TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 1

ORDONNANCE DU : 15 Décembre 2025

Président : Madame PONCET, Vice-présidente

Greffier : Madame LAFONT, Greffier

Débats en audience publique le : 20 Octobre 2025

N° RG 25/02378 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6OSJ

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. SPH IMMOBILIER,

dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Aurélie REYMOND de la SELARL DUPIELET-REYMOND-AZAÏS, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.R.L. CABINET R.TRAVERSO,

dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Julie ROUILLIER de la SCP DAYDE – PLANTARD – ROCHAS & VIRY, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

EXPOSE DU LITIGE

La SARL SPH IMMOBILIER en sa qualité de syndic de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] s’est plaint du refus de la SARL CABINET R.TRAVERSO, ancien syndic, de lui communiquer des documents nécessaires à la gestion de la copropriété.

Par assignation du 5 juin 2025, la SARL SPH IMMOBILIER en sa qualité de syndic de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] a fait attraire la SARL CABINET R.TRAVERSO devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille aux fins notamment de voir prononcer sa condamnation sous astreinte à lui communiquer les documents de gestion relatifs à la copropriété.

Initialement fixé à l’audience du 22 juillet 2025, l’examen de l’affaire a été renvoyé à l’audience du 22 septembre 2025 à la demande du défendeur puis à celle du 20 octobre 2025 tourjours à la demande du défendeur.

A l’audience du 20 octobre 2025, la SARL SPH IMMOBILIER en sa qualité de syndic de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4], par l’intermédiaire de son conseil, maintient ses demandes, en faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses conclusions à laquelle il convient de se reporter. Elle demande au juge de condamner la SARL CABINET R.TRAVERSO :

— sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé le délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir pendant un délai de trois mois, à lui communiquer les documents suivants :

— les redditions des comptes année 2022 conformes aux soldes des charges réparties ;

— les redditions des comptes année 2023 ;

— le détail des règlements émis par la SARL CABINET R.TRAVERSO en date du 30 septembre 2024 en faveur des copropriétaires et justificatifs de l’imputation au compte propriétaire “La Vallée Provençale” d’un montant de 3332,50 euros en date du 30 septembre 2024.

Elle sollicite également que la juridiction se réserve le droit de liquider l’astreinte, que la SARL CABINET R.TRAVERSO soit condamnée à lui verser la somme provisionnelle de 3000 euros au titre de dommages et intérêts, la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

En défense, la SARL CABINET R.TRAVERSO, représentée par son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exposés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, demande au juge de :

— dire et juger que la demande de la SARL SPH IMMOBILIER en sa qualité de syndic de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] est devenue sans objet ;

— débouter la SARL SPH IMMOBILIER en sa qualité de syndic de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] de toutes ses demandes, fins et conclusions.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 décembre 2025, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS

Les demandes visant à « dire » ou « dire et juger », tout comme les demandes de « donner acte », ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens et arguments au soutien des véritables prétentions, de sorte que le tribunal n’est pas tenu d’y répondre.

Sur l’obligation de faire sous astreinte

Par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation de faire qui fonde sa demande.

Aux termes de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, en cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’avant-dernier alinéa du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.

Par ailleurs, en application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il convient ainsi de rappeler que l’obligation mise à la charge de l’ancien syndic par les dispositions de l’article 18-2 précité est impérative et que ce syndic ne peut s’en exonérer en indiquant simplement qu’il n’est plus en possession des pièces requises, sans s’expliquer dans le cadre d’un débat contradictoire, sur les motifs pour lesquels il ne serait plus en possession des dites pièces.

En outre, l’ancien syndic n’a pas à se faire juge de l’opportunité de transmettre ou non les pièces prévues par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 33 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 énumère les pièces détenues par le syndic qui doivent être transmises. L’article 33-1 dudit décret précise que la transmission doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif des pièces.

En l’espèce, il ressort du procès verbal d’assemblée générale du 25 septembre 2024 versé aux débats par la SARL SPH IMMOBILIER en sa qualité de syndic de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] en pièce 1 que la SARL CABINET R.TRAVERSO n’a pas été reconduit en sa qualité de syndic de copropriété de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] et qu’il a été remplacé dans ses fonctions par la SARL SPH IMMOBILIER.

Il apparait que les éléments sollicités par la SARL SPH IMMOBILIER en sa qualité de syndic de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] dans ses dernières écritures sont différentes de ceux qui étaient demandés dans le cadre de l’assignation délivrée le 5 juin 2025 et dans la mise en demeure en date du 18 mars 2025 versée aux débats par la SARL SPH IMMOBILIER en sa qualité de syndic de l’ensemble immobilier situé en pièce 4.

Il ressort des échanges de mails entre les parties versés aux débats par la SARL CABINET R.TRAVERSO en pièce 1 que ce dernier a transmis le 6 juin 2025 les documents demandés dans l’assignation, ce que reconnait la SARL SPH IMMOBILIER en sa qualité de syndic de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] dans un mail en date du 12 juin 2025, sollicitant alors la transmission de nouvelles pièces, la reddition des comptes année 2022 conforme à celle adressée aux copropriétaires et celle de l’année 2023.

La SARL CABINET R.TRAVERSO verse aux débats une pièce 3 consistant en la reddition des comptes pour l’année 2023.

Les échanges de mails précités permettent d’établir que la SARL CABINET R.TRAVERSO s’est expliquée quant aux mouvements comptables réalisés sur le compte propriétaire “La Vallée Provençale” le 30 septembre 2024.

La SARL CABINET R.TRAVERSO verse également aux débats la reddition des comptes année 2022, projet et régularisation.

Ainsi, il apparait que la demande de la SARL SPH IMMOBILIER en sa qualité de syndic de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] se heurte à des contestations sérieuses qui justifie qu’il soit dit n’y avoir lieu à référé.

Sur les dommages et intérêts

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il convient de rappeler qu’il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant, qui n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

En l’espèce, la demande de la SARL SPH IMMOBILIER en sa qualité de syndic de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] étant sérieusement contestable, il convient de le débouter de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SARL SPH IMMOBILIER en sa qualité de syndic de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il y a lieu de condamner la SARL SPH IMMOBILIER en sa qualité de syndic de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] à payer à la SARL CABINET R.TRAVERSO la somme de 1000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de communication de pièces ;

DEBOUTONS la SARL SPH IMMOBILIER en sa qualité de syndic de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] de sa demande au titre de dommages et intérêts,

CONDAMNONS la SARL SPH IMMOBILIER en sa qualité de syndic de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] à payer à la SARL CABINET R.TRAVERSO la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SARL SPH IMMOBILIER en sa qualité de syndic de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] aux dépens de l’instance en référé,

RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Grosse délivrée le 15/12/2025

À

— Maître Aurélie REYMOND

— Maître Julie ROUILLIER ([Localité 5])