TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

— o-o-o-o-o-o-o-o-o-

Chambre 01

N° RG 21/01063 – N° Portalis DBZS-W-B7F-VC25

JUGEMENT DU 29 NOVEMBRE 2024

DEMANDERESSES :

S.C.I. RENT+

prise en la personne de son gérant M. [I] [D]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e François SHAKESHAFT, avocat au barreau de DUNKERQUE

S.C.I. NEPAL,

INTERVENANT VOLONTAIRE

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par M^e Florence MAS, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Anne-Sophie VERITE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

S.A.S. MAISONS DU MONDE

[Adresse 9]

[Localité 3]

représentée par M^e Frédéric PLANCKEEL, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Jean-Philippe RIOU, avocat au barreau de NANTES, plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Marie TERRIER, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,

Greffier : Benjamin LAPLUME,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture rendue en date du 09 Novembre 2023, avec effet au différé au 29 Décembre 2023 ;

A l’audience publique du 16 Septembre 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 29 Novembre 2024.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 29 Novembre 2024, et signé par Marie TERRIER, Présidente, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.

Exposé du Litige

Par acte sous seing privé du 21 mars 2014, la SCI Matal a consenti à la SAS Maisons du Monde un bail d’une durée de 23 mois portant sur des locaux d’une contenance de 1800 m² situés à [Adresse 8], à usage de bureaux et d’entrepôts, moyennant un loyer annuel de 66.000€ hors TVA.

Suivant contrat du 12 avril 2016, le bail dérogatoire a été prolongé pour une durée supplémentaire de 13 mois à compter du 15 avril 2016 pour se terminer le 14 mai 2017

À l’issue de cette période, le locataire est resté dans les lieux.

Suivant acte authentique régularisé le 21 décembre 2018, la SCI Rent + a acquis de la SCI Matal l’ensemble immobilier comprenant la partie louée à la SAS Maisons du Monde.

Par courrier recommandé en date du 24 mai 2019, la SCI Rent + a fait part à la société Maisons du Monde de son analyse selon laquelle les relations entre les parties étaient désormais régies par le statut des baux commerciaux après le maintien dans les lieux postérieurs au 14 mai 2017 et a sollicité le paiement d’un rappel de charges et de loyers impayés.

En l’absence d’arragement amiable, par exploit en date du 11 février 2021 , la SCI Rent + a fait attraire la SAS Maisons du Monde devant le Tribunal judiciaire de Lille en qualification du bail liant les parties et condamnation du locataire au paiement de loyers et charges outre indemnisation de son préjudice.

La société Maisons du Monde s’est constituée sur cette assignation et les parties ont échangé leurs conclusions.

Par acte du 18 juillet 2022, la SCI Rent + a vendu à la SCI Nepal la totalité de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 7].

Par conclusions notifiée le 18 novembre 2022, la SCI Nepal est intervenue volontairement à l’instance.

Par ordonnance d’incident du 5 mai 2023, le juge de la mise en état saisi d’une fin de non-recevoir par la société Maisons du Monde a notamment statué dans les termes suivants:

«Rejetons le moyen tiré du défaut de qualité à agir de la S.C.I. RENT + ;

En conséquence,

Déclarons la S.C.I RENT + recevable à agir ;

Condamnons la société MAISONS DU MONDE aux dépens ;

Rejetons sa demande au titre de de ses frais irrépétibles, non compris dans les dépens exposés dans le cadre du présent incident ;»

Par conclusions récapitulatives signifiées le 31 août 2023, la société Rent + demande au tribunal au visa des articles L 145-5, L 145-40-1, L 145-40-2, R 145-35, R 145-36 du Code de Commerce, 1103, 1156, 1231 et 1231-1 du Code Civil

de dire et juger qu’un nouveau bail était intervenu avec la SCI RENT + et la SAS MAISONS DU MONDE à compter du 15 Mai 2017 dont l’effet était réglé par les dispositions actuelles du statut des baux commerciaux.

Débouter ainsi la SAS MAISONS DU MONDE de sa demande de maintien de la clause insérée aux baux dérogatoires concernant les charges à hauteur de 1 100,00 € HT / mois.

Dire et juger que la clause de forfaitisation du montant des charges doit être réputée non-écrite depuis la mise en application de la Loi du 18 juin 2014.

En tout état de cause, dire et juger régulière et/ou justifiée la dénonciation de cette clause de forfait et/ou de plafond de charges et dire et juger que c’est à bon droit que ces charges ont été facturées à la SAS MAISONS DU MONDE conformément aux dispositions combinées des articles L145-40-2, R145-35 et R145-36 du Code de Commerce au titre des années 2020 et 2021.

Dire et juger que la SAS MAISONS DU MONDE était effectivement redevable à la SCI RENT +, au titre des charges, d’une somme de 2 100,00 € HT / mois depuis le 1 er janvier 2019.

Condamner la SAS MAISONS DU MONDE à payer à la SCI RENT+ :

— d’une part, une somme de 2 798,06 € TTC à titre d’arriérés de loyers au 31 décembre 2021,

— et, d’autre part, la somme de 49 234,27 € TTC à titre de charges à la date du 31 décembre 2021,

— et enfin une provision sur charge de 2 100,00 € HT / mois entre le 1 er Janvier et le 18 Juillet 2022.

Condamner aussi la SAS MAISONS DU MONDE à payer à la SCI RENT+ :

— d’une part, la somme de 5 000,00 € à titre de dommages et intérêts en raison de l’inexécution par la SAS MAISONS DU MONDE de ses obligations, ainsi que pour sanctionner sa résistance abusive,

— d’autre part, la somme de 10 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile.

Débouter la SAS MAISONS DU MONDE de l’ensemble de ses demandes et prétentions.

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir et dire n’y avoir lieu de l’écarter.

Condamner la SAS MAISONS DU MONDE aux entiers dépens.

Au soutien de ses écritures, elle indique que depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, aucun bail dérogatoire ne peut plus être conclu après l’écoulement d’une durée de trois ans après ce premier type de contrat et que les relations des parties sont alors impérativement soumises au statut des baux commerciaux.

Elle remarque que l’acte de vente entre la société Matal et elle-même précise que le bail dérogatoire est désormais soumis au régime des baux commerciaux.

Elle trouve dans la lecture des contrats dérogatoires des éléments qui permettaient de traduire l’intention des parties de retenir une qualification commerciale en conformité avec l’article L 145-5.

Au visa de l’article L 145-2 7°, elle considère qu’il se matérialise également la manifestation d’une volonté non équivoque du bailleur pour soumettre volontairement leur relations au statut des baux commerciaux qui se caractérise en l’espèce par les stipulations contractuelles, la référence au code de commerce pour les modalités de révision, la possibilité de l’exploitation d’un fonds de commerce, de l’absence de destination exclusive des locaux comme entrepôt, puisqu’il implique la présence d’un show room où la clientèle est nécessairement reçue.

A la suite de l’ordonnance du juge de la mise en état, elle estime qu’elle reste recevable et fondée à solliciter ses demandes en paiement pour la période du 21 décembre 2018 au jour de la vente du bien, le 18 juillet 2022.

Dans ces conditions, elle estime que le forfait de charges tel que stipulé au contrat est irrégulier et que la clause doit être réputée non écrite, objet de son premier écrit de mise en demeure.

Elle indique que la société Maisons du Monde avait précisément accepté de l’ancien bailleur une augmentation des charges par la voix de l’un de ses représentants et s’en est acquittée pendant 9 mois. Elle conteste toute action en enrichissement sans cause à son encontre dès lors qu’elle n’a pas reçu le paiement.

Elle sollicite la régularisation des loyers à la suite de la procédure de révision, telle que prévue au contrat dès lors que le calcul opéré par le preneur contenait une erreur.

Elle ajoute que la position de la SCI Nepal ne lui est pas opposable, même si elle renonce au statut des baux commerciaux.

Par écritures récapitulatives signifiées le 22 décembre 2023, la société Maisons du Monde demande au visa de l’article L 145-1 du code de commerce R 145-35 du code de commerce de :

Juger irrecevable, subsidiairement mal fondée, la demande de RENT + tendant à voir « Dire et juger qu’un nouveau bail était intervenu avec la SCI RENT + et la société MAISONS DU MONDE à compter du 15 Mai 2017 dont l’effet était réglé par les dispositions actuelles du statut des baux commerciaux », par suite de sa perte de qualité de bailleur en cours d’instance ;

Débouter la SCI RENT+ de l’ensemble de ses demandes ;

Condamner la SCI RENT+ à payer à MAISONS DU MONDE la somme de 10 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner la même aux entiers dépens.

Elle reprend les éléments développés dans ses conclusions d’incident sur la perte de la qualité à agir de la demanderesse après la cession de l’immeuble.

Sur le fond, elle conteste l’application du statut des baux commerciaux puisque le local loué n’est qu’un entrepôt et n’a donc, à titre principal, pas la vocation d’accueillir un fonds de commerce. Elle précise qu’il lui a servi pour faire des photographies des meubles vendus pour ses catalogues mais qu’il n’a jamais eu vocation à recevoir des clients ou même la presse.

Elle se fonde sur des jurisprudences qui avait écarté le statut des baux commerciaux à la suite d’un bail dérogatoire.

Elle s’oppose également à la qualification du fonds de commerce à titre d’accessoire du local abritant le fonds de commerce qu’elle exploite et reproche à la société Rent + de se dispenser d’en administrer la preuve.

Elle conteste également la soumission volontaire des parties au bail commercial puisque ni la référence au bail commercial, ni le visa du code de commerce ne traduit la volonté des parties.

S’agissant du forfait de charges, elle considère que l’éventuelle prohibition introduite par la loi Pinel constitue un ordre public de protection qui ne peut qu’être invoqué par le preneur. Elle remarque que la clause institue un plafond qui est valable et que le paiement par son comptable ne peut être regardé comme un accord. Elle conteste que la naissance d’un nouveau contrat permette au bailleur de dénoncer la clause du bail sur les charges.

A titre très subsidiaire, elle conteste la clé de répartition appliquée.

Elle conteste l’existence d’une erreur dans le calcul des loyers et s’oppose à tout dommages et intérêts pour résistance abusive.

Suivant conclusions notifiées le 18 novembre 2022, la SCI Nepal sollicite au visa des articles 328 à 330 du Code de procédure civile, 1738 du Code Civil, de:

Donner acte à la Société civile immobilière NEPAL de son intervention ;

Dire et juger recevable et bien fondée la présente intervention, et y faisant droit ;

Prendre acte de l’accord de la société NEPAL et la société MAISONS DU MONDE pour considérer qu’elles sont liées par un bail de droit commun à durée indéterminée ;

Condamner la Société à responsabilité limitée MAISONS DU MONDE et la Société civile immobilière RENT + aux entiers dépens.

La présente décision a été mise en délibéré au 29 novembre 2024

Motifs de la décision

Sur l’intervention volontaire de la SCI Nepal

Il y a lieu de déclarer recevable l’intervention volontaire de la SCI Nepal en sa qualité de nouvelle propriétaire de l’immeuble.

Sur l’autorité de la chose jugée de la décision du juge de la mise en état

Aux termes de l’article 794 du code de procédure civile, « Les ordonnances du juge de la mise en état n’ont pas, au principal, l’autorité de la chose jugée à l’exception de celles statuant sur les exceptions de procédure, sur les fins de recevoir, sur les incidents mettant fin à l’instance et sur la question de fond tranchée en application des dispositions du 6° de l’article 789. »

En outre, l’article 480 du code de procédure civile dispose que « le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche. »

En l’espèce, le juge de la mise en état ayant d’ores et déjà statué sur l’intérêt à agir de la société Rent + au titre de ses demandes formées surt la période du 1er janvier 2019 et du 31 juillet 2022, les prétentions faites du même chef par la société Maisons du Monde et reprise dans son dispositif doivent être déclarées irrecevables.

Sur la nature du contrat de bail liant les parties

L’Article L.145-1 du Code du Commerce, relatif au champ d’application du statut des baux commerciaux dispose que: « Les dispositions du présent chapitre s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre:

1° Aux baux de locaux ou d’immeubles accessoires à l’exploitation d’un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l’exploitation du fonds et qu’ils appartiennent au propriétaire du local ou de l’immeuble où est situé l’établissement principal. En cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du bailleur en vu de l’utilisation jointe (..) ».

En outre, selon l’article L.145-5 du même code, « Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que le bail soit conclu pour une durée au plus égale à deux ans.

Si, à l’expiration de cette durée, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre. Il en est de même en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local. (…) ».

En l’espèce, en dépit des énonciations du bail qui précisent uniquement que les locaux donnés à bail comprennent à la fois des bureaux, salle de réunion, sanitaires et douches, il est acquis aux débats que le bien donné en location comprenait des bureaux et un entrepôt.

Aussi, s’il n’est pas contesté que le maintien dans les lieux de la société Maisons du Monde après les deux baux dérogatoires d’une durée de 36 mois a donné naissance entre les parties à de nouveaux rapports locatifs, la qualification de cettre relation entre l’application du statut des baux commerciaux ou celle d’un bail de droit commun, ne saurait résulter du seul statut de société commerciale du preneur.

Même si à la lecture des dernières conclusions transmises par la société Rent+, elle ne soutient plus réellement que le bail était le local principal de l’activité de Maisons du Monde en ce qu’elle y aurait exploité un fonds de commerce, ni même qu’il s’agirait d’un local accessoire constituant le complément indispensable de son fonds, le visa de l’article L145-1 du code de commerce implique d’en examiner les conditions.

Or, les seules allégations selon lesquelles le bail n’était pas exclusivement loué à usage d’entrepôt soit en se référant aux autres immeubles également loués par d’autres sociétés commerciales de la même zone, soit pour affirmer qu’un showroom de prise de photographies impliquerait par nature le passage d’une clientèle, qui n’ont été corroborées par aucun élément factuel imputable à la société Maisons du monde ne sont pas suffisantes pour en déduire que les entrepôts auraient nécessairement reçus de la clientèle ou s’avèreraient indispensables à l’activité de la société Maisons du Monde alors que compte tenu de la taille de l’entreprise, du nombre de ses magasins et de son implantation sur la totalité du territoire national, il n’est pas acquis que la conservation du local de [Localité 7] s’avérait indispensable à la persistance de son fonds de commerce.

En conséquence, la société Rent + ne peut déduire du maintien dans les lieux après la cessation du deuxième bail dérogatoire l’application réglementaire et automatique du statut des baux commerciaux.

En application de l’article L145-2 7° du code de commerce, le statut des baux commerciaux s’applique aussi aux baux d’un local affecté à un usage exclusivement professionnel si les parties ont conventionnellement adopté ce régime.

Il est admis, comme le fait la société Rent+ que la soumission volontaire au régime des baux commerciaux doit résulter d’une manifestation non équivoque de volonté.

Or, celle-ci ne saurait se déduire des simples références aléatoires de locaux à usage commercial, alors que la référence apparaît ni précise ni circonstanciée à la situation de la société Maisons du Monde pour être présentée comme suit «les locaux, objets du présent bail, seront utilisés par le preneur à usage commercial et/ou de bureaux et/ou d’entrepôt».

De même, la référence aux dipositions des articles L 145-1 et suivants du code du commerce est insusceptible d’engendrer un assujetissement au statut des baux commerciaux, alors que c’est le seul texte qui est improprement visé pour régir l’indexation des loyers.

Egalement encore, la présence d’une clause de style mentionnant l’hypothèse de la cession d’un fonds de commerce alors qu’aucune circonstance de la cause ne corrobore l’exploitation d’un fonds de commerce dans les lieux loués ne peut pas plus traduire la volonté d’une soumission volontaire aux dispositions du bail commercial.

Enfin, et surtout, la contractualisation d’un bail dérogatoire n’est pas en elle-même de nature à refléter une éventuelle volonté des parties de régir leurs relations futures hypothétiques par le statut des baux commerciaux, alors qu’elles ont seulement et précisément voulu se délier de tout cadre légal et l’ont limité dans le temps.

Dans ces conditions, la société Rent + échoue à démontrer l’existence d’une soumission volontaire non équivoque des parties au statut des baux commerciaux et sera donc déboutée de sa demande visant à voir qualifier qu’un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux est intervenu à compter du 15 mai 2017.

En conséquence, elle sera nécessairement déboutée de sa demande en annulation de la clause de forfait de charges puisque le préalable de l’irrégularité était précisément la qualification de bail commercial.

Sur la dénonciation de la clause de forfait de charges

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Pour revendiquer la dénonciation régulière de la clause de forfait de charges, la société Rent + produit notamment un courrier du 22 novembre 2019 par lequel elle affirmait la dénonciation de ladite clause à compter du 15 mai 2017, au visa de la soumission des parties au bail commercial.

Elle revendique l’accord de la société Maisons du Monde sur cette dénonciation qui résulterait du paiement du paiement sans objection pendant 9 mois d’un nouvel appel de charges de 2.100€ par mois.

Pourtant, dès lors qu’il résulte de ce qui précède que la relation contractuelle échappe au statut des baux commerciaux et que la dénonciation provient d’une intention unilatérale de volonté, manifestée pour une période antérieure, le seul paiement temporaire fait par un subordonné de la société Maisons du Monde ne saurait caractériser l’accord des parties sur la dénonciation de la clause, alors que dès le 26 avril 2019, la défenderesse contestait l’évolution tarifaire puis sollicitait par courrier du 28 janvier 2020 le remboursement du trop perçu.

En l’absence d’autres éléments susceptibles de caractériser un accord entre les parties pour une modification contractuelle, aucune dénonciation régulière de la clause de charges du bail n’est intervenue et il y a lieu de débouter la société Rent + de ses demandes en paiement de ce chef.

Sur la demande en paiement de l’arriéré de loyers

En l’espèce, il résute des clauses du bail dérogatoire que «le loyer sera révisable à l’expriration de chaque période anuelle conformément aux dispositions des articles L145-1 et suivants du Code de commerce en fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC) publié trimestriellement par l’Institut national de la statistiques et des études économiques (Insee) l’indice de référence sera le dernier paru au jour de la prise d’effet du bail.

Il est désormais admis que même après le terme du bail, les clauses originelles ont continué à régir les relations entre les parties en raison du maintien dans les lieux de la société Maisons du Monde.

Il est admis entre les parties que l’indice de référence du bail est l’ILC T4 2015 de 108,41.

Le loyer de l’année 2020 devait être fixé en fonction de l’ILC T4 2019 qui s’élève à 116,16 selon les données publiées par l’Insee et effectivement disponibles. Quant au loyer de l’année 2021, il devait être fixé en fonction de l’ILC T4 2020 qui était de 115,79.

Les éléments ainsi produits démontrent suffisamment une erreur dans le montant du loyer acquitté par la société Maisons du Monde qui doit être rectifiée, sans qu’il importe de savoir si les indices étaient ou non disponibles au jour des calculs, et à l’encontre de laquelle la société Maisons du Monde ne formule aucune contestation.

En conséquence, il y a lieu de condamner la société Maisons du monde à payer à la société Rent + la somme de 2.798,06€ au titre du rappel de loyers pour les années 2020 et 2021.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive:

La société Rent+ ayant essentiellement succombé au titre de sa demande principale en paiement d’une revalorisation des charges, elle ne justifie pas d’un préjudice lié au refus de paiement opposé par son ancienne locataire.

Elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur les demandes annexes :

Succombant chacune partiellement, il y a lieu de faire masse des dépens et de dire qu’ils seront supportés par moitié par la société Rent+ et la société Maisons du Monde.

L’équité ne commande pas de condamner l’une ou l’autre des parties à une somme au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile. Tant la société Rent + que la société Maisons du Monde seront déboutées de leur demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONSTATE l’intervention volontaire de la SCI Nepal ;

DÉCLARE irrecevable comme se heurtant à l’autorité de la chose jugée la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir de la SCI Rent + ;

DEBOUTE la SCI Rent+ de sa demande de qualification des relations contractuelles à compter du 15 mai 2017 en bail commercial ;

LA DEBOUTE en conséquence de sa demande en annulation de la clause de forfait de charges ;

DECLARE irrégulière la dénonciation de la clause de forfait de charges intervenue le 22 novembre 2019 ;

DEBOUTE la SCI Rent + de l’intégralité de ses demandes en paiement de charges tant telles qu’arrêtées au 31 décembre 2021 qu’à titre provisionnel jusqu’au 18 juillet 2022 ;

CONDAMNE la SAS Maisons du Monde France à payer à la SCI Rent + la somme de 2.798,06 € (deux mille sept cent quatre vingt dix huit euros et six centimes) à titre de rappel de réévaluation indiciaire des loyers pour l’année 2020 et 2021 ;

DÉBOUTE la SCI Rent + de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive;

DÉBOUTE tant la SCI Rent + que la SAS Maisons du Monde de leur demande faite au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

FAIT MASSE des dépens et DIT qu’ils seront supportés par moitié entre la SCI Rent+ et la SAS Maisons du Monde ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Benjamin LAPLUME Marie TERRIER