TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

[Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/05074 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZQWF

N° de Minute : 25/00180

JUGEMENT

DU : 09 Septembre 2025

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [I] DE LA [C], pris en la personne de son Syndic, la SAS VACHERAND IMMOBILIER FLANDRES-LYS

C/

[H] [B]

[M] [G]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 09 Septembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

[Adresse 9], dont le siège social est sis [Adresse 2], pris en la personne de son Syndic, la SAS VACHERAND IMMOBILIER FLANDRES-LYS

représentée par Maître Emilie CHEVAL, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEURS

Madame [H] [B], demeurant [Adresse 4]

Monsieur [M] [G] demeurant [Adresse 5]

non comparants

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 20 Mai 2025

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 09 Septembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Deniz AGANOGLU, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Madame [H] [B] et Monsieur [M] [G] sont propriétaires des lots n°118, 327 et 355 d’un immeuble dépendant de la copropriété de la résidence [Adresse 7], située au [Adresse 3])

La S.A.S VACHERAND IMMOBILIER FLANDRES-LYS est le syndic du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7].

Par procès-verbal du 23 juin 2023, Madame [Z] [Y], conciliatrice de justice, a constaté l’échec de la tentative de conciliation préalable.

Par procès-verbal du 24 avril 2025, Monsieur [J] [N], conciliateur de justice, a constaté l’échec d’une seconde tentative de conciliation préalable.

Par actes d’huissier délivrés les 30 avril 2025, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, a fait assigner Madame [H] [B] et Monsieur [M] [G] à l’audience du 20 mai 2025 du Tribunal judiciaire de LILLE afin, sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— condamner solidairement Madame [H] [B] et Monsieur [M] [G] à lui payer la somme de 4.423,73 euros, suivant décompte arrêté au 28 avril 2025, à parfaire au jour de l’audience,

— condamner solidairement Madame [H] [B] et Monsieur [M] [G] à lui payer la somme de 408 euros au titre des frais de recouvrement,

— condamner solidairement Madame [H] [B] et Monsieur [M] [G] à lui payer la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, a comparu représenté par son conseil.

Il a réitéré les demandes contenues dans son acte introductif d’instance et s’y est référé pour l’exposé de ses prétentions et moyens.

Bien que régulièrement assignés à étude et selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, dont l’accusé de réception de la lettre recommandée adressé au débiteur a été communiqué à la juridiction par note du 20 mai 2025, Madame [H] [B] et Monsieur [M] [G] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non – comparution des défendeurs

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 474 du code de procédure civile, le jugement sera rendu par défaut. En effet, les défendeurs n’ont pas été cités à personne et l’affaire est insusceptible d’appel.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et provisions

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que “ ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.”

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 10-1 de cette même loi prévoit que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

Enfin, l’article 14-1 de cette même loi dispose que : « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’obligation de paiement s’applique aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale mais aussi aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat.

Un copropriétaire titulaire d’un lot en indivision ne peut être condamné au paiement de la totalité des charges ; la solidarité ne s’attache de plein droit ni à la qualité d’indivisaire, ni à la qualité de mandataire des autres indivisaires, ni même à la circonstance qu’ils auraient tiré profit du mandat ainsi conféré. Une clause du règlement de copropriété peut valablement rendre les titulaires indivis d’un lot débiteurs solidaires des charges.

En l’espèce, il résulte des procès-verbaux d’assemblées générales, des appels de fonds et de l’historique de compte que les copropriétaires sont redevables de la somme de 4.423,73 euros au titre des charges de copropriété.

L’article 4.3, 2°, du règlement de copropriété intitulé « règlement des charges » prévoit que les copropriétaires d’un lot de l’immeuble sont solidairement tenus des charges de copropriété.

Les défendeurs seront donc condamnés solidairement à la somme de 4.423,73 euros arrêtée au 16 mai 2025.

Par ailleurs, le demandeur sollicite la condamnation des défendeurs à la somme de 408 euros de frais, dont 108 euros de mises en demeure et de relances des 9 décembre 2022, 16 janvier 2023 et 21 mars 2025 et 300 euros de « frais pré état daté » en matière de mutation de droits immobiliers.

Les mises en demeure et relances sont nécessaires au recouvrement des charges dues.

De la même manière, l’article 9.2 du contrat de syndic fixe les honoraires d’établissement d’un état daté, soit un acte réalisé au seul profit du ou des copropriétaires, à la somme de 380 euros TTC. Le syndicat justifie d’une facture de 300 euros pour l’établissement d’un pré état.

Les défendeurs seront solidairement condamnés à ces sommes.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Succombant à l’instance, les défendeurs supporteront la charge des dépens.

Ils seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la force exécutoire :

En application de l’article 514 du même code, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement rendu par défaut, en dernier ressort,

CONDAMNE solidairement Madame [H] [B] et Monsieur [M] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], pris en la personne de son syndic, la S.A.S VACHERAND IMMOBILIER FLANDRES-LYS, la somme de 4.423,73 euros au titre des charges de copropriété, arrêtée à la date du 16 mai 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE solidairement Madame [H] [B] et Monsieur [M] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], pris en la personne de son syndic, la S.A.S VACHERAND IMMOBILIER FLANDRES-LYS, la somme de 408 euros au titre des frais de recouvrement, assortie des intérêts au taux légal à compter la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Madame [H] [B] et Monsieur [M] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], pris en la personne de son syndic, la S.A.S VACHERAND IMMOBILIER FLANDRES-LYS, la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Madame [H] [B] et Monsieur [M] [G] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 9 septembre 2025.

Le Greffier Le Juge