TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 26/00132 – N° Portalis DB3S-W-B7J-4IIZ

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 MARS 2026

MINUTE N° 26/00520

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Nous,Madame Diane OTSETSUI, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 20 Février 2026 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société ICF LA SABLIERE SA [Adresse 1]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Elodie SCHORTGEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R199

ET :

La société [D] [L]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

en présence de sa gérante, Madame [D], non-représentée par un avocat

Madame [Z] [D]

demeurant [Adresse 4]

comparante en personne, non représentée par un avocat

Monsieur [S] [G]

demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

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EXPOSE DU LITIGE

Le 30 décembre 2021, la société anonyme (SA) d’habitations à loyer modéré (HLM) ICF LA SABLIERE a donné à bail commercial à Madame [Z] [D] et la société par actions simplifiée (SAS) [D] [L], pour une durée de neuf années à effet du 1er février 2022, un local situé [Adresse 6] à [Localité 1] (Seine-[Localité 2]), moyennant un loyer annuel payable par provisions trimestrielles de 1396,68 euros.

Par acte du 30 décembre 2021, Monsieur [S] [G] s’est porté caution solidaire des sommes dues en exécution de ce bail.

Le 11 juillet 2025, la société ICF LA SABLIERE a fait délivrer par commissaire de justice à Madame [Z] [D] et à la société [D] [L] un commandement de payer un arriéré de loyers et charges, reproduisant la clause résolutoire stipulée au bail. Ce commandement de payer a été également dénoncé à la caution.

Le 13 janvier 2025, la société ICF LA SABLIERE a fait assigner Madame [Z] [D] et la société [D] [L] pour obtenir :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail ;

— l’expulsion de Madame [Z] [D] et la société [D] [L] et de tous occupants de son chef des locaux objets du contrat de location, au besoin avec le concours de la force publique ;

— le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meuble qu’il plaira au demandeur de choisir, aux frais, risques et périls de Madame [Z] [D] et de la société [D] [L], et ce, en garantie de toutes les sommes qui pourront être dues ;

— la condamnation de Madame [Z] [D], de la société [D] [L] et de Monsieur [S] [G] à lui verser solidairement :

la somme de 9.145,76 euros au titre des loyers et charges dus au jour de l’assignation ; une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au dernier terme du loyer, depuis la date de résiliation du bail jusqu’à parfaite libération des lieux ; la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédurecivile ;- la condamnation des défendeurs aux dépens et frais de l’instance.

L’affaire a été retenue à l’audience des référés du 20 février 2026 et la décision mise en délibéré au 20 mars 2026 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

Bien que régulièrement assignés dans les conditions prévues aux articles 655 et suivants du Code de procédure civile, les défendeurs n’ont pas constitué avocat. En conséquence, la présente ordonnance sera réputée contradictoire en application de l’article 474 du Code de procédure civile.

A l’audience, la société ICF LA SABLIERE, représentée par son conseil, a :

— précisé que l’arriéré s’élevait à la somme de 8.549,67 euros ;

— exposé s’être accordée avec les défendeurs sur un échéancier de 24 mois, pour apurer l’arriéré, soit 360 euros mois et le solde au 24ème mois.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et, le cas échéant, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l’article 1353 du Code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Conformément aux dispositions combinées l’article L. 145-41 second alinéa du Code de commerce et de l’article 1343-5 du Code civil, le juge des référés saisi d’une demande de moratoire présentée dans les formes et conditions prévues aux articles précités peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du Code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n’existe en outre aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire de l’article L. 145-17 alinéa 1er du Code de commerce y figurent.

Le commandement du 11 juillet 2025 contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance. Dès lors, il y aura lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Toutefois, en raison du délai de paiement qui sera accordé au preneur ci-après, la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais sera ordonnée. Cependant, en cas d’impayés, la clause sera acquise et l’expulsion sera immédiate comme il sera dit au dispositif de la présente ordonnance.

Sur la demande de provision au titre des loyers

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du Tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

S’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats, notamment le bail commercial, le commandement de payer du 11 juillet 2025 et le décompte actualisé au jour de l’audience pour un montant de 8.549,67 euros, si bien qu’elle n’est pas contestable en ce qui concerne l’arriéré de loyers et charges à hauteur de euros. Il conviendra donc d’ordonner le paiement provisionnel de cette somme pour laquelle il sera dit qu’elle ne portera pas intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la société ICF LA SABLIERE a fait valoir s’être accordée avec les défendeurs sur un échéancier.

En conséquence, il y a lieu de faire droit à l’accord des parties et d’octroyer aux défendeurs un moratoire comme il sera dit au présent dispositif et, en cas de non-respect une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à la charge de Madame [Z] [D] et de la société [D] [L], en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés.

Sur les demandes accessoires

L’article 491 alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, Madame [Z] [D], la société [D] [L] et Monsieur [S] [G] seront solidairement condamnés aux entiers dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer du 11 juillet 2025.

Au cas présent, l’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés,

Statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, en premier ressort et par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies ;

CONDAMNONS solidairement Madame [Z] [D], la société [D] [L] et Monsieur [S] [G] à payer en deniers ou quittances à la société ICF LA SABLIERE la somme de 8.549,67 euros à titre provisionnel, à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au jour de l’audience ;

DISONS que cette somme ne portera pas intérêts ;

AUTORISONS Madame [Z] [D] et la société [D] [L] à se libérer de sa dette en plus des loyers courants, selon les modalités suivantes :

-24 mois de délais,

— par règlements mensuels et consécutifs de chacun 360 euros, le 10 de chaque mois au plus tard,

— le premier règlement intervenant au plus tard le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

— la dernière échéance comprenant le solde de la dette ;

ORDONNONS la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DISONS que les loyers et charges courants doivent être payés selon les modalités contractuelles du bail commercial en vigueur entre les parties ;

DISONS que, faute pour Madame [Z] [D] et la société [D] [L] de payer à bonne date, en sus du loyer et charges courants qui demeurent exigibles à leur échéance prévue par le contrat, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception :

— le tout deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire sera acquise,

— il sera procédé à l’expulsion immédiate de Madame [Z] [D] et la société [D] [L] et à celle de tous occupants de son chef des lieux loués tels que visés dans le bail du, situés, par tous moyens et voies de droit, conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance si nécessaire de la force publique ;

— le cas échéant, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Madame [Z] [D], la société [D] [L] ainsi que Monsieur [S] [G] aux dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer du 11 juillet 2025 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 20 MARS 2026.

LE GREFFIER

LE PRÉSIDENT