TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 6]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/01967 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YB4J

N° de Minute : 25/437

JUGEMENT

DU : 06 Mars 2025

Etablissement public LMH-OPH DE LA MEL

C/

[V] [E] [C]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 06 Mars 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Etablissement public LMH-OPH DE LA MEL, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Mme [K] [Y] (Membre de l’entrep.)

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [V] [E] [C], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Marie LACROIX, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 07 Novembre 2024

Louise THEETTEN, Juge, assisté(e) de Chelbia HADDAD, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 06 Mars 2025, après prorogation du délibéré initialement fixé au 30 janvier 2025, par Louise THEETTEN, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 2 février 2021 et à effet du 5 février 2021, l’établissement public [Localité 6] métropole Habitat- OPH de la métropole européenne de [Localité 6] (LMH) a donné à bail à Monsieur [V] [E] [C] un immeuble à usage d’habitation [Adresse 5], à Villeneuve d’Ascq (59650) moyennant un loyer mensuel révisable de 287,64 euros, outre une provision sur charges de 161,96 euros.

Par acte de commissaire de justice du 3 mars 2023, LMH a fait signifier à Monsieur [V] [E] [C] un commandement de payer la somme de 2017,66 euros au titre des loyers et charges impayés, ledit commandement visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 9 février 2024, LMH a fait assigner Monsieur [V] [E] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

– constat de la résiliation du bail, à défaut de prononcé de la résiliation du bail ;

– prononcé de l’expulsion de Monsieur [V] [E] [C] au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier en ayant satisfait à ses obligations locatives ;

– condamnation de Monsieur [V] [E] [C] à lui payer en deniers et quittances valables la somme de 5561,14 euros au titre des loyers et charges, outre les sommes échues entre le 2 février 2024 et la décision à intervenir avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 2017,66 euros et de l’assignation pour le surplus ;

– condamnation de Monsieur [V] [E] [C] à lui payer les indemnités mensuelles d’occupation égales au montant du loyer et des charges dues de la résiliation jusqu’à la complète libération des lieux avec revalorisation de la part correspondant aux charges si les charges réelles dépassent 12 fois la provision ;

– certification du jugement en tant que titre exécutoire européen ;

– condamnation de Monsieur [V] [E] [C] à lui payer la somme de 152,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens dont le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au préfet.

L’affaire appelée pour la première fois à l’audience du 16 mai 2024 a fait l’objet de renvois aux audiences des 5 septembre et 7 novembre 2024.

A l’audience du 7 novembre 2024, LMH a maintenu ses demandes initiales sauf à actualiser sa créance à la somme de 9339,56 euros et à préciser qu’un moratoire a été décidé par la commission de surendettement des particuliers et qu’il est dû un reliquat de 1120,16 euros.

Monsieur [V] [E] [C], représenté par son conseil, a sollicité, par conclusions soutenues oralement le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 30,00 euros par mois pendant 36 mois.

Les parties ont été autorisées à produire une note en délibéré sur la validation des mesures imposées par la commission.

Par correspondance électronique reçue au greffe le 30 janvier 2025, LMH a adressé une correspondance du 27 novembre 2024 de la commission de surendettement des particuliers indiquant l’entrée en vigueur des mesures recommandées en l’absence de recours.

Le délibéré, initialement fixé au 30 janvier 2025 a été prorogé au 6 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la résiliation :

— sur la recevabilité de l’action :

LMH justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales par correspondance reçue le 7 juin 2021. Les conditions de délai de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 ont été respectées.

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par la voie électronique le 12 février 2024, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 2 février 2021 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en l’article 7 de ses conditions générales et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 mars 2023, pour la somme en principal de 2017,66 euros.

Ce commandement, signifié plus d’un an avant la décision de recevabilité de la demande de surendettement, est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, le paiement de 271,00 euros effectué pendant ledit délai étant inférieure aux causes du commandement et les aides au logement s’imputant sur les termes pour lesquelles elles sont versées.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 4 mai 2023.

Sur le décompte des sommes dues :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l’espèce réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges de la résiliation à la libération des lieux.

LMH produit un décompte démontrant que Monsieur [V] [E] [C] reste lui devoir la somme de 8972,26 euros à la date du 4 novembre 2024, terme de novembre 2024 exclu, après soustraction des cotisations d’assurance en l’absence de respect de la procédure de l’article 7g de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, après soustraction des frais d’enquête OPS en l’absence de preuve du respect de la procédure de l’article L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation et après soustraction des frais de procédure.

Monsieur [V] [E] [C] sera donc condamné au paiement de cette somme de 8972,26 euros créance arrêtée au 4 novembre 2024, terme de novembre 2024 exclu, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2017,66 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 3543,48 euros et à compter du jugement pour le surplus.

Néanmoins, Monsieur [V] [E] [C] bénéficie d’une suspension de l’exigibilité de ses dettes dont celle de LMH à hauteur de 8319,50 euros selon mesures imposées le 25 septembre 2024 et devenue définitive selon correspondance du 27 novembre 2024 de la commission de surendettement des particuliers qui prévoit une entrée en vigueur au plus tard le 31 décembre 2024.

Pendant la durée de ces mesures, il ne peut être procédé à des mesures d’exécution forcée.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 VI de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " VI. – Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :(…)

2° (…)Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ".

Le VII de ce même article prévoit que : « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, les parties s’accordent sur l’application de la suspension de l’exigibilité de la créance décidée par la commission et l’octroi de délais de paiement à hauteur de 30,00 euros pas mois le 5 de chaque mois sur le reliquat.

Monsieur [V] [E] [C] sera autorisé à s’acquitter du reliquat de dette dans les conditions fixées au présent dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [V] [E] [C] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant majoré de la provision sur charges lesquelles pourront être réajustées si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part de l’indemnité mensuelle d’occupation égale à la provision et justifiera l’expulsion de Monsieur [V] [E] [C] dans les conditions fixées au présent dispositif.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [V] [E] [C], qui succombe, supportera la charge des dépens, dont le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’Etat dans le département.

L’équité commande de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 février 2021 entre l’établissement public [Localité 6] métropole Habitat- OPH de la métropole européenne de [Localité 6] et Monsieur [V] [E] [C] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5], à Villeneuve d’Ascq (59650) sont réunies à la date du 4 mai 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [V] [E] [C] à payer à l’établissement public [Localité 6] métropole Habitat- OPH de la métropole européenne de [Localité 6] la somme de 8972,26 euros créance arrêtée au 4 novembre 2024, terme de novembre 2024 exclu, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2017,66 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 3543,48 euros et à compter du jugement pour le surplus;

ACCORDE, concernant cette créance mais uniquement à hauteur de la somme de 8319,50 euros, à Monsieur [V] [E] [C], un délai de 27 mois, pendant lequel l’exigibilité de la créance à hauteur de 8319,50 euros est suspendue, délai courant à compter 31 décembre 2024 avant l’expiration duquel il devra saisir la commission de surendettement des particuliers aux fins de reexamen de sa situation en application de l’article L. 733-2 du code de la consommation ;

AUTORISE Monsieur [V] [E] [C] à s’acquitter de la somme résiduelle de 652,76 euros, outre le loyer et les charges courants, en 22 mensualités de 30,00 euros chacune, la dernière mensualité étant égale au solde de la dette;

DIT que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée 15 jours après une mise en demeure demeurée infructueuse et adressée par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour Monsieur [V] [E] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux, situés [Adresse 5], à Villeneuve d’Ascq (59650), dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’établissement public Lille métropole Habitat- OPH de la métropole européenne de Lille puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— que Monsieur [V] [E] [C] soit condamnée à payer à l’établissement public [Localité 6] métropole Habitat- OPH de la métropole européenne de [Localité 6], à compter du 1er novembre 2024 et jusque libération effective des lieux une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer et des provisions sur charges lesquelles pourront être réajustées si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part l’indemnité mensuelle d’occupation égale à la provision ;

DIT que le présent jugement vaut titre exécutoire européen et que le Greffier du tribunal délivrera sur simple demande d’une partie le titre exécutoire européen ensemble avec l’original du jugement ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [V] [E] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’Etat dans le département ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 6 mars 2025.

Laure-Anne REMY, Louise THEETTEN,

Cadre Greffier Juge des Contentieux et de la Protection