance du mois de mars 2024.

L’arriéré locatif n’ayant pas été régularisé, les consorts [N] ont fait assigner, par acte introductif d’instance en date du 27 mai 2024, Monsieur [P] [B] et Madame [F] [H] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 9 août 2024 aux fins de voir constater la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement du loyer et des charges locatives, obtenir leur expulsion de corps et de biens et celle de tous occupants de leur chef du logement dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la force publique, autoriser les bailleurs à faire transporter les meubles et objets garnissant les lieux dans tout garde meuble de leur choix aux frais, risques et périls des défendeurs ainsi que leur condamnation solidaire au paiement à titre provisionnel, de la somme de 4417,41 euros arrêtée au 7 mai 2024, des indemnités d’occupation égales au montant du dernier loyer et charges, jusqu’à la totale libération des lieux, de les voir condamner au paiement d’une astreinte de 100,00 euros par jour de retard, de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été renvoyée à l’audience 27 septembre 2024.

Lors de l’audience du 27 septembre 2024, les demandeurs, représentés par leur conseil, exposent que la dette s’élève désormais à la somme de 6583,86 euros à la date de l’audience, terme de septembre 2024 inclus, et confirment les termes de leurs demandes initiales.

Ils s’opposent à tout délai de paiement.

En défense, Madame [H] comparait en personne, expose qu’elle a quitté les lieux le 31 août 2024, qu’elle a déposé un dossier de surendettement.

Monsieur [B] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier a été porté à la connaissance des bailleurs.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré de l’affaire a été fixée au 15 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 28 mai 2024, plus de six semaines avant l’audience.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

Les bailleurs ont fait signifier à Monsieur [B] et Madame [H] un commandement d’avoir à payer sous six semaines la somme de 2957,41 euros au titre de l’arriéré locatif incluant l’échéance du mois de mars 2024, au titre des loyers échus, suivant exploit du 25 mars 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Les locataires n’ayant pas, dans le délai légal à compter de la délivrance du commandement du 25 mars 2024, réglé les causes dudit commandement, le défaut de paiement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 7 mai 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

Madame [H] expose avoir quitté les lieux, ainsi que son ex-conjoint, qui aurait quitté le logement en mai 2024, sans toutefois en justifier.

Il résulte des pièces produites aux débats et notamment du décompte, que la dette n’a fait que progresser depuis l’assignation. Force est de constater que les débiteurs ne sont pas en situation de résorber de manière réaliste leur dette locative.

En conséquence, les bailleurs sont fondés à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 7 mai 2024.

Dès lors, Monsieur [B] et Madame [H] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 7 mai 2024, ce qui constitue pour Monsieur et Madame [N] un trouble manifestement excessif auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion des défendeurs à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, les bailleurs soutiennent que le solde dû à la date de l’audience s’élève à la somme de 6583,86 euros et présente un décompte.

Les locataires, qui n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, seront donc condamnés au paiement de la somme de 6583,86 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date de l’audience, échéance du mois de septembre 2024 incluse.

Ils seront, en outre, condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges à compter du 1er octobre 2024 (752,74 euros à la date de l’audience) et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la solidarité :

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de solidarité.

Madame [H] et Monsieur [B] sont donc déclarés solidaires dans le paiement de leur dette, par application de la clause de solidarité insérée dans le contrat de bail.

Sur l’astreinte

L’expulsion des occupants étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d’ordonner une astreinte en vue de les contraindre à quitter les lieux.

De surcroît, aux termes de l’article L.421-1 du code des procédures civiles d’exécution, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé. Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, il n’y a pas lieu en référé de prononcer en outre une astreinte.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens en ceux compris le coût du commandement de payer et le coût de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat, ces frais antérieurs à l’engagement de la présente instance étant dans un rapport étroit et nécessaire avec celle-ci, étant ici rappelé que les frais d’assignation sont des débours tarifés compris dans les dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge des défendeurs, parties perdantes.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Les défendeurs seront par conséquent condamnés à régler une indemnité de 300,00 euros à ce titre.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS que Monsieur [G] [N] et Madame [Z] [N], ont régulièrement mis en œuvre la clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges par commandement de payer en date du 25 mars 2024,

CONDAMNONS Monsieur [P] [B] et Madame [F] [H], à quitter les lieux loués, logement meublé [Adresse 1], à [Localité 9],

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [P] [B] et Madame [F] [H], d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (752,74 euros à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [P] [B] et Madame [F] [H] à régler à Monsieur [G] [N] et Madame [Z] [N], la somme de 6583,86 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date de l’audience, échéance du mois de septembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision, ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation à compter du 1er octobre 2024 jusqu’à libération effective des lieux,

REJETONS le surplus des demandes,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [P] [B] et Madame [F] [H] à régler à Monsieur [G] [N] et Madame [Z] [N], la somme de 300,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [P] [B] et Madame [F] [H] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, ainsi que le coût de l’assignation et de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision.

Ainsi jugé les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION