TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 25/00085 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZEN5

SL/ST

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 15 AVRIL 2025

DEMANDEURS :

M. [L] [X]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par M^e Mathilde ROUSSELLE, avocat au barreau de LILLE

Mme [G] [X]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Mathilde ROUSSELLE, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEURS :

M. [W] [M]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par M^e Corinne DENEUVILLE, avocat au barreau de LILLE

Mme [H] [S]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Corinne DENEUVILLE, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 11 Mars 2025

ORDONNANCE du 15 Avril 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Les époux [G] et [R] [X] sont propriétaires d’un immeuble situé au [Adresse 8]). Ils ont notamment pour voisins M.[W] [M] et Mme [H] [S], propriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 9] de la même rue.

Depuis l’achat de cette habitation en 2019, les époux [X] ont fait réaliser une extension de 60 mètres carrés en limite de propriété, à proximité de la clôture séparant leur propriété de celle de M. [M] et de Mme [S].

Le 1er août 2024, l’habitation des époux [X] a subi un dégât des eaux au niveau de cette extension, notamment au droit du mur donnant sur la propriété de M. [M] et de Mme [S].

Depuis lors, les échanges entre voisins se sont poursuivis de cordiaux dans un premier temps, ils vont se dégrader dans un second temps.

Une tentative de conciliation est intervenue le 13 novembre 2024 sans permettre une issue amiable.

Plusieurs expertises extrajudiciaires sont intervenues.

Par acte délivré à leur demande le 14 janvier 2025, les époux [X] ont fait assigner Mme [S] et M. [M] devant le président du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé, notamment afin de se voir octroyer un tour d’échelle afin de pouvoir faire réaliser des travaux d’hydrofugation.

Les défendeurs ont constitué avocat.

Après un premier appel à l’audience du 4 février 2025 et deux renvois, dont l’un ordonné avec proposition d’une audience de règlement amiable, l’affaire a été retenue à l’audience du 11 mars 2025.

Conformément à leurs dernières écritures déposées à l’audience, représentés, les époux [X] demandent notamment :

à titre principal :

— autoriser les entreprises qu’ils auront missionné ainsi que leurs préposés à pénétrer sur le fonds situé au [Adresse 10]), propriété de M. [M] et de Mme [S] afin de procéder aux travaux d’étanchéité du mur de l’habitation des époux [X] donnant sur la propriété de M. [M] et de Mme [S],

— enjoindre aux défendeurs d’autoriser le libre accès à leur fonds pendant la durée des travaux estimée à trois jours hors intempéries,

— dire que ce tour d’échelle s’exercera au niveau du garage et du jardin jouxtant l’habitation des époux [X] sur une bande de terrain d’une largeur de trois mètres au plus de large contigüe et parallèle à la ligne séparative des deux fonds,

— dire que ce tour d’échelle est accordé et à exécuter dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, sous réserve du respect des conditions suivantes à la charge des époux [X] :

• établissement d’un procès-verbal de constat par un commissaire de justice avant travaux,

• établissement d’un procès-verbal de constat par un commissaire de justice après travaux,

— dire que les époux [X] devront prévenir M. [M] et Mme [S] par lettre recommandée avec accusé de réception huit jours avant la date de commencement des travaux,

— condamner M. [M] et Mme [S] à une astreinte de 50 euros par jour à partir de la date de début de chantier en cas de refus opposé à l’accès à leur propriété,

— condamner M. [M] et Mme [S] à mettre en conformité leur système d’évacuation des eaux pluviales dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir et, passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour,

— condamner M. [M] et Mme [S] à leur communiquer leur attestation d’assurance dans le délai de 30 jours suivant la signification de la décision à intervenir et, passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour,

— condamner M. [M] et Mme [S] à leur verser une provision de 1 500 euros à valoir sur les dommages et intérêts,

— débouter les défendeurs de leurs demandes,

— condamner les défendeurs aux dépens,

— condamner M. [M] et Mme [S] à leur verser 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

à titre subsidiaire :

— ordonner une expertise judiciaire avec mission suggérée dans les conclusions,

— réserver les dépens.

Conformément à leurs dernières conclusions déposées à l’audience, M. [M] et Mme [S], représentés, sollicitent notamment :

à titre principal :

— que le juge des référés se déclare incompétent sur les demandes présentées par les époux [X],

à titre subsidiaire :

— débouter les époux [X] de leurs demandes mal fondées,

à titre reconventionnel :

— à titre principal, condamner solidairement les époux [X] à leur verser 5 169,98 euros en réparation de leur préjudice,

— à titre subsidiaire,

• condamner solidairement les époux [X] à leur payer 3 657 euros de dommages et intérêts pour la démolition, l’enlèvement et le remplacement de plaques de fibrociment de leur clôture,

• condamner solidairement les époux [X] à leur payer 300 euros par jour de passage ou occupation de leur terrain,

en tout état de cause :

— condamner les époux [X] aux dépens,

— condamner les demandeurs à leur payer 2 500 euros au titre des frais irrépétibles.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe au 15 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Concernant les demandes afférentes au tour d’échelle

Les époux [X] font valoir qu’ils veulent réaliser des travaux d’hydrofugation afin de prévenir le phénomène d’infiltrations mis en évidence suite au dégât des eaux subi le 1er août 2024. Ils réclament l’octroi d’un accès temporaire sur la propriété de M. [M] et Mme [S] afin de pouvoir faire réaliser des réparations nécessaires pour remédier auxdites infiltrations. Ils soulignent que le démontage d’un abri de jardin par leurs voisins a accru l’exposition aux intempéries du mur concerné par les travaux d’hydrofugation.

Ils contestent l’analyse de M. [M] et Mme [S] font des conclusions des expertises amiables déjà entreprises. Les époux [X] relèvent notamment que les deux derniers experts intervenus considèrent que l’arrivée des eaux pluviales de leurs voisins participe de la nécessité des travaux d’hydrofugation. Ils remarquent que M. [M] et Mme [S] ne contestent pas la réalité des infiltrations qu’ils subissent.

Les époux [X] allèguent du caractère urgent des travaux projetés afin d’y mettre fin.

En outre, ils indiquent que le refus de leurs voisins de leur laisser accès est établi et que le positionnement de M. [M] et Mme [S] les a contraints à saisir la justice.

Les demandeurs sollicitent un tour d’échelle indispensable selon eux pour réaliser les travaux nécessaires pour étanchéifier le mur concerné. Ils expliquent que la persistance de la situation actuelle liasse craindre des conséquences dommageables plus importantes. Ils indiquent que la réalisation des travaux doit prendre trois jours ce qui correspond à un accès temporaire et limité au nécessaire.

Les époux [X] critiquent les arguments de M. [M] et de Mme [S] au soutien de leur demande d’un rejet du tour d’échelle qu’ils jugent l’expression d’une mauvaise foi.

Madame [S] et M. [M] soutiennent qu’en présence de « désordres multifactoriels », le juge des référés ne peut retenir sa compétence sur le fondement de l’article 834 ou de l’article 835 du code de procédure civile.

Les défendeurs contestent le caractère indispensable des travaux que les époux [X] souhaitent faire réaliser. Ils affirment que les infiltrations sont notamment dues à des désordres ou malfaçons inhérents aux travaux réalisés pour l’extension en cause. Ils considèrent que la demande de tour d’échelle est prématurée voire inutile faute d’une connaissance totale de l’ensemble des désordres et des éventuels travaux à réaliser.

Madame [S] et M. [M] font valoir que les époux [X] se fondent sur des expertises amiables n’ayant qu’une valeur probante imparfaite et qu’elles ne peuvent à elles-seules valoir étayage de la nécessité d’un tour d’échelle.

Les défendeurs ajoutent que les époux [X] n’apportent pas de précisions suffisantes sur les modalités d’exécution des travaux projetés. Ils font valoir que plusieurs solutions ont été abordées dans les rapports d’expertises. Madame [S] et M. [M] estiment redouter une atteinte totale et absolue à leur droit de propriété lors de la réalisation des travaux projetés par les époux [X].

Ils estiment qu’il n’est pas démontré que l’accès à leur propriété soit indispensable pour réaliser les travaux projetés et considère que l’octroi d’un tour d’échelle constituerait un trouble exorbitant totalement disproportionné.

L’article 834 du code de procédure civile confère, « dans tous les cas d’urgence », au président du tribunal judiciaire le pouvoir d’ordonner en référé « toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Par nature, l’octroi d’une servitude temporaire au titre du « tour d’échelle » porte atteinte au droit de propriété d’un tiers. Il ne peut s’envisager que dans des conditions assurant une stricte proportionnalité de l’atteinte à d’autres intérêts.

Dès lors, il appartient à celui qui le réclame de démontrer la proportionnalité de l’atteinte résultant de la servitude temporaire sollicitée, notamment le caractère indispensable de l’accès au fond d’un autre propriétaire, le caractère circonscrit dans le temps et dans l’espace de cet accès et le caractère nécessaire en raison d’une finalité impérieuse au regard du droit mis en cause.

L’absence de contestation sérieuse est, selon les dispositions précitées, une condition du bien-fondé de certaines demandes. L’existence d’une contestation sérieuse ne constitue donc pas une exception d’incompétence. L’appréciation de cette existence entre dans l’office du juge des référés concernant le bien-fondé des demandes qui lui sont soumises.

En l’espèce, la multitude des échanges épistolaires comme le ton de certains illustrent de façon patente la vivacité d’une confrontation affectant les points de vue.

A ce titre, la teneur d’un projet d’accord amiable adressé par les défendeurs aux demandeurs illustre une évolution de leur position en totale contradiction avec certains des arguments qu’ils soutiennent désormais.

A l’évidence, l’analyse des rapports d’expertise proposée par les défendeurs est contredite pour part par l’analyse qu’ils avaient livrée de la situation dans le projet de protocole précité. Appréciée à l’aune des arguments échangés, l’analyse présentée par M. [M] et Mme [S] est peu convaincante.

Or, il est manifeste et étayé de façon objective par les éléments débattus que les époux [X] subissent des infiltrations au niveau du mur en cause, notamment majorées depuis la suppression par Mme [S] et M. [M] d’un abri de jardin qui participait pour part à le protéger des intempéries et dont l’existence avait conduit à des aménagements adaptés lors de l’édification de leur extension par les demandeurs.

L’urgence à faire réaliser les travaux d’étanchéité est manifeste au vu du délai courant depuis août 2024. Elle est aussi corroborée par la pièce n°17 des demandeurs.

Au vu des éléments soumis, il n’est pas possible à la juridiction de déterminer si la suppression du cabanon est intervenue en vue de faciliter la réalisation des travaux d’étanchéité projetés par les demandeurs.

De la même façon, la configuration des lieux comme la nature des travaux caractérisent la nécessité d’un accès temporaire et circonscrit dans le temps à la propriété des défendeurs afin de faire réaliser les travaux d’étanchéité indispensables pour remédier aux infiltrations affectant l’habitation des demandeurs. Cette nécessité est aussi confirmée de la même façon par la pièce n°19 produite par les demandeurs.

Il est manifeste qu’il ne résultera pas d’un tour d’échelle tel que sollicité par les époux [X] une atteinte disproportionnée au droit de propriété de Mme [S] et M. [M].

Une indemnité sera due par les demandeurs à Mme [S] et M. [M] en contrepartie de la mise en œuvre de la servitude temporaire qu’il convient d’octroyer aux époux [X] qui sera strictement encadrée comme précisé au dispositif.

Le fait que cette servitude temporaire imposera notamment une disponibilité des défendeurs, une occupation de leur fonds entraînant un trouble de jouissance, un passage dans la partie bâtie de leur propriété et un libre accès à une partie de leur jardin justifie qu’il leur soit allouée en contrepartie une indemnité de 600 euros.

Il convient de faire usage du pouvoir d’assortir d’office d’une astreinte les modalités précisées au dispositif organisant cette servitude temporaire au vu des circonstances de l’espèce.

Sur la demande d’injonction à faire réaliser des travaux

Vu les articles 834 et 835 déjà cités ;

Il ressort du projet d’accord établi par les défendeurs qu’ils sont convenus de l’existence d’un écoulement des eaux pluviales en lien avec un défaut de conformité affectant leur habitation ayant pour conséquence d’aggraver l’humidité au niveau du mur de l’habitation des demandeurs en cause.

Au vu des éléments soumis, il est manifeste que cet écoulement participe des difficultés rencontrées par les demandeurs et il n’est pas sérieusement contestable que les travaux de nature à y mettre fin incombent à M. [M] et à Mme [S]. Le projet de protocole d’accord proposé par M. [M] corrobore de façon patente ce point.

Par conséquent, il leur sera fait injonction de les faire réaliser dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente ordonnance selon les modalités précisées au dispositif, notamment au sujet de l’astreinte nécessaire en l’espèce.

Sur les demandes de provisions présentées par M. [M] et Mme [S]

Vu l’article 835 du code de procédure civile déjà cité ;

Concernant l’abri de jardin

Aucun élément n’est fourni par les défendeurs de nature à étayer de façon manifeste que la suppression de leur abri de jardin soit intervenue pour permettre la réalisation des travaux d’hydrofugation en cause.

Par conséquent, en présence d’une contestation sérieuse sur l’existence d’une obligation pour les époux [X] à ce titre, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande de provision.

Concernant la démolition, l’enlèvement et le remplacement des plaques de fibrociment

Le seul élément fourni à l’appui de cette demande est un document ad hoc établi par les défendeurs qui n’est manifestement pas de nature à caractériser le bien-fondé d’une demande de provision de ce chef de sorte qu’il sera dit n’y avoir lieu à référé de ce chef.

Sur la demande au titre d’un abus de droit

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, le refus des défendeurs d’octroyer un tour d’échelle est établi. Le désaccord des parties sur les conditions d’intervention de travaux utiles pour remédier à des infiltrations n’est pas intervenu dans un premier temps mais a suscité des difficultés croissantes dont les demandes formulées devant la juridiction sont l’illustration.

Les demandeurs n’établissement pas la nature abusive de ce refus.

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts formulée par les époux [X] sera rejetée.

Sur les dépens

Vu l’article 491 du code civil ;

Il convient en l’espèce de condamner les défendeurs aux dépens, chacun d’eux pour moitié.

Sur les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile

Vu l’article 700 du code de procédure civile ;

Au vu des circonstances de l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, il convient de rejeter la demande formulée à ce titre par les défendeurs.

En revanche, il convient de condamner M. [M] et Mme [S] à verser 1 500 euros aux époux [X] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

DECISION

Par ces motifs, le magistrat délégué par le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant par ordonnance contradictoire de référé rendue en premier ressort et après débat en audience publique,

Rappelle que l’existence d’une contestation sérieuse relève de l’appréciation du bien-fondé d’une demande formulée au titre de l’article 835 devant le juge des référés ;

Enjoint à M. [W] [M] et à Mme [H] [S] d’assurer, à titre de servitude temporaire dite de « tour d’échelle », l’accès à leur propriété située au [Adresse 6][Adresse 2] (Nord) à M. [L] et Mme [G] [X], au(x) commissaire(s) de justice désignés par les époux [X], au personnel de l’entreprise ou des entreprises choisie(s) par les époux [X], pour les besoins et avec le matériel utile à leur(s) intervention(s), afin de suivre l’avancée des travaux, de réaliser les constats et travaux d’hydrofugation du mur de la propriété située au n°11 de la même rue, mur donnant sur la propriété de M. [M] et de Mme [S] pour une durée maximale de trois jours consécutifs, les samedis, dimanches et jours fériés n’étant pas pris en compte pour l’appréciation de cette durée comme pour celle du caractère consécutif ;

Précise que ce libre accès s’entend au [Adresse 6][Adresse 3] et qu’il comprend notamment le libre accès à la zone de la propriété de M. [W] [M] et de Mme [H] [S] contigüe à la clôture séparant les propriétés situées aux [Adresse 7] et n°[Adresse 2] en vis-à-vis du mur de la propriété des époux [X] donnant sur la propriété de M. [W] [M] et de Mme [H] [S], sur une largeur d’au moins trois mètres depuis la limite séparative entre ces propriétés et l’absence d’encombrement de ladite zone ;

Précise que les travaux devront être réalisés dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance par les époux [X], le mois d’août n’étant pas pris en compte dans le calcul du délai d’un mois le cas échéant ;

Précise que les époux [X] devront informer par lettre recommandée avec accusé de réception envoyée à M. [W] [M] et Mme [H] [S] au moins dix jours avant la date du début des travaux en cause de la date du début des travaux en cause, la date de l’envoi entrant dans le calcul du délai de dix jours ;

Précise que le non-respect d’une des modalités de l’injonction concernant cet accès incombant à M. [W] [M] et à Mme [H] [S] sera considéré comme une absence d’accès ;

Précise qu’en cas d’intempéries, les jours concernés n’entreront pas dans le calcul de cette durée maximale de trois jours et que les jours d’intempéries s’ajouteront au délai d’un mois imparti aux époux [X] pour faire réaliser les travaux en cause, les époux [X] devant s’assurer de l’information par tous moyens de M. [W] [M] et de Mme [H] [S] d’une interruption des travaux pour cause d’intempéries ;

Précise que les époux [X] devront prendre en charge le coût des mesures de nature à prévenir la survenance de dommages portés à la propriété de M. [W] [M] et de Mme [H] [S] à raison des travaux en cause et qu’ils devront, le cas échéant, réparer lesdits dommages ;

Précise que les époux [X] assumeront les frais liés aux procès-verbaux de constat dressés par le(s) commissaire(s) de justice de leur choix lors de l’engagement initial des travaux en cause ainsi qu’à l’issue des travaux en cause ;

Assortit l’injonction précitée d’une astreinte provisoire au profit des époux [X] de 50 euros (cinquante euros) par jour pendant six mois en l’absence de libre accès à la propriété de M. [W] [M] et de Mme [H] [S] constatée par commissaire de justice ;

Précise que le montant de cette astreinte sera doublé, et donc porté à 100 euros (cent euros) par jour, si l’absence de libre accès est constatée après l’établissement du procès-verbal de l’engagement initial des travaux en cause par commissaire de justice ;

Précise que l’absence de libre accès sera considérée comme courant jusqu’à la délivrance par commissaire de justice aux frais et au choix de M. [W] [M] et de Mme [H] [S] d’un acte mentionnant qu’ils s’engagent à assurer l’accès à leur propriété, cet acte ne pouvant être valablement délivré au cours du mois d’août et ouvrant droit au profit des époux [X] à un nouveau délai de trois jours maximum de servitude temporaire sans ouvrir droit à une nouvelle indemnité au profit de M. [W] [M] et à Mme [S] ainsi qu’à un nouveau délai d’un mois pour faire réaliser les travaux d’hydrofugation en cause, le mois d’août n’étant pas pris en compte dans le calcul du délai d’un mois le cas échéant ;

Fixe à 600 euros (six cents euros) le montant de l’indemnité que devront verser les époux [X] à M. [W] [M] et à Mme [H] [S] dans le délai de dix jours suivant l’achèvement des travaux en cause et, à défaut de versement spontané, condamne les époux [X] à verser cette indemnité à M. [W] [M] et à Mme [H] [S] ;

Précise qu’en l’absence de libre accès constaté par acte de commissaire de justice, les frais supplémentaires engagés par les époux [X] au titre des procès-verbaux de constatation des travaux ou de l’absence d’accès entraineront une diminution à proportion de l’indemnité précitée ;

Se réserve l’éventuel contentieux de liquidation de cette astreinte ;

* * *

Enjoint à M. [W] [M] et à Mme [H] [S] de faire réaliser les travaux utiles pour mettre fin à l’écoulement d’eaux pluviales identifié dans l’angle constitué par le mur de fond de leur garage et le mur de l’extension des époux [X], dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente ordonnance et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 100 euros (cent euros) par jour de retard pendant six mois au profit des époux [X] ;

Se réserve l’éventuel contentieux de liquidation de cette astreinte ;

* * *

Ordonne à M. [W] [M] et à Mme [H] [S] de communiquer leur attestation d’assurance habitation dans le délai de 30 jours suivant la signification de la décision à intervenir et, passé ce délai sous astreinte provisoire de 30 euros (trente euros) par jour de retard pendant six mois au profit des époux [X] ;

Se réserve l’éventuel contentieux de liquidation de cette astreinte ;

* * *

Rejette la demande formulée par les époux [X] au titre d’un abus ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provisions présentées par M. [W] [M] et Mme [H] [S] ;

Condamne M. [W] [M] et Mme [H] [S] aux dépens, chacun pour moitié ;

Condamne in solidum M. [W] [M] et Mme [H] [S] à verser 1 500 euros (mille cinq cents euros) à M. [L] [X] et Mme [G] [X] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande formulée par M. [W] [M] et Mme [H] [S] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que cette ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Samuel TILLIE