TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

— o-o-o-o-o-o-o-o-o-

Chambre 02

N° RG 24/00340 – N° Portalis DBZS-W-B7I-X5K4

MF/SR

JUGEMENT DU 16 SEPTEMBRE 2025

DEMANDEURS :

M. [S] [R]

domicilié : chez

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par M^e Gilles GRARDEL, avocat au barreau de LILLE

Mme [P] [T] épouse [R]

domiciliée : chez

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Gilles GRARDEL, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.C.I. MENACHE IMMOBILIER, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés es qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Sarah RENZI, Juge, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,

Greffier : Dominique BALAVOINE, Greffier lors des débats et Martine FLAMENT, Greffier lors de la mise à disposition

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 14 Mars 2025 avec effet au 07 Mars 2025 ;

A l’audience publique du 20 Mai 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 16 Septembre 2025.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 16 Septembre 2025, et signé par Sarah RENZI, Présidente, assistée de Martine FLAMENT Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [S] [R] et Madame [P] [T] épouse [R] (ci-après les époux [R]) ont fait l’acquisition le 28 janvier 2002 d’une maison située [Adresse 3] à [Localité 4].

La SCI Menache est propriétaire de la parcelle située [Adresse 2], voisine de la propriété des époux [R].

Faisant état d’humidité apparaissant dans le mur jouxtant le [Adresse 2], les époux [R] ont sollicité et obtenu en référé la désignation d’un expert selon ordonnance du 28 mai 2002.

L’expert judiciaire a déposé un rapport le 14 octobre 2002, préconisant la reprise d’enduit de sorte à couvrir la trace de la maison démolie au [Adresse 2].

Par ordonnance du 17 juin 2003, le juge des référés du tribunal de grande instance de Lille a :

— condamné la SCI à effectuer les travaux sur le mur pignon tels que préconisés par l’expert dans le délai de trois mois à compter de la signification de la décision et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

— condamné la SCI à verser à M. et Mme [R] la somme de 281,43 euros à titre provisionnel,

— condamné la SCI à payer à M. et Mme [R] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

Des travaux ont été entrepris sur le pignon par la SCI Menache Immobilier.

Les époux [R] indiquent avoir constaté l’apparition de nouveaux désordres d’humidité en 2019, un procès-verbal de constat a été établi par Me [O], huissier de justice et ont de nouveau sollicité la désignation d’un expert en référé.

M. [N] a été désigné par ordonnance du 06 octobre 2020, il a déposé son rapport le 03 août 2021.

Par acte du 30 décembre 2021, les époux [R] ont saisi le tribunal judiciaire sollicitant la condamnation de la SCI à entreprendre des travaux de bardage sur le pignon et ce, sous astreinte.

Soutenant que la SCI Menache Immobilier a fait piqueter l’enduit protégeant le pignon aggravant ainsi les désordres, les époux [R] ont fait établir le 09 décembre 2021 un nouveau constat par huissier de justice.

À la suite de ce constat, les époux [R] ont saisi le juge de la mise en état au visa de l’article 789 4° du code de procédure civile sollicitant la condamnation de la SCI à un bâchage provisoire du mur litigieux.

Par acte d’huissier de justice délivré le 30 décembre 2021, les époux [R] ont assigné la SCI Menache Immobilier devant le tribunal judiciaire de Lille.

Par ordonnance du 17 octobre 2022, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Lille a

rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription,rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de tentative de conciliation préalable,en conséquence, déclarer Monsieur [R] et Madame [T] recevables à agir,rejeté la demande formée par Monsieur [R] et Madame [T] aux fins de voir condamner la SCI Menache Immobilier à entreprendre les travaux de mise en œuvre d’un bâchage provisoire au droit du pignon litigieux,réservé le sort des dépens ainsi que des frais irrépétibles non compris dans les dépens.

La SCI Menache Immobilier a interjeté appel de cette décision.

Par ordonnance du 30 mai 2023, le juge de la mise en état a sursis à statuer dans l’attente de la décision de la Cour d’appel.

Suivant arrêt rendu le 9 novembre 2023, la Cour d’appel de Douai a confirmé l’ordonnance en toutes dispositions, dit que les dépens de l’instance d’appel sur l’incident suivront le sort des dépens au fond, et débouté les parties de leurs demandes d’indemnité de procédure.

L’affaire a été réinscrite, à la demande des époux [R], le 16 novembre 2023, sous le n° RG24/340.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 2 janvier 2025, les époux [R] sollicitent, au visa des articles 544, 1240 et 1241 du code civil, ainsi qu’au visa de la théorie des troubles anormaux du voisinage, de :

Condamner la SCI MENACHE à entreprendre les travaux de mise en œuvre d’un bardage au droit du pignon litigieux, par une entreprise qualifiée, dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 150€ par jour de retard. Juger que Monsieur et Madame [R] participeront au coût desdits travaux à hauteur de 25%. Condamner la SCI MENACHE à payer à Monsieur et Madame [R] : La somme de 7.333€ correspondant au coût des travaux d’assèchement La somme de 1.920€ au titre des coûts de maîtrise d’œuvre relatifs au suivi des travaux de reprise de l’étanchéité du pignon La somme de 2.280€ au titre du coût des travaux de reprise des embellissements intérieurs La somme de 84.360€ en indemnisation du trouble de jouissance subit depuis l’année 2002, outre celui à intervenir au cours de la durée des travaux à venir, avec intérêt au taux légal, et capitalisation, depuis le 30 décembre 2002 Les frais d’expertise judiciaire et les entiers dépens de référé et du fond. Une somme de 10.000€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. Dire que le coût des travaux sera indexé sur l’évolution de l’indice BT01 entre la date du rapport d’expertise, et celle du jugement à intervenir. Débouter la SCI Menache de tous moyens, fins et conclusions.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 31 octobre 2024, la SCI Menache Immobilier sollicite, au visa de l’article 1240 du code civil, de :

Débouter les consorts [R] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, Condamner les consorts [R] à payer 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner les consorts [R] aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures, conformément aux prescriptions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande formée au titre des troubles anormaux du voisinage

L’article 544 du code civil, dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Il est de jurisprudence constante que nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage et que la société propriétaire de l’immeuble à l’origine des inconvénients anormaux est responsable de plein droit des dommages causés par le trouble anormal.

Sur les désordres, les mesures propres à y remédier et les préjudices matériels

Les époux [R] font notamment valoir que de nouvelles traces importantes d’humidité sont apparus sur le mur pignon séparant leur propriété de celle de la SCI Menache courant 2019. Ils indiquent que le rapport d’expertise établit que l’insuffisante isolation et le traitement hétérogène du mur pignon par la SCI Menache est l’une des causes des infiltrations observées. Ils soutiennent que la SCI Menache n’a pas effectué les travaux conformément aux préconisations de l’expert intervenu en 2002, après la démolition de l’immeuble qui était mitoyen de leur habitation.

La SCI Menache soutient que le rapport d’expertise démontre que les problèmes d’humidité des époux [R] sont au moins partiellement dus à un manque de ventilation de leur habitation ; que par ailleurs l’expert a exclu toute relation de cause à effet entre la démolition sur sa parcelle et les désordres d’humidité constatés à la cave, au deuxième étage et au grenier.

*

En l’espèce, il résulte des constatations et des conclusions de l’expert judiciaire que :

Les traces d’humidité, moisissures, cloques, craquelures e la peinture anti-humidité et la dégradation des joints de maçonnerie du sous-sol et de la cave sont principalement dus aux variations de niveau de la nappe phréatique, ce d’autant plus que la maison se situe en zone inondable, et que ce désordre est accentué par un manque de ventilation compte tenu de l’obstruction de deux bouches d’aération sur trois. Le deuxième étage et le grenier sont exempts de traces d’humidité.

Concernant ces pièces, aucun trouble anormal du voisinage n’est caractérisé.

Pour le reste de l’habitation, l’expert observe :

Au rez-de-chaussée : un taux d’humidité élevé sur toute la hauteur du mur de la salle à manger côté [Adresse 2], un taux d’humidité élevé en partie basse du mur du salon côté [Adresse 2], des boursouflures et des cloques sur les revêtements muraux de ces pièces, côté [Adresse 2], ainsi que dans le cagibi. Au premier étage : le mur de la chambre côté cour présente des lés de papier peint décollés mais le taux d’humidité « varie de normal à presque humide ».

L’expert conclut à la conjugaison de plusieurs causes à ce désordre d’humidité présent au rez-de-chaussée et au premier étage :

L’absence d’étanchéité du pignon : l’expert relève que la SCI Menache a procédé à la projection d’un enduit en suivant le spectre de l’habitation précédemment démolie, ainsi un tiers environ de la superficie du mur pignon n’est pas protégée, favorisant les venues d’eau qui s’infiltrent derrière l’enduit et pénètrent la maçonnerie. Par ailleurs l’expert observe que l’enduit est hétérogène d’épaisseur et d’aspect, qu’il est endommagé à plusieurs endroits, qu’il s’effrite, se fissure, se boursoufle et présente des grandes traces d’humidité. L’absence d’isolation des murs qui, conjuguée à l’absence de ventilation provoque de la condensation : l’expert observe l’absence d’aérateur sur les fenêtres des différentes pièces de l’habitation des époux [R], tout en relativisant ce défaut compte tenu de la hauteur sous plafond, de la bonne aération de l’habitation et d’un niveau de chauffe correct.

Il conclut au fait que les désordres sont à 75% dus à l’absence d’étanchéité et d’isolation du pignon, et à 25% au défaut de ventilation.

Ainsi il apparaît qu’il existe, au rez-de-chaussée et au premier étage de l’habitation des époux [R] une humidité excessive dans les murs, laquelle provoque la dégradation de leurs installations. Ces venues d’eau au sein de leur bien à usage d’habitation constituent des inconvénients anormaux du voisinage, et sont au moins partiellement imputables à un ouvrage appartement à la SCI Menache, de sorte que sa responsabilité est engagée de plein droit au titre des troubles anormaux du voisinage.

Sur les mesures réparatoires

L’expert préconise tout d’abord des travaux d’assèchement de l’intérieur de l’habitation des époux [R], qu’il chiffre à 7.333 euros.

Si ces travaux sont nécessaires pour mettre un terme au désordre d’humidité, son coût ne peut être supporté par la SCI Menache dès lors que l’absence de ventilation de l’habitation a contribué à la réalisation du préjudice. Il convient dès lors de condamner la SCI Menache à payer la somme de 5.499,75 euros de ce chef (soit 7.333 x 75%).

L’expert préconise ensuite le traitement du pignon depuis l’extérieur et sur l’intégralité de la façade sujette aux intempéries. La solution la moins coûteuse et la plus efficace selon l’expert est celle du bardage, s’élevant à 32.535,34 euros. L’expert précise qu’en tout état de cause, l’efficacité du dispositif impose la mise en place d’une ventilation à l’intérieur de la maison.

Conformément à leur demande, et au vu des conclusions expertales, il convient de dire que les travaux seront financés à 75% par la SCI Menache, et à 25% par les époux [R].

Par conséquent, il convient de condamner la SCI Menache à entreprendre les travaux de mise en œuvre du bardage au droit du pignon du [Adresse 3], et de les financer à hauteur de 75%. Les demandeurs sont bien fondés à obtenir la réalisation de ces travaux sous astreinte provisoire et il sera fait droit à cette demande.

Sur les frais de maîtrise d’œuvre

Les époux [R] sollicitent que soient mis à la charge de la SCI Menache 1.920 euros TTC au titre des frais de maîtrise d’œuvre pour les travaux de bardage au motif, notamment que les travaux d’enduit réalisés en 2003 n’ont pas été satisfaisants.

Il est toutefois souligné que les travaux réalisés correspondent à ceux qui ont été préconisés par l’expert de l’époque à savoir « la reprise d’enduit de sorte à couvrir la trace de la maison démolie au [Adresse 2] ». Par ailleurs, le fait que l’enduit vieux de près de 20 ans soit devenu insuffisant ne suffit pas à déterminer que les travaux ont été mal réalisés, rien ne permettant d’exclure une détérioration normale de ce dispositif au fil des ans.

Par conséquent les époux [R] seront déboutés de leur demande de ce chef.

Sur la reprise des embellissements intérieurs

L’expert chiffre la reprise des embellissements intérieurs à la somme de 2.280 euros HT.

Compte tenu de la contribution des époux [R] à la réalisation du préjudice à hauteur de 25%, il y a lieu de réduire leur indemnisation.

Par conséquent, la SCI Menache sera condamnée à leur verser la somme de 1.710 euros HT de ce chef.

Le coût des travaux sera indexé sur l’évolution de l’indice BT01 entre le 3 août 2021 et le présent jugement.

Sur le préjudice de jouissance

Les époux [R] font notamment valoir que leur préjudice de jouissance peut être évalué à 20% de la valeur locative de l’immeuble, soit 4.400 euros par an. Ils estiment subir un préjudice de jouissance depuis 2002, date d’apparition des premiers désordres, compte tenu du fait que de nouvelles tâches d’humidité sont reparues en 2010 et qu’elles sont devenues plus visibles et perceptibles en 2019. Ils sollicitent également l’indemnisation du préjudice de jouissance correspondant à la période de réalisation des travaux.

La SCI Menache conteste tout préjudice de jouissance antérieur au 8 octobre 2019, rappelant que le juge de la mise en état a écarté la fin de non-recevoir tirée de la prescription au motif qu’aucun élément ne permettait d’établir l’apparition de nouveaux désordres avant cette date. En outre, elle conteste le chiffrage du préjudice de jouissance à hauteur de 4.400 euros par an, soulignant que l’humidité est très localisée et qu’elle ne génère aucune mauvaise odeur.

Le trouble de jouissance s’analyse comme l’impossibilité dans laquelle se sont trouvés les demandeurs d’utiliser le bien pendant une période déterminée.

En l’espèce, l’expert relève l’existence d’un préjudice de jouissance inhérent à la période de réalisation des travaux, qu’il estime de 3 à 4 semaines. Pour ce qui est du préjudice de jouissance du fait des désordres, il indique seulement « depuis des années, les époux [R] vivent dans une maison humide partiellement de leur fait […] je laisse le soin au tribunal de définir la valeur de ce préjudice jouissance ».

Il a été précédemment indiqué que le désordre consiste en des traces d’humidité et des décollements des embellissements de certains murs du salon (rez-de-chaussée), de la salle à manger (rez-de-chaussée), dans le cagibi (rez-de-chaussée) et sur un mur de l’une des chambres située au premier étage. Ainsi, le préjudice est limité dans son ampleur et le trouble de jouissance doit être ramené à des plus justes proportions.

Compte tenu de la valeur locative du bien, estimée entre 1.800 et 1.900 euros par mois, il convient de retenir que le préjudice de jouissance s’élève à 10% de ladite valeur soit 185 euros par mois, soit 2.220 euros par an.

S’agissant de la durée du préjudice de jouissance :

Le juge de la mise en état a, dans son ordonnance du 17 octobre 2022, expressément retenu que l’existence de nouveaux désordres liés à l’humidité du mur pignon n’a été établie qu’à compter du procès-verbal de constat dressé le 8 octobre 2019. Le juge de la mise en état a, au contraire, écarté que l’hypothèse selon laquelle ceux-ci pourraient dater de 2010, comme cela a été brièvement affirmé par les demandeurs au cours des réunions d’expertise. Force est de constater que les époux [R] ne rapportent pas, au présent débat, de nouvel élément permettant de déterminer l’existence de désordres antérieurs au 8 octobre 2019.

Par conséquent, il y a lieu de considérer que leur préjudice de jouissance pour la période relative à la réalisation des travaux sera évalué à 500 euros, et leur préjudice de jouissance pour les désordres subis depuis le 8 octobre 2019 sera évaluée à la somme de 13.320 euros (2.220 x 6).

La SCI Menache sera condamnée à régler ces sommes aux époux [R] avec intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2021, date de délivrance de l’assignation.

Il y a lieu d’ordonner l’anatocisme.

Sur les demandes accessoires

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile,

La SCI Menache, partie succombante, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris les frais d’expertise. Elle sera condamnée aux dépens de la procédure en référé.

La SCI Menache sera par ailleurs condamnée à verser aux époux [R] la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle sera déboutée de sa demande fondée sur ces mêmes dispositions.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Condamne la SCI Menache à entreprendre les travaux de mise en œuvre d’un bardage en droit du pignon, par une entreprise qualifiée, dans le délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, sous peine, passé ce délai, d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard ;

Dit que la SCI Menache participera au financement de ces travaux à hauteur de 75% et au besoin l’y condamne ;

Dit que Monsieur [S] [R] et Madame [P] [T] épouse [R] participeront au financement de ces travaux à hauteur de 25% et au besoin les y condamne ;

Condamne la SCI Menache à verser à Monsieur [S] [R] et Madame [P] [T] épouse [R] la somme de 5.499,75 euros en exécution des travaux d’assèchement de l’intérieur du [Adresse 3] à [Localité 4], et dit que cette somme sera indexée sur l’évolution de l’indice BT01 entre le 3 août 2021 et le présent jugement  ;

Déboute Monsieur [S] [R] et Madame [P] [T] épouse [R] de leur demande formée au titre des frais de maîtrise d’œuvre ;

Condamne la SCI Menache à verser à Monsieur [S] [R] et Madame [P] [T] épouse [R] la somme de 1.710 euros HT, outre la TVA, au titre des travaux de reprise des embellissements, et dit que cette somme sera indexée sur l’évolution de l’indice BT01 entre le 3 août 2021 et le présent jugement ;

Condamne la SCI Menache à verser à Monsieur [S] [R] et Madame [P] [T] épouse [R] la somme 13.820 euros en réparation de leur préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2021 ;

Ordonne la capitalisation annuelle des intérêts ;

Condamne la SCI Menache à payer la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI Menache en tous les dépens en ce compris les dépens des référés et les frais d’expertise judiciaire.

Déboute la SCI Menache de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Martine FLAMENT Sarah RENZI