TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

Chambre 04

N° RG 22/05958 – N° Portalis DBZS-W-B7G-WPRK

JUGEMENT DU 08 JUILLET 2025

DEMANDEURS :

M. [J] [M]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par M^e Camille WATTIEZ, avocat au barreau de LILLE

M. [U] [M]

[Adresse 7]

[Localité 8]

représenté par M^e Camille WATTIEZ, avocat au barreau de LILLE

Mme [R] [M]

[Adresse 4]

[Localité 10]

représentée par M^e Camille WATTIEZ, avocat au barreau de LILLE

Mme [G] [E]

[Adresse 1]

[Localité 9]

représentée par M^e Camille WATTIEZ, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEURS :

L a S.E.L.A.R.L. DESPAGNE MAES exerçant à l’enseigne LEMAIRE IMMO,prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Emmanuel LACHENY, avocat au barreau de LILLE

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence “[Adresse 4]” représenté par son syndic Mme [I] [Y]

[Adresse 4]

[Localité 10]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente

Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-présidente

Assesseur : Sophie DUGOUJON, Juge

Greffier : Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS : Vu l’ordonnance de clôture en date du 19 Juin 2024.

A l’audience publique du 07 Mars 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 20 mai 2025 et prorogé au 08 Juillet 2025.

Ghislaine CAVAILLES, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré.

JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 08 Juillet 2025 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

Il existe à [Localité 10] un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 4].

Les consorts [J], [U] et [R] [M] et [G] [E] ont hérité des lots 3 (un appartement au 1er étage), 5, 11 et 13.

Ils se sont plaint de débordements des WC dans le lot 3.

Cette question a été évoquée lors de l’assemblée du 31 janvier 2018 au cours de laquelle a été adoptée une résolution 5 :

“ Problèmes de la colonne d’évacuation :

La présence d’un objet bloquant calcifié dans la colonne de descente des eaux usées entre le rdc (chez Mme [V]) et le 1er étage (chez M.[M]) ne permet pas une bonne évacuation des eaux usées et la colonne se bouche parfois entraînant un débordement des WC du premier étage.

Il y a eu trois interventions de débouchage de la colonne de mars 2017 à juin 2017 par la société Lecocq qui a également réalisé un passage caméra en juin 2017, ce qui a permis de visualiser l’objet qui bloque partiellement la colonne (il s’agit d’une sorte de tige calcifiée qui bloque environ un tiers de la section de l’évacuation).

La société Lecoq a tenté par deux fois sans succès d’enlever cet objet avec un furet muni d’une tête lancée à très haute pression. La société Lecocq a préconisé le remplacement de la colonne pour être tranquille car le risque de casse du tuyau est réel et la société Lecocq ne veut plus intervenir d’autant que le syndic a appris la présence d’amiante dans cette colonne mi-janvier 2018.

La présence d’amiante nécessite de faire appel à des sociétés spécialisées qui ne sont pas très nombreuses.

Le syndic a consulté quatre plombiers pour tenter d’enlever l’objet bloquant dans la colonne par des méthodes manuelles via des furets. Aucun plombier n’a été en mesure de répondre à la demande.

Le syndic a consulté quatre entreprises habilitées à travailler sur des matériaux contenant de l’amiante mais n’a reçu que deux devis :

— Premier devis de la société SAS Decontamiante pour remplacer la colonne à hauteur de 9 823,20 euros

— Second devis de la société Quarta désamiantage pour remplacer la colonne à hauteur de 23 640 euros

Il en ressort que tous les copropriétaires acceptent de réaliser des travaux mais souhaitent choisir la meilleure option et par ordre de priorité il a été décidé de :

1) Tenter d’enlever l’objet faisant obstacle dans la colonne par tous les moyens envisageables en consultant des entreprises spécialisées en prenant soin de ne pas utiliser des actions mécaniques risquant de casser la colonne. Si aucune entreprise n’a de solution, il faudra passer au 2

2) Après obtention de devis, tenter de percer la colonne au niveau du coude en respectant le protocole lié aux travaux sur des éléments contenant de l’amiante pour poser une selle de visite et enlever mécaniquement l’objet faisant obstacle. Le tout sous contrôle d’un maître d’œuvre spécialisé qu’il faudra trouver car les prestataires sont très peu nombreux

3) Demander des devis pour poser, si cela est possible, une nouvelle colonne parallèle à celle existante sur laquelle se raccorderont les logements des étages en abandonnant l’usage de la colonne amiantée. Cela impliquera de prendre un peu d’espace dans les parties privatives mais devrait être moins onéreux.

4) Obtenir un devis supplémentaire aux pièces 15 et 16 pour le remplacement de la colonne amiantée qui sera la solution la plus coûteuse.

5) En attendant faire intervenir l’entreprise de débouchage dès que ce sera nécessaire et en demandant aux occupants de ne pas jeter des quantités trop importantes de papier hygiénique dans les toilettes.

Le syndic devra s’assurer, avant de lancer les travaux, de pouvoir payer les artisans en fin de mission, c’est pourquoi la totalité des fonds sera exigible à réception des appels de fonds”

A cette période, le syndic de la copropriété était la société Despagne Maes.

Se plaignant d’un défaut d’exécution de travaux sur la colonne d’évacuation, par actes d’huissier du 16 juin 2021, les consorts [J], [U] et [R] [M] et [G] [E] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires et la société Despagne Maes devant le tribunal judiciaire de Lille.

L’assignation destinée au syndicat des copropriétaires avait été délivrée à la société Despagne Maes alors que son mandat de syndic avait expiré fin décembre 2020. Lors d’une assemblée générale du 18 juillet 2022, la forme coopérative a été adoptée et Mme [Y] a été désignée membre et présidente du conseil syndical ainsi que trois autres membres du conseil syndical.

L’assignation et les conclusions récapitulatives des demandeurs n’ayant pas été signifié à Mme [Y], le principe du contradictoire n’avait pas été respecté.

Les demandeurs sollicitaient une condamnation au titre d’un préjudice financier consistant en la perte de loyers depuis janvier 2020, date de résiliation du bail portant sur leur lot de copropriété, selon eux en raison de l’état de l’appartement subissant des débordements d’eaux vannes qu’ils imputent à l’état de la colonne (partie commune) de descente de ces eaux vannes. Or la certitude de l’encaissement des loyers ne faisait l’objet d’aucun développement dans leurs conclusions.

Par jugement du 7 décembre 2023, le tribunal a donc réouvert les débats afin que les demandeurs régularisent la procédure à l’égard du syndicat des copropriétaires et qu’ils concluent sur la perte de chance d’encaisser les loyers.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 juin 2024 et par acte d’huissier le 17 juin 2024, les consorts [M] et [E] demandent au tribunal de :

Vu les articles 9, 10-1, 14, 17 et 18 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement ou in solidum le syndicat et la société Despagne Maes à payer à "l’indivision [M]-[E]" les sommes de :

—  27 840 euros en réparation du préjudice de jouissance subi depuis le mois de janvier 2020 et arrêté au 31 janvier 2024, subsidiairement de limiter l’obligation à la dette de la société à la somme de 17 400 euros et plus subsidiairement 15 660 euros ;

—  30 000 euros en réparation de son préjudice financier ;

— Juger que " l’indivision Desmasières-[E] " devra être dispensée de payer les appels de fonds correspondant à la dépense commune pour exécuter toute condamnation prononcée contre le syndicat des copropriétaires dans la présente procédure ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires et la société Despagne Maes, chacun, à payer à "l’indivision Desmazières-[E] " la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de l’instance.

Le syndicat des copropriétaires n’a pas constitué avocat.

Dans ses dernières conclusions notifiées, par voie électronique le 4 juin 2024 et par acte d’huissier le 10 juin 2024, la société Despagne Maes, exerçant sous l’enseigne Lemaire Immo demande au tribunal de :

Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

Vu les articles 1240 et suivants du code civil,

Vu les articles 514-1 et 700 du code de procédure civile,

— Au principal, juger qu’elle n’a commis aucune faute et débouter en conséquence les demandeurs de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

— Subsidiairement, si par impossible le tribunal estimait qu’elle a commis une faute, juger que les consorts [M] n’administrent pas la preuve de leur préjudice et les débouter en conséquence de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

— Plus subsidiairement encore, débouter les consorts [M] [E] de leur demande de condamnation dirigée à son encontre pour la période postérieure à l’expiration de son mandat de syndic, soit décembre 2020 ;

— Débouter les consorts [M] [E] de toutes leurs autres demandes, fins et conclusions ;

— En toute hypothèse, écarter l’exécution provisoire de droit à raison de la nature de l’affaire sur le fondement de l’article 514-1 du code de procédure civile ;

— Condamner in solidum les consorts [M] [E] au paiement d’une indemnité de procédure de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Les condamner in solidum en tous les frais et dépens dont recouvrement direct au profit de Maître Emmanuel Lacheny, avocat.

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, une indivision n’étant pas pourvue de la personnalité morale, le tribunal considère que les demandeurs, lorsqu’ils réclament une condamnation au profit de l’indivision, demandent en réalité une condamnation à leur bénéfice personnel.

Sur la qualification du jugement :

L’assignation ayant été délivrée au “domicile” du syndicat des copropriétaires et la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire, conformément à l’article 474 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires :

Selon l’article 14 loi 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

“ La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. […]

Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.”

Le fait de supporter des débordements d’eaux usées par les toilettes de l’appartement est un dommage causé aux parties privatives des consorts [M] et [E].

Il résulte des termes de la résolution 5 de l’assemblée du 31 janvier 2018 que la cause de ces débordements réside dans l’encombrement de la canalisation d’évacuation qui, lorsqu’elle est utilisée peut se boucher et déborder.

La canalisation d’évacuation des eaux usées est une partie commune.

Il est donc établi que consorts [M] et [E] subissent un dommage dont l’origine se trouve dans les parties communes et ce, depuis 2017.

Quant à la consistance du dommage, il est certain que consorts [M] et [E] ont été troublés dans la jouissance de leur lot qui a subi, pendant des années, des débordements imprévisibles.

Ces débordements ne peuvent pas avoir cessé tant que la canalisation d’évacuation n’a pas été désobstruée ou remplacée. Dans la résolution 5 de l’assemblée du 31 janvier 2018 il est fait état de trois intervention de débouchage entre mars et juin 2017. Les consorts [M] et [E] ont fait constater par huissier que le sol des toilettes était mouillé le 22 décembre 2017 et que les toilettes avaient débordé le 6 janvier 2021.

Le caractère inoppiné des débordements d’eaux usées, donc sales, a nécessairement rendu l’appartement inhabitable.

Il en résulte que consorts [M] et [E] ont perdu une chance de percevoir les loyers stipulés à 580 euros avec leur ancien locataire depuis la date de son départ le 13 janvier 2020 jusqu’à celle de la revente de leur appartement le 31 janvier 2024, soit pendant 4 ans.

La perte de chance, pour tenir compte du risque de vacance locative et d’impayé de loyer, doit être évaluée à 80 %.

Le préjudice de jouissance s’établit donc à la somme de :

580 x 0,8 x 48 = 22 272 euros.

Consorts [M] et [E] ont vendu les lots 3 et 11, un appartement et une cave au prix de 100 000 euros le 31 janvier 2024.

Lorsqu’ils en avaient hérités, en 2014, le notaire les avait évalués à la somme de 125 000 euros.

En 2020, un agent immobilier avait indiqué que leur valeur se situait entre 110 000 et 115 000 euros si l’occupation était rendue possible, sans quoi il estimait la moins value à 30 000 euros, ce qui le conduisait étrangement à proposer une valeur successorale entre 90 000 et 95 000 euros en l’état (alors que 110 000 – 90 000 = 20 000 et non 30 000).

Le même agent immobilier a évalué le lot 5, c’est à dire l’appartement des consorts [M] et [E] situé au 2ème étage du même côté et représentant les mêmes tantièmes des parties communes, donc logiquement de même surface, à un prix de 105 à 110 000 euros.

Ils fournissent également des extraits de sources inconnues mentionnant des prix moyens au m² dans la [Adresse 11] qui, à supposer la source fiable, apparaissent assez théoriques donc faiblement pertinents.

Il doit cependant être tenu compte de ce que si consorts [M] et [E] ont consenti une réduction du prix en considération notamment des travaux qui devraient être faits dans l’avenir, ils n’ont pas supporté leur quote part de ces travaux alors qu’ils auraient dû l’assumer si la réparation avait été faite plus promptement.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, le tribunal évalue à la somme de 7 000 euros la moins-value subie par les consorts [M] et [E] en lien direct et certain avec les débordements de la canalisation d’évacuation des eaux usées.

Le syndicat des copropriétaires doit être condamné à leur payer les sommes de 22 272 euros au titre de leur préjudice de jouissance et 7 000 euros au titre de leur préjudice financier.

Sur la responsabilité de la société Despagne Maes :

Selon les article 17 et 18 de la même loi de 1965 :

“ Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical.[…]”

“ I.-Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ; […]

A la suite de l’adoption de la résolution 5 de l’assemblée du 31 janvier 2018, la société Despagne Maes n’établit pas avoir accompli des démarches pour “1) Tenter d’enlever l’objet faisant obstacle dans la colonne par tous les moyens envisageables en consultant des entreprises spécialisées en prenant soin de ne pas utiliser des actions mécaniques risquant de casser la colonne. Si aucune entreprise n’a de solution, il faudra passer au 2"

Elle a envisagé la solution 2 en désignant la société Acacia. Il n’est pas contesté que, ce faisant, elle a bien rempli son mandat. Toutefois, l’entreprise sollicitée s’est heurtée à une inertie mélée d’incompréhention des propriétaires de l’appartement du rez-de-chaussée qui n’ont manifestement pas compris quelles étaient les contraintes des interventions sur des matériaux susceptibles de contenir de l’amiante et exigé d’être présents et refusant de remettre les clés.

Elle ne justifie pas avoir tenté d’organiser une réunion avec le prestataire sur place pour qu’il explique précisément et clairement les conditions impératives de son intervention et c’est ainsi que les dates d’intervention ont été annulées les unes après les autres à raison des réticences des consorts [V].

Elle ne justifie pas non plus avoir tenté de leur expliquer quelles étaient les lourdes conséquences pour une petite copropriété, dont le budget annuel se situe dans le registre de 5 500 euros, de leurs exigences étant observé qu’il n’est pas allégué que leur appartement ait subi la moindre gène liée à l’encombrement de la colonne d’évacuation des eaux usées.

Elle a adressé des courriels au prestataire et aux consorts [V], ce qui est insuffisant alors que les mois s’écoulaient sans progression vers la réalisation effective des travaux et que les exigences des consorts [V] faisaient augmenter le coût de la prestation.

Puis l’année 2020 et les confinements successifs sont arrivés et la société Despagne Maes ne justifie nullement avoir attiré l’attention de la copropriété sur la date de fin de son mandat et la nécessité pour les copropriétaires de rechercher un successeur alors qu’elle n’entendait pas demander un nouveau mandat, d’autant qu’elle savait que le conseil syndical ne fonctionnait plus guère suite à une vente et un décès parmi les membres du conseil.

C’est ainsi que la question de la colonne d’évacuation n’a été évoquée en assemblée générale que le 25 août 2021 (sur convocation d’un copropriétaire), et qu’à cette date aucune intervention de réparation n’avait eu lieu ni ne pouvait avoir lieu alors que 2 ans et demi s’étaient écoulés depuis l’assemblée du 31 janvier 2018.

Il est ainsi établi que la société Despagne Maes n’a pas veillé avec diligence à l’exécution de la résolution 5 de l’assemblée du 31 janvier 2018 ni administré efficacement l’immeuble en veillant à sa conservation dans son ensemble.

Il en résulte qu’elle a causé aux consorts [M] et [E] un dommage consistant dans une perte de jouissance du lot 3 et une moins-value lors de la revente, au-delà de la date de fin de son mandat.

Il n’est pas raisonnable de soutenir que les inondations imprévisibles d’eaux sales dans les toilettes n’affectaient pas l’habitabilité de l’appartement. Non seulement consorts [M] et [E] n’ont pas à établir une “impossibilité absolue d’utiliser les toilettes”, mais la logique commande de retenir que lorsqu’un obstacle obstrue physiquement une canalisation d’évacuation des eaux usées, les débordements ne peuvent pas cesser tant que la désobstruction n’a pas été opérée.

Il est par ailleurs inexact de soutenir qu’il n’a existé que deux incidents. Il est exact que deux constats d’huissier sont versés au débat, toutefois, il a été précisé lors de l’assemblée du 31 janvier 2018 que 3 débouchages avaient été nécessaires en 3 mois entre mars et juin 2017, ce qui permet d’appréhender l’importance du problème. D’autre part, la société Despagne Maes a elle-même demandé un débouchage de la colonne le 17 octobre 2019 comme cela résulte de sa propre pièce 19. Sa contestation apparaît donc comme une posture procédurale.

Ensuite, la demande des consorts [M] et [E] au titre de leur préjudice de jouissance, n’est pas indéterminée dans le temps ni future ou incertaine puisqu’ils conviennent qu’il a cessé lorsqu’ils ont vendu le lot 3 le 31 janvier 2024, terme de leur réclamation.

Enfin, la société Despagne Maes considère que la perte de chance invoquée par les consorts [M] et [E] a été chiffrée de manière arbitraire.

Le tribunal entend tenir compte des risques de vacance locative et d’impayé de loyer en l’évaluant à 80 % et observe que la société Despagne Maes exploite une activité d’administration d’immeuble à titre professionnel, qu’elle dispose donc très certainement d’excellents éléments d’appréciation de l’importance de ces risques mais se garde d’en fournir.

Au final, la société Despagne Maes a contribué aux mêmes dommages subis par les consorts [M] et [E] que le syndicat des copropriétaires et sera donc condamnée in solidum avec lui au paiement des mêmes sommes.

Sur l’exécution provisoire :

Selon les articles 514 et 514-1 du code de procédure civile :

“ Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

“ Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. […]”

L’exécution provisoire n’est aucunement incompatible avec la nature de l’affaire et la demande de dérogation n’étant pas motivée, il n’y sera pas fait droit.

Sur les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile :

Les articles 696, 699 et 700 du code de procédure civile prévoient que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

“Les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.[…]”

“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; […]

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. […]”

D’autre part, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, énonce que :

“ […]

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.”

Le syndicat des copropriétaires et la société Despagne Maes, qui succombent, supporteront les dépens de l’instance.

L’équité commande de les condamner également, chacun, à payer aux consorts [M] et [E] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

De plus, les consorts [M] et [E] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais et dépens de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne le syndicat des copropriétaires et la société Despagne Maes in solidum à payer aux consorts [J], [U] et [R] [M] et [G] [E] les sommes de :

22 272 euros au titre de leur préjudice de jouissance,

7 000 euros au titre de leur préjudice financier ;

Rejette le surplus des demandes indemnitaires ;

Condamne le syndicat des copropriétaires et la société Despagne Maes à supporter les dépens de l’instance ;

Condamne le syndicat des copropriétaires à payer aux consorts [J], [U] et [R] [M] et [G] [E] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Despagne Maes à payer aux consorts [J], [U] et [R] [M] et [G] [E] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à aucune autre condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que les consorts [J], [U] et [R] [M] et [G] [E] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais et dépens de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Le Greffier, La Présidente,