TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

[Localité 9]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/06926 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZVXW

N° de Minute : 25/00232

JUGEMENT

DU : 25 Novembre 2025

SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 6], Intervenant Volontaire, pris en la personne de son Syndic, la SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE

C/

[U] [J]

[L] [C]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 25 Novembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEURS

SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 6], Intervenant Volontaire, dont le siège social est sis [Adresse 4], pris en la personne de son Syndic, la SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE

représenté par Maître Jean-Roch PARICHET, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEURS

Monsieur [U] [J], demeurant [Adresse 8]

comparant en personne

Madame [L] [C], demeurant [Adresse 8]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 09 Septembre 2025

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 25 Novembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Deniz AGANOGLU, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Madame [L] [C] et Monsieur [U] [J] sont propriétaires coindivisaires du lot n°63 (un parking) d’un immeuble dépendant de la copropriété de la résidence située [Adresse 7].

La S.A.S Foncia Hauts de France est le syndic du syndicat des copropriétaires de la Résidence située [Adresse 6].

Par acte d’huissier du 13 mars 2024, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, a fait délivrer un commandement de payer portant sur la somme en principal de 432,89 euros.

Par ordonnance du 15 mars 2025, le Tribunal judiciaire de Lille a condamné Madame [L] [C] et Monsieur [U] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence située [Adresse 3] à Lille, pris en la personne de son syndic, la somme de 649,17 euros au titre des charges de copropriété.

Cette ordonnance a été signifiée à Madame [L] [C] et Monsieur [U] [J], à personne présente à domicile et à personne, par actes d’huissier du 16 mai 2025.

Par lettre recommandée avec accusé de réception expédiée le 6 juin 2025, Monsieur [U] [J] a formé opposition contre ladite ordonnance.

Madame [L] [C], Monsieur [U] [J] et le syndicat des copropriétaires de la Résidence située [Adresse 5] [Localité 10], pris en la personne de son syndic, la S.A.S Foncia Hauts de France, ont été convoqués à l’audience du 9 septembre 2025.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires de la Résidence située [Adresse 5] [Localité 10], pris en la personne de son syndic, a comparu représenté par son conseil.

Aux termes de ses conclusions notifiées à la partie adverse le 22 août 2025, il sollicite la condamnation de Madame [L] [C] et Monsieur [U] [J] à lui payer les sommes de 1.030,37 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 19 août 2025, assorties des intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2024, et de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Sur le fondement des articles 10 et suivants de la loi n°65-557 du 19 juillet 1965, il soutient que les copropriétaires sont redevables de charges de copropriété et de frais nécessaires à leur recouvrement.

En réponse, il indique notamment qu’il appartient aux copropriétaires d’actualiser leur domiciliation auprès du syndic pour le paiement des charges de copropriété. Il précise n’avoir eu connaissance de leur nouvelle domiciliation qu’avec le relevé de propriété.

Monsieur [U] [J] a comparu en personne. Madame [L] [C] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Monsieur [U] [J] ne conteste pas le principe de la dette mais son quantum, en l’occurrence, les frais de recouvrement imputés par le syndic et les dépens.

Il expose avoir acquis le parking, objet du litige, en même temps que leur résidence principale, située à proximité, en janvier 2020, alors qu’ils vivaient à l’étranger, et précise n’y avoir emménagé qu’en septembre 2021. Il fait grief au syndic de leur avoir adressé les appels de fonds à leur ancienne adresse à l’étranger et, en conséquence, de leur avoir imputé des frais de recouvrement et des dépens sans démarche amiable préalable. Il soutient avoir réglé une première dette de charges de copropriété d’un montant de 1.189 euros, en ce compris les frais, en juin 2023, mais refuse de payer les frais afférents à la seconde dette, aujourd’hui réclamée, les considérant comme abusifs.

A l’issue des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré à la date 25 novembre 2025, par mise à disposition au greffe, date qui a été portée à la connaissance des parties comparantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’opposition à injonction de payer :

En application de l’article 1416 du code de procédure civile, l’opposition est formée dans le mois qui suit la signification de l’ordonnance. Toutefois, si la signification n’a pas été faite à personne, l’opposition est recevable jusqu’à l’expiration du délai d’un mois suivant le premier acte signifié à personne ou, à défaut, suivant la première mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponibles en tout ou partie les biens du débiteur.

En l’espèce, l’ordonnance d’injonction de payer du 15 mars 2025 a été signifiée à la personne de Monsieur [U] [J] le 16 mai 2025.

Il a formé opposition par lettre recommandée expédiée le 6 juin 2025, soit dans le délai d’un mois précité.

En conséquence, l’opposition est recevable.

Sur le paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’article 10-1 de cette même loi prévoit que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

L’article 14-1 de cette même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’obligation de paiement s’applique aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale mais aussi aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat.

Il résulte de l’historique de compte que le syndicat réclame la somme totale de 1.030,37 euros décomposée comme suit :

45 euros de frais de mise en demeure du 7 novembre 2023,

149 euros de frais de constitution du dossier transmis à l’huissier de justice du 8 mars 2024,

64,60 euros de frais de commandement de payer du 15 mars 2024,

149 euros de frais de constitution du dossier d’injonction de payer du 22 octobre 2024,

298 euros de frais de suivi de dossier auprès de l’huissier de justice du 19 mai 2025,

324,77 euros de charges de copropriété et de cotisation de fonds de travaux.

Les charges de copropriétés sont justifiées par les assemblées générales, les appels de fonds et le décompte correspondant. Elles ne sont, de surcroît, pas contestées.

La mise en demeure du 7 novembre 2023 est justifiée par la facture du même jour et conforme à la tarification prévue au contrat de syndic. Elle était nécessaire au recouvrement des charges impayées. Monsieur [U] [J] ne démontre pas avoir porté à la connaissance du syndic un changement de domiciliation qui n’aurait pas été pris en compte. Les frais relatifs à la mise en demeure sont donc nécessaires.

Le syndic a facturé des frais de constitution du dossier transmis à l’huissier de justice pour la délivrance du commandement et les frais du commandement. Cependant, le contrat de syndic prévoit, dans sa clause 9.1, que les frais de constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice ne sont facturés qu’en cas de diligences exceptionnelles. Le syndic ne justifie pas de diligences exceptionnelles. Ils seront donc écartés. Les frais de commandement ne constituent pas des frais de recouvrement prévus par le contrat de syndic et sont, d’ailleurs, sollicités au titre des dépens. Ils seront donc écartés.

Le syndic a facturé des frais de constitution du dossier transmis à l’huissier de justice pour la requête en injonction de payer. Le contrat de syndic prévoit des frais pour le dépôt d’une requête en injonction de payer par le syndic lui-même et des frais de constitution de dossier en cas de diligences exceptionnelles. Le syndic n’a pas déposé lui-même la requête et ne justifie pas de diligences exceptionnelles. Les frais seront donc écartés.

Enfin, le syndic a facturé des frais de suivi de dossier. Le contrat de syndic prévoit des frais au temps passé pour le suivi du dossier transmis à l’avocat. En revanche, il n’en prévoit pas pour le suivi du dossier transmis à l’huissier. De manière surabondante, les frais de suivi ne sont justifiés que par des circonstances exceptionnelles qui, là encore, ne sont pas démontrées. Ils seront donc écartés.

En conséquence, Madame [L] [C] et Monsieur [U] [J] seront conjointement, à défaut de demande de condamnation solidaire, condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence située [Adresse 3] à [Localité 10], pris en la personne de son syndic, la somme de 369,77 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 3e trimestre 2025 et des frais de recouvrement nécessaires, en l’occurrence la mise en demeure du 7 novembre 2023, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 mars 2024 sur la somme de 283,89 euros, c’est-à-dire les causes du commandement déduction faite des frais de constitution de dossier du 8 mars 2024, et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [L] [C] et Monsieur [U] [J], qui succombent à la présente instance, supporteront la charge des dépens, à l’exclusion du coût du commandement de payer du 13 mars 2024. En effet, la loi ne prescrit pas la nécessité de recourir au ministère d’huissier pour mettre en demeure un copropriétaire de payer ses charges de copropriété, une simple lettre recommandée suffit et est, d’ailleurs, prévue au contrat de syndic.

Madame [L] [C] et Monsieur [U] [J], seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence située [Adresse 3] à [Localité 10], pris en la personne de son syndic, la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin et en application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, en dernier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE Monsieur [U] [J] recevable en son opposition à l’encontre de l’ordonnance d’injonction de payer du Tribunal judiciaire de Lille du 15 mars 2025 ;

MET à néant ladite ordonnance ;

S’y substituant,

CONDAMNE conjointement Madame [L] [C] et Monsieur [U] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence située [Adresse 6], pris en la personne de son syndic, la somme de 369,77 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 3e trimestre 2025 et des frais de recouvrement nécessaires, en l’occurrence la mise en demeure du 7 novembre 2023, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 mars 2024 sur la somme de 283,89 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE conjointement Madame [L] [C] et Monsieur [U] [J] aux entiers dépens, à l’exclusion du coût du commandement de payer du 13 mars 2024 ;

CONDAMNE conjointement Madame [L] [C] et Monsieur [U] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence située [Adresse 6], pris en la personne de son syndic, la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 10], le 25 novembre 2025.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT