DU 17 Juin 2025 Minute numéro :

N° RG 25/00276 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OJAY

Code NAC : 72I

S.D.C. [Adresse 15]

C/

S.C.I. MERAN

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

— --===ooo§ooo===---

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

— --===ooo§ooo===---

JUGEMENT SELON LA FORME ACCELEREE AU FOND

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, Juge,

LE GREFFIER : Clémentine IHUMURE

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.D.C. [Adresse 15], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI de la SELEURL MONCHAUX-FIORAMONTI, avocats au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 621

Situation :

DÉFENDEUR

S.C.I. MERAN, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non représenté

***ooo§ooo***

Débats tenus à l’audience du :14 Mai 2025

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 17 Juin 2025

***ooo§ooo***

EXPOSE DU LITIGE

La SCI MERAN est propriétaire des droits et biens immobiliers dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 5]), cadastré section AK n°[Cadastre 7], consistant en local commercial (lot 2), outre 1392 tantièmes de parties communes.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 mars 2024, le [Adresse 20] [Adresse 8] DEPOIN, sis [Adresse 5]) a fait délivrer une sommation de payer les charges de copropriété à la SCI MERAN pour un montant en principal de 1 975,80 euros.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 27 janvier 2025, dont le pli a été avisé mais non réclamé, le [Adresse 21] [Adresse 16] DEPOIN, sis [Adresse 5]) a mis en demeure la SCI MERAN de payer dans un délai de trente jours la somme de 3 607,51 euros au titre des charges de copropriété impayées et des frais, selon décompte arrêté au 02 janvier 2025, au visa de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Par acte de commissaire de justice du 11 mars 2025, le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 15], sis [Adresse 4] PONTOISE [Adresse 1]) représenté par son syndic, la société FONCIA VEXIN BOUCLES DE SEINE, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond devant ce tribunal la SCI MERAN, notamment au visa de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de voir :

— condamner la SCI MERAN à lui payer la somme 2 416,82 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 6 mars 2025 ;

— condamner la SCI MERAN à lui payer la somme de 928,86 euros au titre des appels provisionnels de charges et travaux à échoir devenus exigibles ;

— condamner la SCI MERAN à lui payer la somme de 285,44 euros au titre des frais de recouvrement déboursés par lui,

— condamner la SCI MERAN à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

— condamner la SCI MERAN à lui payer 1 866 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI MERAN aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 janvier 2025, lors de laquelle le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes aux termes de son assignation, tout en faisant valoir que la dette a augmenté.

Régulièrement citée par dépôt de l’acte à l’étude de commissaire de justice, la SCI MERAN n’a pas comparu, ni constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 17 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale de paiement des charges :

En vertu des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 :

«A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22.» ;

Par ailleurs, en vertu de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

“ Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale” ;

Et en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

“Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation lorsque les mesures ou travaux prescrits par un arrêté, une mise en demeure, une injonction ou une décision pris, selon le cas, en application des articles L. 1331-22 à L. 1331-25, L. 1331-28 ou L. 1334-2 du code de la santé publique ou des articles L. 129-1 ou L. 511-1 du code de la construction et de l’habitation et ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale n’ont pu être réalisés du fait de la défaillance dudit copropriétaire. Les astreintes sont alors fixées par lot.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige” ;

En l’espèce le [Adresse 17] [Adresse 11], sis [Adresse 5]) verse les pièces suivantes à l’appui de ses demandes :

— le relevé de propriété et le règlement de propriété dont il résulte que la SCI MERAN est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant le lot n°2 de la copropriété et sis [Adresse 6] ;

— les procès-verbaux des assemblées générales du 22 mai 2024, 29 mars 2023, 30 mai 2022ayant régulièrement approuvé les comptes concernés et voté les budgets prévisionnels ;

— la sommation de payer les charges de copropriété délivrée le 25 mars 2024 ;

— la lettre de mise en demeure en date du 27 janvier 2025 d’avoir à régler la dette de charges de copropriété, notamment les appels de provisions dus en vertu du budget provisionnel de l’exercice en cours régulièrement voté et les provisions restant à échoir sur cet exercice, tout en appelant les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 précité ;

— les appels de fonds, le bilan annuel des dépenses, le relevé général des dépenses ;

— le décompte de la créance ;

— les contrats de syndic ;

— les factures des frais de recouvrement, les factures d’honoraires de syndic et d’avocat ;

Aucune pièce de la procédure ne permet d’établir que la SCI MERAN a réglé les sommes réclamées dans la mise en demeure dans le délai de trente jours à compter de sa présentation;

Il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires que les comptes ont été approuvés sans être contestés par les copropriétaires et les budgets provisionnels fixés par ces derniers pour les exercices à venir. Dès lors, l’intégralité des provisions sur charges, des cotisations du fond de travaux de l’exercice en cours ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédent est devenues exigible.

Le [Adresse 18] [Adresse 14] LE [Adresse 8] DEPOIN, sis [Adresse 5]) verse aux débats un décompte individuel arrêté au 6 mars 2025 à son assignation, incluant les appels de fonds du syndicat des copropriétaires de la Résidence LE [Adresse 9], sis [Adresse 6], sur lequel il apparait une dette de 2 416,82 euros.

Au regard de ces éléments et des décomptes produits, déduction faite des sommes portées au crédit du compte du défendeur, il convient de condamner la SCI MERAN à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 416,82 euros au titre des provisions échues, selon décompte arrêté au 6 mars 2025, appels de fonds du 1er trimestre 2025 inclus.

Le [Adresse 18] [Adresse 15], sis [Adresse 5]) sollicite également le paiement des appels provisionnels des charges et travaux pour l’exercice 2025 non encore échues au jour de l’assignation, soit ceux des 2ème, 3ème et 4ème trimestre 2025 (1er avril 2025, 1er juillet 2025 et 1er octobre 2025).

Or, la procédure accélérée au fond permet notamment d’obtenir l’exigibilité immédiate des provisions pour charges et travaux non échus du budget provisionnel voté à la date de délivrance de la mise en demeure.

Le Syndicat des copropriétaires verse le procès-verbal d’assemblée générale ordinaire du 22 mai 2024 qui a notamment voté le budget provisionnel pour l’exercice comptable du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 et fixé le montant des provisions sur charges et des cotisations au fonds de travaux. Ainsi, le montant des provisions sur charges trimestrielles pour l’exercice en cours s’élève à 293,09 euros et l’appel de cotisations au fonds de travaux à 16,53 euros, soit un total de 309,62 euros.

Il convient de rappeler que seules les provisions sur charges et cotisations au fonds de travaux de l’exercice en cours peuvent être réclamées. Or, l’exercice comptable de cette copropriété démarrant le 1er octobre et se terminant le 30 septembre, l’appel de provisions pour charges et de cotisations au fonds de travaux du 1er octobre 2025 n’est pas exigible puisque le budget provisionnel pour la période du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026 n’a pas encore été voté.

Dès lors, il sera fait partiellement droit à la demande et la SCI MERAN sera condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11], sis [Adresse 5]) la somme de 619,24 euros au titre des charges de copropriété de l’exercice en cours non échues au jour de l’assignation, soit les appels prévisionnels du 1er avril 2025 et du 1er juillet 2025.

Sur les frais de recouvrement

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

Dès lors, il apparaît que doivent être mis à la charge du seul copropriétaire concerné tous les frais réclamés et liés au défaut de paiement de charge tels que défini par le Décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, prévus à l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ;Relance après mise en demeure ;Conclusion d’un protocole d’accord par acte sous seing privé ;Frais de constitution d’hypothèque ;Frais de mainlevée d’hypothèque ;Dépôt d’une requête en injonction de payer ;Constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ;Suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles);

Dans ces conditions, il y a lieu de déduire de la somme réclamée celle de 154 euros au titre des frais portés indûment au débit du compte de la SCI MERAN comme étant antérieurs à la sommation de payer du 25 mars 2024 et à la mise en demeure du 27 janvier 2025, et excessifs en ce qu’ils ne sont pas nécessaires au recouvrement de la dette et l’augmentent artificiellement.

Il conviendra en conséquence de condamner la SCI MERAN à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 131,44 euros au titre des frais exposés par le demandeur.

Sur la demande de dommages-intérêts :

La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation de somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil qui dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires fait valoir que la carence de la SCI MERAN impose à la copropriété l’accomplissement de diligences en vue du recouvrement de ces charges, entrainant des frais de gestion non compris dans les dépens.

Il ressort des pièces versées aux débats que le défendeur n’a réalisé aucun versement au cours des année 2024 et 2025.

Toutefois, le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation, et cela n’apparait pas non plus à la lecture des procès-verbaux des assemblées générales du 22 mai 2024 et du 29 mars 2023.

Dès lors, le Syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI MERAN succombe à la procédure et sera donc condamnée aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il apparaît inéquitable de laisser à la charge du [Adresse 17] [Adresse 10] CLOS [Adresse 16] DEPOIN, sis [Adresse 5]) le montant des frais irrépétibles et il y aura lieu de condamner la SCI MERAN à lui payer la somme de 1 866 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, par décision réputée contradictoire et en dernier ressort, rendue par mise à disposition au greffe ;

Condamne la SCI MERAN à payer au [Adresse 17] [Adresse 10] CLOS [Adresse 16] DEPOIN, sis [Adresse 5]) la somme de 2 416,82 euros au titre des charges de copropriété dues selon décompte arrêté au 6 mars 2025, appels de fonds du 1er trimestre 2025 inclus ;

Condamne la SCI MERAN à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [12], sis [Adresse 5]) la somme de 619,24 euros au titre des charges de copropriété de l’exercice en cours non échues au jour de l’assignation, soit les appels prévisionnels du 1er avril 2025 et du 1er juillet 2025 ;

Condamne la SCI MERAN à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [12], sis [Adresse 5]) la somme de 131,44 euros au titre des frais de recouvrement engagés ;

Déboute le [Adresse 19] [Adresse 16] DEPOIN, sis [Adresse 5]) de sa demande au titre des dommages et intérêts ;

Condamne la SCI MERAN aux dépens ;

Condamne la SCI MERAN à payer au [Adresse 19] [Adresse 16] DEPOIN, sis [Adresse 5]) la somme de 1 866 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

Fait au Tribunal Judiciaire de Pontoise, le 17 Juin 2025.

La Greffière, Le Président,