Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e LESAGE

1 EXP M^e ZAKINE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 22 Septembre 2025

DÉCISION N° 25/331

N° RG 23/03704 – N° Portalis DBWQ-W-B7H-PKH4

DEMANDERESSE :

La S.C.I. L’AURADE, immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 392 755 641, dont le siège se trouve à 75018 PARIS 1 passage Cottin, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

représentée par M^e Cécile ZAKINE, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DEFENDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la résidence PALM EDEN, sis 1100 Route Nationale 7 à GOLFE JUAN, pris en la personne de son syndic en exercice le CABINET COGIVAL (Compagnie de Gestion Immobilière du Golfe Juan Vallauris), société par actions simplifiée, immatriculée au RCS d’ANTIBES sous le numéro 428 939 40, dont le siège social se trouve à LE VICTORIA 12 avenue de Belgique à 06220 LE GOLFE JUAN, prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège.

représenté par M^e Sophie LESAGE, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame MOREAU, Juge

Greffier : Madame RAHARINIRINA

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 06 février 2025 ;

A l’audience publique du 16 Juin 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 22 Septembre 2025.

*****

EXPOSE DU LITIGE :

La SCI l’AURADE, représentée par Madame [O], est propriétaire d’un bien situé au sein de l’ensemble immobilier sis Palm Eden 1100 route nationale 7 – GOLFE-JUAN -VALLAURIS 06220.

L’appartement de la SCI L’AURADE correspond au lot n°11, composé d’un appartement, d’une verrière, d’un jardin et d’une terrasse.

Madame [Z], propriétaire du lot n°10, subit des infiltrations depuis 2020 dont une partie a été identifiée comme provenant de la terrasse de la SCI L’AURADE.

Une expertise réalisée, le 10 juin 2020, aurait démontré que l’eau s’infiltre par la verrière appartenant à la demanderesse, raison pour laquelle, des travaux ont été votés par l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier PALM EDEN.

Dans ce contexte, un litige s’est élevé entre la SCI L’AURADE et le syndicat des copropriétaires défendeur au sujet de la résolution n° 27 de l’assemblée générale du 16 juin 2023 et de la résolution n° 5 de l’assemblée générale du 07 novembre 2023.

Par acte du 09 août 2023, la SCI L’AURADE a fait citer, une première fois, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier PALM EDEN aux fins de condamnation.

L’instance a été enrôlée sous le numéro RG 23/03704.

Une nouvelle assignation a été délivrée le 12 janvier 2024 aux fins, notamment, d’obtenir l’annulation de la résolution n°5 de l’assemblée générale du 07 novembre 2023.

L’instance a été enrôlée sous le numéro RG 24/000280.

Par ordonnance du 05 septembre 2024, le juge de la mise en état a ordonné la jonction de ces deux procédures, sous le numéro RG 23/03704.

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Le Tribunal fait observer que les conclusions versées au dossier de plaidoirie de la SCI L’AURADE ne correspondent pas aux conclusions notifiées par RPVA, le 19 août 2024.

Il convient donc de ne retenir que ces dernières écritures, eu égard à la nécessité de respecter le principe du contradictoire.

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Par dernières conclusions, notifiées par RPVA, le 19 août 2024, la SCI L’AURADE, prise en la personne de son représentant légal demande au Tribunal de :

Vu l’article 42 alinéa 2 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

Vu l’article 13 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967 ;

DECLARER recevable la SCI L’AURADE en ses demandes fins et conclusions ;

JUGER que la résolution n°27 de l’ordre du jour de l’assemblée générale du 16 juin 2023 a été dénaturée ;

JUGER que le refus de prendre en charge l’intégralité des travaux porte préjudice à la SCI L’AURADE ;

Par conséquent :

ORDONNER l’annulation de la résolution n° 27 du procès-verbal de l’assemblée générale du 16 juin 2023 ;

ORDONNER l’annulation de la résolution n° 5 du procès-verbal de l’assemblée générale du 07 novembre 2023 ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la Résidence PALM EDEN à la somme de 10 000 euros au titre du préjudice de jouissance subi ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la Résidence « Les Jardins de la Galère » à la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA, le 11 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de la Résidence PALM EDEN, pris en la personne de son syndic en exercice, demande au Tribunal de :

Vu la loi du 10 juillet 1965,

Vu le décret du 17 mars 1967,

Vu les articles 9 et 13 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965

Vu l’article 31, 784, 127 et suivants du Code de Procédure Civile,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces versées au débat,

Ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture ;

AVANT DIRE DROIT,

Dire et juger que les évolutions récentes du dossier, tant sur le plan factuel que technique, justifient la mise en place d’une mesure de conciliation ;

Ordonner la désignation d’un conciliateur de justice, conformément aux articles 127 et 129 et suivants du Code de procédure civile ;

Fixer la mission du conciliateur aux fins d’aider les parties à rechercher un accord amiable sur l’ensemble ou partie du litige ;

Dire que le conciliateur disposera d’un délai de [X mois – généralement 2 à 3 mois] pour accomplir sa mission, à compter de sa désignation ;

Dire que l’instance sera suspendue pendant la durée de la conciliation, conformément à l’article 131-9 du Code de procédure civile ;

Réserver les dépens et les frais de la mesure ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

Sur l’AG du 16.06.2023,

Juger que la résolution 27 telle qu’elle est rédigée dans le PV du 16 juin 2023 n’a pas été dénaturée en ses termes en comparaison avec la convocation établie ;

Déclarer les demandes de la SCI L’AURADE tendant à voir annuler la résolution 27 de l’assemblée générale du 16 juin 2023 infondée ;

Débouter la SCI l’AURADE du surplus de ces demandes à titre de dommages et intérêts, frais irrépétibles et dépens ;

A titre subsidiaire, si le Tribunal devait considérer que la résolution 27 aurait été dénaturée,

Constater que la demande de la SCI L’AURADE devient sans objet compte tenu de l’annulation qui a été faite par la résolution 4 de l’AGE du 7 novembre 2023 ;

Constater que la SCI L’AURADE ne saurait justifier l’annulation d’une résolution 27 déjà annulée par l’effet de la résolution 4 de l’AG du 7 novembre 2023 à laquelle elle a voté pour ;

Dire qu’il n’y a pas lieu à statuer sur la demande de la SCI L’AURADE devenue sans objet ;

Débouter la SCI L’AURADE de sa demande tendant à voir annuler une résolution déjà annulée ;

Débouter la SCI L’AURADE du surplus de ces demandes à titre de dommages et intérêts, frais irrépétibles et dépens ;

Débouter la SCI L’AURADE de sa demande de dommages et intérêts dont le préjudice n’est pas rapporté ;

Sur l’AG du 07.11.2023,

Dire et juger que la résolution 5 telle qu’elle est rédigée dans le PV du 7 novembre 2023 n’a pas été dénaturée en ses termes en comparaison à la convocation établie ;

Déclarer les demandes de la SCI L’AURADE tendant à voir annuler la résolution 5 de l’assemblée générale du 7 novembre 2023 infondée ;

Débouter la SCI l’AURADE du surplus de ces demandes à titre de dommages et intérêts, frais irrépétibles et dépens ;

ENFIN,

Débouter la SCI L’AURADE de toutes ses demandes, fins et conclusions tant infondées en fait qu’en droit ;

En cas de succès des prétentions du SDC PALM EDEN, ordonner l’exécution provisoire ;

En cas de rejet des prétentions du SDC PALM EDEN, déroger à l’exécution provisoire ;

Condamner la SCI L’AURADE à payer au SDC PALM EDEN à la somme de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamner la SCI L’AURADE aux entiers dépens.

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Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour un plus large exposé des moyens présentés à l’appui des prétentions soulevées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 novembre 2024 avec effet différé au 06 février 2025 et l’audience de plaidoiries a été initialement fixée au 03 mars 2025, puis, au 16 juin 2025.

A l’audience du 16 juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 22 septembre 2025.

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MOTIFS :

Sur les différentes demandes formulées par l’une ou l’autre des parties tendant à ce qu’il soit « dit » ou « jugé » ou « constaté » ou « donné acte »Il résulte des dispositions des articles 5 et 12 alinéa 1 du Code de procédure civile que l’office du juge est strictement de trancher les litiges entre les parties, lesquelles doivent ainsi, conformément à l’article 4 du même code, présenter leurs prétentions dans un dispositif clair concluant leurs écritures, appuyées par des moyens juridiques dans le corps de leur discussion.

L’office du tribunal est en effet de statuer par voie de jugement contenant un dispositif exécutoire. Il en résulte que les demandes de telle ou telle partie tendant à ce qu’il lui soit seulement « donné acte», « dit », « jugé », ou tendant à « voir constater » tel ou tel fait invoqué par elle, et qui n’apparaissent être en réalité que des étapes de leur argumentation, ne peuvent qu’être écartées en ce qu’elles ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile susceptibles d’être résolues dans une décision judiciaire soutenue pas un dispositif juridique ayant vocation à être concrètement exécuté.

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôtureLe syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier PALM EDEN sollicite le rabat de l’ordonnance de clôture du 21 novembre 2024 sur le fondement de l’article 784 du Code de procédure civile.

Il explique que, depuis cette date, le dossier a connu des évolutions significatives, tant sur le plan factuel que procédural, rendant nécessaire une réouverture des débats.

En particulier, il précise que ces éléments nouveaux appellent une réévaluation de l’opportunité d’un mode de règlement amiable de résolution du présent litige.

Sur ces éléments :

Aux termes de l’article 803 du Code de procédure civile l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue. L’ordonnance de clôture peut être révoquée d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

La nécessité d’assurer le respect du principe du contradictoire lorsque des conclusions sont notifiées peu de temps avant la clôture constitue une cause grave au sens de l’article précité.

En conséquence, sera prononcé le rabat de l’ordonnance de clôture ; la clôture sera prononcée au jour de l’audience des plaidoiries.

Sur la demande avant dire droit de résolution amiable du présent litigeLe syndicat des copropriétaires défendeur sollicite une mesure de conciliation sur le fondement des articles 127 et suivants du Code de procédure civile.

Il explique qu’il est dans l’intérêt des parties de solliciter la mise en place d’une telle mesure, laquelle permettrait de favoriser une résolution amiable du litige.

Il soutient, au visa de l’article 131-1 du Code de Procédure Civile, que depuis l’introduction de l’instance, la situation factuelle et technique du dossier a évolué.

Selon lui, de nouveaux éléments sont apparus, modifiant la nature et la portée des demandes initiales et rendant désormais envisageable un rapprochement entre les parties.

Il précise que ces évolutions rendent moins antagonistes les positions respectives des parties, qui, sans renoncer à leurs droits, apparaissent désormais plus enclines à rechercher une solution concertée.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier PALM EDEN indique qu’une tentative de conciliation pourrait permettre de débloquer le litige de manière efficace, rapide et économiquement maîtrisée, dans un esprit de compromis et de pragmatisme.

De son côté, la SCI demanderesse qui n’a pas pu conclure sur ce point, compte-tenu de la date de notification des dernières conclusions du syndicat des copropriétaires a été invitée, par le Tribunal, à déposer une note en délibéré.

Par note en délibéré, notifiée par RPVA, le 19 juin 2024, la SCI L’AURADE a fait part de son désaccord quant à la mise en place d’une mesure de médiation judiciaire aux motifs que :

depuis la première assignation, toutes les tentatives de discussion et de négociation avec le cabinet de syndic COGIVAL sont demeurées infructueuses ;aucune avancée significative n’a pu être obtenue, malgré les démarches engagées ;selon elle, la résolution n°27, soumise au vote lors de l’assemblée générale du 16 juin 2023, contestée dans le cadre de la présente instance, a donné lieu à une manœuvre procédurale de la part du syndic, consistant à faire adopter, lors de l’assemblée générale du 07 novembre 2023, une résolution n°4 visant à annuler purement et simplement la résolution n°27, une telle attitude traduisant une volonté manifeste de dénaturer le débat et de passage en force par voie d’assemblée, au mépris des droits des copropriétaires dissidents et de l’état du litige.Elle ajoute qu’une médiation ne saurait aboutir à un quelconque accord utile et que sa mise en œuvre ne ferait que retarder inutilement l’issue judiciaire de ce contentieux.

Sur ces éléments,

Les parties parlant à la fois de la conciliation et de la médiation, le Tribunal statuera en considération de cette double approche de la résolution amiable.

Aux termes de l’article 127 du Code de procédure civile, « le juge peut proposer aux parties qui ne justifieraient pas de diligences entreprises pour parvenir à une résolution amiable du litige une mesure de conciliation ou de médiation ».

L’article 128 du même Code dispose que « les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance ».

Aux termes de l’article L.131-1 alinéa 1er du Code de procédure civile, « le juge saisi d’un litige peut, après avoir recueilli l’accord des parties, ordonner une médiation ».

Dans le cadre de la présente espèce, la SCI L’AURADE a manifesté son refus d’avoir recours à un mode de résolution amiable, et, notamment, à la médiation judiciaire.

Une telle mesure n’est donc pas envisageable.

Si, depuis l’entrée en vigueur du décret n°2023-686 du 29 juillet 2023, l’article 774-2 du Code de procédure civile permet également de recourir à l’audience de règlement amiable sur simple avis des parties, le Tribunal retient – au vu de l’absence d’éléments permettant d’apprécier la progression de la situation, telle que décrite par le défendeur – qu’une résolution amiable paraît, à ce stade, inenvisageable.

Il convient donc de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de conciliation et de ses demandes subséquentes.

Sur la recevabilité de l’action diligentée par la SCI L’AURADELe Tribunal déclare irrecevable cette demande de recevabilité fondée sur les dispositions de l’article 42 alinéa 2 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 en ce qu’une telle demande revient à trancher une fin de non-recevoir, liée au défaut d’intérêt ou de qualité, par ailleurs non soulevée par le défendeur, fin de non-recevoir relevant de la compétence exclusive du juge de la mise en état.

Il convient donc de déclarer irrecevable la demande de recevabilité formée par la SCI L’AURADE sur le fondement des dispositions de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°27 de l’assemblée générale du 16 juin 2023 La SCI L’AURADE sollicite l’annulation de la résolution n°27 de l’assemblée générale du 16 juin 2023 sur le fondement de l’article 13 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, aux termes duquel, « L’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.

Elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire toutes questions non inscrites à l’ordre du jour ».

Au soutien de ses prétentions, la SCI L’AURADE avance que la résolution n°27 attaquée n’a pas été votée dans les conditions précisées à l’ordre du jour.

Elle ajoute qu’à la suite d’une tentative de règlement amiable du litige, le syndicat des copropriétaires a pris la décision d’annuler purement et simplement la résolution n°27 telle qu’adoptée lors de l’assemblée générale du 16 juin 2023.

La résolution n° 4 adoptée lors de l’assemblée générale du 7 novembre 2023, a donc permis, selon elle, d’annuler la résolution litigieuse n° 27.

Indépendamment du contenu de la résolution n°27 dont l’annulation est recherchée, il y a lieu de reprendre les arguments avancés par le syndicat des copropriétaires défendeur portant sur l’annulation déjà votée par l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence PALM EDEN.

Sur ce point, il indique, en effet, que la demande de la SCI L’AURADE devient sans objet eu égard à l’annulation d’ores et déjà votée, lors de l’assemblée générale du 07 novembre 2023 en sa résolution n°4.

Il ajoute que la SCI L’AURADE a voté en faveur de la résolution n°4 annulant la résolution n° 27, faisant l’objet de la présente procédure.

Il en déduit que la SCI L’AURADE ne saurait justifier l’annulation d’une résolution 27 déjà annulée.

Il rappelle ici les dispositions de l’article 31 du Code de Procédure Civile lequel prévoit que « L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. »

Selon lui, la SCI L’AURADE n’a plus d’intérêt à agir dans la présente instance.

Sur ces éléments :

La résolution n° 27 de l’assemblée générale du 16 juin 2023 a été rédigée en ces termes :

« L’assemblée générale après avoir pris connaissance des conditions essentielles des devis, contrats et marchés notifiés et joints à la convocation, de l’avis du conseil syndical, et après avoir délibéré, décide d’effectuer les travaux d’étanchéité de la terrasse sous verrière du lot 11 société L’AURADE, pour un montant maximum de 10 817.40 euros TTC, par l‘entreprise choisie par le conseil syndical, selon délégation éventuellement consentie ci-après, ce montant étant fixé sur la base du devis CEGB (d’un montant total de 19 922.10 euros TTC), diminué de la somme des prestations de pose et fourniture des revêtements de sol (carrelage ou dalles sur pilots) qui constituent des parties privatives au sens du règlement de copropriété et incombent donc au propriétaire de la terrasse, la société L’AURADE.

Le démarrage des travaux est prévu dès que possible. L’assemblée générale autorise le syndic à financer cette dépense de la manière suivante :

10 817.40 euros représentant la quote-part incombant à la copropriété selon la clé de répartition CHARGES BATIMENT A, aux appels de fonds nécessaires comme suit 100 % avec la notification du présent procès-verbal ;la différence correspondant à la pose et fourniture du revêtement de sol restant à la charge uniquement du propriétaire de la terrasse savoir la SCI L’AURADE.L’assemblée générale prend acte que le plan de financement tel qu’il vient d’être adopté ne permet pas de placement de fonds au profit du syndic des copropriétaires mais seulement le paiement des situations de travaux au fur et à mesure de leur échéance. »

Il est rappelé que la demande d’annulation d’une résolution d’assemblée générale ne peut être fondée que sur la violation de la loi du 10 juillet 1965 ou sur les grands principes gouvernant les assemblées délibérantes.

Sauf disposition particulière de la loi, le juge a seulement compétence pour apprécier la régularité de l’assemblée ou de la décision, mais non pour en apprécier l’opportunité, dès lors qu’elle ne porte pas atteinte aux droits de certains copropriétaires.

Sous cette même réserve, le juge ne peut substituer sa décision à celle de l’assemblée, sauf dans les cas où la loi l’y autorise expressément.

Les causes d’annulabilité sont en conséquence classiquement de trois ordres :

l’inobservation des formalités légales, la fraude ou l’abus de majorité, le dépassement de pouvoir par l’assemblée.Toutefois, il est constant qu’un recours en annulation suppose l’existence d’une « décision » au sens de la loi, susceptible d’être déférée à la censure du juge.

Or, en l’espèce, les parties s’accordent à dire que la résolution n°27 de l’assemblée générale du 16 juin 2023 a été annulée par la résolution n°4 votée en assemblée générale du 07 novembre 2023.

Si, pour justifier du maintien de sa demande d’annulation, la SCI L’AURADE indique que cette résolution n°4 est postérieure à l’introduction de la présente instance, en sorte qu’elle ne saurait avoir une quelconque répercussion sur la demande en annulation de la résolution n°27, il n’en demeure pas moins que la résolution attaquée est désormais inexistante.

Ainsi, et sans qu’il ne soit nécessaire de répondre au défaut d’intérêt soulevé par le syndicat des copropriétaires défendeur, celui-ci, comme rappelé plus haut, relevant de la compétence exclusive du juge de la mise en état, il y a lieu de relever l’absence de bien-fondé de cette demande tendant à l’annulation d’une décision d’ores et déjà annulée.

En conséquence et sans qu’il ne soit nécessaire de se prononcer sur l’existence d’une dénaturation, il y a lieu de constater que la demande tendant à voir prononcer l’annulation de la résolution n°27 prise par le syndicat des copropriétaires de la résidence PALM EDEN lors de l’assemblée générale ordinaire du 16 juin 2023, est devenue sans objet, en l’état de la résolution n°4 prise lors de l’assemblée générale ordinaire du 07 novembre 2023, ayant d’ores et déjà annulé la résolution n°27 objet du présent litige.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°5 de l’assemblée générale du 07 novembre 2023La SCI L’AURADE sollicite l’annulation de la résolution n°5 votée en assemblée générale du 07 novembre 2023.

Le Tribunal comprend que ce qui est reproché au syndicat des copropriétaires défendeur est de n’avoir pas respecté le règlement de copropriété en imposant à la SCI L’AURADE la prise en charge de travaux portant sur les parties communes, que constitue le revêtement, alors qu’il résulte des différentes expertises menées, que, ces travaux trouveraient leur origine dans un désordre affectant les parties communes.

Pour justifier du bien-fondé de sa demande, la SCI L’AURADE se prévaut :

de l’article 13 précité du décret du 17 mars 1967 aux termes duquel « l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.Elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire toutes questions non inscrites à l’ordre du jour » ;

de l’abus de majorité et de l’aveu judiciaire.En effet, elle explique, en premier lieu, que la résolution n°5 a été intégralement dénaturée et que le vote a porté sur une résolution totalement différente de celle inscrite à l’ordre du jour.

A ce titre, elle reprend les mêmes arguments que ceux développés au soutien de sa demande d’annulation de la résolution précédente, selon lesquels :

il a été décidé, arbitrairement, de lui faire prendre en charge la réfection du revêtement, alors que, selon elle, il s’agit d’une partie commune ;le sondage réalisé avant l’établissement des devis a permis de constater la présence d’une étanchéité bitumineuse ce qui permet de confirmer la qualification de partie commune et de sa vétusté ;le rapport d’expertise du 07 juin 2022 n’a pas mis en évidence de dégradations de la terrasse et a fait état des causes des infiltrations, et, notamment de « l’absence de relevé d’étanchéité », en indiquant que « cette terrasse doit être étanchée et (que) l’entretien incombe à la copropriété ».les désordres constatés au niveau des parties communes ne proviennent pas de la SCI L’AURADE mais sont la conséquence d’un sinistre dont est responsable le syndicat des copropriétaires de la Résidence PALM EDEN au sens de l’article 18 de la Loi de 1965 ;la SCI L’AURADE n’a donc pas à prendre en charge les frais de pose du revêtement ;Elle précise que la modification a été telle qu’il s’agit en réalité d’une nouvelle résolution, que le syndicat a tenté de passer en force en annexant une lettre circulaire n’ayant aucune valeur juridique et dont les termes n’ont fait l’objet d’aucune autorisation de l’assemblée générale.

Selon elle, l’annulation, par l’assemblée générale des copropriétaires, de la résolution n°27 constitue un aveu judiciaire permettant d’établir l’absence de validité de cette décision au regard du fait que le revêtement devait être inclus dans le devis et qu’il ne pouvait, ainsi, être retiré arbitrairement.

Elle ajoute que la résolution n°5 de l’assemblée générale du 07 novembre 2023 doit être annulée en ce sens qu’elle vient régulariser le vote lié à la résolution n°27, alors même que celle-ci a fait l’objet d’une annulation au cours de cette même assemblée.

Selon elle, il s’agit d’un abus de majorité et, surtout, d’un aveu judiciaire laissant ressortir le caractère arbitraire de cette décision.

De son côté, le syndicat des copropriétaires conteste l’existence d’une dénaturation.

Sur le respect du règlement de copropriété, il indique que le revêtement du sol de la terrasse constitue un partie privative et que le copropriété ne peut être déclarée responsable d’un quelconque défaut d’étanchéité d’une terrasse dont l’étanchéité n’est pas exigée.

Il ajoute que la SCI L’AURADE doit solliciter la réparation de son préjudice si elle estime que la cause de son dommage résulte d’une partie commune, ce dont elle ne justifie pas, selon lui.

Il reproche alors à la demanderesse de :

se contenter de solliciter l’annulation d’une résolution qui ne fait qu’appliquer le règlement de copropriété ;de conclure à tort et sans fondement que « si, le revêtement doit être changé à la suite des travaux c’est en raison d’un problème d’étanchéité, partie commune » et de se faire ainsi, juge et partie.

Sur ces éléments :

En préambule, pour répondre au moyen tiré de l’aveu judiciaire, le Tribunal constate que la SCI L’AURADE procède par affirmation et n’avance aucun élément permettant de vérifier l’exactitude de ce qu’elle soutient au sens de l’article 1356 du Code civil.

En tout état de cause, l’aveu ne lie le juge qu’en tant qu’il porte sur des faits, et non sur les conséquences juridiques à en déduire.

Ce moyen est donc inopérant.

Sur l’application de l’article 13 du décret du 17 mars 1967, il doit être souligné que l’assemblée générale des copropriétaires a le pouvoir d’amender, de compléter ou d’améliorer les décisions figurant à l’ordre du jour, dès lors qu’il n’y a pas de dénaturation des résolutions qui lui sont soumises. Aucune disposition n’impose en effet la stricte identité de rédaction entre le projet de résolution et le texte définitivement adopté.

En l’espèce, le projet de résolution était le suivant :

La résolution votée était rédigée dans les termes suivants :

Comme rappelé plus haut, si l’article 13 du décret du 17 mars 1967 impose à l’assemblée générale de ne délibérer que sur les questions inscrites à l’ordre du jour, aucune disposition n’impose une stricte identité entre le projet de résolution tel que figurant à l’ordre du jour et le texte définitivement voté, ce qui reviendrait à nier la liberté de discussion et de vote des copropriétaires lors de l’assemblée générale, la seule limite posée étant celle de la dénaturation de la question initiale.

Or, il résulte de ce qui précède que la SCI L’AURADE n’apporte la preuve d’aucune dénaturation dès lors que le projet annexé à l’ordre du jour correspond parfaitement à la résolution votée et attaquée.

S’agissant de la circulaire du 14 novembre 2023 – postérieure à l’adoption de la résolution n°5, celle-ci ne fait qu’appliquer la décision prise en assemblée générale du 07 novembre 2023 en ce qu’il a été voté de répartir le montant des travaux envisagés selon chaque quote-part de la copropriété.

La SCI demanderesse échoue dans sa démonstration de travaux ventilés en contradiction avec le règlement de copropriété dès lors qu’il en résulte que les terrasses constituent de parties communes à usage exclusif des copropriétaires lesquels doivent supporter tous les frais de remise en état qui s’avèreraient nécessaires en raison des dommages causés.

En outre, la section III du règlement de copropriété inclut dans les parties privatives les carrelages, dalles ou parquets et, de manière générale, tous les revêtements de sols.

La SCI L’AURADE procède par affirmation et ne produit aucun élément à l’appui de l’argumentation selon laquelle les désordres constatés au niveau des parties communes seraient la conséquence d’un sinistre dont serait seul responsable le syndicat des copropriétaires de la Résidence PALM EDEN au sens de l’article 18 de la Loi de 1965.

En effet, si le rapport d’expertise du cabinet SARETEC fait état d’un défaut d’étanchéité de la terrasse, il résulte également du rapport joint à la convocation à l’assemblée générale du 07 novembre 2023 que constat a pu être fait d’un défaut d’étanchéité du revêtement du sol de type carrelage appartenant à la SCI L’AURADE, outre un défaut d’étanchéité de la toiture de la verrière appartenant à la demanderesse.

Au surplus, le Tribunal fait observer que la demanderesse, sur qui pèse la charge de la preuve, ne produit, à l’appui de sa demande d’annulation, que deux pages, extraites du règlement de copropriété, et ne développe pas d’argumentation précise et étayée, en sorte que le Tribunal a été contraint de rechercher les éléments d’information dans les pièces versées par le défendeur.

En conséquence, ce moyen tiré du non-respect du règlement de copropriété sera également écarté.

S’agissant de l’abus de majorité, il est constant que celui-ci consiste en une situation où l’assemblée générale a voté une décision qui présente une apparence de régularité en la forme et au fond, mais qui est en réalité le résultat d’un ensemble de manœuvres tendant à obtenir un vote contraire aux intérêts collectifs véritables.

L’abus de majorité consiste ainsi à utiliser la majorité dans un intérêt autre que l’intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit dans un intérêt personnel, soit dans l’intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire, soit en rompant l’équilibre entre les copropriétaires, soit avec intention de nuire.

D’une manière générale, l’abus de majorité relève de la théorie générale de l’abus de droit selon laquelle l’exercice d’un droit se transforme en abus s’il est motivé uniquement par l’intention exclusive de nuire.

Au demeurant, nul abus de droit ne peut être constaté s’il n’est pas établi sans doute possible que la décision ainsi contestée a été prise au service d’un intérêt privatif qui se révélait bien supérieur à celui de la copropriété dans son ensemble.

En tout état de cause, l’article 9 du Code de procédure civile dispose qu’ « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

La partie qui invoque un fait – tel que l’est un abus de majorité – doit ainsi le prouver dûment par des pièces suffisamment précises et circonstanciées et ne peut se borner à procéder par simples allégations.

Aucune des parties ne saurait ainsi attendre du Tribunal qu’il conçoive lui-même des démonstrations ou soulève lui-même l’existence de faits susceptibles de recevoir une traduction judiciaire pour palier des éléments de preuve inexistants ou carencés.

Dès lors, il appartient aux copropriétaires qui le soulèvent de rapporter dûment la preuve de la fraude ou du dol, par tous moyens, ou de l’abus du droit, avec suffisamment de vraisemblance, sans se contenter de simples allégations. La conscience d’agir résolument dans un but strictement personnel, éloigné de l’intérêt collectif et avec dessein de nuire à une minorité de copropriétaires doit être ainsi prouvée, et ce conformément au principe selon lequel la mauvaise foi ne se présume pas.

Au demeurant, le tribunal ne peut que rappeler que n’est pas ipso facto constitutive d’un abus de majorité la circonstance qu’une décision a été adoptée alors que certains copropriétaires, voire un seul, s’y étaient opposés.

En l’espèce, la demanderesse ne rapporte nullement la preuve de ce que la résolution en cause a été emportée par des motivations purement personnelles des copropriétaires majoritaires dans un but parfaitement étranger à l’intérêt de la copropriété mais aux fins essentielles de satisfaire leur intérêt.

Cette preuve n’étant pas rapportée, ce moyen développé par la SCI L’AURADE sera écarté.

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En conséquence, il convient de débouter la SCI L’AURADE de sa demande d’annulation de la résolution n°5 de l’assemblée générale du 07 novembre 2023.

Il y a lieu, également, de débouter la SCI L’AURADE de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoiresSur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI L’AURADE, prise en la personne de son représentant légal, succombant, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles :

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il convient de débouter la SCI L’AURADE de sa demande d’indemnité fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile et de la condamner à payer, sur ce même fondement, au syndicat des copropriétaires de la résidence PALM EDEN, la somme de 3 000 euros.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de ne pas ordonner l’exécution provisoire.

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PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la révocation de l’ordonnance de clôture initialement fixée au 21 novembre 2024 avec effet différé au 06 février 2025 et prononce celle-ci à la date du 16 juin 2025 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande de conciliation et de désignation d’un conciliateur de justice et de ses demandes subséquentes ;

DECLARE irrecevable la demande de recevabilité formée par la SCI L’AURADE sur le fondement des dispositions de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONSTATE que la demande tendant à voir prononcer l’annulation de la résolution n°27 prise par le syndicat des copropriétaires de la résidence PALM EDEN lors de l’assemblée générale ordinaire du 16 juin 2023, est devenue sans objet, en l’état de la résolution n°4 prise lors de l’assemblée générale ordinaire du 07 novembre 2023, ayant d’ores et déjà annulé la résolution n°27, objet du présent litige ;

DEBOUTE la SCI L’AURADE de sa demande d’annulation de la résolution n°5 de l’assemblée générale du 07 novembre 2023 ;

DEBOUTE la SCI L’AURADE de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI L’AURADE à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence PALM EDEN la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI L’AURADE de sa demande d’indemnité formée en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI L’AURADE aux entiers dépens de l’instance ;

JUGE n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement ;

REJETTE le surplus des demandes.

LE GREFFIER LE PRESIDENT