TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 25/01092 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZYKK

SL/ST

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 02 DECEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

S.C.M. OSTEO RHUMATO

[Adresse 7]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Philippe TACK, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.A.S. PEI 3

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Benjamin MILLOT, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Pascal GOURDAULT-MONTAGNE, avocat au barreau de PARIS, plaidant

JUGE DES RÉFÉRÉS : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 04 Novembre 2025

ORDONNANCE du 02 Décembre 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Par bail commercial du 23 décembre 2011, la société civile immobilière [Localité 8] Alhena Gare a mis en location au profit de la société civile de moyens Ostéo Rhumato un local non cloisonné de 189 mètres carrés au 1er étage d’un immeuble situé au [Adresse 6][Adresse 4] à [Localité 8] (Nord).

Par acte authentique du 27 juillet 2021, la société [Localité 8] Alhena Gare a vendu lesdits locaux à la société par actions simplifiées PEI 3 qui a confié la gestion de l’immeuble à la société Advenis Property Management.

Au terme de neuf années de location, le bail s’est poursuivi par tacite reconduction.

Deux procès-verbaux de constat ont été dressés le 27 décembre 2025 par Me [V] et Me [Z], commissaires de justice.

L’état des lieux de sortie a été régularisé par procès-verbal dressé par deux commissaires de justice.

Par acte délivré à sa demande le 6 janvier 2025, la société Ostéo Rhumato a saisi le président du tribunal de commerce de Lille-Métropole à l’encontre de la société PEI 3 pour réclamer notamment diverses provisions.

Par ordonnance rendu le 13 mars 2025, le président du tribunal de commerce de Lille-Métropole statuant en référé s’est déclaré incompétent au profit du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé.

Au greffe de cette dernière juridiction, l’affaire a été enregistrée sous le numéro de registre général 25/1092.

Après avoir été appelée la première fois à l’audience du 16 septembre 2025, l’affaire a été renvoyée une fois à la demande des parties pour être finalement retenue lors de l’audience du 4 novembre 2025.

Représentée, la société Ostéo Rhumato soutient les demandes détaillées dans les dernières écritures déposées à l’audience et notifiées par voie électronique le 28 octobre 2025, notamment de :

— condamner la société PEI 3 au paiement, à titre provisionnel, des sommes suivantes :

* remboursement du dépôt de garantie 5 196,03 euros,

* remboursement du trop payé d’impôt foncier 2022 896,22 euros,

* remboursement du trop payé sur charges 2022 2 029,57 euros,

* remboursement du trop payé d’impôt foncier 2023 139,50 euros,

* remboursement du trop payé sur charges 2023, sauf à parfaire 2 029,57 euros,

* remboursement des sommes prélevées abusivement par le nouveau propriétaire

pour 2021 :

— Frais de gestion. Charges CO 1 703,98 euros,

— Advenis – honoraires 2021 282,26 euros,

— Honoraires Gestion loyers 108,22 euros,

. pour 2022

— Frais de gestion. Charges CO 1 044,18 euros,

— Honoraires Gestion A 661,66 euros,

— Honoraires Gestion loyers 253,83 euros,

soit un montant total de : 14 345,02 euros,

outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation délivré le 6 janvier 2025,

— débouter la société PEI 3 de ses demandes,

— condamner la société PEI 3 à lui verser 2 500 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner la société PEI 3 aux dépens.

Représentée, la société PEI 3 soutient les demandes détaillées dans les dernières écritures déposées à l’audience et communiquées par voie électronique le 12 septembre 2025, notamment de :

— dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes présentées par la société Ostéo Rhumato,

— à titre subsidiaire, ordonner la compensation entre le coût de la remise en état s’élevant à 9 104,86 euros et le dépôt de garantie à due concurrence de la somme de 5 106,30 euros,

— à titre reconventionnel, condamner la société Ostéo Rhumato à lui verser une provision de 3 998,56 euros ainsi que 1 500 euros au titre des frais irrépétibles outre à supporter les dépens.

Au visa de l’article 455 du code de procédure civile, il y est renvoyé pour plus de précisions sur les prétentions, moyens et arguments soulevés.

A l’issue du débat, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 2 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1755 du code civil dispose qu’aucune des réparations locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

La vétusté se définit comme les désordres résultant d’un usage normal et légitime de la chose louée.

Concernant le dépôt de garantie

En l’espèce, la demanderesse soutient qu’il n’est pas sérieusement contestable que sa bailleresse doit lui verser divers montants au titre du dépôt de garantie, de trop-perçus et de sommes abusivement facturées.

Elle souligne qu’en l’absence de clause expresse du bail mettant à sa charge les travaux rendus nécessaires par la vétusté, l’état de la moquette ne peut lui être opposé pour refuser de lui rendre le montant du dépôt de garantie.

La défenderesse fait valoir que l’état des lieux a relevé la nécessité de procéder à des travaux concernant le revêtement de sol pour un montant de 9 104,86 toutes taxes comprises.

Il est manifeste que :

— l’état de la moquette, à propos duquel la défenderesse n’a formulé aucune demande à la société Ostéo Rhumato avant de répondre à la mise en demeure du 30 avril 2024 par lettre du 27 mai 2024, s’agissant d’un bail conclu en décembre 2011, relève de la vétusté,

— la société PEI 3 ne produit aucun élément objectif de nature à rendre vraisemblable une vétusté dépassant l’usage normal ou résultant d’un manquement du preneur à son obligation d’entretien,

— les stipulations du bail ne peuvent fonder l’existence à la charge du preneur d’assumer le montant des travaux imputables à la vétusté revendiqués par la défenderesse, ces travaux dépassant l’obligation de remise des locaux en parfait état locatif.

Il y a donc lieu de condamner la société PEI 3 à verser à la société Ostéo Rhumato une provision de 5 196,03 euros à valoir sur le remboursement du dépôt de garantie.

Par conséquent, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision et de compensation présentée par la société PEI 3.

Sur les provisions au titre de trop-perçus

En l’espèce, la demanderesse fait valoir que la défenderesse est tenue de lui rembourser divers montants et considère qu’elle lui est redevable des montants précités sans que n’existe de contestation sérieuse.

La défenderesse soutient que pour les taxes foncières et charges, la société Advenis a émis des avoirs au profit de la demanderesse et qu’il ressort des éléments que cette dernière fournit qu’une régularisation est intervenue au mois de novembre 2023.

Les pièces n°16 à 18 correspondent aux avoirs en cause. La dernière d’entre elles, dont la partie droite en bas est masquée, porte la mention « régul faite avec déduction sur loyer de novembre 2023 ». Aucun élément n’est fourni concernant le versement du loyer de novembre 2023.

En l’absence d’autres éléments, notamment en l’absence d’évocation de difficulté sur ce point entre les parties avant la saisine de la juridiction, les éléments soumis ne permettent pas au juge des référés de considérer qu’il n’existe pas de contestation sérieuse sur l’obligation pour la défenderesse de rembourser les montants réclamés au titre de ces avoirs de sorte qu’il sera dit n’y avoir lieu à référé concernant les montants qu’ils visent.

Sur les provisions au titre d’indus

En l’espèce, la demanderesse soutient que c’est à tort que lui ont été facturés certains frais figurant sur les appels de charges locatives pour 2021 et 2022.

La défenderesse renvoie aux conditions particulières du bail relatif au droit de recette de 3,5% pour contester ses prétentions au titre de prétendus indus.

Les pièces n°19 et 20 mentionnent les montants de frais de gestion – charges courantes, les honoraires de gestion et les honoraires de gestion de loyers.

Le bail commercial stipule au paragraphe des conditions particulières : « dans le cas où le bailleur aurait recours à une tierce personne pour effectuer la gestion locative des lieux loués, le preneur supportera le droit de recette qui pourra être demandé par cette tierce personne dans la limite de 3,5% hors taxes du montant des sommes recouvrées ».

Il ne ressort donc pas de façon manifeste des éléments soumis que les montants en cause soient indus.

Il existe dès lors une contestation sérieuse concernant ces demandes de provisions de sorte qu’il sera dit n’y avoir lieu à référé de leur chef.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En l’espèce, il convient de la défenderesse aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, il convient de condamner la défenderesse à verser à la demanderesse 1 200 euros au titre des frais irrépétibles et de rejeter la demande présentée par la société PEI 3 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, l’article 514-1 du même code précise le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

La présente ordonnance sera donc exécutoire par provision.

DECISION

Par ces motifs, le magistrat désigné par le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant après débat en audience publique, par ordonnance contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe rendue en premier ressort,

Condamne la société PEI 3 à verser à la société Ostéo Rhumato une provision de 5 196,03 euros (cinq mille cent quatre-vingt-seize euros et trois centimes) à valoir sur le remboursement du dépôt de garantie ;

Dit n’y avoir lieu à référé concernant les autres demandes de provisions formulées par la société Ostéo Rhumato ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision et de compensation présentée par la société PEI 3 ;

Condamne la société PEI 3 aux dépens.

Condamne la société PEI 3 à verser 1 200 euros (mille deux cents euros) à la société Ostéo Rhumato sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande présentée par la société PEI 3 au titre des frais irrépétibles ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Samuel TILLIE