TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 20 Février 2025

Président : Monsieur ABRAM, Vice-Président placé

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 28 Novembre 2024

GROSSE :

Le 26 février 2025

à M^e JERVOLINO

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 26 février 2025

à Me [F]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/02911 – N° Portalis DBW3-W-B7I-45KK

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 8]

dont le siège social est sis [Adresse 1] venant aux droits de la Société Phocéenne – D’habitations – [Localité 2] [Adresse 5] [Localité 4]

représentée par M^e Christophe JERVOLINO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [G] [F]

née le 10 Février 1982

demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 2 novembre 2015, la société d’HLM PHOCEENE D’HABITATIONS a donné à bail à Madame [G] [F] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 412,71 euros, outre 86,92 euros de provision pour charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA [Adresse 7], venant aux droits de la société d’HLM PHOCEENE D’HABITATIONS, a fait signifier à Madame [G] [F] par acte de commissaire de justice en date du 26 octobre 2023 un commandement de payer la somme de 1 720,36 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 mars 2024, la SA [Adresse 7] a fait assigner Madame [G] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement de loyers,

— constater la résiliation du bail d’habitation consenti à Madame [G] [F] par application de ladite clause,

En conséquence,

— juger que Madame [G] [F] est occupant sans droit ni titre du logement loué,

— ordonner l’expulsion immédiate de Madame [G] [F] de l’immeuble précité, ainsi que celle de tous occupants de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu,

— condamner à titre provisionnel Madame [G] [F] à lui payer des loyers et charges dus suivant détail ci-après :

—  1 720,36 euros à titre provisionnel sur les loyers, et charges outre 127,41 euros au titre des frais de procédure correspondant au commandement de payer délivré le 26 octobre 2023 soit encore la somme de 1 847,77 euros suivant décompte arrêté au 5 février 2024.

—  350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due par les locataires au montant du dernier loyer dument indexé et charges couvrant la période s’écoulant entre le prononcé du jugement, la libération effective des lieux par la remise des clés par la locataire et cela jusqu’au départ effectif des lieux.

— dire et juger que cette indemnité sera indexée annuellement, selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer,

— condamner Madame [G] [F] à payer à titre de provision, cette indemnité jusqu’à la remise des clefs du logement.

— condamner aux entiers dépens de la présente procédure, y compris le coût du commandement précédemment délivré, soit 127,41 euros.

— dire que dans l’hypothèse ou à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans l’ordonnance à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, le montant des sommes retenues par l’huissier par application de l’article A 444-31 du Code de Commerce devra être supporté par la débitrice en sus de l’application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la SA UNICIL D’HLM expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 26 octobre 2023 et ce pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 4 juillet 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande de Madame [G] [F] pour être finalement retenue à l’audience du 28 novembre 2024.

A cette audience, la SA [Adresse 7], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance précisant qu’aucun accord n’existe avec la débitrice, un paiement de 600 euros est intervenu le 14 novembre 2024. Le demandeur actualise sa créance à la somme de 5 721 euros, selon décompte en date du 28 novembre 2024, terme d’octobre inclus et s’oppose à la demande de délais de paiement.

Madame [G] [F], comparaissant en personne, reconnaît la dette locative précisant qu’il s’agit d’une dette sur les charges (eau et énergie), elle indique travailler depuis un mois dans le cadre d’un CDD et pour un salaire d’un montant de 2 000 euros. Elle fait savoir qu’un rappel de CAF doit intervenir.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire par application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 10 avril 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 4 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA [Adresse 7] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives à la Caisse d’allocations familiales le 24 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 29 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.- Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».

Ce texte dispose désormais :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu le 2 novembre 2015 contient une clause résolutoire (article IX) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 octobre 2023 pour la somme en principal de 1 720,36 euros.

Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. S’il vise le délai de six semaines, nouveau délai fixé par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en contradiction avec le délai de deux mois prévu au bail, il convient de constater qu’il a été délivré avant la décision de la Cour de cassation du 13 juin 2024 précitée se prononçant sur l’application de ces nouvelles dispositions en l’absence de précisions légales sur ce point, et que l’assignation n’a été délivrée que postérieurement à l’expiration du délai de deux mois convenu.

Madame [G] [F] ne justifie pas avoir réglé les causes dudit commandement, ni dans un délai de six semaines, ni dans un délai de deux mois. Son dernier règlement remonte en mars 2023.Elle ne justifie donc d’aucun grief causé par l’irrégularité du commandement de payer, ni par conséquent, de contestations sérieuses pouvant faire obstacle à la résiliation de plein droit de son bail pour défaut de paiement des loyers et charges.

Il convient par conséquent de retenir que le commandement du 26 octobre 2023 a produit ses effets à l’issue du délai de deux mois et de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 26 décembre 2023.

Madame [G] [F] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [G] [F] déclare percevoir un salaire mensuel de 2 000 euros. Il résulte du décompte que Madame [G] [F] a versé le montant intégral du loyer courant avant la date d’audience. Néanmoins, compte tenu du montant de la dette 5 660,09 euros, l’octroi de délais de paiement ne ferait qu’aggraver à la fois la situation du locataire et celle du bailleur.

Par conséquent, la demande de délais de paiement est rejetée.

Madame [G] [F] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [G] [F] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [G] [F] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 459,46 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner Madame [G] [F] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [G] [F] reste devoir la somme de 5 317,98 euros, à la date du 28 novembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois d’octobre inclus et déduction faite des frais de non réponse enquête injustifiés et des frais de procédure.

Madame [G] [F] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Madame [G] [F] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 5 660,09 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Madame [G] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la SA [Adresse 7] les sommes exposées par elle dans la présente instance.

Les dispositions de l’article 10 du décret du 12 décembre 1996 portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale portent sur l’allocation à l’huissier instrumentaire d’un droit proportionnel dégressif sur les sommes recouvrées, à la charge du créancier. Ces dispositions sont d’ordre public.

La seule dérogation, prévue en son article 10-1, permettant de faire porter cette charge sur le débiteur, concerne le débiteur auteur de contrefaçons du titre exécutoire, ce qui ne correspond nullement à la présente espèce. Dès lors, il y a lieu de rejeter la demande faite en ce sens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 novembre 2015 entre la SA UNICIL D’HLM et Madame [G] [F] concernant le logement, situé [Adresse 6] sont réunies à la date du 26 décembre 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [G] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Madame [G] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA [Adresse 7] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de suppression des délais pour quitter les lieux de la SA UNICIL D’HLM ;

CONDAMNE Madame [G] [F] à verser à la SA [Adresse 7], à titre provisionnel, la somme de 5 317,98 euros décompte arrêté au 28 novembre 2024 incluant la mensualité d’octobre, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision;

CONDAMNE Madame [G] [F] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 459,46 euros à ce jour, à compter de novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [G] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE la demande de la SA UNICIL D’HLM au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et de frais d’exécution forcée ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président